ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 августа 2009 года Дело N А41-9034/09

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2009 года Постановление изготовлено в полном объеме 31 августа 2009 года Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Гагариной В.Г., судей Бархатова В.Ю., Кузнецова А.М., при ведении протокола судебного заседания: секретарем Гусельниковой Е.А., при участии в заседании: от заявителя: Гришин А.А., доверенность от 16.03.2009 N 14,

от заинтересованных лиц: от Компании «Ридлунд Холдингс Лимитед» - Лопушинский А.А., доверенность от 06.04.2009; от Администрации города Подольска Московской области - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица: Липатова С.Л., доверенность от 26.08.2009,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Компании Ридлунд Холдингс Лимитед (RYDLUND HOLDINGS LIMITED) и апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТРАНССЕРВИС» на решение Арбитражного суда Московской области от 01.07.2009 по делу NА41-9034/09, принятое судьей Зинуровой М.В., по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Джерман Медикал Центр», к Администрации Подольского муниципального района Московской области о признании недействительными разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 27.02.2009 и к Компании Ридлунд Холдингс Лимитед (RYDLUND HOLDINGS LIMITED) о взыскании 55 000 000 рублей, при участии в качестве третьего лица общества с ограниченной ответственностью «ТРАНССЕРВИС»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Джерман Медикал Центр» (далее - заявитель, ООО «Джерман Медикал Центр») обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации Подольского муниципального района Московской области (далее - Администрация) о признании недействительными разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 27.02.2009 N RU 50334000-19, N RU 50334000-20, N RU 50334000-21, N 50334000-23, N RU 50334000-24, N RU 50334000-25, N RU 50334000-26 и к Компании Ридлунд Холдингс Лимитед (RYDLUND HOLDINGS LIMITED) о взыскании 55 000 000 рублей, в том числе 50 000 000 рублей оплаченных по предварительному соглашению о купле-продаже долей от 18.08.2008 и 5 000 000 рублей - договорной неустойки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено общество с ограниченной ответственностью «ТРАНССЕРВИС» (далее - третье лицо, ООО «ТРАНССЕРВИС»).

Решением Арбитражного суда Московской области от 01.07.2009 заявленные требования удовлетворены в части взыскания с Компании Ридлунд Холдингс Лимитед 55 000 000 рублей, в остальной части заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением арбитражного суда первой инстанции, Компания Ридлунд Холдингс Лимитед и общество с ограниченной ответственностью «ТРАНССЕРВИС» обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят названный судебный акт отменить в части удовлетворения требований заявителя (том 5, л.д.95-102, 132-139).

В судебном заседании представители Компании Ридлунд Холдингс Лимитед и ООО «ТРАНССЕРВИС» поддержали доводы апелляционных жалоб, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении арбитражного суда первой инстанции обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм материального права. По мнению Компании Ридлунд Холдингс Лимитед и третьего лица, в ходе строительства и сдачи в эксплуатацию объектов складского комплекса существенных нарушений градостроительного законодательства допущено не было, в связи с чем вывод суда о нарушениях, допущенных при оформлении разрешительной документации являются необоснованными и не могут служить основанием для удовлетворения требований заявителя в части взыскания 55 000 000 рублей.

Представитель ООО «Джерман Медикал Центр» в судебном заседании представив отзыв, против удовлетворения апелляционных жалоб возражал, ссылаясь на законность решения арбитражного суда первой инстанции и необоснованность апелляционных жалобы Компании Ридлунд Холдингс Лимитед и ООО «ТРАНССЕРВИС».

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку лицами участвующими в деле, в том числе и ООО «Джерман Медикал Центр», возражений не заявлено и в судебном заседании представителем заявителя подтверждено согласие с принятым арбитражным судом первой инстанции судебным актом, дело рассмотрено в соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Десятый арбитражный апелляционный суд, в соответствии со статьями 266, 268, Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, изучив материалы дела, выслушав присутствующих в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, проанализировав доводы апелляционных жалоб и отзыва на них, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Компании Ридлунд Холдингс Лимитед и ООО «ТРАНССЕРВИС».

Судом установлено, что 18.08.2008 Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед (продавец) и ООО «Джерман Медикал Центр» (покупатель) заключено предварительное соглашение о купле продаже 100 % долей в уставном капитале ООО «ТРАНССЕРВИС», права на которые принадлежат продавцу, в соответствии с учредительными документами ООО «ТРАНССЕРВИС» (том 1, л.д. 60-66).

Согласно пункту 1.1 предварительное соглашение о купле продаже (далее - предварительное соглашение) Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед (продавец) и ООО «Джерман Медикал Центр» (покупатель) выражено обоюдное намерение совершить в будущем, при наступлении определенных данным соглашением событий и при выполнении оговоренных условий, сделку по купле-продаже долей в уставном капитале третьего лица.

В силу пунктов 1.2 -1.4 продавец обязуется передать в собственность покупателю 100 % долей в уставном капитале ООО «ТРАНССЕРВИС» и заключить основной договор не позднее 30 рабочих дней с момента получения ООО «ТРАНССЕРВИС» документов о государственной регистрации его прав на складской комплекс, расположенный на земельных участках (кадастровый номер 50:55:001 03 19:0019, общая площадь 13,700 кв.м. и кадастровый номер 50:55:001 03 19:0018, общая площадь 29,100 кв.м.) в северной части города Подольска по адресу: г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 9-А, 9-Б. Складской комплекс представляет собой два здания склада с грузовыми площадками, здание котельной, очистные сооружения, стоянку ожидания грузового транспорта, гостевую стоянку, два здания КПП и трансформаторной подстанции.

Пунктом 2 предварительного соглашения определен порядок совершения сделки, согласно которому покупатель в течение 5 банковских дней с момента заключения рассматриваемого соглашения переводит на банковский счет продавца авансовый платеж в размере 2 000 000 долларов США. После получения денежных средств, продавец обязуется предоставить покупателю фактическую возможность для ознакомления с документами и проведения проверок.

В соответствии с пунктом 2.1.3 предварительного соглашения покупатель в течение 15 рабочих дней с момента представления документов проводит юридическую проверку ООО «ТРАНССЕРВИС», правоустанавливающих документов и финансово-хозяйственной деятельности.

Расторжение предварительного соглашения в одностороннем порядке по инициативе покупателя предусмотрено в случае существенного нарушения или не выполнения продавцом условий договора (пункт 4.1.3 предварительного соглашения), при этом продавец возвращает покупателю все внесенные денежные средства, а также уплачивает неустойку в размере 10 % от суммы авансового платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Во исполнение вышеназванного предварительного соглашения заявителем 22.08.2008 перечислено 50 000 000 рублей на счет Компании Ридлунд Холдингс Лимитед, что подтверждается платежным поручением от 22.08.2008 N 596 (том 1, л.д. 92).

19.03.2009 ООО «ТРАНССЕРВИС» получены свидетельства о государственной регистрации права собственности на объекты складского комплекса (том 2, л.д. 15-22), о чем Компания Ридлунд Холдингс Лимитед уведомила ООО «Джерман Медикал Центр» письмом от 25.03.2009 исх.N 28/1 (том 1, л.д. 104).

После проведения проверки представленной Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед документации, заявителем выявлены нарушения пункта 2.1.4 предварительного соглашения - не представлено аудиторское заключение по финансовой документации ООО «ТРАНССЕРВИС», а также нарушения, допущенные при оформлении разрешительной документации на строительство складского комплекса - в нарушение статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации отсутствует положительное заключение государственной строительной экспертизы по проектной документации и в нарушение статьи 51 названного Кодекса ООО «ТРАНССЕРВИС» не получало разрешения на строительство объектов.

После проведения проверки представленной документации, ООО «Джерман Медикал Центр» направило Компании Ридлунд Холдингс Лимитед уведомление об одностороннем отказе от исполнения предварительного соглашения, указав, что допущенные продавцом нарушения относятся, согласно пункту 2.6 названного соглашения, к существенным нарушениям условий договора и в силу пунктов 1.11 и 4.1.3 предварительного соглашения являются основаниями для одностороннего отказа покупателя от его исполнения (том 1, л.д. 93-94).

Таким образом, руководствуясь пунктом 3 статьи 450 ГК РФ, ООО «Джерман Медикал Центр» заявило о своем одностороннем отказе от исполнения предварительного соглашения от 18.08.2008 и предложило Компании Ридлунд Холдингс Лимитед вернуть в пятидневный срок все внесенные заявителем денежные средства и уплатить неустойку в размере 10 % от суммы авансового платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами.

В связи с неисполнением Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед в пятидневный срок указанного в уведомлении требования, ООО «Джерман Медикал Центр» обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Помимо требования о взыскании с Компании Ридлунд Холдингс Лимитед 50 000 000 рублей суммы авансового платежа и 5 000 000 рублей неустойки, заявитель просил суд признать незаконными, выданный Администрацией разрешения на ввод в эксплуатацию объектов складского комплекса от 27.02.2009 N RU 50334000-19, N RU 50334000-20, N RU 50334000-21, N 50334000-23, N RU 50334000-24, N RU 50334000-25, N RU 50334000-26, как ненормативных правовых актов, послуживших основанием для государственной регистрации права собственности ООО «ТРАНССЕРВИС». В обоснование данного требования, заявитель сослался на отсутствие соответствующих разрешений на строительство, что свидетельствует о нарушениях статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, допущенных при строительстве объектов складского комплекса.

Принимая решение об удовлетворении требования заявителя о взыскании с Компании Ридлунд Холдингс Лимитед 50 000 000 рублей, оплаченных по предварительному соглашению и 5 000 000 рублей договорной неустойки, арбитражный суд первой инстанции сделал вывод, что гарантия, указанная в пункте 1.10 предварительного соглашения, согласно которому Компания Ридлунд Холдингс Лимитед гарантировала, что ООО «ТРАНССЕРВИС» является застройщиком и заказчиком строительства строительного комплекса, не соответствует действительности, о чем ООО «Джерман Медикал Центр» стало известно после подписания предварительного соглашения. Помимо этого, судом отмечено, что отсутствие разрешений на строительство объектов складского комплекса у ООО «ТРАНССЕРВИС» свидетельствует о нарушении порядка строительства и ввода объектов в эксплуатацию, следовательно, является существенным нарушением условий предварительного соглашения и прав заявителя, как будущего собственника.

Отказывая в удовлетворении требования ООО «Джерман Медикал Центр» о признании недействительными ненормативных актов Администрации - разрешений на ввод объектов в эксплуатацию от 27.02.2009 N RU 50334000-19, N RU 50334000-20, N RU 50334000-21, N 50334000-23, N RU 50334000-24, N RU 50334000-25, N RU 50334000-26 арбитражный суд первой инстанции указал, что права заявителя данными ненормативными актами не нарушены, поскольку рассматриваемые правоотношения, связанные с выдачей рассматриваемых разрешений, сложились между Администрацией и третьим лицом. Следовательно, то обстоятельство, что заявитель в будущем намеривался приобрести долю в уставном капитале ООО «ТРАНССЕРВИС» не свидетельствует о нарушении его прав, учитывая, что заявив об одностороннем отказе от исполнения предварительного соглашения ООО «Джерман Медикал Центр» вышел из правоотношений с Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед, как собственником третьего лица - лица, создавшим объекты складского комплекса.

Законность решения арбитражного суда первой инстанции проверена в апелляционном порядке в обжалуемой части и установлено, что выводы арбитражного суда первой инстанции являются обоснованными, соответствуют действующему законодательству и представленным в материалы дела доказательствам.

Судом установлено, что Администрацией и ООО «ТРАНССЕРВИС» заключен договор от 12.07.2005 N 1964 аренды земельного участка из земель поселений городского округа Подольск (кадастровый номер 50:55:001 03 19:0019, общая площадь 13,700 кв.м.), при этом в силу пункта 1.2 данного договора аренды земельный участок предоставлен третьему лицу на основании постановления Главы города Подольск от 12.07.2005 N 1500-п для строительства складского комплекса. Срок договора установлен до 12.07.2054 (том 2, л.д. 38). Данный договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы 19.12.2005 под номером 50-50-55/057/2005-7.

Помимо этого 12.07.2005 Администрацией и обществом с ограниченной ответственностью «Вектор-М» заключен договор аренды N 1963 земельного участка с кадастровым номером 50:55:001 03 19:0018, общей площадью 29,100 кв.м. (том 2, л.д. 39). Пунктом 1.2 указанного договора также установлено, что земельный участок предоставлен арендатору на основании постановления Главы города Подольска от 12.07.2005 N 1500-п для строительства складского комплекса (том 2, л.д. 39). Договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы 19.12.2005 под номером 50-50-55/057/2005-8.

21.11.2007 между Администрацией и ООО «ТРАНССЕРВИС» подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 12.07.2005 N 1963, согласно которому в связи с реорганизацией в форме присоединения (свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц от 15.06.2007 серия 50 N 009781416) общества с ограниченной ответственностью «Вектор-М» к ООО «ТРАНССЕРВИС», договор аренды изменен в части арендатора на ООО «ТРАНССЕРВИС» (том 2, л.д. 37).

07.08.2007 Администрацией и ООО «ТРАНССЕРВИС» заключен инвестиционный контракт на строительство складского комплекса по адресу: г. Подольск, ул. Плещеевская, д. 9-а и 9-б на территории города Подольска (том 2, л.д. 31-36). Пунктом 2.3 указанного инвестиционного контракта определен ориентировочный срок ввода объекта в эксплуатацию - 2008 год.

Согласно пояснениям представителей Компании Ридлунд Холдингс Лимитед ООО «ТРАНССЕРВИС», данным в ходе судебного заседания арбитражного суда апелляционной инстанции, фактически строительные работы начались в марте 2008 года, при этом разрешение на строительство получено не было. Строительство складского комплекса окончено в декабре 2008 года. По мнению Компании Ридлунд Холдингс Лимитед разрешение на строительство заменяет постановление Главы города Подольска от 01.11.2008 N 1565 (том 2, л.д.71).

Между тем постановлением Главы города Подольска от 01.11.2008 N 1565 разрешено ООО «ТРАНССЕРВИС» оформление необходимых материалов для принятия решения о вводе в эксплуатацию рассматриваемого складского комплекса, следовательно, разрешение на строительство в установленном действующим законодательством порядке ООО «ТРАНССЕРВИС» не получало и указанное постановление не свидетельствует о наличие законных оснований для начала строительных работ.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

При этом в силу части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Кодекса), положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 названного Кодекса;

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Кодекса);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

В соответствии с пунктом 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению и проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Судом установлено, что ООО «ТРАНССЕРВИС» с заявлением о выдаче разрешения на строительство объектов складского комплекса не обращалось, доказательства проведения проверки проектной документации до начала строительства суду также не представлено.

Следует отметить, что в силу части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса отсутствие разрешения на строительство является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При названных обстоятельствах арбитражным судом первой инстанции сделан обоснованный вывод, что ООО «ТРАНССЕРВИС», осуществляя не строительство, а создание объектов при отсутствии необходимых разрешений на строительство, не может быть признан законным застройщиком. Следовательно, гарантия, содержащаяся в пункте 1.10 предварительного соглашения, не обеспечена Компанией Ридлунд Холдингс Лимитед.

Помимо этого судом правомерно отклонен довод Компании Ридлунд Холдингс Лимитед о том, что в связи с государственной регистрацией права собственности третьего лица на объекты складского комплекса строительство и ввод в эксплуатацию рассматриваемых объектом осуществлены законно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Судом первой инстанции отмечено, что государственная регистрация в данном случае носит правоподтверждающий характер для проведения самой регистрации, в то время как в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Тот факт, что право собственности ООО «ТРАНССЕРВИС» на объекты складского комплекса не оспорено, в данном случае не свидетельствует о законности права данного лица.