АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 октября 2009 года Дело N А56-28270/2009

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 21 октября 2009 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Изотовой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жарук М.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к компании «ЗЕОЛИТ ЛИМИТЕД» о взыскании арендной платы, неустойки при участии от КУГИ представителя Гавриловой С.А. (доверенность от 26.12.2008), от компании «ЗЕОЛИТ ЛИМИТЕД» представителя Лозовского С.А. (доверенность от 15.05.2009),

от ОАО «Сервис-фирма «Ардис» представителя Лукашенко Ю.А. (доверенность от 25.06.2008),

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в арбитражный суд с иском к компании «ЗЕОЛИТ ЛИМИТЕД» (далее - Компания) о взыскании 6 125 524 руб. 91 коп. задолженности по договору аренды от 26.03.2007 N 20/ЗД-01329(П1) за период с 08.10.2004 по 30.06.2007, 01.10.2007 по 30.06.2009 за пользование земельным участком площадью 4 935 кв. м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 12, а также 2 418 875 руб. 51 коп. пеней за просрочку платежа.

В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение ответчиком договора аренды.

В отзыве на исковое заявление Компания просит в удовлетворении исковых требований частично отказать, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, полагает, что пункт 6 соглашения о распространении его действия на период до 26.03.2007 является ничтожным как противоречащий требованиям статей 422, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Определением от 25.08.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество «Сервис-фирма «Ардис» (далее - ОАО «Ардис»).

Компания предъявила встречное исковое заявление о признании соглашения от 26.03.2007 недействительным в части пункта 6 договора.

В обоснование встречного искового заявления Компания ссылается на то обстоятельство, что за период с 08.10.2004 по 26.03.2007 Комитетом установлены различные виды разрешенного пользования и применены различные арендные ставки, соглашение противоречит пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на встречное исковое заявление Комитет просит в удовлетворении указанных требований отказать, указывая, что оспариваемый пункт 6 договора не противоречит статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая, что с момента заключения соглашения N 20/ЗД-01329(П1) до момента подачи иска прошло менее трех лет, требования Компании о применении срока исковой давности необоснованны.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13 час. 30 мин. 20.10.2009.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования, против удовлетворения встречного искового заявления возражал, представитель Компании признал исковые требования Комитета в части задолженности, возникшей после 26.03.2007, в остальной части в иске просил отказать по мотивам, изложенным в отзыве, встречный иск поддержал. Представитель ОАО «Ардис» полагал встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению, исковые требования Комитета поддержал.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, третьего лица, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и акционерным обществом открытого типа «Сервис - фирма «Ардис» (арендатор) (прежнее наименование ОАО «Ардис») 17.07.1997 заключен договор N 20/ЗД-1329 аренды земельного участка площадью 6 057 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 12, сроком до 16.04.2046.

Дополнительным соглашением от 26.03.2007 договор аренды от 17.07.1997 изложен в новой редакции. Согласно названному договору Комитет (арендодатель) предоставляет, а открытое акционерное общество «Сервис-фирма «Ардис» (арендатор) принимает и использует на условиях аренды совместно с другими собственниками (пользователями) части здания, сооружения земельный участок площадью 6 057 кв. м с кадастровым номером 78:1500:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Александра Невского, д. 12. Условия названного договора распространены на отношения сторон, возникшие с 26.03.2007.

Соглашением от 26.03.2007 Компания присоединилась к договору аренды от 17.07.1997. Пунктом 6 названного соглашения его условия распространены на правоотношения сторон, возникшие с 08.10.2004.

Соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 04.07.2008.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 3.6 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения нормативных правовых актов Санкт-Петербурга. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом.

В силу пункта 4 соглашения от 26.03.2007 величина квартальной арендной платы за участок, выраженная в условных единицах, устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений к общей площади здания (сооружения) и составляет 9 517,548 у.е.

Согласно справке от 11.12.2006 N 153 доля Компании составляет 4935/6057.

Как следует из материалов дела, Компания является собственником нежилого здания площадью 11752,8 кв. м с кадастровым номером 78:1500:1:4, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Херсонская ул., 43/12, лит. А, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 78-АБ N 198962, выданным государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 08.10.2004.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом второй статьи 271 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, до подписания соглашения от 26.03.2007 Компания пользовалась соответствующей частью земельного участка на правах аренды.

Соглашением от 26.03.2007, зарегистрированным регистрационным органом 04.07.2008, стороны увеличили размер арендной платы, определив ее начисление с 08.10.2004.

Вследствие ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению увеличенной арендной платы с 08.10.2004 арендодатель заявил требование о взыскании задолженности и пеней.

Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.

Спорный пункт соглашения не противоречит указанной норме.

Доводы арендатора о недействительности названного соглашения в части распространения его действия на прошлый период не может быть принят во внимание, поскольку направлены на изменение в одностороннем порядке условия обязательства в нарушение статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод компании о том, что до 26.03.2007 она осуществляла автотранспортную деятельность документально не подтверждается.

Несостоятелен довод Компании о пропуске Комитетом срока исковой давности, поскольку обязанность оплатить фактическое пользование земельным участком по ставкам, предусмотренным соглашением, возникла в момент его заключения.

Вместе с тем при расчете задолженности Комитет не принял во внимание то обстоятельство, что до момента заключения соглашения от 26.03.2007 арендная плата за весь земельный участок оплачена полностью ОАО «Ардис» на основании соглашения от 09.12.2004 о взаиморасчетах, заключенного ОАО «Ардис» и Компанией. Данное обстоятельство подтверждается справкой о расчетах от 12.10.2009, представленной Комитетом.

В связи с этим заявленная Комитетом сумма требований подлежит уменьшению на сумму, оплаченную ОАО «Ардис» за Компанию.

Пунктом 5.2 договора предусмотрено в случае нарушения арендатором обязанности по оплате арендной платы взыскание пеней в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В связи с этим Комитет обоснованно начислил пени, начиная с 05.07.2008.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Согласно пункту 4 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации в случае, если истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с настоящей главой, государственная пошлина уплачивается ответчиком (если он не освобожден от уплаты государственной пошлины) пропорционально размеру удовлетворенных арбитражным судом исковых требований.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

взыскать с компании «ЗЕОЛИТ ЛИМИТЕД» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 5 512 505 руб. 66 коп. задолженности по договору аренды от 26.03.2007 N 20/ЗД-01329(П1) за период с 08.10.2004 по 30.06.2007, 01.10.2007 по 30.06.2009, а также 2 145 775 руб. 34 коп. пеней за просрочку платежа за период с 05.07.2008 по 27.04.2009.

В остальной части в иске отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с компании «ЗЕОЛИТ ЛИМИТЕД» в доход федерального бюджета 49 791 руб. 41 коп. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка