• по
Более 58000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 25 декабря 2008 года Дело N А40-1273/08-121-6

Резолютивная часть постановления оглашена 18 декабря 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего - судьи Яскина С.А.

судей: Комоловой М.В. и Денисовой Н.Д.

при участии в заседании: от заявителя - ООО "Кофе Хаус": К. (доверенность от 11.02.2008);

от ответчика - УФРС по Москве: А. - ведущий специалист-эксперт (доверенность от 06.05.2008 N 13126/08, удостоверение ТО N 011150);

от третьего лица - ООО "Савала": представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев 18 декабря 2008 года в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Москве - ответчика

на решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2008 года по делу N А40-1273/08-121-6, принятое судьей: Давыдовой О.В.

и на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 года N 09АП-7706/2008-ГК по тому же делу, принятое судьями: Захаровым С.Л., Москвиной Л.А. и Свиридовым В.А.

по заявлению ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар"

к Управлению ФРС по Москве

о признании незаконным отказ в государственной регистрации договора субаренды

в деле участвует третье лицо: ООО "Савала" установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" (г. Москва) (далее по тексту - ООО "Кофе Хаус" или заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением от 29 декабря 2007 года к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве или ответчик) о признании незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 09.10.2007 N 07/041/2007-295 в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: город Москва, улица Б. Дорогомиловская, дом 11 от 04.06.2007, заключенного между ООО "Кофе Хаус" и ООО "Савала" (далее - Договор субаренды), а также об обязании УФРС по Москве зарегистрировать Договор субаренды.

По инициативе арбитражного суда первой инстанции определением от 14 февраля 2008 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора было привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Савала" (г. Москва) (далее по тексту - ООО "Савала" или третье лицо) (т. 1, л.д. 46).

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2008 года (резолютивная часть решения объявлена 05.05.2008) по делу N А40-1273/08-121-6, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 года (резолютивная часть постановления объявлена 14.07.2008) N 09АП-7706/2008-ГК по тому же делу названные требования были удовлетворены.

При этом суд первой инстанции признал незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 12.07.1997 N 122-ФЗ, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 09.10.2007 N 07/041/2007-295 в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Дорогомиловская, д. 11 от 04.06.2007, заключенного между ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" и ООО "Савала", а также обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Москве в 5-дневный срок после вступления решения в законную силу зарегистрировать договор субаренды от 04.06.2007, заключенный между ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" и ООО "Савала". При принятии решения суды руководствовались статьями 8, 9, 11, 12, 131, 606 - 609, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьями 2, 17, 18, 20, 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (т. 2, л.д. 25 - 27, 57 - 61).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции пояснил, что между ООО "Кофе Хаус" (арендатор) и ООО "Савала" (субарендатор) 04.06.2007 был заключен договор субаренды, в соответствии с которым заявитель обязался предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование принадлежащие арендатору на праве аренды помещения общей площадью 150 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Большая Дорогомиловская, дом 11, в том числе следующие комнаты в помещении VI на первом этаже здания: часть комнаты N 1 площадью 59 кв. м, комнаты N 2, N 2а площадью 25,8 кв. м, часть комнаты N 3 площадью 8 кв. м, комната N 4 площадью 3,6 кв. м, часть комнаты N 5а площадью 2 кв. м, комната N 9 площадью 1,6 кв. м, и комнаты в Помещении N IV в подвале здания: часть комнаты N 4 площадью 50 кв. м.

Также суд первой инстанции отметил, что в пункте 3.1 Договора субаренды указано, что подлежащие передаче арендатором субарендатору в субаренду помещения принадлежат арендатору на праве аренды по Договору аренды от 01.02.2007, зарегистрированному в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП 04.06.2007 сделана запись регистрации 77-77-07/024/2007-695.

Из представленных материалов регистрационного дела N 77-77-07/041/2007-295 арбитражный суд усмотрел, что ООО "Кофе Хаус" 06 августа 2007 года в соответствии со статьями 16, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон о регистрации) обратилось к ответчику с заявлением о государственной регистрации указанного договора субаренды с приложением документов, предусмотренных статьями 17, 18 указанного Закона.

Однако письмом от 03.09.2007 N 07/041-2007-295 ответчик сообщил о приостановлении государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: ул. Б. Дорогомиловская, д. 11, указав на не представление документов БТИ, описывающих сдаваемые в аренду помещения, отсутствие согласия залогодержателя на передачу в субаренду недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также указал, что по находящимся в деле 77-77-07/024/2007-695 документам технического учета истек срок действия.

После этого ООО "Кофе Хаус" 05 сентября 2007 года представило ответчику дополнительные документы, в том числе письменное согласие залогодержателя - ОАО "СВЕДБАНК" на передачу части арендуемых заявителем по договору аренды от 01.02.2007 помещений в субаренду ООО "Савала", притом что в заявлении от 05.09.2007 заявитель указал, что передаваемые в субаренду помещения согласованы между сторонами как в самом договоре субаренды, так и в плане БТИ, притом что план БТИ и акт приема-передачи помещений были представлены в регистрирующий орган (т. 1, л.д. 60 - 65).

Затем УФРС по Москве письмом от 09.10.2007 N 07/041/2007-295 сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Дорогомиловская, д. 11, на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, притом что отказ был мотивирован тем, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений осуществляется в процессе кадастрового и технического учета (инвентаризация), в результате чего объект получает характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других объектов недвижимости, при этом, в случае, если предметом договора является часть комнаты, осуществление госрегистрации подобного договора аренды возможно в случае представления на госрегистрацию документов, описывающих объект недвижимого имущества, в которых органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, описана (обозначена) часть помещения, передаваемая в аренду. В письме также указано, что в противоречие пункта 1 статьи 17 и статьи 26 Закона о регистрации не представлены документы БТИ, описывающие помещения, сдаваемые в аренду.

Из установленного суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик документально не подтвердил основания для отказа в регистрации договора субаренды от 04.06.2007, заключенного между заявителем и ООО "Савала", тогда как в силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия возлагается на орган, принявший оспариваемое решение, в связи с чем суд признал незаконным отказ УФРС по Москве в госрегистрации договора субаренды недвижимого имущества по адресу: г. Москва, ул. Б. Дорогомиловская, д. 11 от 04.06.2007, заключенного между ООО "Кофе Хаус" и ООО "Савала", изложенное в письме от 09.10.2007 N 07/041/2007-295, как не соответствующий статье 20 Закона о регистрации, а также нарушающий права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Также суд первой инстанции пояснил, что им непосредственно были исследованы документы, предоставленные ООО "Кофе Хаус" на государственную регистрацию договора субаренды от 04.06.2007, заключенного между ООО "Кофе Хаус" и ООО "Савала", которые как посчитала первая инстанция, соответствуют требованиям пункта 1 статьи 17, статьям 18, 26 Закона о регистрации, договор субаренды содержит все необходимые условия для данного вида договоров, в связи с чем суд в целях устранения нарушений прав и законных интересов заявителя обжалуемым отказом удовлетворил требование заявителя об обязании УФРС по Москве зарегистрировать договор субаренды от 04.06.2007, заключенный между ООО "Кофе Хаус" и ООО "Савала".

Девятый арбитражный апелляционный суд, в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассмотрев заявленные требования, согласился с выводами суда первой инстанции, отклонив доводы апелляционной жалобы ответчика, так как решение, по мнению апелляционного суда, основано на полном и всестороннем исследовании представленных сторонами доказательств, их надлежащей оценке, правильном применении норм материального и процессуального права.

При этом апелляционная инстанция отметила, что действующее законодательство предусматривает возможность сдачи в аренду (субаренду) части помещений и, соответственно, регистрации таких договоров, если представленные договор и иные документы позволяют индивидуализировать передаваемую в аренду (субаренду) часть помещений, а, определяя пределы индивидуализации таких объектов, суд исходил из того, что она должно обеспечить выполнение условий договора, а также отсутствие противоречий между правообладателями, имеющими отношение к помещению, часть которого передается в аренду (субаренду), а согласно поэтажному плану (приложение 1 к договору - т. 1, л.д. 24), помещения и части помещений подвала и 1-го этажа, передаваемых в субаренду, выделены красным цветом и данный документ подписан арендодателем и арендатором, что позволило апелляционной инстанции прийти к выводу о достаточной индивидуализации передаваемых в субаренду помещений, поскольку позволяют сторонам выполнять свои обязанности по договору, а четкое обозначение на плане красными линями совокупности передаваемых в аренду помещений позволяет избежать каких-либо возможных противоречий между правообладателями, имеющими отношение к указанным помещениям.

Арбитражный суд апелляционной инстанции также посчитал несостоятельным довод ответчика о том, что регистрация указанного договора субаренды возможна лишь в случае представления на государственную регистрацию документов, описывающих объект недвижимого имущества, в которых часть помещения, передаваемая в аренду, описана (обозначена) органами, осуществляющими техническую инвентаризацию, поскольку в аренду сдается часть помещений, которым не может быть присвоен кадастровый номер.

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об объекте недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства) с присвоением кадастрового номера в соответствии со статьей 7 указанного Закона и, следовательно, по мнению суда, часть помещения не может быть поставлена органами БТИ на учет объектов недвижимости с присвоением кадастрового номера.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 13.05.2008 и постановлением апелляционного суда от 16.07.2008 УФРС по Москве обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции указанные судебные акты отменить и отказать в удовлетворении заявленных требований.

При этом в своей жалобе ответчик указывает на то, что в представленной заявителем на регистрацию экспликации объекта недвижимости описано само помещение, а не его часть как объект недвижимости, притом что сведения, описывающие непосредственно часть помещения, а именно: ее местоположение, размер площади не указаны ни в экспликации, ни в поэтажном плане.

Также УФРС по Москве в кассационной жалобе пояснило, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости, притом что для цели государственной регистрации самостоятельное согласование сторонами на плане БТИ границ передаваемой в субаренду части комнаты не свидетельствует о ее надлежащем описании (индивидуализации) как предмета договора субаренды недвижимости.

Проведение же государственной регистрации обременения прав при отсутствии надлежаще оформленных технических документов, описывающих часть помещения, в будущем может привести к "двойной" регистрации обременения прав на одну и ту же часть помещения, в случае обращения третьих лиц в регистрирующий орган с договором аренды на часть объекта недвижимости, расположенного в том же помещении.

Регистрирующий орган в своей жалобе также подчеркнул, что он не оспаривает законность заключения указанного договора субаренды и, тем самым, не нарушает установленного законом принципа свободы договора, однако непредставление надлежаще оформленных документов технического учета и инвентаризации на часть помещения (предмет договора субаренды) препятствует проведению государственной регистрации договора субаренды (статьи 17, 20 Закона о регистрации), в связи с тем, что не представляется возможным внести необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, а также установить является ли предмет договора объектом недвижимого имущества.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика заявитель просит арбитражный суд кассационной инстанции оставить решение суда первой инстанции от 13.05.2008 без изменения, а жалобу - без удовлетворения, пояснив при этом, что довод жалобы о непредставлении необходимых для регистрации документов не подтвержден материалами дела, что индивидуализация недвижимого имущества может осуществляться сторонами арендных отношений, а не органами технического учета, а также что ранее ответчик регистрировал аналогичные договоры.

В заседании арбитражного суда кассационной инстанции, назначенном на 15 декабря 2008 года в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 18 декабря 2008 года.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы рассматриваемой кассационной жалобы, представитель заявителя возражал против удовлетворения жалобы УФРС по Москве, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Надлежащим образом уведомленное о времени и месте слушания кассационной жалобы заявителя (почтовое уведомление о вручении N 17536), участвующее в деле ООО "Савала" своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило, притом что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением применения норм права, с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения и постановления, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными, однако обжалуемые судебные акты нельзя признать соответствующими указанным требованиям процессуального права в связи с нижеследующим.

Из материалов дела следует и судами в обжалуемых актах установлено, что между ЗАО "Хорус Кэпитал" (арендодатель) и ООО "Кофе Хаус" (арендатор) 01 февраля 2007 года был заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с которым заявителю во временное владение и пользование были переданы нежилые помещения общей площадью 466,2 кв. м, в здании, расположенном по адресу: город Москва, улица Большая Дорогомиловская, дом 11, а именно: этаж 1 ком. N 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 5а, 6, 7, 8, 9 (площадью 201,8 кв. м), этаж 1а комн. N 1, 1а, 1б, 1в, 2, 3 (площадью 76,2 кв. м) и подвал комн. N 4 (площадью 188,2 кв. м).

Далее, 04 июня 2007 года между ООО "Кофе Хаус" (арендатор) и ООО "Савала" (субарендатор) был заключен договор субаренды, в соответствии с которым заявитель обязался предоставить субарендатору за плату во временное владение и пользование из принадлежащих арендатору на праве аренды помещений общей площадью 466,2 кв. м, помещения (части помещений) общей площадью 150 кв. м в здании, расположенном по вышеуказанному адресу.

При этом в пункте 3.1 названного договора субаренды от 04.06.2007 было определено, что в субаренду третьему лицу предоставляются помещения общей площадью 150 кв. м, очерченные в целях идентификации красным цветом на поэтажных планах здания, приведенных в Приложении N 1 к договору субаренды, оформленном в виде выкопировки из паспорта БТИ и составляющие: комнаты в помещении VI на первом этаже здания: часть комнаты N 1 площадью 59 кв. м, комнаты N 2, N 2а площадью 25,8 кв. м, часть комнаты N 3 площадью 8 кв. м, комната N 4 площадью 3,6 кв. м, часть комнаты N 5а площадью 2 кв. м, комната N 9 площадью 1,6 кв. м, и комнаты в Помещении N IV в подвале здания: часть комнаты N 4 площадью 50 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), притом что пунктом 2 статьи 609 названного Кодекса установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом, а в силу пункта 2 статьи 615 указанного Кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

При этом следует учитывать то обстоятельство, что согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, притом что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, пунктом 3 статьи 607 названного Кодекса предписано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, притом что при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, притом что с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, а в пункте 3 этой статьи Закона, в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений, определено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

При этом следует отметить, что Конституционный Суд Российской Федерации в своем Определении от 05.07.2001 N 154-О разъяснил, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора, притом что такая регистрация не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина.

В пункте 1 статьи 17 Закона о регистрации указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, притом что согласно пункта 2 статьи 17 этого Закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные документы отвечают требованиям статьи 18 Закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

При этом в статье 18 Закона о регистрации установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Так, документы, устанавливающие права на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны: соответствовать законодательству Российской Федерации; а также отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, притом что указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Однако суды первой и апелляционной инстанций при удовлетворении заявленных требований не учли, что положения, содержащиеся в пункте 3 статьи 26 Закона о регистрации подлежат применению во взаимосвязи с положениями пункта 1 статьи 17, пунктов 1 и 4 статьи 18 названного Закона и с учетом пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем судами при принятии обжалуемых судебных актов не были учтены существенные для данного дела обстоятельства.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о надлежащем определении сторонами договора субаренды объекта аренды, в регистрации договора субаренды которого УФРС по Москве было отказано, обоснован ссылкой на условия пунктом 3.1. договора субаренды и на поэтажный план, являющийся неотъемлемой частью названного договора, однако, ни в материалах дела, ни в обжалуемых судебных актах вообще не содержится никакого описания объектов субаренды в виде части комнаты N 1 площадью 59 кв. м, части комнаты N 3 площадью 8 кв. м, части комнаты N 5а площадью 2 кв. м и части комнаты N 4 площадью 50 кв. м в подвале Здания, которое позволяло бы с однозначностью идентифицировать эти части помещений передаваемых в аренду с описанием строительных конструкций, ограничивающих части арендуемых помещений, а также конкретные параметры не ограниченных такими конструкциями разделительных линий между частями помещения, арендуемыми различными лицами.

При этом не основанным на материалах дела является вывод судов о том, что при обращении за регистрацией договора аренды заявитель представил данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде частей помещений, притом что довод ответчика о том, что индивидуализация недвижимого имущества как объекта арендных отношений для целей государственной регистрации осуществляется компетентными органами в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости, не противоречит обстоятельствам дела, однако такое требование не является императивным исходя из совокупности нормативных актов, действовавших на момент спорных правоотношений.

Учитывая изложенного арбитражным судам первой и апелляционной инстанций следовало исходить из того, что при техническом учете происходит описание реально существующего объекта недвижимости, при этом объективными границами недвижимости являются конструктивные элементы зданий и сооружений - стены, перегородки, потолки и т.п., что является не только описанием, но и подтверждением юридического факта существования предмета аренды, однако суды необоснованно установили, что отсутствие номера части помещения и описания его точного места положения в помещении позволяют индивидуализировать спорные объекты в виде частей помещений.

Не оспаривая вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что стороны договора субаренды могли при заключении договора самостоятельно установить параметры спорных частей нежилых помещений, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что такое описание в договоре субаренды отсутствует, а ссылка в пункте 3.1. договора субаренды лишь на очерченные в целях идентификации красным цветом части помещений на поэтажном плане здания, приведенных в Приложении N 1, без описания этих частей и указания точных размеров указанных частей в тексте договора субаренды и, в частности, без фиксации этих частей помещения соответствующими уполномоченными органами, не позволяет считать определенным предмет субаренды в части сдаваемых в субаренду частей помещений, в связи с чем договор субаренды в указанной части нельзя признать заключенным, а государственная регистрация договора субаренды лишь в части, действующим Законом не предусмотрена.

Нельзя в полной мере согласиться и с выводом апелляционного суда в обжалуемом постановлении со ссылкой на положения статей 1, 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" о том, что часть помещения не может быть поставлена органами БТИ на учет объектов недвижимости с присвоением кадастрового номера, так как подпунктом 10 пункта 2 статьи 7 названного Закона предусмотрено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в частности, сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости, притом что в силу пункта 3 статьи 26 Закона о регистрации в редакции Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ вместо ранее предусмотренного поэтажного плана здания, сооружения, на которых должны были обозначаться сдаваемые в аренду помещения, теперь к договору аренды следует прилагать кадастровые паспорта соответствующего помещения с указанием размера арендуемой площади, однако данное спорное правоотношение возникло в период действия старой редакции Закона о регистрации.

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что, как решение суда первой инстанции от 13.05.2008, так и постановление апелляционного суда от 16.07.2008 приняты названными судами с нарушением применения вышеназванных норм материального права, что привело к принятию неправильного решения об удовлетворении заявленного иска, в связи с чем, в соответствии с частями 1 - 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Поскольку арбитражными судами первой и апелляционной инстанций было допущено нарушение применения норм материального права, а также не были соблюдены требования процессуального права, что привело к принятию неправильного решения об удовлетворении заявленных требований, суд кассационной инстанции считает возможным в соответствии с положениями пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принять новое решение об отказе в удовлетворении названных требований, так как все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, были установлены арбитражными судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 13 мая 2008 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 июля 2008 года по делу N А40-1273/08-121-6 отменить, в заявлении ООО "Кофе Хаус. Эспрессо и Капучино Бар" о признании недействительным решения УФРС по Москве об отказе в государственной регистрации договора субаренды отказать.

     Председательствующий
С.А.Яскин
 
Судьи
М.В.Комолова
Н.Д.Денисова

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А40-1273/08-121-6
КГ-А40/9931-08
Принявший орган: Арбитражный суд Московского округа
Дата принятия: 25 декабря 2008

Поиск в тексте