• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 ноября 2009 года Дело N А56-10928/2009

Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2009 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2009 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Балакир М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазиковой Н.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО «Мория» к ООО «АДИДАС»

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры администрации Санкт-Петербурга

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 19.02.207 в размере 15 032 490 руб.97 коп. встречному иску ООО «АДИДАС» к ООО «Мория» о признании договора аренды незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 6 315 173 руб. 69 коп. при участии от ООО «Мория»: представитель Иванов С.Н., по доверенности от 26.05.2009

представитель Новиков В.Г., по доверенности от 29.04.2009 от ООО «АДИДАС»: представитель Романов Р.А., по доверенности от 01.03.2009 N 459

представитель Ильин А.В., по доверенности от 19.05.2009 N 433 от третьего лица: не явился (уведомлен)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Мория» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Обществу с ограниченной ответственностью «АДИДАС» с иском о взыскании 15 032 490,97 руб. задолженности по договору аренды от 19.02.2007 за период с августа 2008 года по март 2009 года.

Представитель ООО «АДИДАС» с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, предъявил встречное исковое заявление о признании договора аренды от 19.02.2007 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-отделочных работ, произведенных в арендуемом помещении в размере 4 911 801 руб. 76 коп.

Определением от 04.09.2009 встречное исковое заявление ООО «АДИДАС» к ООО «Мория» о признании договора аренды от 19.02.2007 незаключенным, взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 4911801 руб. 76 коп. принято к производству для совместного рассмотрения с первоначально заявленными требованиями.

В судебном заседании 11.11.2009 от представителя ООО «АДИДАС» поступило заявление в порядке статьи 49 АПК РФ, согласно которому просил признать договор аренды от 19.02.2007 незаключенным, а также взыскать с ООО «Мория» неосновательное обогащение в виде стоимости ремонтно-отделочных работ в размере 6315173 руб. 69 коп.

Указанное заявление принято судом.

Представитель ООО «Мория» поддержал заявленные требования, и пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО «АДИДАС» своих обязательств по договору образовалась задолженность по оплате арендных платежей, полагал, что договор аренды от 19.02.2007 заключен в соответствии с требованиями статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73; считал, что согласно пункту 3.8 договора оснований для возмещения стоимости отделочных работ не имеется, в связи с чем просил отказать в удовлетворении заявленных требований ООО «АДИДАС» отказать.

Представитель ООО «АДИДАС» в обоснование возражений на иск ссылался на то, что договор аренды от 19.02.2007 является незаключенным, поскольку в договоре отсутствуют включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны культурного наследия и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ, не заключено охранное обязательство данного объекта.

Представитель КГИОП в судебное заседание не явился, направил отзыв на иск, из которого следует, что здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Караванная, д.11/64, лит А отнесено к выявленным объектам культурного наследия «Дом Меньшиковых (Русско-Азиатского банка) на основании приказа КГИОП от 20.02.2001 N 15, ООО «АДИДАС», являясь пользователем помещения 6-Н, расположенного в здании по вышеуказанному адресу не обращалось с заявлением о заключении охранного обязательства по обеспечению сохранности указанного помещения.

В судебном заседании 11.11.2009 судом был объявлен перерыв до 18.11.2009.

После перерыва судебное заседание продолжено 18.11.2009 в соответствии с требованиями статьи 163 АПК РФ.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя КГИОП согласно статье 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

19.02.2007 между ЗАО «Торговый дом «Фарфор-Хрусталь» (арендодатель) и ООО «АДИДАС» подписан договор аренды, в соответствии с условиями которого арендатору предоставлено во временно владение и пользование нежилое помещение 6Н. кадастровый номер 78:1285:1:1:18, общей площадью 555.4 кв.м., расположенное в подвале и на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, ул.Караванная, д.11/64, лит А сроком действия на 5 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС 25.08.2007 (номер регистрации 78-78-01/0189/2007-412), о чем имеется штамп на договоре.

Согласно пункту 2.4. договора помещение имеет следующие обременения (ограничения): выявленный объект культурного наследия. Обязательства по сохранению объекта, зарегистрировано 01.12.2006 УФРС 78-78-01/0747/2006-392.

По акту приема-передачи от 22.02.2007 помещение передано во временное владение и пользование ООО «АДИДАС».

Из материалов дела следует, что в связи с реорганизацией ЗАО «Торговый дом «Фарфор-Хрусталь» в форме преобразования создано ООО «Мория», являющееся правопреемником всех прав и обязанностей ЗАО Торговый дом «Фарфор-Хрусталь», что подтверждается уставом, передаточным актом, утвержденным решением общего собрания акционеров ЗАО «Фарфор-Хрусталь», свидетельством о государственной регистрации ООО «Мория» от 31.10.2008.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 78-АЛ 266714 от 28.07.2009 ООО «Мория» является собственником нежилого помещения, площадью 555.4 кв.м., кадастровый номер 78:1285:1:1:18, расположенного по адресу: Санкт-Петербург. ул.Караванная, д.11/64, лит А.

В силу п.5.1 договора аренды арендная плата за помещение состоит из переменной и постоянной составляющей арендной платы. Начисление арендной платы и обязанность ее уплаты по настоящему договора наступает с даты подписания акта приема-передачи помещения. В соответствии с пунктом 5.4.1 договора постоянная арендная плата за аренду помещения устанавливается в условных единицах, при этом одна у.е. приравнивается к одному доллару США. Оплата производится путем перечисления денежных сумм в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя в рублях по курсу ЦБ РФ на день выставления счета, но не менее 26.2 рублей за у.е. ежемесячно авансом не позднее 5-го числа каждого оплачиваемого месяца при условии получения арендатором счетов от арендодателя за 10 дней до даты платежа п.5.4.4. договора).

Переменная арендная плата покрывает фактически понесенные расходы арендодателя за потребленные арендатором коммунальные услуги (п.5.5. договора) и возмещается арендодателю путем оплаты арендатором выставленных счетов в течение 10 дней с момента их получения арендатором (п.5.5.5 договора).

При этом стороны договорились, что постоянная часть арендной платы, установленная в п.5.4.2 договора, подлежит ежегодной индексации на 3% по истечении первого года аренды, включив в условия договора п.5.4 7.

Ненадлежащее исполнение обязательств ООО «АДИДАС» по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения ООО « Мория» с настоящим иском в арбитражный суд.

ООО «АДИЛАС» в обоснование встречного заявление ссылался на то, что договор аренды от 19.02.2007 является незаключенным, поскольку не содержит обязательных условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 55 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», также просил взыскать с ООО «Мория» стоимость ремонтно-отделочных работ, произведенных в ранее арендуемом помещении в заявленном размере.

Арбитражный суд не может признать требования ООО «АДИДАС» обоснованными и подлежащими удовлетворению в связи со следующим:

В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения. Согласно статье 432 того же Кодекса в договоре должны содержаться все существенные условия; существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Закона об объектах культурного наследия договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований данного Закона.

Согласно пункту 2 той же статьи в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с названным Законом независимо от формы собственности данного объекта. Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

В договоре аренды от 19.02.2007 (п.2.4) имеется указание на то, что передаваемое в аренду помещение находится в здании, являющимся выявленным объектом культурного наследия. Пункт 2.4. договора также содержит ссылку на обязательства по сохранению указанного объекта. (зарегистрировано 01.12.2006 в УФРС N 78-78-01/0747/2006-392)

Таким образом, договор содержит сведения о том, что предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране.

Кроме того, требования к сохранению объекта предусмотрены в охранном обязательстве от 26.09.1995 N 0029, подписанном АОЗТ Торговый дом «Фарфор-Хрусталь» и Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры. Госкомитетом.

Таким образом, арбитражный суд полагает, что в оспариваемом договоре и охранном обязательстве в совокупности содержатся все необходимые сведения, позволяющие обеспечить сохранение объекта культурного наследия, в связи с чем оснований для признания договора аренды от 19.02.2007 незаключенным не имеется.

Требование ООО «АДИДАС» о взыскании с ООО «Мория» стоимости ремонтно-отделочных работ удовлетворено быть не может, поскольку согласно пункту 3.8 договора аренды подготовительно-отделочные работы производятся с даты подписания акта приема-передачи помещения и выполняются за счет арендатора. Согласно условиям договора стоимость ремонтных работ и материалов не засчитывается арендодателем в арендную плату, и не возвращается при прекращении договора, за исключением случаев расторжения договора по причине ненадлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по нему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом: порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение статей 309, 614 Гражданского кодекса РФ, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по оплате указанного помещения, сумма задолженности по постоянной части арендной платы за период с августа 2008 года по март 2009 года согласно расчету ООО «Мория» составила 14 773 332 руб. 94 коп., по переменной части- за период с сентября 2008 года по февраль 2009 года- 259 158 руб. 03 коп.

Вместе с тем, арбитражный суд полагает, что исковые требования ООО «Мория» подлежат частичному удовлетворению в связи со следующим:

Судом установлено, что договор аренды от 19.02.2007 был заключен на срок 5 лет.

Разделом 10 предусмотрены основания досрочного расторжения договора. В силу пункта 10.3 договор может быть досрочно расторгнут арендатором в одностороннем внесудебном порядке путем отказа от его исполнения в форме письменного уведомления о расторжении, направляемом арендодателю за один месяц до предполагаемой даты расторжения в случаях, предусмотренных пунктами 10.3-10.3.3. договора.

В соответствии с пунктом 10.4 договора арендатор также вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем отказа от его исполнения, направив соответствующее уведомление арендодателю за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения.

Из материалов дела следует, что в соответствии с условиями пункта 10.4 договора арендатор письмом от 06.11.2008 за подписью менеджера по управлению регионом ООО «АДИДАС» Салтыкова О.В. (л.д.41, том 2), полученным ООО «Мория» 27.11.2008, известило ООО «Мория» о своем отказе от исполнения договора аренды от 19.02.2007 с 06.02.2009 года.

Представитель ООО «Мория» в судебном заседании указал на то, что к вышеуказанному уведомлению была приложена доверенность на имя Салтыкова О.В. от 16.01.2008 (л.д.42 том 2), в соответствии с текстом которой, у вышеуказанного лица отсутствовали полномочия на подписание подобного рода уведомлений, в связи с чем ООО «Мория» путем направления соответствующих писем от 03.12.2008 N 1, N 02 от 22.12.2008 в адрес ООО «АДИДАС» просило подтвердить намерения ООО «АДИДАС» на односторонний отказ от договора аренды, либо полномочия Салтыкова О.В.

Судом установлено, что письмом от 02.02.2009 ООО «АДИДАС» в адрес ООО «Мория», полученным последним 17.02.2009, ООО «АДИДАС» подтвердило свое намерения на одностороннее расторжение договора, изложенные в ранее направленном уведомлении, приложив к нему доверенность на имя Салтыкова О.В. от 31.10.2008, подтверждающую его полномочия на подписание от имени ООО «АДИДАС» уведомления об отказе от исполнения договора аренды от 19.02.2007 года.

Представитель ООО «Мория» считает, что письмо ООО «АДИЛАС» от 02.02.2009 следует рассматривать как новое уведомление о расторжении договора, которое в соответствии с п.10.4 договора должно было быть сделано за три месяца до предполагаемой даты расторжения, в связи с чем, по мнению истца по первоначальному требованию, договор аренды от 19.02.2007 считается расторгнутым с 02.05.2009 года.

Вышеуказанные доводы ООО «Мория» нельзя признать обоснованными в связи с тем, что как было установлено судом ранее, в уведомлении от 02.02.2009 ООО «АДИДАС» подтвердил отказ Общества от договора аренды от 19.02.2007, изложенный в уведомлении от 06.11.2008, а также предложил подписать соглашение о расторжении договора и обеспечить явку представителя ООО «Мория» после истечения срока, установленного п.10.4 с целью принятия арендованного помещения. Кроме того, из материалов дела следует, что отказ ООО «АДИДАС» от договора аренды от 19.02.2007, содержащийся в уведомлении от 06.11.2008, был подписан уполномоченным лицом, что подтверждается доверенностью от 31.10.2008 на имя Салтыкова О.В., выданной генеральным директором ООО «АДИДАС» Мартиц Б.Ш.(л.д.59 том 2). Из протокола осмотра вещественных доказательств серии 78 ВИ 852787, составленного нотариусом Санкт-Петербурга Лещенко А.И. следует, что спорное помещение освобождено ООО «АДИДАС» 21.02.2009 года.( л.д.1-2 том 3)

В силу пунктов 1 и 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно и в не судебном порядке. В частности, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Поскольку стороны достигли соглашения о включении в договор от 19.02.2007 условия, которым арендатору предоставлено право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, то по истечении 3 месяцев после получения ООО «Мория» уведомления ООО «АДИДАС» от 06.11.2008, последний считается расторгнутым. Судом установлено, что уведомление от 06.11.2008 было получено ООО «Мория» 27.11.2008, данный факт не оспаривал представитель ООО «АДИДАС» в судебном заседании, в связи с чем договор аренды от 19.02.2007 считается расторгнутым с 27.02.2009.

Принимая во внимание вышеизложенное, с ООО «АДИДАС» в пользу ООО «Мория» подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с августа 2008 года по февраль 2009 года в размере 14 722 143 руб. 46 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с сентября 2008 года по февраль 2009 года в сумме 259158 руб. 03 коп.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

1)Взыскать с ООО «АДИДАС» в пользу ООО «Мория» задолженность по оплате арендной платы за период с августа 2008 года по февраль 2009 года в сумме 14 722 143 руб. 46 коп., задолженность по оплате коммунальных услуг за период с сентября 2008 года по февраль 2009 года в сумме 259 158 руб. 03 коп. по договору аренды от 19.02.2007 б/н., 86367 руб. 35 коп. расходов по оплате госпошлины

В остальной части иска отказать.

2) В удовлетворении встречного иска ООО «АДИДАС» отказать.

3) Выдать ООО «Мория» справку на возврат из федерального бюджета госпошлины в сумме 11500 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

     Судья
Балакир М.В.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А56-10928/2009
Принявший орган: Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Дата принятия: 25 ноября 2009

Поиск в тексте