ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 мая 2010 года Дело N А33-10103/2009

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «05» мая 2010 года. Полный текст постановления изготовлен «13» мая 2010 года. Третий арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Борисова Г.Н., судей: Бычковой О.И., Первухиной Л.Ф. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плинокосовой М.А., при участии в судебном заседании:

от заявителя (ООО «Краевая сетевая компания-сервис») - Малай В.М., представителя по доверенности от 23.03.2010;

от ответчика (Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю) - Ляпиной О.А., представителя по доверенности от 31.12.2009 N70-55/31512; рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «16» октября 2009 года по делу N А33-10103/2009, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Краевая сетевая компания - сервис» (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю (далее - управление, регистрирующий орган) о признании незаконными отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание по адресу: п. Абан, ул. Красная, 68 (сообщение об отказе N 16/019/2008-270 от 16.03.2009); отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на нежилое здание по адресу: п. Абан, ул. Красная, 68, стр. 3 (сообщение об отказе N 16/019/2008-271 от 16.03.2009); отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок по адресу: п. Абан, ул. Красная, 68 (сообщение об отказе N 16/019/2008-272 от 16.03.2009).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом Абанского района Красноярского края.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16 октября 2009 года требования общества удовлетворены.

Управление обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Из апелляционной жалобы следует, что из условий заключенных между обществом и администрацией Абанского района договоров не следует, что приватизация объектов недвижимости была произведена одновременно с приватизацией земельного участка, на котором они находятся. Ссылка в договорах от 25.06.2008 NN1 и 2 на расположение зданий в границах земельного участка с указанием его индивидуализирующих признаков свидетельствует только о соблюдении сторонами требований статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не подтверждает факт продажи земельного участка.

Управление считает, что воля сторон спорных сделок не была направлена на отчуждение нежилых зданий вместе с земельным участком, поскольку аукцион проводился только в отношении зданий, земельный участок не был включен в план прогнозной приватизации объектов муниципальной собственности. Данные обстоятельства в силу пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11, статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указывают на ничтожность договоров от 25.06.2008 NN1 и 2 в связи с их несоответствием требованиям действующего законодательства.

По мнению управления, факт заключения администрацией Абанского района Красноярского края с обществом договоров купли-продажи земельных участков 15.07.2008 и 03.09.2008 не устраняет ничтожность договоров от 25.06.2008 NN1 и 2, поскольку приватизация земельного участка в нарушение пункта 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации) осуществлена неодновременно с приватизацией находящихся на нем объектов недвижимости.

Кроме того, регистрирующий орган указал, что администрацией Абанского района приватизация земельного участка осуществлена способом, не установленным статьей 13 Закона о приватизации.

Также регистрирующий орган полагает, что права и законные интересы общества нарушены не оспариваемыми решениями об отказе, а бездействием муниципального образования, имевшего возможность осуществить государственную регистрацию права собственности на спорный земельный участок для дальнейшего отчуждения его в порядке приватизации одновременно с расположенными на нем зданиями.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу не согласилось с изложенными в ней доводами, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Третье лицо о времени и места рассмотрения апелляционной жалобы извещено (почтовое уведомление от 26.04.2010 N78040), своих представителей на судебное заседание не направило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

В Канский отдел управления 27.10.2008 обратилась администрация Абанского района Красноярского края с заявлениями о государственной регистрации перехода права, а также общество с заявлениями о государственной регистрации права собственности на нежилое здание общей площадью 266,4 кв.м. по адресу: Красноярский край, п Абан, ул. Красная, 68; нежилое здание общей площадью 657,4 кв.м. по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, строение N 3; земельный участок с кадастровым номером 24:01:2102014:0026 по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68.

В качестве правоустанавливающих документов на государственную регистрацию представлены договор купли-продажи от 25.06.2008 N 1 здания по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, к которому приложен акт приема-передачи от 10.07.2008; договор купли-продажи от 25.06.2008 N 2 здания по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная. 68, стр. 3, к которому приложен акт приема-передачи от 10.07.2008; договор купли-продажи земельного участка от 03.09.2008.

Представитель общества 16.03.2009 получил сообщения N 16/019/2008-270, N 16/019/2008-271 и N 16/019/2008-272 об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закона о регистрации), поскольку приватизация зданий на торгах по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68 и Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, строение N 3 в нарушение требований пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации, пункта 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации осуществлена неодновременно с земельным участком, на котором эти здания находятся, торги в отношении земельного участка не проводились.

Общество оспорило отказ управления в регистрации перехода права собственности и права собственности на указанные здания и земельный участок в судебном порядке, полагая, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для такого отказа.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон. На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений.

Из положений части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо установить несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым ненормативным правовым актом, решением и действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 3 статьи 20 Закона регистрации предусмотрена возможность обжалования заинтересованным лицом отказа в государственной регистрации прав.

В силу абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно части 1 статьи 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав в полномочия регистрирующего органа входит проведение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки.

В соответствии с пунктом 32 Приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года N 184 «Об утверждении методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

В качестве правоустанавливающих документов перехода права собственности Администрацией Абанского района Красноярского края и обществом в регистрирующий орган представлены:

договор купли-продажи от 25.06.2008 N 1 на нежилое здание общей площадью 266,4 кв.м. по адресу: Красноярский край, п Абан, ул. Красная, 68;

договор купли-продажи от 25.06.2008 N 2 на нежилое здание общей площадью 657,4 кв.м. по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, строение N 3;

договор купли-продажи земельного участка от 03.09.2008 на земельный участок с кадастровым номером 24:01:2102014:0026 по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68.

Из материалов дела следует, что решением Абанского районного Совета депутатов Красноярского края от 22.11.2006 N12-120Р утверждена программа приватизации муниципального имущества Абанского района на 2007-2009 годы, согласно которой в число объектов, подлежащих приватизации, включены как отдельные объекты недвижимости нежилые здания по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, и п. Абан, ул. Красная, 68, стр.3. Земельный участок в программу приватизации муниципального имущества не включен.

В газете «Красное знамя» от 09.02.2008 опубликована информация о том, что на основании решения Абанского районного Совета депутатов от 21.02.2008 N21-216-р «О приватизации муниципальных объектов недвижимости» проводится открытый аукцион по продаже нежилых зданий: одноэтажного, деревянного здания нежилого назначения площадью 266,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, зд.68 (начальная цена 100 000 рублей); одноэтажного здания нежилого назначения, материал стен - металл, площадью 657,4 кв.м., расположенного по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, зд.68, стр.3 (начальная цена - 500 000 рублей). В данном извещении отсутствует информация о том, что в стоимость выставленных на аукцион объектов входит стоимость занятых ими земельных участков.

По итогам аукциона, проведенного 20.06.2008, между муниципальным образованием Абанский район (продавец) и заявителем (покупатель, победитель аукциона) заключены договоры купли-продажи от 25.06.2008 NN1 и 2.

Согласно пункту 1.1 указанных договоров купли-продажи продавец на основании протокола аукциона по продаже муниципального имущества от 20.06.2008 продает, а покупатель покупает объект недвижимости:

-деревянное, одноэтажное здание нежилого назначения общей площадью 266,4 кв.м. с кадастровым номером 24:01:000000:0000:04:201:002:000536580, расположенное по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, зд.68, находившееся до продажи на аукционе в казне муниципального образования Абанский район ( по договору N1);

- металлическое, одноэтажное здание нежилого назначения общей площадью 657,4 кв.м. с кадастровым номером 24:01:000000:0000:04:201:002: 0005365806003, расположенное по адресу: Красноярский край, пунктом Абан, ул. Красная, зд.68, стр.3 (по договору N2).

Также данный пункт договоров содержит указание на то, что объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:01:2102014:0026, который будет предоставлен покупателю в собственность.

На основании постановления администрации Абанского района Красноярского края от 15.07.2008 N861 «О приватизации земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» без проведения торгов между администрацией Абанского района и обществом 15.07.2008 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:01:2102014:0026.

Постановлением администрации Абанского района Красноярского края от 02.09.2008 N1043-1 постановление администрации Абанского района Красноярского края от 15.07.2008 N861 отменено; в собственность общества предоставлен земельный участок с кадастровым номером 24:01:2102014:0026, общей площадью 3337 кв.м., расположенный по адресу: Красноярский край, п. Абан, ул. Красная, 68, для размещения производственной базы; установлена выкупная цена земельного участка согласно рыночной стоимости в размере 144 000 рублей.

Администрация Абанского района Красноярского края и заявитель на основании постановления от 02.09.2008 N1043-1«О приватизации земельного участка, находящегося в муниципальной собственности» 03.09.2008 заключили договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 24:01:2102014:0026. При этом торги на право заключения договора купли-продажи в отношении указанного земельного участка не проводились.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что администрация Абанского района совершила отчуждение земельного участка в нарушение пункта 5 статьи 13 Закона о приватизации способом, не предусмотренным данной статьей.

В силу части 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Оценив условия договоров купли-продажи зданий от 25.06.2008 NN1 и 2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиком были совершены сделки приватизации находящихся в муниципальной собственности объектов недвижимости (зданий) путем заключения договора купли-продажи по результатам открытого аукциона.

На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка или отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Согласно части 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Поскольку иное приведенными правовыми нормами не предусмотрено, спорные здания и земельный участок под ними, являющиеся муниципальной собственностью, подлежали совместной продаже на аукционе.

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из условий аукциона, договоров купли-продажи зданий от 25.06.2008 N1, 2 следует, в предмет аукциона не включено право на заключение договора купли-продажи земельного участка. При этом при проведении аукциона 20.06.2008 земельный участок не мог быть приватизирован, поскольку право муниципальной собственности на него было зарегистрировано 02.09.2008 согласно свидетельству 24ЕЗ 940476 о государственной регистрации права.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 11 постановления от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из исполнения сторонами договоров купли-продажи от 25.06.2008 NN 1 и 2, договора купли-продажи земельного участка от 03.09.2008 по передаче объектов недвижимости продавцом покупателю на дату обращения в регистрирующий орган, признав в связи с этим, что стороны указанных договоров имели намерение на совершение сделок по отчуждению зданий вместе с земельным участком, на котором расположены здания.

Апелляционный суд считает указанный вывод суда не соответствующим приведенным законодательным нормам и разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда, поскольку в силу закона сделка приватизации объекта недвижимости без земельного участка, на котором он находится, является ничтожной.

При таких обстоятельствах у регистрирующего органа имелись основания, предусмотренные абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации для отказа в регистрации спорных объектов недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции является неправильное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 16 октября 2009 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает, что решения суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления возлагаются на общество.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «16» октября 2009 года по делу N А33-10103/2009 отменить. Принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка