ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2011 года Дело N А55-21156/2010
г. Самара
Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2011 года. Постановление в полном объеме изготовлено 26 мая 2011 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,
судей Лукьяновой Т.А., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Бобылёвой А.А.
при участии в заседании:
от ООО «Старый Дом» - Козырев А.А., представитель по доверенности от 01.12.2010г.,
от Мэрии городского округа Тольятти - не явились, извещены надлежащим образом,
от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании 19 мая 2011 года в зале N 6 дело по апелляционной жалобе Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 февраля 2011г. по делу NА55-21156/2010 (судья Богданова Р.М.),
по иску ООО «Старый Дом», (ИНН 6321006260, ОГРН 1036300997732)
к Мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти,
третьи лица - 1. ООО «Магазин N9 Овощи», 2. Распевалов Сергей Владимирович, г. Тольятти, 3. Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара,
о признании права собственности,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью «Старый Дом» обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти о признании права собственности на нежилое здание магазина (Литера А8), общей площадью 437 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, 28.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 февраля 2011 исковые требования удовлетворены. За Обществом с ограниченной ответственностью «Старый Дом» признано право собственности на нежилое здание магазина (Литер 8), общей площадью 437 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводской район, ул. Революционная, д. 28.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование жалобы, ответчик ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы. Просил суд решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.
От третьих лиц ООО «Магазин N 9 «Овощи», Распевалова С.В. в суд апелляционной инстанции поступили отзывы, согласно которым последние просят суд в удовлетворении апелляционной жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения, рассмотреть дело в отсутствие третьих лиц.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ООО «Старый Дом» принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок, площадью 4768,00 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.05.2001 года серия 63-АА N 187796.
Как установлено судом первой инстанции, в 2008 на вышеуказанном земельном участке осуществлено строительство пристроя здания (Литер А8). Нежилое здание (Литер А8), площадью 437,0 кв.м. было построено хозспособом на основании разработанного специализированной организацией проекта без соответствующего разрешения на строительство.
Расположение пристроя (Литер А8) в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, подтверждается топографической картой (планом) земельного участка, выполненным ООО «ТЦН» по состоянию на 23.12.2009.
Построенный объект недвижимости поставлен на технический учет и является капитальным объектом недвижимости, что подтверждается техническим паспортом.
Истец, полагая, что строительство спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных и противопожарных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В подтверждение указанных обстоятельств истцом представлено письмо управления архитектуры и градостроительства мэрии городского округа Тольятти от 26.08.2010 г. N 5003/5.1-1, заключение «Центральной строительной лаборатории г. Тольятти» по обследованию несущих и ограждающих конструкций спорного объекта, экспертным заключением по результатам санитарно - эпидемиологической экспертизы Филиала ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области в городе Тольятти» от 09.08.2010 г. N Р.06.154, экспертное заключение по результатам санитарно - эпидемиологической экспертизы объекта строительства по радиационному фактору N 09/440-с от 09.08.2010 г.; акт проверки ГУ МЧС России от 18.03.2010 г.
В доказательство того, что спорный объект в реестре муниципальной собственности мэрии городского округа Тольятти не значится представлен ответ Департамента по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти от 20.09.2010 г. N 3076/2.5, отсутствие притязаний иных лиц на объект подтверждается сообщением об отказе в предоставлении запрашиваемых сведений Управления Росреестра по Самарской области.
В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.
В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Из указанных правовых норм следует, что для осуществления строительства спорных объектов ООО «Старый Дом» должно было получить разрешение на строительство в установленном законом порядке.
Между тем строительство спорного объекта осуществлено без получения такого разрешения.
Согласно пункту 2 статьи 260, пункту 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Кроме того, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что ООО «Старый Дом» предпринимало меры по выполнению инженерных изысканий, подготовке и согласованию проектной документации со всеми заинтересованными организациями, получению положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в порядке, предусмотренном статьями 47-49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что спорный объект создан без получения на это необходимых разрешений, в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что данный объект является самовольной постройкой.
Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 названной статьи).
Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.
Однако сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.
Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.
Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.
Между тем истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Старый Дом» было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.
В судебном заседании установлено, что ООО «Старый Дом» не предпринимало каких-либо мер к получению разрешения на строительство как до начала строительства, так и во время проведения строительных работ. Каких-либо препятствий для получения разрешений не было.
Как следует из материалов дела, за выдачей разрешения на строительство объекта ООО «Старый Дом» обратилось 22.09.2010, то есть спустя два года после строительства спорного объекта, за шесть дней до подачи иска в суд.
Заместитель мэра г.о. Тольятти 15.10.2010 отказал ООО «Старый Дом» в выдаче разрешения на строительство объекта в связи с отсутствием документов, указанных в части 7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Доказательства обжалования в установленном порядке данного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта суду не представлены.
В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
В соответствии с частями 6 и 7 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: 1) отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи; 2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка; 3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство; 4) несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации, а также невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса.
Доказательств того, что ООО «Старый Дом» представило в уполномоченный орган полный объем документов, необходимых для выдачи разрешения на строительство спорного объекта в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство спорного объекта недвижимости является правомерным.
Кроме того, согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
ООО «Старый Дом» не соблюден установленный законодательством Российской Федерации порядок осуществления строительства спорного объекта недвижимости и предусмотренный законом административный порядок ввода его в эксплуатацию.
