ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 15 апреля 2010 года Дело N А41-17895/08

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2010 года Постановление изготовлено в полном объеме 15 апреля 2010 года Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Демидовой К.И., судей Диаковской Н.В., Ханашевича С.К., при ведении протокола судебного заседания Новопашиной Е. К.,

при участии в заседании: от истца: Абрамова И.В., по доверенности N08 от 12.01.10 г.; от ответчика: Зайцев В.В., по доверенности N3 от 10.02.10 г.;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «КЛЭП плюс» на решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2009 года по делу NА41-17895/08, принятое судьей Сороченковой Т.В., по иску Комитета по управлению имуществом г. Лобня к ООО «КЛЭП плюс» о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом г. Лобня Московской области (КУИ г. Лобня) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КЛЭП плюс» (ООО «КЛЭП плюс»), в котором с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате на основании договора аренды N9-2005 от 01.01.2005 года в размере 461 359 руб. 49 коп., пени за просрочку исполнения обязательства в сумме 771 418 руб. 38 коп., расходы по уплате госпошлины за подачу иска (т.1, л.д. 42-43).

Арбитражный суд Московской области решением от 06 февраля 2009 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 07 мая 2009 года, частично удовлетворил заявленные КУИ г. Лобня требования, взыскав с ООО «КЛЭП плюс» 461 359 руб. задолженности, 150 000 руб. неустойки и 17 663 руб. 88 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07 сентября 2009 года NКГ-А40/8316-09 вышеуказанные судебные акты отменены, а дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области, при этом суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду следует выяснить, какие перепланировки были произведены ООО «КЛЭП» и ООО «КЛЭП плюс», истребовать заявления арендаторов (ООО «КЛЭП» и ООО «КЛЭП плюс») в межведомственные комиссии по строительству и реконструкции объектов недвижимости администрации г. Лобня об утверждении произведенных перепланировок, исследовать договор купли-продажи N2, заключенный 01.12.2004 г. между ООО «КЛЭП» (продавец) и ООО «КЛЭП плюс» (покупатель), согласно которому ООО «КЛЭП плюс» компенсирует ООО «КЛЭП» стоимость имущества, установленного за счет собственных средств ООО «КЛЭП» по адресу г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27.

Также суд кассационной инстанции указал, что суду следует дать оценку постановлению Главы г. Лобня N1342 от 26.07.07 г. «Об утверждении произведенной перепланировки нежилого помещения (БТИ: Лит. В, Лит. В1), находящегося в муниципальной собственности и расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д.27, и арендуемого ООО «КЛЭП плюс»; постановлению Главы г. Лобня от 25.02.2005г. N387 «Об утверждении проведенной перепланировки помещения по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д.27, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого ООО «КЛЭП»; выписке из протокола N1 от 26.01.2005 года заседания межведомственной комиссии при Администрации г. Лобня; дать оценку доводу ответчика о том, что для использования помещений в соответствии с условиями договора аренды необходимо было выполнить перепланировку помещений с учетом требований СанПиНа.

Арбитражный суд Московской области решением от 08 декабря 2009 года частично удовлетворил заявленные КУИ г. Лобня требования, взыскав с ООО «КЛЭП плюс» 461 359 руб. задолженности, 150 000 руб. неустойки и 17 663 руб. 88 коп. расходов по уплате госпошлины.

В апелляционной жалобе ООО «КЛЭП плюс» просит решение суда первой инстанции от 08.12.09 г. отменить, как вынесенное с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, а также нарушением норм материального и процессуального права.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалах дела доказательства и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц и принимая во внимание указания суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

01 января 2005 года КУИ г. Лобня (арендодатель) и ООО «КЛЭП плюс» (арендатор) заключили договор аренды N9-2005, в соответствии с п. 3.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-х этажного здания, общая площадь помещения 1191 кв.м., в том числе: на 1-ом этаже комнаты NN1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв.м., на 2-ом этаже комнаты NN39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв.м. (т.1, л.д. 5-11).

Как указывает истец, ООО «КЛЭП плюс» ненадлежащим образом исполняло обязательства по уплате арендных платежей по договору N9-2005 в период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года, в результате чего у ответчика образовалась задолженность в размере 461 359 руб. 49 коп.

Претензией N2771 от 06.12.07 г. истец обратился к ответчику с просьбой погасить имеющуюся задолженность и уплатить пени за просрочку исполнения обязательств по состоянию на 01.12.07 г. (т.1, л.д. 24).

ООО «КЛЭП плюс» оставило вышеуказанное требование без удовлетворения, в связи с чем КУИ г. Лобня обратился с иском в арбитражный суд о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года в сумме 461 359 руб. 49 коп., а также пени по состоянию на 03 сентября 2008 года в размере 771 418 руб. 38 коп.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования КУИ г. Лобня в части взыскания с ООО «КЛЭП плюс» основного долга в размере 461 359 руб. 49 коп., исходил из того, что задолженность арендатора в заявленном размере подтверждена материалами дела, при этом доказательств ее погашения ответчиком не представлено.

Частично удовлетворяя требования истца о взыскании пени за просрочку исполнения обязательства, суд первой инстанции применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки до 150 000 руб.

Заявитель апелляционной жалобы, оспаривая решение суда первой инстанции, указывает, что суд при разрешении спора не принял во внимание то обстоятельство, что имущество, переданное ответчику по договору N9-2005, имело недостатки, обнаружить которые при передаче помещений ООО «КЛЭП плюс» не представлялось возможным.

В связи с данным обстоятельством общество было вынуждено произвести ремонт арендованного имущества, замену ветхих дверей, установление дополнительных перегородок, монтаж туалета и гардеробной комнаты, ремонт фасада здания, при этом затраты ответчика на проведенный ремонт подлежат зачету арендодателем в счет арендной платы.

Общество ссылается на то, что произведенные арендатором улучшения имущества выполнены с согласия КУИ г. Лобня, поскольку Глава г. Лобня на основании представленного ответчиком технического паспорта утвердил произведенную обществом перепланировку постановлением N1342 от 26.07.07 г.

Данные доводы заявителя апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд признает обоснованными.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что 01 января 2005 года КУИ г. Лобня (арендодатель) и ООО «КЛЭП плюс» (арендатор) заключили договор аренды N9-2005, в соответствии с п. 3.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-х этажного здания, общая площадь помещения 1191 кв.м., в том числе,: на 1-ом этаже комнаты NN1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв.м., на 2-ом этаже комнаты NN39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв.м. (т.1, л.д. 5-11).

Вышеуказанное имущество является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16.11.07 г. N630551 и от 29.05.08 г. N254673 (т. 1, л.д. 51-52).

Пунктом 4.2. договора установлен срок аренды с 01.01.05 г. по 31.07. 2027 года.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса Российской порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, при этом договором может быть предусмотрено, что арендная плата осуществляется в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно пункту 5.1. договора N9-2005 размер арендной платы составляет 29 руб. 72 коп. за 1 кв.м. в месяц без учета НДС, при этом в силу пункта 5.2. договора размер арендной платы изменяется по мере изменения базовой ставки арендной платы, площади арендуемого помещения, коэффициентов вида деятельности арендатора и на основании пункта 5.5. договора вносится ежемесячно не позднее 10 числа следующего месяца.

В соответствии с п. 5.3. договора базовая ставка арендной платы изменяется один раз в год и утверждается соответствующим постановлением Главы г. Лобня.

В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих перечисление ООО «КЛЭП плюс» арендной платы за пользование арендованным имуществом по договору N9-2005 в период с 10 июня 2007 года по 10 июня 2008 года.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда ответчик факт неперечисления арендных платежей в заявленный период не оспаривал.

При таких обстоятельствах арбитражный апелляционный суд полагает, что суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о наличии задолженности ответчика по договору N9-2005 в размере 461 359 руб.

Что касается вывода суда первой инстанции о том, что затраты ООО «КЛЭП плюс», произведенные им по ремонту и переустройству помещения, не были согласованы в установленном порядке с арендодателем и не подлежат зачету в счет арендных платежей, то арбитражный апелляционный суд не может с ним согласиться.

В силу ч. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, при этом произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 6.1. договора N9-2005 предусмотрено, что по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении арендатор вправе изъять из имущества произведенные им за счет собственных средств улучшения, которые могут быть отделены без вреда от конструкций имущества.

Из материалов дела следует, что до заключения договора аренды N9-2005, арендуемое ответчиком помещение находилось во владении другого арендатора - ООО «КЛЭП», которое произвело перепланировку помещений, расположенных на втором этаже.

Протоколом N1 заседания межведомственной комиссии при Администрации г. Лобня от 26.01.2005 года произведенная ООО «КЛЭП» перепланировка утверждена (БТИ: Лит А1, расположенного на 2-ом этаже 2-х этажного здания торгового центра по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27) (т.1, л.д. 131).

Как следует из представленного в материалы дела технического паспорта, составленного по состоянию на 12 января 2005 года, в результате утвержденной истцом перепланировки и устройства перегородок произошло изменение общей площади помещения с 1187,9 кв.м. до 1191,0 кв.м. (т.2, л.д. 132-140).

Постановлением N387 от 25 февраля 2005 года произведенная ООО «КЛЭП» перепланировка нежилого помещения утверждена Администрацией г. Лобня, что свидетельствовало о согласии арендодателя на осуществление арендатором улучшений арендованного имущества (т.3, л.д. 127).

Постановлением N662 от 04.04.05 г. Администрация г. Лобня в связи с уточнением технической документацией по делу, связанному с утверждением перепланировки, внесла изменения в постановление N387 в части указания площади нежилого помещения, которая после произведенных арендатором улучшений составила 1191 кв.м. (т.1, л.д. 126).

Из материалов дела следует, что по договору купли-продажи N2, заключенного 01.12.2004 г. между ООО «КЛЭП» (продавец) и ООО «КЛЭП плюс» (покупатель), ответчик компенсировал ООО «КЛЭП» в размере 292 454 руб. 90 коп. стоимость имущества, установленного за счет собственных средств предыдущего арендатора по адресу г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27: Перегородки межкомнатные (140 кв. м), пристройка к гардеробной (1 шт.), деревянные двери (6 шт.), металлические двери (16 шт.), туалет (1 шт.) (т. 2, л.д. 127 - 128).

29 декабря 2004 года указанными лицами подписан акт о передаче ООО «КЛЭП плюс» неотделимых улучшений арендованного помещения (т.2, л.д. 129).

01 января 2005 года КУИ г. Лобня (арендодатель) и ООО «КЛЭП плюс» (арендатор) заключили договор аренды N9-2005, в соответствии с п. 3.1. которого арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-х этажного здания, общая площадь помещения 1191 кв.м., в том числе,: на 1-ом этаже комнаты NN1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б - 561, 4 кв.м., на 2-ом этаже комнаты NN39-69, А1, Б1 - 629, 6 кв.м. (т.1, л.д. 5-11).

ООО «КЛЭП плюс» арендовало указанное в договоре N9-2005 имущество для организации общественного питания, в связи с чем для использования данных помещений по назначению требовалось выполнить их перепланировку с учетом СНиП 2.08.02.-89 «Проектирование предприятий общественного питания» и Санитарных правил и норм (СанПиН), установленных для предприятия общественного питания.

Ссылку КУИ г. Лобня на то, что имущество передано ООО «КЛЭП плюс» по договору N9-2005 в удовлетворительном состоянии и не требовало ремонта, арбитражный апелляционный суд не может признать обоснованной.

Письмом N2 от 18 января 2006 года ответчик обратился к Главе городского округа Лобня с просьбой разрешить выполнить капитальный ремонт арендуемого имущества и произвело перепланировку помещения (т.2, л.д. 74).

Материалы дела свидетельствуют о том, что в арендованном ответчиком помещении произведена замена ветхих дверей, установлены дополнительные перегородки, осуществлен монтаж туалета и гардеробной комнаты, произведен ремонт фасада здания, при этом указанные улучшения произведены ответчиком для осуществления деятельности общества - размещения предприятия общественного питания и связаны с недостатками передаваемого в аренду имущества.

20 июня 2007 года КУИ г. Лобня выразил согласие на перепланировку, что подтверждается Решением межведомственной комиссии N6 (т.2, л.д. 142).

Постановлением Главы г. Лобня N1342 от 26.07.2007 г. утверждена произведенная перепланировка нежилых помещений, арендуемых ООО «КЛЭП плюс», в том числе, основного строения (БТИ: Лит. В), подвала (БТИ: Лит. В1), в соответствии с представленным поэтажным планом строения, выполненным Лобненским филиалом ГУП МО «МОБТИ», общей площадью - 1519,20 кв. м, в том числе основной площадью - 1079,9 кв. м, вспомогательной площадью - 439,3 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27 (т.2, л.д. 141).

Вышеуказанное обстоятельство свидетельствует о согласии КУИ г. Лобня на проведение ответчиком ремонта в арендованных помещениях.

Письменное согласие арендодателя на выполнение арендатором перепланировки приложено к договору аренды N9-2005 от 01.01.05 г. в виде извлечения из технического паспорта с приложением поэтажных планов, выполненных Лобненским филиалом ГУП МО «МОБТИ» 12 января 2005 года.

Арендодатель письмом N763 от 17 апреля 2007 года уведомил арендатора о намерении продать здание, однако выполненные ответчиком улучшения имущества существенно увеличили его стоимость.

Письмами NN80, 82, 128, 25 ООО «КЛЭП плюс» обращалось к КУИ г. Лобня с требованием компенсировать понесенные на ремонт затраты (т.2, л.д. 93; т.3 л.д. 120, 122).

Письмами NN763, 1617, 1683, 1496, 1356 КУИ г. Лобня отказался от компенсации стоимости ремонта, при этом запретил изъятие произведенных улучшений в арендуемом ответчиком помещении, ссылаясь на то обстоятельство, что изъятие данных улучшений невозможно без изменения планировки и конфигураций помещений, а также ухудшения внешнего вида здания (т.3, л.д. 118, 119, 121, 123, 125; т.1, л.д. 118).

Учитывая вышеизложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что материалами дела подтверждено улучшение ООО «КЛЭП плюс» арендованного имущества, не отделимого без вреда для имущества, при этом стоимость помещения, арендованного ответчиком, в результате проведенного обществом ремонта возросла.

Материалами дела подтверждено несение ООО «КЛЭП плюс» расходов на улучшение арендованного имущества в размере 292 454 руб. 90 коп.

Указанная сумма уплачена ответчиком за установление Перегородок межкомнатных (140 кв. м), пристройки к гардеробной (1 шт.), деревянных дверей (6 шт.), металлических дверей (16 шт.), туалета (1 шт.) (т. 2, л.д. 127 - 128).

Учитывая намерение КУИ г. Лобня продать спорное здание, арбитражный апелляционный суд полагает, что следует произвести зачет стоимости произведенного ответчиком ремонта в счет арендных платежей по договору N9-200, в результате чего с ООО «КЛЭП плюс» за вычетом затрат, понесенных на улучшение арендованного имущества, подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 168 904 руб. 59 коп.

Пунктом 1 ст. 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 8.5. договора N9-2005 в случае несоблюдения арендатором порядка и сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить в соответствующий бюджет за каждый день просрочки пеню в размере 0,7% от суммы просроченного платежа, начиная со следующего дня после срока уплаты очередного платежа.

Пунктом 1 ст. 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.07.97г. N17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 ГК РФ» разъяснено, что критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть чрезмерно высокий процент пени (сумма штрафа), значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другое.

Арбитражный апелляционный суд полагает, что в данном случае имеет место чрезвычайно высокий процент заявленной КУИ г. Лобня ко взысканию неустойки - 0,7% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, в связи с чем размер штрафных санкций подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ до 56 301 руб. 53 коп.

Суд первой инстанции, удовлетворяя в полном объеме требования КУИ г. Лобня в части взыскания с ООО «КЛЭП плюс» основного долга по арендным платежам, неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не исследовал возможность проведения зачета стоимости проведенного арендатором ремонта помещения в счет арендных платежей, в связи с чем решение суда от 08.12.09 г. подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 08 декабря 2009 года по делу NА41-17895/08 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «КЛЭП плюс» в пользу Комитета по управлению имуществом г. Лобня Московской области 168 904 руб. 59 коп. задолженности, 56 301 руб. 53 коп. неустойки, 9 504 руб. 12 коп. расходов по уплате госпошлины.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Выдать Комитету по управлению имуществом г. Лобня Московской области справку на возврат госпошлины за подачу иска в размере 9 098 руб. 82 коп.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка