ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 06 октября 2009 года Дело N А62-1981/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2009 года. Постановление изготовлено в полном объеме 06 октября 2009 года. Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Тиминской О.А.

судей Игнашиной Г.Д.,Стахановой В.Н. при ведении протокола судебного заседания судьей Тиминской О.А. рассмотрев апелляционные жалобы ООО «Любаша» и УФРС по Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области

от 22 июня 2009 года по делу N А62-1981/2009 (судья Воронова В.В.), принятое по заявлению ИП Макарова В.В. к ООО «Любаша», УФРС по Смоленской области о признании одностороннего расторжения договора аренды нежилых помещений и государственной регистрации его расторжения недействительными при участии в заседании:

от истца: Тюликова М.И. представитель ( дов. б/н от 22.04.2009 г.- постоянная)

от ответчиков: Шунаев Е.А. - ю/к ООО «Любаша» ( дов. N 10 от 07.07.2009 г.-пост.), Романенко О.В. представитель ООО «Любаша» (дов. б/н от 10.08.2009-пост.), Замочкина А.М.- нач. ю/о (дов. N38 от 27.02.2009 года пост.)

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Макаров Владимир Владимирович (далее- ИП Макаров, истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд с заявлением с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Любаша» (далее - ООО «Любаша», ответчик) и к Управлению Федеральной регистрационной службы по Смоленской области (далее - УФРС по Смоленской области) о признании действий ООО «Любаша» по одностороннему расторжению договора аренды от 22.12.2005 года, заключенного между ИП Макаровым и ООО «Торгмаш» (впоследствии - ООО «Любаша»), а также действия УФРС по регистрации одностороннего расторжения спорного договора незаконными.

Решением суда от 22.06.09 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «Любаша» подало апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей сторон, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Судом установлено, что 20.12.2005 года между ООО «Торгмаш» и предпринимателем Макаровым В.В. был заключен сроком на 10 лет договор аренды нежилых помещений с N1 по N32, расположенных на втором этаже здания по ул. Смольянинова, д.5 г. Смоленска. Договор зарегистрирован 24.01.2006 года в Управлении регистрационной службы по Смоленской области.

На основании договора купли-продажи N 1620-А/М от 18.06 2007 года здание, включая спорные арендованные помещения, перешли в собственность ООО «Любаша».

Дополнительным соглашением от 19.07.2007 года ООО «Любаша» и Макаров В.В. внесли изменения в договор аренды в части изменения арендодателя.

В связи с неуплатой ИП Макаровым арендных платежей в установленные договором аренды сроки по состоянию на декабрь месяц 2008 г. у Арендатора образовалась задолженность перед Арендодателем.

Указанная задолженность погашена не была, по причине чего 10.12.2008 ООО «Любаша» в соответствии с условиями договора аренды направило в адрес ИП Макарова письмо N 85 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (о внесудебном расторжении договора аренды) с 01.12.08 г.

В марте 2009 г. Общество обратилось в Управление с заявлением о прекращении договора аренды с приложением необходимых для государственной регистрации документов.

06.04.09 г. регистрирующим органом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была погашена регистрационная запись о договоре аренды.

Посчитав, что одностороннее расторжение договора не соответствует закону, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции правильно руководствовался п.1 ст.450 Гражданского кодекса РФ, согласно которому изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 ст.450 ГК РФ определено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.02 г. N 66 разъяснил, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В рассматриваемом случае пунктом 5.3. договора аренды досрочное расторжение договора допускается по соглашению сторон в любое время, а по основанию, связанному с нарушением Арендатором полноты и порядка расчетов по договору - по истечении двух недель от даты направления Арендатору письменного уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием причины.

Факт нарушения Обществом обязанности по уплате арендных платежей по договору аренды подтверждается материалами дела и не оспаривается заявителем.

Ссылка суда первой инстанции на решение Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-2518/2008 в обоснование отсутствия задолженности не может быть признана обоснованной.

Во-первых, по упомянутому делу установлено отсутствие задолженности за период с 01.01.08 по 31.05.08, в отличие от настоящего спора, который охватывает в том числе период с сентября 2008 года по декабрь 2008 года.

Во-вторых, расчет, положенный в основу требований по делу N А62-2518/2008, производился исходя из уведомления ООО «Любаша» о повышении арендной платы, которое не было подписано предпринимателем.

В этой связи суд указал, что задолженности по арендной плате в размере, установленным договором, у ИП Макарова нет.

В рамках настоящего спора апелляционной инстанцией проведен расчет за 2008 год, который позволяет прийти к выводу, что без повышения арендной платы с учетом имевшейся переплаты в первом полугодии 2008 года, засчитанной в счет будущих платежей, у предпринимателя с сентября 2008 года образовалась задолженность по уплате арендных платежей.

Вместе с тем, ошибочное утверждение суда первой инстанции об отсутствии задолженности не повлияло на принятие правильного судебного акта.

Как указано выше, в договоре аренды предусмотрено право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке.

Однако в этом случае исходя из п.5.3 договора Общество было обязано направить предпринимателю соответствующее письменное извещение за две недели до даты расторжения договора.

Из представленного в материалы дела письма N 85 от 10.12.2008 г., адресованного индивидуальному предпринимателю Макарову В.В. от ООО «Любаша», следует, что Предпринимателю сообщалось об одностороннем расторжении договора аренды с 01.12.2008 года.

Суд первой инстанции правильно расценил данное извещение в качестве ненадлежащего доказательства уведомления истца.

По смыслу закона и договора уведомление должно быть заблаговременным.

По этому же основанию нельзя считать надлежащим уведомлением о расторжении договора с 01.12.08 года письмо ООО «Любаша» N12 от 25.02.2009 года.

Доказательств же вручения письма N84 от 09.12.08года о расторжении договора с 20.12.2008 года в деле не имеется.

Кроме того, письмо N85 было получено неуполномоченным лицом, а именно: Макаровой В.В., состоящей в штате на должности менеджера кондитерского цеха (приказ N15 от 23.04.2007).

Согласно должностной инструкции менеджера в его функциональные обязанности не входит получение корреспонденции, адресованной ИП Макарову В.В.

Доверенности на ее имя истец не выдавал.

Такая доверенность выписана только на Каим Любовь Леонидовну, являющуюся бухгалтером предпринимателя. Обязанность по отправке и получению почтовой корреспонденции бухгалтером зафиксирована и в должностной инструкции бухгалтера, утвержденной ИП Макаровым 02.04.2007 года.

Довод апелляционной жалобы о том, что Макарова постоянно расписывалась и за иную корреспонденцию для ИП Макарова, которая получалась предпринимателем, о чем свидетельствуют многочисленные его ответы, а также действия, отклоняется.

Вышеупомянутые требования Общества направлялись, в том числе в феврале, в июле 2008 года, когда предприниматель лично осуществлял свою деятельность.

Спорные же письма датированы декабрем 2008 года, то есть в период нахождения Макарова В.В. на длительном больничном с заболеванием микроинсульт головного мозга.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно указал на несоблюдение ответчиком порядка расторжения договора.

Поскольку расторжение договора признано незаконным, то снятие обременения прав арендодателя недвижимого имущества по смыслу ст.ст.18,26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.269 п.1, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 22.06.2009 по делу NА62-1981/2009 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа (в г. Брянске) в двухмесячный срок со дня изготовления постановления в полном объеме.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка