АРБИТРАЖНЫЙ СУД г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 мая 2010 года Дело N А56-1675/2010

Резолютивная часть решения объявлена 12 мая 2010 года. Полный текст решения изготовлен 19 мая 2010 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Балакир М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем Мазиковой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад»

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области о признании отказа в государственной регистрации перехода права собственности незаконным, обязании осуществить государственную регистрацию при участии от заявителя: представитель Матвейчук О.А. доверенность от 25.11.2009 N 215/283

представитель Хвиюзова Е.В. доверенность от 01.12.2009 N 215/342 от заинтересованного лица: представитель Савелова Д.О., по доверенности от 15.12.2009 N 197

установил:

Открытое акционерное общество «Банк ВТБ Северо-Запад» (далее - заявитель, Банк) обратилось в арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее УФРС, заинтересованное лицо) от 11.11.2009 в государственной регистрации перехода права собственности к Банку недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский пр., д. 83, лит. А (жилой дом площадью 57,4 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4:14 и земельный участок, площадью 2344 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4) на основании договора от 18.08.2009, заключенного ООО «СК «М-Индустрия» с ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад», обязании УФРС осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к заявителю данного недвижимого имущества.

В судебном заседании Заявитель поддержал свои требования.

Представитель УФРС возражал против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве, считал отказ законным и обоснованным.

В судебном заседании 12.05.2010 судом был объявлен перерыв до 19.05.2010. После перерыва судебное заседание продолжено 19.05.2010 в соответствии с требованиями статьи 163 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, судом установлено следующее:

29.07.2008 между заявителем и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ» (первоначальный должник) был заключен кредитный договор от 29.07.2008 N 71/08, в соответствии с которым заявитель предоставил первоначальному должнику кредит в форме кредитной линии в размере 29 000 000 рублей со сроком окончательного погашения кредитной линии до 19.01.2010. В обеспечение исполнения обязательств первоначального должника по кредитному договору между заявителем и Закрытым акционерным обществом «М-ИНДУСТРИЯ» (далее должник) был заключен договора залога недвижимого имущества N 71/1/08 от 29.07.2008, в соответствии с которым в ипотеку ОАО «Банк ВТБ Санкт-Петербург» было передано недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности: жилой дом, площадью 57. 4 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4:14 и земельный участок, площадью 2344 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский проспект, д.83, литера А.

18.08.2009 ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад, ООО «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ», ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» заключили договор, согласно которому ООО «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ» с согласия заявителя переводит на ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» часть долга, возникшего у первоначального должника перед Банком из кредитного договора в сумме 15 000 000 руб., должник в свою очередь обязан передать в собственность заявителя взамен исполнения обязательств по оплате задолженности недвижимое имущество: жилой дом площадью 57,4 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4:14 и земельный участок, площадью 2344 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский пр., д. 83, лит. А.

19.08.2009, 20.08.2009 и 21.08.2009 ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад» и ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» обратились в УФРС с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество в соответствии с договором от 18.08.2009. Письмом от 21.09.2009 УФРС уведомило Банк и должника о приостановлении государственной регистрации договора и перехода права собственности. Основанием приостановления регистрационных действий послужило наличие между заявителем и должником договора ипотеки, содержащего условие о внесудебном порядке обращения взыскания на задолженное имущество в случаях, когда это не запрещено законом. Регистрирующий орган пришел к выводу о том, что договор от 18.08.2009 является соглашением об удовлетворении требований залогодержателя (заявителя) за счет недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд, которое, по мнению УФРС, заключено с нарушением требований статьи 55 Федерального закона «Об ипотеке» N 102-ФЗ и предложил сторонам устранить указанные замечания.

14.10.2009 Банк и ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» обратились в регистрирующий орган с заявлениями: о погашении регистрационной записи об ипотеке в отношении вышеуказанного недвижимого имущества и возобновлении регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

Письмами от 11.11.2009 УФРС уведомило Банк об отказе в государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимое имущество на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и погашении регистрационной записи об ипотеке.

Заявитель, считая отказ УФРС незаконным, нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно пункту 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 5 статьи 2, пункту 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.

В силу абзаца 4 пункта 1 названной статьи в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Из материалов дела следует, что в порядке требований п.1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ заявителем в качестве основания проведения регистрационных действий 14.10.2009 в Управление был представлен договор от 18.08.2009, заключенный между ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад, ООО «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ», ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ», согласно которому ООО «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ» с согласия заявителя переводит на ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» часть долга, возникшего у первоначального должника перед Банком из кредитного договора в сумме 15 000 000 руб., должник в свою очередь обязуется передать в собственность заявителя взамен исполнения обязательств по оплате задолженности, возникшей из кредитного договора от 29.07.2008, недвижимое имущество: жилой дом площадью 57,4 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4:14 и земельный участок, площадью 2344 кв.м., кадастровый номер 78:34:4387:4, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Лахтинский пр., д. 83, лит. А.

В силу положений статьи 409 Гражданского кодекса РФ обязательство может быть прекращено по соглашению сторон предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.), при этом, исполнение обязательства по передаче недвижимого имущества связано с моментом государственной регистрации права собственности. Поскольку обязательство по кредитному договору от 29.07.2008 обеспечено ипотекой, следовательно, соглашение об отступном свидетельствует об отчуждении в пользу Банка заложенного имущества, в связи с чем, к порядку удовлетворения требований кредитора должны применяться специальные положения действующего законодательства о залоге недвижимости.

По общему правилу, предусмотренному статьей 349 Гражданского кодекса РФ возможно удовлетворение требований залогодержателя по решению суда, во внесудебном порядке удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества допускается, если иное не предусмотрено законом на основании соглашения залогодателя с залогодержателем.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Внесудебный порядок предусмотрен статьей 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 176.07.1998 N 102-ФЗ, в силу пункта 1 которой удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании соглашения между залогодержателем и залогодателем, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора. При этом, данная норма содержит перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание во внесудебном порядке.

Исходя из положений договора от 18.08.2009 следует, что данный договор заключался сторонами в целях удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества во исполнение договора залога, в порядке, предусмотренном п.9 договора залога., поэтому к указанному договору должны применяться положения стать 55 Закона об ипотеке.

Согласно п.п.2,3 статьи 55 Закона об ипотеке в соглашении об удовлетворении требований залогодержателя, заключенном в соответствии с п.1 настоящей статьи, не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, если предметом ипотеки является земельный участок. Таким образом, условия договора от 18.08.2009, согласно которому Банк (залогодержатель) приобретает право собственности на заложенное имущество, частью которого является земельный участок, противоречат положениям статьи 55 Закона об ипотеки.

Принимая во внимание положения данной статьи, согласно которому к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи, у регистрирующего органа отсутствовала возможность установить правомерность заключения договора от 18.08.2009, подписанного между ОАО «Банк ВТБ Северо-Запад, ООО «Строительная компания «М-ИНДУСТРИЯ», ЗАО «М-ИНДУСТРИЯ» в соответствии со статьями 432, 454, 334, 558 Гражданского кодекса РФ, проверить законность сделки и осуществить государственную регистрацию в порядке статьей 9, 13 Закона о регистрации.

С учетом изложенного, отказ регистрирующего органа является правомерным, оснований для удовлетворения заявления не имеется.

Руководствуясь статьями 167-170, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявления отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения или кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в силу.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка