ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 апреля 2011 года Дело N А56-46456/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2011 года Постановление изготовлено в полном объеме 25 апреля 2011 года Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б. судей Смирновой Я.Г., Горшелева В.В.

при ведении протокола судебного заседания: Фоменко О.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3457/2011) ООО "Транспорт и Логистика"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2010 г. по делу N А56-46456/2010 (судья Преснецова Т.Г.), принятое

по иску ООО "Ай Би Ростр" к ООО "Транспорт и Логистика" о взыскании 27943921 руб. 30 коп. при участии: от истца: представитель Сосункевич Д.С. по доверенности б/нот 12.08.2010 г.

от ответчика: представитель Грибанов Л.Г. по дов. б/н от 31.12.2010 г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Ай Би Ростр» (далее - истец, Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Транспорт и Логистика» (далее - ответчик, Арендатор) о взыскании 19110724 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 8833197 руб. 17 коп. пеней за просрочку платежей по договору от 16.05.2008 г. аренды нежилых помещений, расположенных в административном нежилом здании, кадастровый номер 78:6:2006:20:116, по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 6, лит. А.

Ответчик возражал против иска, представил письменный отзыв, в котором указал на то, что переданное ему в аренду помещение было не пригодно для размещения офиса.

Ответчик в свою очередь предъявил встречный иск к ООО «Ай Би Ростр» об уменьшении ставки арендной платы на 20 %, ссылаясь на нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на то, что переданное в аренду помещение не оборудовано надлежащей системой вентиляции.

В судебном заседании представитель ООО «Транспорт и Логистика» уточнил, что уменьшению подлежит размер арендной платы за период с 16.05.2008 г. - с момента передачи помещений в аренду и по 31.08.2010 г. - момента возврата помещений арендодателю.

Решением суда от 22.12.2010 г. требования по первоначальному иску удовлетворены: с ООО «Транспорт и Логистика» в пользу ООО «Ай Би Ростр» взысканы задолженность в сумме 19110724 руб. 13 коп., неустойка в сумме 4000000 руб. и расходы по государственной пошлине в сумме 162719 руб. 60 коп., в остальной части во взыскании неустойки отказано в соответствии с нормами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. ООО «Транспорт и Логистика» в удовлетворении встречного иска отказано.

Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его отменить ввиду несоответствия выводов суда имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм материального права, принять по делу новый судебный акт об отказе от удовлетворения первоначальных исковых требований и удовлетворении встречных исковых требований.

Истец просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, что 16.05.2008 г. между ООО «Ай Би Ростр» (арендодатетель) и ООО «Транспорт и Логистика» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных в административном нежилом здании, кадастровый номер 78:6:2006:20:116, по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 6, лит. А (далее - договор).

Пунктом 2.1. договора установлен срок его действия - 5 лет с момента подписания сторонами акта приема-передачи помещений.

20.05.2008 г. стороны подписали акт приема-передачи указанных в договоре аренды помещений.

09.10.2008 г. договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

В соответствии с пунктами 3.1. - 3.2. договора ежемесячная арендная плата включает в себя переменную и постоянную составляющие; ежемесячный размер постоянной составляющей арендной платы составляет 82799,2 у.е., из расчета 44 у.е. за 1 кв.м.; ежемесячный размер переменной составляющей арендной платы составляет 2973,24 у.е. (из расчета 1,58 у.е. за 1 кв.м.) - в части затрат на оплату ресурсоснабжающих организаций и 7527,20 у.е. (из расчета 4 у.е. за 1 кв.м.) - в части затрат по эксплуатации и обслуживанию здания. При этом 1 у.е. приравнивается к рублевому эквиваленту 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на момент платежа, но не менее 27 рублей.

01.01.2009 г. стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 16.05.2008 г., согласно которому на период с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г. изменены размеры постоянной и переменной составляющих арендной платы; постоянная составляющая соответствует 66239,36 у.е., из расчета 35,2 у.е. за 1 кв.м.; ежемесячный размер переменной составляющей арендной платы составляет 6021,76 у.е. (из расчета 3,2 у.е. за 1 кв.м.) - в части затрат по эксплуатации и обслуживанию здания. При этом, 1 у.е. приравнивается к рублевому эквиваленту 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на момент платежа, но не менее 30 рублей.

Пунктами 2 и 3 дополнительного соглашения установлено, что по завершении периода с 01.01.2009 г. по 31.12.2009 г., установленного пунктом 1 настоящего дополнительного соглашения, в случае если стороны не договорятся об ином и не согласуют новый размер и порядок арендной платы по договору, а также если арендатор не уведомит арендодателя о расторжении договора в связи с неприемлемостью возврата к прежнему порядку расчетов по договору, расчеты осуществляются в соответствии с разделом 3 договора в редакции, действующей до подписания настоящего дополнительного соглашения.

26.03.2009 г. указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

ООО «Ай Би Ростр» обратилось в суд с настоящим иском, определив размер задолженности по арендной плате, исходя из условий раздела 3 договора аренды, фактического уменьшения размера арендуемой площади нежилых помещений и с учетом курса доллара.

Ссылаясь на наличие на 18.08.2010 г. задолженности по арендной плате в сумме 19110724,13 руб., истец просил взыскать в судебном порядке сумму задолженности и сумму пеней за просрочку платежей в размере 8833197, 17 руб.

Оспаривая размер задолженности по арендной плате и начисление пеней, ответчик в свою очередь настаивал на удовлетворении встречных исковых требований об уменьшении ставки арендной платы на 20 % ответчик ссылался на предоставление истцом помещений, не оборудованных надлежащей системой вентиляции.

При удовлетворении первоначальных исковых требований в части задолженности суд исходил из подтверждения документально размера задолженности, при отказе от удовлетворения встречного иска указал на отсутствие в период действия договора аренды со стороны арендатора предъявления требования об уменьшении размера арендной платы, недоказанность наличия недостатков помещения, являющихся основанием для уменьшения арендной платы.

При этом заявление ответчика о фальсификации представленных истцом доказательств: договора от 01.01.2009 г. N 31-09/СО, заключенного между истцом и ООО «БТК- Сервис» с приложениями и дополнительным соглашением от 06.10.2009 г. N 2, акта о приемке выполненных работ от 01.12.2009 г., информационного письма без даты и без номера, ходатайство ответчика о проведении судебно- технической экспертизы определения даты выполнения подписей от имени генерального директора истца на указанных документах (л. д. 92-93, том 2), а также ходатайство ответчика о проведении судебно-строительной и экспертизы рыночной стоимости (л.д. 10, том 2 - оборот протокола судебного заседания от 10.12.2010) оставлены судом без удовлетворения.

Данные выводы оспорены подателем апелляционной жалобы, по мнению которого судом не дана надлежащая оценка представленным ответчиком доказательствам передачи здания в ненадлежащем состоянии, сдаче части помещений другим лица при отсутствии расторжения договора между истцом и ответчиком, нарушены нормы процессуального права в части непринятия надлежащих мер по проверке заявления ответчика о фальсификации, отклонения заявления о проведении судебно-строительной экспертизы и экспертизы рыночной стоимости.

В судебном заседании апелляционного суда представителем подателя апелляционной жалобы заявлено ходатайство о проведении судебно-строительной и стоимостной экспертизы объекта аренды.

В судебном заседании объявлялся перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 12 час 00 мин 22.04.2011 г. по ходатайству ответчика о предоставлении времени для ознакомления с отзывом истца на жалобу и приложенными в отзыву документами.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд не установил оснований для отмены (изменения) решения.

Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства, имеющие значение для дела, и сделаны правильные выводы относительно обоснованности первоначальных исковых требований и отсутствия законных оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт использования ответчиком спорных помещений подтверждается актом приема - передачи помещений, а также не оспаривался сторонами, в том числе и с учетом фактического уменьшения арендуемых ответчиком площадей с 12.01.2010 г. на 127,4 кв.м. и с 01.04.2010 - на 124,9 кв.м., а всего - на 252,3 кв.м.

Судом принято во внимание то, что, несмотря на отсутствие изменения условий договора после изъятия части помещений, истец выставлял ответчику счета на оплату арендной платы, исходя из фактического размера используемых помещений.

Выбытие из пользования ответчика части помещений в размере 252, 3 кв.м произошло при отсутствии возражений ответчика в 2010 году, учтено при выставлении истцом счетов за аренду, и никоим образом не влияло на размер арендной платы в 2009 году.

Представленный истцом расчет задолженности по состоянию на 18.10.2010 в общей сумме 19110724 руб. 13 коп., определенной истцом с учетом фактического уменьшения арендуемых ответчиком площадей с 12.01.2010 г. на 127,4 кв.м. и с 01.04.2010 - на 124,9 кв.м., а всего - на 252,3 кв.м., ответчиком документально не оспорен, судом проверен и признан правильным и обоснованным, а также правомерно признан судом первой инстанции соответствующим условиям заключенного договора.

Поскольку ответчик не вносил арендную плату в полном размере, в соответствии с пунктом 6.2. договора, за нарушение сроков оплаты судом правомерно признаны обоснованными требования истца о взыскании неустойки в общей сумме 8833197 руб. 17 коп., исходя из размера просроченного платежа за каждый период, размера установленной договором неустойки в 0,2 % от просроченной суммы за каждый день просрочки, а также периода просрочки

При этом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд воспользовался предоставленным ему правом предоставлено право на уменьшение подлежащей уплате неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и снизил размер неустойки более, чем в 2 раза - до суммы 4000000 руб.

При оценке законности решения суда в части отказа от удовлетворении предъявленного встречного иска об уменьшении ставки арендной платы за период с 16.05.2008 г. - с момента передачи помещений в аренду и по 31.08.2010 г. - момента возврата помещений арендодателю апелляционный суд не установил нарушений норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Как следует из акта от 20.05.2008 г., подписанного сторонами и никем не оспоренного в период срока действия договора, при передаче помещений в аренду арендатор надлежащим образом проверил соответствие характеристик помещений условиям договора и не имел претензий к арендодателю по поводу каких-либо характеристик, за исключением дополнительных условий, указанных в пункте 4 акта (л.д. 25 тома 1). При этом, в данном акте указано на то, что арендатору наряду с иным имуществом и оборудованием передана система вентиляции и центрального кондиционирования, а также система кондиционирования (пункт 3, л.д. 26, том 1). В пункте 4.10 акта указано на то, что после выключения системы кондиционирования появился неприятный посторонний запах (л.д. 27, том 1).

Требование об уменьшении размера арендной платы и пересчете арендных платежей было предъявлено истцу письмом от 15.10.2010 г. N 446 (л. д. 98, том 2), спустя полтора месяца после фактического прекращения в связи с односторонним отказом арендатора от договора в порядке, предусмотренном договором.

В связи с этим ссылки ответчика на нормы статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривающей возможность изменения договора после его прекращения, апелляционный суд считает необоснованными.

Обоснованными являются и выводы суда о недоказанности доводов ответчика о наличии в помещениях недостатков, препятствовавших использованию помещений по назначению.

Ссылка ответчика на письмо от 09.10.2009 г. как на признание, по мнению ответчика, факта работы системы вентиляции с нарушением санитарных норм, апелляционный суд считает необоснованным, поскольку данным письмом ответчик был проинформирован о том, что истцом были получены рекомендации по улучшению работы вентиляции и запланированы работы в ближайшее время.

После данного письма никаких жалоб от ответчика на работу вентиляции не поступало.

Представленные ООО «Транспорт и Логистика» служебные и докладные записки судом первой инстанции обоснованно не были приняты в качестве достоверных доказательств, поскольку они составлены работниками данной организации, вследствие чего не являются объективными.

При непредставлении ответчиком доказательств замера атмосферного воздуха работниками санэпидстанции доводы о нарушении истцом санитарно - эпидемиологических норм не нашли документального подтверждения.

Акт от 21.11.2008 г. сотрудниками истца не подписан, выводы акта носят вероятностный характер.

Поскольку судом было установлено, что в настоящее время договор аренды прекращен, помещения переданы арендодателю, и требования ООО «Транспорт и Логистика» сводятся к уменьшению в судебном порядке размера арендной платы за истекший период, судом было обоснованно отклонено заявление ответчика о проведении судебно - строительной и экспертизы рыночной стоимости.

Акты обследования составлены ответчиком в одностороннем порядке, и в деле отсутствуют доказательства уведомления арендодателя об их составлении, а также не имеется доказательств вручения их арендодателя в установленном порядке.

Из представленных ООО «Ай Би Ростр» протоколов и результатов исследования воздуха рабочей зоны помещений, являющихся объектом аренды, нарушений предельно допустимых концентраций вредных веществ не выявлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленное в судебном заседании ходатайство о проведении судебно - строительной и стоимостной экспертизы объекта аренды апелляционным судом оставлено без удовлетворения.

С учетом представления истцом доказательств оплаты выполненных работ по договору от 01.01.2009 г. N 31-09/СО, заключенному между истцом и ООО «БТК- Сервис», судом обоснованно отклонено заявление ответчика о фальсификации указанного договора с приложениями и дополнительным соглашением от 06.10.2009 г. N 2, акта о приемке выполненных работ от 01.12.2009 г., информационного письма без даты и без номера,

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 руб. оставлены за подателем апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.12.2010 г. по делу N А56-46456/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка