АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 23 апреля 2010 года Дело N А26-11890/2009

Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2010года.

Полный текст решения изготовлен 23 апреля 2010 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Репина Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Рудометовой А.И.,

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" к обществу с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки"

третье лицо - Администрация Петрозаводского городского округа о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости нежилых площадей и недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки. при участии представителей:

истца, общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии", - Жученко И.П., действующей на основании доверенности от 29.01.2010 N 37, удостоверения адвоката от 02.11.2002 N 69,

ответчика, общества с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки", - Каменского Н.В., действующего на основании доверенности от 01.02.2010.

третьего лица, Администрации Петрозаводского городского округа, - Ульяновой Ю.В., действующей на основании доверенности от 01.02.2010. установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (далее - истец, ООО «ЦКСП») обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия к обществу с ограниченной ответственностью "Карельский центр оценки" (далее - ответчик, ООО «КЦО») с иском о признании недостоверным отчета об определении рыночной стоимости нежилых площадей и недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки.

Исковые требования обоснованы ст.ст. 11, 12, 13, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности», Федеральными стандартами оценки N 1-3, утвержденными Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, 255, 256. Определением от 11.02.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена Администрация Петрозаводского городского округа. В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала в полном объеме, пояснила следующие обстоятельства.

ООО «ЦКСП» предоставлено преимущественное право на приобретение муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 501,2 кв.м., расположенных по адресу: РК, г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, д. 5. Согласно договору купли - продажи, направленного Администрацией Петрозаводского городского округа в адрес Общества, стоимость нежилых помещений, определенная на основании отчета ООО «Карельский центр оценки» от 09.10.2009 N 248 - 09, составляет 12 735 000.00 руб. без учета НДС. Истец считает недостоверной величину стоимости объекта оценки, определенную независимым оценщиком, поскольку в нарушение статей 11, 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3 утвержденных Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года N 254, N 255, N 256, в отчете отсутствуют данные о балансовой стоимости объекта; не применен затратный подход; указаны, но не учтены обременения в виде аренды земельного участка и ипотеки; не учтены неотделимые улучшения в размере 3 542 000.00 руб.; не произведен обмер объекта; не приведены интервью иных лиц, на которые имеются ссылки в отчете; отсутствует техническое задание на оценку; стоимость определена без учета НДС. В результате данных нарушений рыночная стоимость права собственности на нежилые помещения значительно завышена.

Согласно отчету ООО «Центр судебно - оценочной экспертизы» об оценке рыночной стоимости недвижимости N 35/1 от 30.11.2009 стоимость объекта без учета обременения с учетом НДС составила 8 067 000 руб.

Ответчик возражения изложил в отзыве (т. 2 л.д. 26-27), его представители в судебном заседании требования не признали по следующим основаниям. Объектом балансового учета является двухэтажное панельное здание, в котором располагаются оцениваемые встроенные нежилые помещения общей площадью 501,2 кв.м. Балансовая стоимость оцениваемых нежилых помещений отдельно не ведется. Техническое задание на оценку имеется.

Согласно стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» Оценка недвижимости, утвержденным Решением Совета Партнерства НП «СМАОс» 15.08.2008 затратный подход нецелесообразно применять при оценке стоимости жилых (квартир, комнат) и нежилых встроенных помещений на активных рынках, поскольку он приводит к значительной погрешности окончательного результата.

Оценка рыночной стоимости помещений проведена без учета обременений и без учета НДС в соответствии с письмом управления муниципального имущества Администрации Петрозаводского городского округа от 10.10.2009 N 4.2.4.-06-852, являющимся уточнением к муниципальному контракту. Оценщик не производил обмер оцениваемых помещений, который выполняется специализированными организациями, информация о площадях получена из правоустанавливающих документов и технического паспорта, предоставленных Заказчиком оценки.

При расчете сравнительного и доходного подхода при выборе объектов - аналогов оцениваемому объекту Оценщиком приведены следующие источники информации: номера еженедельника газеты «Все», телефоны собственников объектов недвижимости.

Администрация правовую позицию изложила в отзыве (т. 2 л.д. 43-45, 67-69), его представитель в судебном заседании пояснила следующие обстоятельства.

В соответствии с требованиями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 Администрация предоставила преимущественное право ООО «ЦКСП» на приобретение арендуемого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Петрозаводска, ул. Л. Чайкиной, д.5.

В пункте 3.1 договора купли-продажи установлена рыночная стоимость муниципального недвижимого имущества в размере 12 735 000.00 рублей без учета НДС.

Расчет рыночной стоимости произведен ООО «Карельский Центр Оценки» на основании муниципального контракта, заключенного путем запроса котировок, и закреплен в отчете N 248-09 от 09.10.2009.

Федеральный закон N 159-ФЗ предусматривает реализацию преимущественного права на приобретение муниципального имущества специальным субъектом - арендатором, в связи с чем при заключении и регистрации договора купли-продажи такого имущества договор аренды считается прекращенным. Таким образом, объекты недвижимости приобретаются истцом без обременения в виде аренды, следовательно, при проведении оценки недвижимого имущества информация о наличие договора аренды отражается, но не учитывается.

Согласно статье 161 Налогового кодекса РФ при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, городе федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога, в связи с чем Администрация в ответ на запрос ООО «КЦО» в письме от 10.10.2009 N 4.2.4-06-852 сообщила о необходимости проведения оценки недвижимого имущества без учета НДС. Замечания истца об отсутствии балансовой стоимости нежилого помещения являются необоснованными, поскольку данное нежилое помещения общей площадью 501.2 кв.м. является частью двухэтажного панельного здания общей площадью 2572.4 кв. м на 1,2 этажах, которое имеет общую сумму балансовой стоимости. Балансовая стоимость по данному помещению Администрацией не ведется и такой обязанности действующим законодательством не установлено.

Стоимость неотделимых улучшений не влияет на рыночную стоимость объекта оценки и должна быть учтена в цене договора купли-продажи.

Таким образом, рыночная цена, указанная в отчете N 248-09 от 09.10.2009, аргументирована, обоснованна и соответствует требованиям действующего законодательства.

Правовым основанием для заключения договора купли-продажи является распоряжение Главы Петрозаводского городского округа от 03.11.2009 N 652-р «О предоставлении ООО «Центр костно-суставной патологии» преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и об условиях его приватизации». С учетом разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при наличии акта органа местного самоуправления оспаривание отчета оценки недвижимого имущества путем предъявления самостоятельного иска не представляется возможным.

Довод истца о том, что отчет ООО «Центр судебно-оценочной экспертизы» от 30.11.2009 N 35/1 подтверждает неправильное определение рыночной стоимости объекта в отчете ООО «Карельский центр оценки» является несостоятельным, поскольку данная организация является конкурирующей, то есть заинтересованной стороной. В действующем законодательстве четко не установлено, какие методы и подходы должны применяться при определении рыночной стоимости недвижимого имущества. Выбор подходов и применение методов при определении рыночной стоимости объекта ООО «Карельский центр оценки», отличных от методов и подходов ООО «Центр судебно-оценочной экспертизы», не является нарушением действующего законодательства.

Возражая на доводы третьего лица, представитель истца пояснила, что в силу ст. 12 Конституции РФ органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти, в связи чем распоряжение Главы Петрозаводского городского округа от 03.11.2009 N 652-р не является актом государственного органа., заявила ходатайство о назначении судом комплексной экспертизы, которую просит поручить Северо-Западному обществу оценщиков, расположенному в г. Санкт-Петербурге. Представители ответчика и третьего лица возражали против удовлетворения данного ходатайства. Кроме того, они считают что истец избрал ненадлежащий способ защиты.

Суд отклонил ходатайство истца о назначении экспертизы.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, третьего лица, суд установил следующие обстоятельства. Помещение общей площадью 501.2 кв.м., расположенное по адресу: РК, г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, д. 5. является собственностью Петрозаводского городского округа, что подтверждается свидетельством о праве собственности от 28 мая 2004 года N 987560 (т. 2 л.д. 46).

15 апреля 2004 года между Администрацией города Петрозаводска (арендодатель) и ООО «ЦКСП» (арендатор) заключен договор аренды N 100 в редакции доп. оглашений, предметом которого являются нежилые помещения общей площадью 487.5 кв.м., расположенные на первом-втором этажах нежилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Чайкиной, 5 (т. 1 л.д. 23-25, акт приема-передачи л.д. 27-28). Дополнительным соглашением от 07.04.2004 N 827 к договору аренды установлено, что арендодатель в порядке частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений обязуется возместить последнему денежные затраты в сумме 1 062 600.00 руб. на проведение ремонтных работ путем снижения величины арендной платы на 50% с 01.09.2004. После исполнения пункта 1 настоящего соглашения неотделимые улучшения арендуемого помещения в сумме 3 542 000.00 руб., произведенные арендатором, становятся собственностью арендодателя (т. 1 л.д. 31).

Дополнительным оглашением от 10.05.2006 N 277 срок договора определен с момента государственной регистрации по 28 февраля 2021 года, площадь арендованного имущества - 501.2 кв.м. (т. 1 л.д. 32).

В соответствии с требованиями Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон N 159-ФЗ) распоряжением Главы Петрозаводского городского округа от 03 ноября 2009 года N 652-р ООО «ЦКСП» предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 501,2 кв.м. (далее - объект), расположенных по указанному выше адресу (т. 2 л.д. 70-71).

Пунктом 2 распоряжения установлено, что цена продажи объекта на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», составляет 12 735 000.00 руб. без учета НДС.

Расчет рыночной стоимости произведен ООО «Карельский Центр Оценки» на основании муниципального контракта, заключенного путем запроса котировок, и закреплен в отчете N 248-09 от 09.10.2009 (т. 1 л.д. 55-105).

Администрацией в адрес истца направлен договор купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: РК, г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, д. 5, п. 3.1. которого предусмотрена указанная цена продажи объекта (т. 1 л.д. 44-47). Истец считает недостоверным отчет ООО «КЦО» по тем основаниям, что в нем отсутствуют данные о балансовой стоимости объекта; не применен затратный подход; указаны, но не учтены обременения в виде аренды земельного участка и ипотеки; не учтены неотделимые улучшения в размере 3 542 000.00 руб.; не произведен обмер объекта; не приведены интервью иных лиц, на которые имеются ссылки в отчете; отсутствует техническое задание на оценку; стоимость определена без учета НДС.

В подтверждение своей позиции ООО «ЦКСП» ссылается на отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости от 30.11.2009 N 35/1, выполненный ООО «Центр судебно-оценочной экспертизы», согласно которому стоимость объекта оценки по состоянию на 20 ноября 2009 года составляет 8 067 000.00 руб. (т. 1 л.д. 108-134). Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «О приватизации государственного, муниципального имущества» нормативная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества (далее - нормативная цена) - минимальная цена, по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (Постановлением Правительства Российской Федерации от 14 февраля 2006 года N 87 «Об утверждении Правил определения нормативной цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества»).

Начальная цена приватизируемого государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, на основании отчета об оценке государственного или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В силу статьи 12 названного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" указано, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз. 4 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В соответствии с ч. 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав перечислены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечень их не является исчерпывающим. Истец сам определяет способ защиты его нарушенного права.

Избранный способ защиты права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа защиты нарушенное право должно быть восстановлено.

В судебном заседании установлено, что в производстве Арбитражного суда Республики Карелия находится дело NА26-12303 по иску ООО «ЦКСП» к Администрации Петрозаводского городского округа об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Петрозаводск, ул.Л.Чайкиной,5.

Суд считает, что истец избрал ненадлежащий способ защиты, оспаривая отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта посредством предъявления самостоятельного иска.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ суд относит на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «Центр костно-суставной патологии» отказать.

2. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка