ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 08 апреля 2011 года Дело N А53-8929/2008-С4-5
15АП-2178/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 08 апреля 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой Н.В., при участии:
от ЗАО «Ростовэнергоспецремонт» - Боковой О.Г, по доверенности N 31 от 24.02.2011, Шинкова М.В. по доверенности N 56 от 28.03.2011;
от ТУ Росимущества в РО - Угольниковой Л.В. по доверенности от 11.01.2011,
от ООО «ТТТ» - Вершинина Л.Б. по доверенности от 11.01.2011, Армист В.С. по доверенности от 11.01.2011, Горбатковой Т.Н. по доверенности от 11.01.2011, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Ростовэнергоспецремонт»
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011 по делу N А53-8929/2008-С4-5, принятое в составе судьи Гришко С.В., по заявлению открытого акционерного общества «Ростовэнергоспецремонт» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области при участии заинтересованного лица общества с ограниченной ответственностью «Технологии теплоизоляции и теплосбережения»
о признании недействительным распоряжения ТУ Росимущества по Ростовской области от 28.08.2007 N1325-р,
УСТАНОВИЛ:
открытое акционерное общество «Ростовское энергетическое ремонтно-строительное предприятие» (далее - ОАО «Ростовэнергоспецремонт», общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ростовской области (далее - ТУ Росимущества в Ростовской области) о признании недействительным распоряжения ТУ Росимущества по РО от 28.08.2007 N 1325-р «О разделе находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 61:44:07350:0002».
К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Технологии теплоизоляции и теплосбережения» (далее - ООО «ТТТ»).
Решением арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 11.03.2009, заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21.05.2009 решение арбитражного суда Ростовской области от 19.09.2008 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2009 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении дела суду предложено исследовать вопрос о предельном размере площади части земельного участка, занятой недвижимым имуществом общества и необходимой для его использования, оценить представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и по результатам сделать вывод о том, нарушает ли оспариваемое Распоряжение права и законные интересы предприятия. Кроме того, с учетом положений статей 1, 12 Гражданского кодекса суду необходимо рассмотреть вопрос о том, приведет ли применение избранного заявителем способа защиты к восстановлению нарушенного права.
При новом рассмотрении решением от 23.12.2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 29.03.2010, обществу отказано в удовлетворении заявленных требований.
Судебные акты мотивированы тем, что предоставленный обществу при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002 земельный участок площадью 11309 кв.м. соответствует фактически необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности. Часть земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002, предоставленная ООО «ТТТ» при разделе, представляет собой часть, примыкающую к объектам недвижимости, приобретенным данным обществом. В указанной части не находятся какие-либо объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Ростовэнергоспецремонт». Заявитель не доказал нарушение оспариваемым распоряжением его прав и законных интересов.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2010 решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.12.2009 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области. Суд кассационной инстанции указал, что экспертное заключение не содержит выводов о предельном размере площади земельного участка, занятой недвижимостью общества и необходимой для его использования, в связи с чем, не может являться доказательством соответствия предоставленного обществу в аренду земельного участка площадью 11309 кв.м. необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности. В связи с этим кассационная инстанция указала, что судами не выполнено в полном объеме указание кассационной инстанции в этой части.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011г. в удовлетворении заявленного требования о признании недействительным распоряжения ТУ ФАУФИ по Ростовской области N 1325-р от 28.08.2007г. о разделе земельного участка площадью 21931 кв.м., кадастровый номер 61:44:07 35 05:0002, расположенного по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Пескова, 17 в, отказано. Учитывая позицию Европейского суда по правам человека о недопустимости чрезмерных правовых или практических преград к судебной защите, судом восстановлен пропущенный заявителем срок, предусмотренный ч.4 ст.198 АПК РФ. Решение суда мотивировано тем, что с учетом заключения эксперта и имеющихся в деле материалов предоставленный ООО «ТТТ» при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002 земельный участок площадью 11309 кв.м. соответствует фактически необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности и не превышает предельных размеров. Суд установил, что утвержденных предельных норм отвода земель для производственных зон не существовало ранее, нет в настоящее время и пришел к выводу, что заявителем не доказано нарушение оспариваемым распоряжением его прав и законных интересов.
ОАО «Ростовэнергоспецремонт» обратилось с апелляционной жалобой в установленном гл.34 АПК РФ порядке, просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011г., заявленные требования удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована тем, что с учетом выводов суда кассационной инстанции при новом рассмотрении необходимо было установить площадь земельного участка, занятой недвижимым имуществом ООО «ТТТ» и необходимой для его использования. При этом необходимо исходить из площади земельного участка, фактически использовавшегося ООО «ТТТ» после приобретения объектов и в момент издания оспариваемого распоряжения, а также с учетом требований ст.ст. 33, 35 ЗК РФ о предельных размерах земельных участков. Указанные обстоятельства при новом рассмотрении дела не установлены. Проведенная по делу экспертиза, как и предыдущее заключение эксперта, не позволяет сделать вывод о том, какая площадь земельного участка занята объектами недвижимости ООО «ТТТ» и необходима для их использования. Не учтено, что предметом спора является не отвод свободного от прав третьих лиц земельного участка, при котором применимы нормы отвода, а оспаривание распоряжения которым произведен раздел земельного участка. В результате раздела у ООО «ТТТ» возникли права на земельный участок большей площадью, чем занята объектами недвижимости и необходима для их использования. С учетом положений ст.ст.1, 35, 36 ЗК РФ при рассмотрении спора суду следовало исходить из определения перечня, места расположения и площади объектов ООО «ТТТ», принадлежащих к недвижимости, фактически расположенных на спорном земельном участке. У ТУ Росимущества по Ростовской области не имелось оснований для раздела земельного участка с учетом расположения на спорной территории части водопроводных сетей протяженностью 257,5 п.м. и 130,5 п.м., воздушных линий электропередач, площадки для сыпучих материалов, ограждения бетонного длиной 114,02 п.м. и сливной ямы, ввиду недоказанности отнесения указанных объектов к недвижимому имуществу. Свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «ТТТ» на водопроводные и электрические сети не являются доказательствами принадлежности объектов к недвижимому имуществу, в силу п. 2 ст.131 ГК РФ наряду с государственной регистрацией может осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов движимого имущества. ТУ Росимущества по Ростовской области при разделе земельного участка нарушены ст.ст. 36, 40 ЗК РФ, ст.ст. 450, 452 ГК РФ, ст.6 Федерального закона «О недрах», Постановление Правительства Российской Федерации от 11.08.2003г. N 486 утв. Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети». Не дана оценка тому обстоятельству, что в заявлении общество не просило разделить земельный участок, а просило разрешить раздел, т.е. госорган обязан был проверить возможность правильности раздела с учетом всех действующих нормативных актов. Не оценена площадь земельного участка, занятого объектами недвижимости ОАО «Ростовэнергоспецремонт» и необходимого для их использования. Вопреки представленным в дело документам судом сделан вывод об отсутствии на спорном земельном участке объектов ОАО «Ростовэнергоспецремонт». Судом нарушены нормы процессуального права, отклонены ходатайства заявителя о проведении экспертизы, об уточнении исковых требований, не приняты во внимание доводы о неполноте и недостоверности проведенной экспертизы, что привело к принятию неправильного решения.
В дополнении к апелляционной жалобе ОАО «Ростовэнергоспецремонт» указало, что проведенным по его заданию независимым исследованием установлено, что земельный участок, занятый объектами недвижимости ООО «ТТТ» и необходимый для их использования, составляет 1348 кв.м.
ТУ Росимущества в Ростовской области в возражениях на апелляционную жалобу указало, что оспариваемое распоряжение не может нарушать права заявителя, поскольку в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, ст.552 ГК РФ, п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005г. N 11 ОАО «Ростовэнергоспецремонт» фактически с момента продажи недвижимости в добровольном порядке прекратило свое право на ту часть земельного участка, которая занята объектами недвижимости ООО «ТТТ». Раздел земельного участка производился на основании соглашения землепользователей (договор от 30.04.2006г.), предельные размеры земельных участков определяются в соответствии со ст. 33 ЗК РФ, исходя из норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (ст. 35 ЗК РФ). На момент издания оспариваемого распоряжения действовал градостроительный регламент г.Ростова-на-Дону, утвержденный решением городской думы от 18.02.1998г. N 68, в котором не содержались нормативы по определению предельных (максимальных и минимальных) границ земельных участков для промышленных зон. Заключением экспертизы подтверждено, что нормативных ограничений по площади земельных участков для промышленных зон нет и не было на момент издания распоряжения, земельный участок площадью 11309 кв.м. для обеспечения производства и для обслуживания размещенных на участке объектов недвижимости ООО «ТТТ» соответствует действующим нормативам. Заявитель не указывает, каким образом должен был быть разделен земельный участок, какими нормативами должно было руководствоваться управление при разделе. Признание распоряжения N 1325-р от 28.08.2007г. недействительным не может восстановить права заявителя на использование земельного участка существовавшего до раздела, поскольку в настоящее время зарегистрировано право собственности ООО «ТТТ» на спорный земельный участок.
ООО «ТТТ» в отзыве апелляционную жалобу не признало, указало, что в 2005г. приобрело у ОАО «Ростовэнергоспецремонт» ряд объектов недвижимости, расположенных по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Пескова, 17в. 30.04.2006г. стороны заключили договор о порядке раздела земельного участка и обратились с заявлениями о разделе в ТУ Росимущества по РО, а ОАО «Ростовэнергоспецремонт» обратилось также с заявлением о расторжении договора аренды и заключении нового договора на один из вновь образованных участков. На этом основании было издано оспариваемое распоряжение, заключен договор аренды земельного участка с ООО «ТТТ», зарегистрированный в установленном порядке. В настоящее время земельный участок приватизирован 16.04.2010г., за ООО «ТТТ» зарегистрировано право собственности. Из постановления суда кассационной инстанции следует, что права заявителя могли быть нарушены только предоставлением ООО «ТТТ» земельного участка площадью большей, чем та, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В связи с эти поставлен вопрос о необходимости исследования предельного размера площади земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования. Заключение судебной экспертизы не подтверждает нарушение прав заявителя при разделе участка. Из представленных в дело документов следует, что часть земельного участка, впоследствии переданная ООО «ТТТ», фактически заявителем не использовалась и признавалась излишней для дальнейшей деятельности. На выделенном ООО «ТТТ» земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости заявителя. Применение ст.36 ЗК РФ в настоящем споре невозможно, т.к. возникает спор о правах на земельный участок, который не может быть разрешен в рамках гл. 24 АПК РФ. Регистрация водопроводных и электрических сетей в качестве объектов недвижимости произведена самим заявителем. Указанные объекты реализованы заявителем как недвижимые, что подтверждается текстом договоров купли-продажи и свидетельствами о гос.регистрации права. Судебными актами по делу N А53-16031/2008 установлен факт отсутствия нарушения прав заявителя при предоставлении спорного земельного участка в аренду, а также отсутствия у него прав на оспаривание договора аренды ввиду отсутствия материально-правовой заинтересованности.
В судебном заседании представитель ОАО «Ростовэнергоспецремонт» апелляционную жалобу поддержал, просил отменить решение суда, заявленные требования удовлетворить.
Представители ТУ Росимущества в Ростовской области и ООО «ТТТ» апелляционную жалобу не признали, просили оставить решение Арбитражного суда Ростовской области от 17.01.2011г. без изменения.
Протокольным определением суда в удовлетворении ходатайств заявителя о назначении судебной строительно-технической экспертизы и вызове в качестве свидетеля эксперта РЦСЭ Лукъяновича А.С. отказано; заявление об уточнении наименования общества в связи изменением организационной правовой формы на закрытое акционерное общество «Ростовское энергетическое ремонтно-строительное предприятие» (ЗАО «Ростовэнергоспецремонт») и приобщении к делу заключения по результатам исследования N 26/03 от 24.03.2011 Ростовского центра судебных экспертиз удовлетворено.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ОАО «Ростовэнергоспецремонт» (арендатор) и Департамент имущественных и земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) заключили долгосрочный договор аренды от 24.11.2004 N 26708 земельного участка площадью 21 931 кв.м. с кадастровым номером 61:44:073505:0002, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, на срок до 25.09.2051. Договор зарегистрирован в установленном порядке (т. 1, л.д. 39-46).
По договорам купли-продажи NN 167/05, 168/05, 160/05, 170/05 от 30.12.2005г. ОАО «Ростовэнергоспецремонт» продало ООО «ТТТ» ряд объектов недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 21931 кв.м. (т. 1, л.д. 121-142). Переход права собственности на объекты к ООО «ТТТ» зарегистрирован в установленном законом порядке.
30 апреля 2006 года ОАО «Ростовэнергоспецремонт» и ООО «ТТТ» заключили договор о порядке раздела земельного участка (т. 1, л.д. 146-148). Стороны договорились произвести реальный раздел участка площадью 21931 кв. м (кадастровый номер 61:44:073505:0002), находящегося по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, с учетом принадлежности объектов недвижимости, расположенных на нем (т. 1, л.д. 146-148).
МУП г. Ростова-на-Дону «Архсервис» подготовило землеустроительные дела по межеванию земельного участка, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Советский район, ул. Пескова, 17в (т. 1, л.д. 149-154).
Распоряжением ТУ Росимущества по Ростовской области от 28.08.2007 N 1325-р находящийся в федеральной собственности земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073505:0002 площадью 21931 кв.м., расположенный по адресу: Россия, Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 17в, разделен на два самостоятельных участка: ул. Пескова, 17в, площадью 10 622 кв.м; ул. Пескова, 17в, площадью 11309 кв.м. (т. 1, л.д. 11).
Образованные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет.
Письмом N 14-286/01 ТУ Росимущества по Ростовской области известило ОАО «Ростовэнергоспецремонт» о том, что на основании распоряжения от 28.08.2007 N 1325-р произведен раздел земельного участка площадью 21931 кв. м (т. 1, л.д. 14).
10.10.2007г. ТУ Росимущества по Ростовской области издано распоряжение N 1477-р «О расторжении договора аренды земельного участка от 24.11.2004 N 26708 в соответствии с заявлением ОАО «Ростовэнергоспецремонт».
ТУ Росимущества по Ростовской области с ООО «ТТТ» заключен договор аренд N581 от 11.10.2007г. земельного участка с кадастровым номером 61:44:07 35 05:0040 площадью 11309 кв.м.
Считая, что распоряжение ТУ Росимущества по Ростовской области от 28.08.2007 N 1325-р нарушает его права и законные интересы, ОАО «Ростовэнергоспецремонт» обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что основанием для принятия решения суда о признании действий (бездействий) органа местного самоуправления или ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов заявителя.
Как установлено судом кассационной инстанции по настоящему делу (постановление ФАС СКО от 21.05.2009 по делу N А53-8929/2008) процедура прекращения права аренды ОАО «Ростовэнергоспецремонт» на спорный земельный участок не соответствует действующему законодательству. Однако, права ОАО «Ростовэнергоспецремонт» могли быть нарушены только предоставлением обществу земельного участка площадью большей, чем та, которая занята приобретенной недвижимостью и необходима для ее использования.
В соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Учитывая изложенное, при определении предельных размеров площади части земельного участка, занятой зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности ООО «ТТТ» и необходимой для ее использования необходимо руководствоваться положениями пункта 2 статьи 35 ЗК РФ, согласно которой предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для ее использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Судом установлено, что предельные размеры отвода земельных участков для производственных зон и предельные размеры разрешенного строительства для зоны П-3, в которой находится спорный земельный участок, не были установлены на дату издания оспариваемого распоряжения и не установлены в настоящее время.
Отсутствие утвержденных в установленном законом порядке предельных норм отвода (максимальных и минимальных) границ земельных участков для промышленных зон препятствует исследованию вопроса о нормативном предельном размере площади земельного участка, занятого недвижимостью ООО «ТТТ» и необходимого для ее использования.
Вопрос о возможном нарушении прав заявителя в связи с разделом земельного участка оспариваемым распоряжением, в полной мере исследован судом первой инстанции. С указанной целью судом первой инстанции проведена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта, в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Ростова-на-Дону, утвержденными решением Ростовской городской думы N 405 от 17.06.2005г., и ранее действовавшим Градостроительным регламентом, территория, отведенная ООО «ТТТ» в размере 11300 кв.м. соответствует потребностям ООО «ТТТ» и действующим нормативам. Эксперт указал, что действующие нормативы не содержат ограничений по площади земельных участков в производственных зонах, площадь территории, необходимой для использования предприятием, определяется проектом, то есть схемой планировочной организации территории.
На момент издания оспариваемого распоряжения действовал градостроительный регламент г.Ростова-на-Дону, утвержденный решением городской думы от 18.02.1998г. N 68, в котором не содержались нормативы по определению предельных (максимальных и минимальных) границ земельных участков для промышленных зон. Заключением экспертизы подтверждено, что нормативных ограничений по площади земельных участков для промышленных зон нет и не было на момент издания распоряжения.
Исходя из того, что отсутствуют утвержденные предельные нормы отвода земель для производственных зон, суд считает, что при издании оспариваемого акта у государственного органа отсутствовали как полномочия, так и обязанности по контролю предельных размеров земельных участков, образуемых в результате раздела по согласованию землепользователей ранее существовавшего земельного участка. В связи с этим у суда отсутствуют основания считать, что при издании оспариваемого ненормативного акта государственным органом были нарушены требования закона или иных нормативных актов.
С учетом заключения эксперта и имеющихся в деле материалов, суд первой инстанции пришел к обоснованному к выводу о том, что предоставленный ООО «ТТТ» при разделе земельного участка с кадастровым номером 61:44: 07 35 056:0002 земельный участок площадью 11309 кв.м. соответствует фактически необходимому для использования недвижимого имущества с учетом его видов деятельности и не превышает предельных размеров.
