ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 апреля 2011 года Дело N А53-18078/2010

15АП-1616/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2011 года. Полный текст постановления изготовлен 12 апреля 2011 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Галова В.В., судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,

при участии представителя ответчика - Бондаренко Михаила Станиславовича (доверенность от 08.04.2011), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Боун» на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19 декабря 2010 года по делу NА53-18078/2010 (судья Пипник Т.Д.) по иску Комитета по управлению имуществом г. Таганрога к обществу с ограниченной ответственностью «Боун» о взыскании задолженности по арендным платежам,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Боун» (далее - общество) о взыскании 339 801 рубля 04 копеек, в том числе задолженность по арендной плате по договору аренды от 12.12.2008 N08-1021 за период с 02.09.2008 по 06.04.2009 в размере 332 208 рублей 03 копеек и пени в размере 7 593 рублей 01 копейки по состоянию на 04.06.2010.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.12.2010 исковые требования удовлетворены частично: с общества с ограниченной ответственностью «Боун» в пользу Комитета по управлению имуществом города Таганрога взыскано 277 295 рублей 63 копейки задолженности, в остальной части исковых требований отказано.

Суд первой инстанции указал, что до момента регистрации права собственности у ответчика не возникла обязанность уплачивать земельный налог, а потому в силу императивных норм земельного законодательства он обязан вносить арендную плату. Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного соглашениями, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Суд первой инстанции пересчитал заявленную истцом сумму задолженности по уплате арендных платежей за период с 14.11.2008 по 31.12.2008, указав, что для земель оптово-розничной торговой сети установлена ставка в размере 3%, что соответствует назначению участка - под объектом торговли. Комитет не доказал, что реконструируемый объект является магазином, аптекой, кафе, баром, рестораном, клубом, бильярдной, развлекательным комплексом, столовой, фабрикой-кухней или объектом мелкорозничной торговли.

В связи с указанным суд произвел перерасчет пени с учетом фактической суммы долга с последовательным применением ставки рефинансирования. За период, указанный в иске пеня составила 44 158 рублей 05 копеек. С учетом оплаты 50 000 рублей задолженность по пене отсутствует, напротив, имеет место переплата в сумме 5 841 рубля 95 копеек, которую суд отнес к уменьшению взыскиваемой задолженности.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил изменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать.

В жалобе апеллянт не соглашается с примененными истцом ставками и указывает, что незавершенный строительством объект, для реконструкции и строительства которого обществу предоставлен земельный участок, является производственно-торговым комплексом и к нему применима ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости, как на земельные участки производственных объектов.

В апелляционной жалобе ответчик также указал, что истец при определении размера арендной платы не выполнил пункт 4 приложения N1 к постановлению администрации Ростовской области от 05.12.2007 N475.

Комитет, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, отзыв на апелляционную жалобу не направил. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей истца.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления Мэра города Таганрога от 22.10.2008 N5602 между сторонами заключен договор аренды от 12.12.2008 N08-1021 (т. 1, л.д. 7-9) по условиям которого комитет (арендодатель) предоставил, а общество (арендатор) приняло в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 775 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005271:103, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило, 202-в (далее - земельный участок) для реконструкции и строительства на срок с 22.10.2008 до 20.12.2009.

Земельный участок был передан обществу по акту приема-передачи от 12.12.2008 (т. 1, л.д. 14), подписанному сторонами без разногласий.

По заявлению ответчика (входящий N12674 от 29.10.2008, т. 1, л.д. 66) постановлением Мэра города Таганрога от 15.11.2008 N6134 (т. 1, л.д. 65) целевое назначение участка было изменено, указано, что он предоставлен для реконструкции и строительства объекта торговли.

29.01.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка N3.01-09, по условиям которого комитет продал, а общество купило земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 775 кв.м. с кадастровым номером 61:58:0005271:103.

06 апреля 2009 года общество зарегистрировало право собственности на указанный земельный участок, что подтверждается представленными в материалы дела копией свидетельства от 06.04.2009 серии 61-АД N600977 и выпиской из ЕГРИП от 25.03.2011 N01/076/2011-627.

Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы в период с 02.09.2008 по 06.04.2009 явилось причиной обращения комитета в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что комитетом обязательства по договору аренды исполнены в полном объеме, в тоже время ответчиком доказательств, подтверждающих исполнение обязательства по уплате арендных платежей за земельный участок, не представлено.

Довод жалобы о том, что незавершенный строительством объект, для реконструкции и строительства которого обществу предоставлен земельный участок, является производственно-торговым комплексом и к нему применима ставка арендной платы в размере 1,5% от кадастровой стоимости, как на земельные участки производственных объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции, так как противоречит представленным в материалы дела документам.

Учитывая принцип платности использования земли, установленный в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку ответчика на необходимость применения пункта 4 Постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N475 «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и находящиеся в государственной собственности Ростовской области».

Указанной нормой предусмотрено, что плата за участки, предоставленные для строительства и целей, не связанных со строительством, устанавливается исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Однако оценка стоимости спорного участка не производилась, а ответчик, заявляя довод, не привел доказательств тому, что заявленная ко взысканию плата превышает ту, которая была бы определена исходя из рыночной стоимости участка.

Довод апеллянта об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей за период с даты заключения договора купли-продажи земельного участка по дату регистрации права собственности на последний, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1). Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (пункт 2). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С момента государственной регистрации перехода права собственности на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращаются обязательства сторон (арендодателя и арендатора), вытекающие из договора аренды, если такое обязательство не прекратилось ранее по соглашению сторон или по иным основаниям.

Следовательно, до момента регистрации права собственности покупателя (ранее арендатора) недвижимость является собственностью продавца (ранее арендодателя), а правоотношения сторон основываются на договоре аренды.

Договор аренды в установленном порядке не расторгнут и не прекращен по основаниям, указанным в законе или договоре.

До момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость остается обязанность уплаты арендных платежей согласно условиям заключенного договора аренды.

Иное толкование момента прекращения права муниципальной собственности и возникновения права собственности у покупателя повлечет нарушение баланса публичного и частного интересов, поскольку при неосуществлении регистрации перехода права собственности покупатель будет пользоваться недвижимым имуществом (земельным участком), однако не будет обязан платить арендную плату. В то же время обязанность по уплате земельного налога возникает не ранее возникновения соответствующего вещного права (пункт 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога»).

Судом апелляционной инстанции проверен расчет суммы задолженности, представленный истцом в обоснование исковых требований, и признан неправильным в части начисления арендной платы в период с 14.11.2008 по 31.12.2008 по ставке 5,5%.

Арендная плата за указанный период определена на основании решения городской Думы города Таганрога от 15.12.2005 N158 «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в ведении города Таганрога» по ставке 5,5% (пункт 2.1 приложения 2), установленной для земельных участков магазинов, аптек, кафе, баров, ресторанов, клубов, бильярдных, развлекательных комплексов, столовых, фабрик- кухонь и мелкорозничной торговли.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, комитет не доказал, что реконструируемый обществом объект является магазином, аптекой, кафе, баром, рестораном, клубом, бильярдной, развлекательным комплексом, столовой, фабрикой-кухней или объектом мелкорозничной торговли.

Пунктом 5.2 приложения 2 установлена ставка 3% для земель оптово-розничной торговой сети, что соответствует назначению земельного участка - под объектом торговли. Таким образом, арендную плату за пользование земельным участком, в период с 14.11.2008 по 31.12.2008 необходимо исчислять исходя из ставки 3%.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации.

Учитывая произведенный судом перерасчет суммы задолженности за период с 14.11.2008 по 31.12.2008, сумма пени по состоянию на 04.06.2010 составила 44 158 рублей 05 копеек. С учетом оплаты 50 000 рублей имеет место переплата в сумме 5 841 рубля 95 копеек, которую суд первой инстанции обоснованно отнес к уменьшению взыскиваемой задолженности.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований в части, расчет задолженности и пени произведен судом арифметически и методологически верно.

Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.

Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 декабря 2010 года по делу NА53-18078/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка