ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 19 апреля 2013 года Дело N А40-63398/12-11-579

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Волковым С.В., Русаковой О.И.

при участии в заседании:

от истца ИП Странгуль Светланы Николаевны (ИНН 550408142543, ОГРНИП 311774609600134) - не явился, извещен.

от ответчика ООО "Технопром" (ИНН 7701604959, ОГРН 1057747391294) - не явился, извещен.

рассмотрев 16.04.2013 г. в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Технопром" на решение от 03 сентября 2012 года, Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Давыдовой О.В. на постановление от 21 ноября 2012 года Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Левиной Т.Ю., Кораблевой М.С., Тихоновым А.П., по иску Индивидуального предпринимателя Странгуль Светланы Николаевны к ООО "Технопром" о расторжении соглашения, взыскании обеспечительного депозита,

установил:

Индивидуальный предприниматель Странгуль Светлана Николаевна обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Технопром" о расторжении соглашения от 30.08.2011 и взыскании обеспечительного депозита в размере 302 889 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2012 года исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о существенном нарушении арендодателем обязательств, что является основанием для расторжения соглашения в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 года решение Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2012 года отменено в части расторжения соглашения от 30.08.2011 и в части распределения судебных расходов, в удовлетворении иска об удовлетворении соглашения отказано. С ООО "Технопром" взыскано в пользу Индивидуального предпринимателя Странгуль Светланы Николаевны расходы по государственной пошлине в размере 9 057 руб. 79 коп., в остальной части решение оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что соглашение от 30.08.2011 (предварительный договор) является не заключенным ввиду не наступления отлагательного условия (не построен объект аренды).

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Технопром" подана кассационная жалоба, в которой истец просит решение и постановление отменить по основаниям несоответствия выводов, содержащихся в решении и в постановлении имеющимся доказательствам, неправильного применения норм материального права и принять по делу новый судебный акт, в удовлетворении требований отказать.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что суды неправильно применили пп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку истец был информирован о состоянии объекта строительства, знал о сроках строительства, проявил действительное волеизъявление на заключение предварительного договора, в том числе, оплатив обеспечительный депозит.

Кроме того, судом неверно истолковано понятие обеспечительного депозита в рамках спорных правоотношений. Стороны, в пункте 9.2 соглашения, определили, что обеспечительные платежи являются способом обеспечения, не поименованным в законодательстве, применяемым на основании ч. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обеспечительные платежи не являются задатком. На сумму обеспечительных платежей в пользу арендатора не начисляются какие-либо проценты.

ООО "Технопром" и ИП Странгуль С.Н. в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятого по делу решения и постановления, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 04.08.2011 г. между Индивидуальным предпринимателем Странгуль Светланой Николаевной (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью "Технопром" (арендодатель) подписан протокол о намерениях заключить соглашение об аренде торговой площади в ТРК "Парус", расположенном по адресу: г. Москва, Куркино, мкр. 17 (СЗАО), Новокуринское ш., вл. 1.

30.08.2011 г. между Индивидуальным предпринимателем Странгуль Светланой Николаевной и Обществом с ограниченной ответственностью "Технопром" заключено соглашение о взаимных обязательствах сторон N 25 (в целях заключения договора (ов) аренды по окончании строительства торгового центра.

В соответствии с п. 2.1 соглашения N 25 от 30.08.2011 г., арендодатель осуществляет инвестирование в строительство центра на основании договора, заключенного 21 ноября 2005 г. с Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы Правительства Москвы на право соинвестирования строительства многофункционального комплекса по указанному в определении адресу, N 285-ИС.

В соответствующем пункте 2.2 соглашения, арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование (в аренду), а арендатор намеревается принять в аренду нежилое помещение на 3 (третьем) этаже центра, местоположение и границы которого согласованы сторонами и обозначены на поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 1 к настоящему соглашению, проектной площадью 19,21 (девятнадцать и 21/100) кв. м ("Помещение"), стороны подтверждают, что данные, указанные в настоящем пункте, приложении N 1 и приложении N 2, а также изученные перед заключением настоящего соглашения данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При этом указанная информация о помещении, может быть впоследствии скорректирована на основании данных БТИ.

Арендодатель и арендатор обязуются подписать договор краткосрочной аренды в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя (с приложением полностью готового к подписанию текста договора краткосрочной аренды), но в любом случае не позднее даты официального открытия. Незавершение арендатором отделочных работ в срок, установленный настоящим соглашением, не является препятствием к подписанию договора краткосрочной аренды, при условии, что арендодатель не воспользовался своим правом на отказ от исполнения обязательств по настоящему соглашению в одностороннем порядке, предусмотренным п. 10.4 настоящего соглашения.

Арендодатель и арендатор обязались подписать договор долгосрочной аренды на условиях, определенных приложением N 6 к соглашению, в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты получения арендатором письменного уведомления арендодателя (с приложением полностью готового к подписанию текста договора долгосрочной аренды и запроса на предоставление документов арендатора, требующихся для государственной регистрации договора долгосрочной аренды). Данные взаимные обязательства сторон действуют в течение 2 (двух) лет с даты заключения настоящего соглашения (п. 2.4 соглашения).

В соответствии с п. 3.2 соглашения N 25 от 30.08.2011 г., арендодатель обязался обеспечить осуществление и завершение строительства центра таким образом, чтобы общестроительные работы в помещении были завершены (за исключением мелких недостатков) не позднее даты предоставления арендатору доступа в помещение для производства отделочных работ (дата доступа), которая наступает за 2 (два) календарных месяца до даты официального открытия (планируемая дата доступа), а общестроительные работы в центре были завершены (за исключением мелких недостатков) не позднее даты официального открытия. Арендодатель вправе перенести планируемую дату доступа, уведомив об этом арендатора (при этом общая продолжительность отделочных работ и арендных каникул не должна составлять менее 60 (шестидесяти) календарных дней).

Оценив условия соглашения, суды правильно квалифицировали его как предварительный договор.

Согласно п. п. 1 - 4 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с ч. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

31.01.2012 г., 14.03.2012 г. истец направил на адрес ответчика уведомления N 8, N 11, в котором содержалось требование о расторжении соглашение N 25 от 30.08.2011 г. (л.д. 8, 9), ссылаясь на существенные нарушения со стороны арендодателя условия: допуск в помещение не передан, помещение во временное владения и пользование не предоставлено, письменного уведомления о дате открытия ответчиком не направлено, договор краткосрочной аренды не заключен.

23.03.2012 г. ответчик уведомил истца об отказе о расторжении соглашения N 25 от 30.08.2011 г., со ссылкой на ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответа на уведомление, направленного истцом 14.03.2012 г., от ответчика не получено.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено действующим Гражданским кодексом РФ, другими нормативными правовыми актами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных действующим Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования истца, согласился с его доводами о существенном нарушении ответчиком условия соглашения, выразившееся в том, что в течение длительного времени, с 30.08.2011 г., в аренду помещения не переданы, доступ к помещениям не предоставлен, предложения о заключении краткосрочного договора аренды не направлено.

В материалы дела ответчиком представлена копия уведомления от 24.04.2012 г. о дате официального открытия центра, 23.05.2012 г. ответчиком направлен проект акта доступа в помещение.

Судами установлено, что ответчиком указанные действия предприняты после получения им копии искового заявления и предъявления иска в суд и не доказывают обстоятельства, что указанная в уведомлении дата - является официальной датой открытия центра.

В суд апелляционной инстанции ответчиком представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданный Комитетом государственного надзора г. Москвы от 25.10.2012 г. Однако, доказательства открытия торгового центра, в материалах дела отсутствуют. Договор аренды по настоящее время сторонами не заключен.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон и дата его начала заранее неизвестна (п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального содержания спорного соглашения, следует, что дата доступа означает дату подписания сторонами акта доступа, а дата аренды означает дату начала аренды по договору аренды, определяемую таким образом, чтобы она совпадала с датой официального открытия.

При этом, датой открытия по условиям соглашения следует считать дату открытия центра для посетителей после завершения строительства центра. Арендодатель в одностороннем порядке устанавливает и письменно информирует арендатора о дате официального открытия не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней.

Не завершение арендатором отделочных работ не является препятствием для подписания договора краткосрочной аренды.

Из условий соглашения следует, что краткосрочный договор аренды должен быть заключен в любом случае не позднее даты открытия торгового центра, после чего должен быть подписан долгосрочный договор аренды в течение двух лет с момента подписания настоящего соглашения.

Суды обеих инстанций, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, пришли к выводу о том, что такое условие сделки не может квалифицироваться как условие о сроке, поскольку оно не является тем событием, которое должно неизбежно наступить (исполнение данного условия зависит от воли (действий) ответчика), спорным соглашением не определена календарная дата совершения вышеуказанных действий.

Учитывая, что ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательств по предварительному соглашению от 30.08.2011 (открытие торгового центра, направление предложения арендатору заключить договор аренды) суд первой инстанции пришел к правильному выводу в удовлетворении заявленных требований. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что предварительный договор не может быть признан заключенным ввиду не наступления отлагательного условия (не построен объект аренды) суд кассационной инстанции признает необоснованным, так как соглашения от 30.08.2011 содержит условия позволяющие установить его предмет, права и обязанности сторон, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды.

Однако, указанный вывод суда апелляционной инстанции, не повлиял на законность принятого судебного акта и не является основанием для его отмены.

Суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о том, что обеспечительный депозит в размере 302 889 руб. 96 коп. подлежит возврату.

Согласно п. 9.1 соглашения обеспечительный депозит выступает в качестве надлежащего исполнения арендатором всех обязательств.

Разрешая возникший спор, суд оценивал спорное соглашение как смешанный договор, содержащий в себе элементы как предварительного договора, так и договора аренды, то следует оценивать положение об обеспечительном депозите с точки зрения содержания этих двух договоров.

Суды обеих инстанций при рассмотрении дела, истец не нарушил обязательства, которые бы позволяли ответчику удерживать у себя спорную сумму.

С точки зрения исполнения обязательств по предварительному договору в связи с его расторжением, основные договоры краткосрочной и долгосрочной аренды заключению не подлежат, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем. Он не порождает непосредственного имущественного (денежного) обязательства. Обеспечительный депозит может обеспечивать только денежное обязательство. По своей правовой природе он схож с задатком. Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задаток выполняет обеспечительную функцию и может использоваться только в денежных обязательствах. Указание в соглашении на то, что переданная будущим арендатором будущему арендодателю сумма при совершении предварительного договора засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не заключен.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд первой и апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что применение положений спорного договора в отношении обеспечительного депозита к неденежным обязательствам противоречит одному из основных начал гражданского законодательства, в частности, равенству участников отношений, поскольку нарушает баланс интересов сторон, налагая на одну из сторон чрезмерные обязательства, что не соответствует ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные в кассационной жалобе доводы были предметом рассмотрения и оценки судов при принятии обжалуемых актов и им дана надлежащая правовая оценка. Доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств, что в силу положений статьи 286 и части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, могущих повлиять на правильность принятых судами судебных актов либо влекущих безусловную отмену последних, судом кассационной инстанции не выявлено.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, по делу не имеется.

Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 сентября 2012 года по делу N А40-63398/12-11-579, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2012 года оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Технопром" - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка