ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 апреля 2011 года Дело N А32-31344/2010
15АП-3077/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 20 апреля 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рештниковым Р.А., в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Попюк»
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2011 по делу N А32-31344/2010, принятое в составе судьи Артамкиной Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Попюк» (ИНН 2342013510/ОГРН 102230434286) к Администрации Унароковского сельского поселения Мостовского района
о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Попюк» (далее ООО «КХ Попюк», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации Унароковского сельского поселения (далее администрация) о признании права собственности на объекты недвижимости: здание склада (лит. Г), общей площадью 2186 кв.м., с навесом для оборудования (ЗАВ-40) (лит Г1); здание склада (лит Г2), общей площадью 608,8 кв.м., с навесом для хранения техники (лит Г3), находящиеся на земельном участке площадью 3,9 га, кадастровый номер 23:20:1103001:0015, расположенном по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, с/о Унароковское, в границах АОЗТ «Славянское», секция 9, участок 212.
Правовым основанием исковых требований указана статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Решение суда мотивировано тем, что спорные постройки являются самовольными, поскольку возведены без получения соответствующих разрешений, и расположены на земельном участке, который не предоставлен истцу на одном из перечисленных в статье 222 ГК РФ вещных прав. В материалы дела не представлены доказательства того, что ООО «КХ Попюк» обращалось в уполномоченные органы для получения разрешений на строительство, но ему было отказано.
Общество с ограниченной ответственностью «Крестьянское хозяйство Попюк» в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 02.02.2011 и удовлетворить исковые требования. Заявитель жалобы указал, что земельный участок, на котором возведены спорные постройки, предоставлен истцу на праве аренды по договору от 20.09.2006 N0000001645. В силу статей 263-264 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 40,41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе осуществлять строительство на предоставленном ему в аренду земельном участке. Обстоятельства использования арендатором земельного участка в целях, определенных договоров аренды, не относятся к предмету рассматриваемого спора. Принадлежность земельного участка под самовольной постройкой не исключает возможность признания за арендатором права собственности на указанную постройку. Спорные объекты соответствуют строительным, градостроительным нормам и правилам, противопожарным требованиям. Сохранение построек не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается имеющимися в материалах дела заключениями и не оспаривается администрацией. По мнению ответчика, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, неправомерно исходил из того, что истец не представил доказательств обращения в соответствующие уполномоченные органы с заявлением о разрешении на строительство. Указанные обстоятельства не относятся к предмету спора, поскольку самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебное заседание стороны не явились.
ООО «КХ Попюк» и Администрация Унароковского сельского поселения Мостовского района представили ходатайства об отложении судебного разбирательства.
Протокольным определением суда от 19.04.2011 в удовлетворении ходатайств ООО «КХ Попюк» и Администрация Унароковского сельского поселения Мостовского района об отложении судебного разбирательства отказано.
В соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121-123 АПК РФ.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО «КХ Попюк» был признан победителем торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 3,9 га, кадастровый номер 23:20:1103001:0015, что подтверждается протоколом N28-3-сх от 18.09.2006 (т.1 л.д.30).
Между Департаментом имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ООО «КХ Попюк» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20.09.2006 N0000001645, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3,9 га, кадастровый номер 23:20:1103001:0015, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, с/о Унароковское, в границах АОЗТ «Славянское», секция 9, участок 212, для сельскохозяйственного производства. Договор действует в течение 20 лет до 18.09.2026 (п.7.2 договора). Договор прошел государственную регистрацию 08.12.2006, что подтверждается штампом регистрационной службы на оборотной стороне последнего листа кадастрового плана, приложенного к договору (т.1 л.д.42)
Из технических паспортов ГУП КК «Крайтехинвентаризация», договора купли-продажи от 24.03.2005, передаточного акта от 24.03.2005, план-схемы застройки земельного участка и пояснений ООО «КХ Попюк» усматривается, что истец без получения разрешения на строительство произвел реконструкцию расположенных на вышеуказанном земельном участке объектов, в результате которой были образованы следующие объекты: здание склада лит. Г, общей площадью 2186 кв.м., с навесом для оборудования (ЗАВ-40) лит Г1; здание склада лит Г2, общей площадью 608,8 кв.м., с навесом для хранения техники лит Г3 (т.1 л.д. 47-63, 65-68).
Согласно уведомлениям об отсутствии прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.12.2010 N 32/071/2010-181 и N 32/071/2010-182 зарегистрированные права на спорные объекты отсутствуют (т.1 л.д.73-74).
Письмом от 03.08.2010 N528 администрация отказала обществу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов, указав, что истцом не был представлен полный пакет документов, предусмотренный статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основе разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.
Часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусматривает перечень документов, которые застройщик должен приложить к заявлению на выдачу разрешения на строительство, направляемому органу, уполномоченному на выдачу таких разрешений.
В материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства того, что для производства работ, связанных с реконструкцией имевшихся на спорном земельном участке объектов, истцом в порядке статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации было получено соответствующее разрешение. Истец факт осуществления строительных работ без получения разрешения на строительство не отрицает.
Доказательства подготовки истцом всех документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, необходимых для получения разрешения на строительство, в материалы дела не представлены.
В пункте 28 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Поскольку в результате произведенных ООО «КХ Попюк» работ были созданы фактически новые объект, при этом, разрешение на строительство (реконструкцию) истцом получено не было, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание склада лит. Г, общей площадью 2186 кв.м., с навесом для оборудования (ЗАВ-40) лит Г1 и здание склада лит Г2, общей площадью 608,8 кв.м., с навесом для хранения техники лит Г3, находящиеся на земельном участке площадью 3,9 га, кадастровый номер 23:20:1103001:0015, расположенном по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, с/о Унароковское, в границах АОЗТ «Славянское», секция 9, участок 212, являются самовольными постройками.
В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N595-О-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является ее законным владельцем.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом разъяснений, изложенных в пункте 25 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» правообладателем земельного участка, за которым может быть признано право собственности на самовольную постройку, является лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
В соответствии с указанными разъяснениями, круг лиц, за которыми может быть признано право собственности на самовольную постройку, является ограниченным и расширительному толкованию не подлежит.
Следовательно, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает возможность приобретения права на самовольную постройку лицами, владеющими земельным участком на основании договора аренды. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.11.2010 по делу NА32-19850/2009.
Между тем, доказательства принадлежности ООО «КХ Попюк» земельного участка под самовольно возведенным объектом на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения в материалы дела не представлены. Отсутствие у ООО «КХ Попюк» одного из указанных в п.3 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации вещных прав на земельный участок под спорными объектами является достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.
В связи с изложенным, доводы истца о том, что право аренды не исключает возможности признания права собственности на самовольную постройку подлежат отклонению.
Кроме того, согласно п.1.1 договора аренды от 20.09.2006 N0000001645, спорный земельный участок площадью 3,9 га, кадастровый номер 23:20:1103001:0015, расположенный по адресу: Краснодарский край, Мостовской район, с/о Унароковское, в границах АОЗТ «Славянское», секция 9, участок 212, был предоставлен ООО «КХ Попюк» для сельскохозяйственного производства.
Статьями 30, 31, 32, 34 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства и для целей не связанных строительством.
Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пункта 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В силу требований пункта 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке: выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.
Результаты выбора земельного участка в соответствии с пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта согласно пункту 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
В материалы дела не представлены доказательства того, что ООО «КХ Попюк» реализовало свое право на получение спорного земельного участка в порядке, установленном статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации для строительства фактически возведенных объектов недвижимости.
Земельный участок под спорными объектами предоставлен не для строительства указанных объектов, а для сельскохозяйственного производства, то есть для целей не связанных со строительством.
При таких обстоятельствах, наличие договора аренды от 20.09.2006 N0000001645, в силу императивных требований пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является достаточным основанием для признания за истцом права собственности на самовольно возведенный объект, расположенный на арендованном земельном участке, не предоставленном для его строительства.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами норм и правил и условий возведения объектов недвижимости.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В материалы дела представлены заключения Управления архитектуры и градостроительства Мостовского района о возможности (невозможности) сохранения самовольной постройки (т.1 л.д.44-45, 69-72), в которых указано, что размещение спорных объектов на земельном участке сельскохозяйственного назначения отвечает строительным нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы физических и юридических лиц.
Между тем, в указанных заключениях не указано каким конкретно строительным нормам и правилам, а также строительным регламентам соответствуют объекты, образованные вследствие произведенной истцом самовольной реконструкции.
В деле отсутствуют надлежащие доказательства соответствия спорной постройки градостроительным нормам, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности, инженерно-техническим требованиям, требованиям гражданской обороны, обеспечения предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующим об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. В отсутствие указанных доказательств, вопрос безопасности возведенной самовольной постройки не может быть рассмотрен в судебном порядке.
По смыслу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказывание обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения дела, должно осуществляться допустимыми доказательствами.
Учитывая особенности рассматриваемого вопроса, истец должен в порядке, предусмотренном названными законодательными актами, предоставить суду документальные подтверждения, свидетельствующие о возможности введения объекта в эксплуатацию в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Следовательно, вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральными законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
В соответствии со статьей 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 N 54, государственный строительный надзор осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2004 N 820, принятым во исполнение Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности», утверждено Положение о государственном пожарном надзоре, основной задачей которого является защита жизни и здоровья граждан в сфере пожарной безопасности, что согласуется с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу положений статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», санитарно-эпидемиологические экспертизы, расследования, обследования, исследования, испытания и токсикологические, гигиенические и иные виды оценок проводятся организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений.
На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз, расследований, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, оформленных в установленном порядке, главными государственными санитарными врачами в соответствии со статьей 51 названного закона даются санитарно-эпидемиологические заключения.
В дело представлено письмо ОГПН Мостовского района от 29.06.2010 N23/9.33-648, в котором указано, что здание склада литер Г, навес для оборудования (ЗАВ-40) литер Г1, здание склада литер Г2, навес для хранения техники литер Г3, расположенные по адресу: краснодарский край, Мостовской район, с/о Унароковский, в границах АОЗТ «Славянское», секция 9, участок 212, в целом соответствуют требованиям пожарной безопасности. Истцу в письме рекомендовано произвести капитальный ремонт автоматической пожарной сигнализации (т.1 л.д.46).
