ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 24 мая 2010 года Дело N А53-26164/2009

15АП-2309/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 мая 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 24 мая 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Малыхиной М.Н., судей О.Г. Ломидзе, О.Х. Тимченко,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.

при участии: от истца: Блохин Д.А., паспорт, доверенность от 05.10.2009г. N2443

от ответчиков и третьего лица: не явились, извещены надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 Ростовский филиал N2351 на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 25.01.2010г. по делу N А53-26164/2009 по иску закрытого акционерного общества Банк ВТБ 24 Ростовский филиал N2351

к ответчикам закрытому акционерному обществу "Росмаслопром", Муниципальному учреждению «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» при участии третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании недействительным договора и применении последствий недействительности, принятое судьей Назаренко Р.М.,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО Банк ВТБ 24 Ростовский филиал N 2351 (далее - истец, банк) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к ЗАО «Росмаслопром» (далее - ответчик, общество) и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» (далее - ответчик, фонд) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка N 4027 от 28.09.2006 и применении последствий недействительности в виде прекращения права собственности и восстановления записи о регистрации права аренды.

Иск мотивирован наличием заключенных между ЗАО Банк ВТБ 24 Ростовский филиал N 2351 и ЗАО «Росмаслопром» кредитного договора от 31.03.2006 и договора ипотеки от 06.04.2006. Поскольку предметом ипотеки явилось в том числе принадлежащее ЗАО «Росмаслопром» право аренды земельного участка, истец полагает, что приобретение обществом данного земельного участка в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ произведено в нарушение п. 4.1.1. договора об ипотеке и статьи 346 ГК РФ без письменного согласия банка, в силу чего договор купли-продажи ничтожен.

Решением суда от 25.01.2010г. в удовлетворении исковых требований отказано. Суд применил срок исковой давности по заявлению общества, исчислив указанный трехлетний срок с момента подписания оспариваемого договора. Доводы истца о необходимости исчисления срока с момента регистрации права общества суд отклонил, указав, что государственной регистрации подлежит право, а не договор. Суд указал, что на дату подписания договора участок находился во владении общества, следовательно, начало исполнения сделки - момент подписания договора. Не согласившись с решением суда, банк обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, приняв по делу новый судебный акт.

Со ссылкой на положения статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 32 закона о приватизации государственного и муниципального имущества банк отмечает, что начало исполнения сделки может быть определено лишь датой подписания акта приема-передачи земельного участка обществу, однако соответствующий акт отсутствует.

В судебное заседание не явились ответчики и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства. Суд рассматривал апелляционную жалобу в порядке частей 3,5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя участвующего в деле лица, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО Банк ВТБ 24 Ростовский филиал N 2351 и ЗАО «Росмаслопром» 31.03.2006 заключен кредитный договор, в обеспечение исполнения которого 06.04.2006 между указанными лицами также заключен и зарегистрирован в установленном порядке 17.04.2006 договор об ипотеке.

В состав имущества являющегося предметом ипотеки, включено право аренды ЗАО «Росмаслопром» в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:07 35 06:0006 от 07.08.2003, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 19а.

Реализуя исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ЗАО «Росмаслопром» как собственник объектов недвижимости, расположенных на вышеуказанном земельном участке, обратилось 19.09.2006 в Администрацию г. Ростова-на-Дону с заявлением о выкупе земельного участка.

Распоряжением ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 22.09.2006 принято решение о приватизации земельного участка и предоставлении его в собственность ЗАО «Росмаслопром».

Во исполнение Распоряжения ДИЗО г. Ростова-на-Дону от 22.09.2006 между ЗАО «Росмаслопром» и МУ «Фонд имущества г. Ростова-на-Дону» заключен договор купли-продажи земельного участка N 4027 от 28.09.2006 с кадастровым номером 61:44:07 35 06:0006, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 19а.

Полагая, что прекращение права аренды влечет уменьшение обеспечения по кредитному договору и незаконно произведено без согласия банка как залогодержателя, последний обратился в суд с настоящим иском.

Как справедливо отмечает истец, по условиям договора ипотеки (п. 4.1.1) как и в соответствие с требованиями пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя. Поскольку приватизация земельного участка повлекла прекращение договора аренды, общество по сути распорядилось правом аренды без согласия залогодержателя.

Вместе с тем, доводы банка о том, что изложенное влечет ничтожность договора купли-продажи земельного участка основаны на ошибочном понимании норма материального права.

Так, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, законодатель предусмотрел иные последствия нарушения порядка распоряжения заложенным имуществом.

Так, в силу пунктов 1,2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства в случае, если предмет залога выбыл из владения залогодателя, у которого он был оставлен, не в соответствии с условиями договора о залоге, а также в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом.

Аналогичные положения содержатся в пункте 2 статьи 36 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Таким образом, нарушение порядка распоряжения заложенным имуществом не является основанием недействительности (ничтожности) сделки, поскольку законом установлены иные правовые последствия.

Кроме того, даже если бы оспариваемая сделка была ничтожной истцом требования заявлены за пределами срока исковой давности, исчисляемого по правилам статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта первого которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Доводы банка об отсутствии акта приема-передачи земельного участка также основаны на ошибочном понимании норм материального права. Требование о наличии передаточного акта в подтверждение совершенной сторонами традиции (передачи вещи) обусловлено спецификой объекта недвижимости как вещи прочно связанной с землей и невозможностью иным образом достоверно доказать исполнение обязанности по передачи вещи. Поскольку в рассматриваемой ситуации на спорном участке расположены объекты недвижимости общества, сомнений в его владении участком не возникает. В указанном случае достаточным для определения момента исполнения сделки является наличие договора, подтверждающего намерение сторон установить иной титул владения: право собственности вместо права аренды.

Поэтому исчисление срока исковой давности необходимо производить именно с момента подписания договора купли-продажи земельного участка.

Поскольку договор подписан 28.09.2010г., а иск подан 28.10.2009 года срок исковой давности истцом пропущен. Момент государственной регистрации перехода права собственности не является моментом исполнения сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Кроме того, по пояснениям представителя банка общество признано банкротом, из чего следует, что реализация земельного участка будет произведена одновременно с отчуждением расположенных на нем объектов недвижимости, а следовательно, несостоятельны доводы банка о том, что утрата арендного титула приведет к уменьшению стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы несостоятельны, решение суда первой инстанции отмене либо изменению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя жалобы в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2010г. по делу N А53-26164/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка