ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июля 2011 года Дело N А23-422/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2011 года Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2011 года Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Сентюриной И.Г.,
судей Токаревой М.В., Юдиной Л.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М., рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА», г. Калуга, (ОГРН 1024001338349) на решение Арбитражного суда Калужской области от 12 мая 2011 года по делу N А23-422/2011 (судья Сидорычева Л.П.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА», г. Калуга, (ОГРН 1024001338349) к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Регион», г. Калуга, (ОГРН 1054003084827), обществу с ограниченной ответственностью «Мультипак - Сервис», г. Калуга, (ОГРН 1064029004490) о переводе прав и обязанностей,
при участии в судебном заседании 13.07.2011:
от истца: Ващилин В.М. по доверенности N19/07-2010 от 15.07.10, Кулиников И.А.по доверенности N40 АА 0244723 от 27.05.11, Изотова И.И. по доверенности от 29.12.10,
от ответчика: ООО «Авто-Регион» - Ширяева Е.Е. - по доверенности от 20.10.2010 б/н, от ООО «Мультипак-Сервис» - не явился, извещен, в судебном заседании 13.07.2011 был объявлен перерыв до 20.07.2011,
при участии в судебном заседании 20.07.2011:
от истца: Ващилин В.М. по доверенности от 09.03.11, Кулиников И.А.по доверенности N40 АА 0244723 от 27.05.11, Изотова И.И. по доверенности от 29.12.10,
от ответчика: ООО «Авто-Регион» - Ширяева Е.Е. - по доверенности от 20.10. 10 б/н, от ООО «Мультипак-Сервис» - не явился, извещен,
установил: общество с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА» (далее - ООО «ЕВРОШИНА») обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» (далее - ООО «Авто-Регион»), обществу с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис» (далее - ООО «Мультипак-Сервис») о переводе прав и обязанностей «покупателя» по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2010.
Решением Арбитражного суда Калужской области от 12 мая 2011 года по делу N А23-422/2011 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с указанным судебным актом, ООО «ЕВРОШИНА» обратилось с апелляционной жалобой, в которой считает, что решение суда подлежит отмене.
В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик ООО «Авто-Регион» не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение Арбитражного суда Калужской области от 12 мая 2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Ответчик ООО «Мультипак-Сервис», извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд апелляционной инстанции представителей не направил.
Истец и ответчик ООО «Авто-Регион» не возражали против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие второго ответчика.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ в отсутствие второго ответчика ООО «Мультипак-Сервис».
Законность и обоснованность решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ. При этом оснований для его отмены, предусмотренных ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Как следует из материалов дела, между истцом (арендатором) и открытым акционерным обществом «НИИМЭТ» (далее - ОАО «НИИМЭТ») (арендодателем) 01.01.2001 был заключен договор N 01/1 аренды нежилых помещений первого этажа, согласно поэтажному плану БТИ, являющегося неотъемлемой частью договора, общей площадью 649,2 кв. м по адресу г. Калуга, ул. Гагарина, д. 1, на срок с 01.01.2001 по 31.12.2010 (л.д.11-12, т.1).
Согласно пункту 2.1. договора арендодатель обязуется предоставить арендатору объект аренды в течение 10 дней с момента подписания договора по приемо-сдаточному акту; обеспечить сдаваемый в аренду объект электрической и тепловой энергией в течение срока аренды; поддерживать надлежащее техническое состояние инженерных сетей здания, в котором расположен сдаваемый в аренду объект, и своевременно устранять все аварии таких сетей, исключающие или затрудняющие для арендатора пользование арендованным объектом; в случае продажи объекта аренды третьим лицам не менее, чем за два месяца до вступления в силу договора купли-продажи, письменно известить об этом арендатора; в случае продажи объекта аренды третьим лицам включить в договор купли-продажи обязательство покупателя заключить с арендатором договор аренды на данный объект на условиях договора; производить капитальный ремонт здания (включая инженерные коммуникации), в котором находится сдаваемый в аренду объект в установленные строительными стандартами сроки, а также по мере необходимости.
Из пункта 2.4. договора следует, что арендатор имеет право сдавать арендуемые объект полностью или частично в субаренду третьим лицам в срок, не превышающий срока аренды по настоящему договору по согласованию с арендодателем, арендатор имеет преимущественное право на перезаключение с арендодателем договора аренды по истечению срока аренды по договора, в случае принятия арендодателем решения о продаже (или ином виде отчуждения объекта аренды, арендатор имеет преимущественное право покупки арендованного объекта).
Размер арендной платы и порядок ее внесения определены разделом 3 договора.
Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Калужской области 22.02.2001 (номер регистрации 40-01/26-08/2001-209).
07.07.2009 между ОАО «НИИМЭТ» (продавцом) и ООО «Мультипак - Сервис» (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.109-112).
По акту приема-передачи от 07.07.2009 (л.д.113) нежилое помещение общей площадью 10 168,7 кв. м в панельном главном корпусе (строение 1), расположенном по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, 1 было передано покупателю.
Сторонами в разделе 3 договора определена цена и порядок расчетов. П.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения содержит сведения об обременении в виде аренды, в т.ч. о наличии долгосрочной аренды с истцом.
Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в УФРС по Калужской области 13.07.2009 .
В результате указанной сделки общество с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис» стало собственником помещений, занимаемых обществом с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА» в соответствии с договором N01/1 аренды нежилых помещений от 01.01.2001 года.
В 2009 году ООО « Компания Еврошина» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к ОАО «НИИМЭТ» и ООО «Мультипак - Сервис» о признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.09 и применении последствий недействительности сделки.
Решением Арбитражного суда Калужской области по делу N А23-4845/09Г-16-251 от 20 ноября 2009 года, оставленным без изменения Постановлением Двадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2010 года в иске отказано.
20.07.2010 между обществом с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис» (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (л.д.15-17, т.1), в соответствии с которым ООО «Авто-Регион» приобрело в собственность нежилое помещение (помещение N44, кадастровый номер 40:26:000293:0:24/5) в нежилом здании, общей площадью 647, 3 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: Калужская область, г.Калуга, ул. Гагарина, дом 1.
В соответствии с актом - приема передачи от 20.07.2010 указанное нежилое помещение было передано покупателю - обществу с ограниченной ответственностью «Авто-Регион».
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.08.2010 за обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» было зарегистрировано право собственности на указанное выше нежилое помещение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.2010 сделана запись регистрации N40-40-01/071/2010-502 (л.д.14, т.1).
В соответствии с п.1.3. договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2010 покупатель был уведомлен и согласен с тем, что объект купли-продажи обременен правом аренды общества с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА» на срок до 31.12.2010 года. С условиями договора аренды нежилых помещений N01/1 от 01.01.2001 года, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА», ООО «Авто-Регион» был ознакомлен.
Письмом от 12.08.2010 общество с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА» было проинформировано об указанной сделке, с указанием банковских реквизитов, по которым необходимо производить оплату арендных платежей.
Ссылаясь на нарушение сделкой купли -продажи между ответчиками преимущественного права истца, как арендатора, на покупку объекта аренды, установленного п.п. 2.1,2.4. договора аренды N01/1 от 01.01.2001 года, а также на нарушение ст. 309,310 ГК РФ истец обратился в суд с настоящим иском.
Рассмотрев данный спор, суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.
Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Калужской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующему.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Как следует из материалов дела истец являлся арендатором нежилых помещений первого этажа общей площадью 649,2 кв. м. расположенных по адресу г. Калуга, ул. Гагарина, д. 1.
01.01.2001 между истцом (арендатором) и открытым акционерным обществом «НИИМЭТ» (далее - ОАО «НИИМЭТ») (арендодателем) был заключен договор N 01/1 аренды нежилых помещений (л.д.11-12) первого этажа согласно поэтажному плану БТИ, общей площадью 649,2 кв. м, расположенного по адресу г. Калуга, ул. Гагарина, д.1
Согласно п. 4.1. указанного договора срок установлен с 01.01.2001 по 31.12.2010.
07.07.2009 между ОАО «НИИМЭТ» и ООО «Мультипак - Сервис» заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества (л.д.109-112, т.1).
20.07.2010 между ООО «Мультипак-Сервис» и ООО «Авто-Регион» заключен договор купли-продажи указанного выше недвижимого имущества (л.д.15-17, т.1).
В силу п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу закона ответчики по настоящему делу, покупатели по договору купли-продажи, заняли место арендодателя по договору аренды N 01/1 от 01.01.2001. Исполнение указанного договора до истечения срока аренды для них было обязательным. Истцом не оспаривается тот факт, что до истечения срока договора аренды он занимал вышеуказанное помещение. Таким образом, права и интересы истца как арендатора части помещения в спорном здании при смене собственника переданного в аренду имущества не затрагивались.
Обращаясь в суд с иском истец указывает на ненадлежащее исполнение договора ответчиками в части нарушения преимущественного права покупки арендуемого им помещения.
Истец указывает на возникшее у него преимущественное право покупки, ссылаясь на ст.309, 310, 250 ГК РФ, а также на п.п.2.1. и 2.4. договора аренды.
Из анализа указанных пунктов договора следует, что в случае продажи объекта аренды третьим лицам не менее, чем за два месяца до вступления в силу договора купли-продажи, арендодатель должен письменно известить об этом арендатора, и в случае продажи объекта аренды третьим лицам включить в договор купли-продажи обязательство покупателя заключить с арендатором договор аренды на данный объект на условиях договора. Из пункта 2.4. договора следует, что арендатор имеет преимущественное право на перезаключение с арендодателем договора аренды по истечению срока аренды по договора, а в случае принятия арендодателем решения о продаже (или ином виде отчуждения объекта аренды), арендатор имеет преимущественное право покупки арендованного объекта.
Однако, указанный договор не содержит последствий неисполнения Арендатором указанных условий договора. Также такие последствия не установлены законом.
Действующее законодательство предусматривает преимущественное право Арендатора на заключение договора аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), однако не предусматривает преимущественного права на заключение договора купли-продажи арендуемого объекта.
Учитывая изложенное суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для удовлетворения иска о переводе на истца прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Ссылка апеллянта на ст. 250 ГК РФ которая, по его мнению подлежит применению к существующим правоотношениям по аналогии закона, не принимается судом апелляционной инстанции.
Согласно п.1. ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). В соответствии с п. 2 ст. 6 ГК РФ при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.
Таким образом, при применении норм по аналогии закона необходимо, что бы правоотношения были сходными по существу.
Статья 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки расположена в главе ГК РФ «Общая собственность» и регулирует отношения участников долевой собственности при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Правила указанной статьи в силу п.5 применяются также при отчуждении доли по договору мены.
Таким образом, аналогия закона, как и аналогия права в указанном случае не применима.
Также нельзя применить аналогию закона и права к ст. 25 ФЗ «О музейном фонде РФ», на которую указывает истец.
Статья 25 Федерального закона от 26.05.1996 N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации", определяет порядок совершения сделок с музейными предметами и музейными коллекциями, включенными в состав негосударственной части Музейного фонда Российской Федерации.
Согласно ст.1 указанного закона, определяющего сферу применения настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон определяет особенности правового положения Музейного фонда Российской Федерации, а также особенности создания и правовое положение музеев в Российской Федерации. Указанный Федеральный закон распространяется на все действующие и вновь создаваемые музеи в Российской Федерации.
Таким образом, ООО «Еврошина» не доказало, что указанный закон распространяет свое действие на него.
Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.
Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему собственному усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, любые условия договора каким-либо образом ограничивающие право собственника установленное законом не являются законными.
В настоящий момент собственником спорного имущества является общество с ограниченной ответственностью «Авто-Регион». Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.08.2010 за обществом с ограниченной ответственностью «Авто-Регион» было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение в нежилом здании, общей площадью 647, 3 кв.м, этаж1, расположенное по адресу: Калужская область, г. Калуга, ул. Гагарина, дом 1, кадастровый номер 40:26:000293:0:24/5, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.08.2010 сделана запись регистрации N40-40-01/071/2010-502 (л.д.14).
В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит право собственности.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Истцом такие доказательства судам не представлены. Кроме того, истцом не названы в рассматриваемом случае основания, по которым можно лишить собственника права собственности.
