• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 13 июля 2010 года Дело N А32-52923/2009

15АП-2694/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2010 года. Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Ильиной М.В., судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Решетниковым Р.А.

при участии:

от ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» - Щупец М.Н. по доверенности от 01.01.2010,

от ИП Островского С.В. - Мерзлякова А.А. по доверенности от 22.04.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани»

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010 по делу N А32-52923/2009-73/931, принятое в составе судьи Нигоева Р.А. по иску общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани», г.Анапа к индивидуальному предпринимателю Островскому Сергею Владимировичу, г.Краснодар

при участии третьего лица Управления имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа

об изменении условий договора купли-продажи и взыскании 4000000 руб. неустойки и по иску индивидуального предпринимателя Островского Сергея Владимировича к обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани»

о взыскании 4646666руб. 50 коп. долга и процентов и признании договора купли-продажи недействительным в части

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани» (далее - ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани») обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исками к индивидуальному предпринимателю Островскому Сергею Владимировичу (далее ИП Островский С.В.) о взыскании неустойки по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. в размере 4000000 руб. (делу присвоен номер А32-52924/2009-73/972) и об изменении:

пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО «Джемете», отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь, площадью 6 000 квадратных метров, кадастровый номер 23:37:01 07 002:1181 и просит изложить его в следующей редакции:

«Цена земельного участка составляет 30000000 (тридцать миллионов) рублей и подлежит оплате покупателем продавцу с рассрочкой платежей в следующем порядке:

аванс в размере 19700000 (девятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей, уплаченный покупателем продавцу до заключения настоящего договора на основании предварительного договора от 19 сентября 2007 года, платежным поручением N 494 от 16 ноября 2007 года, в день сдачи сторонами документов в Управление федеральной регистрационной службы по Крансодаркому краю для государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на земельный участок, погашает обязательство покупателя перед продавцом по оплате стоимости приобретаемого по настоящему договору земельного участка в размере фактически внесенного аванса.

10300000 (десять миллионов триста тысяч) рублей в течении 45 дней после регистрации за покупателем перехода права собственности на земельный участок, указанный в п. 1.1 договора.

Покупатель обязуется перечислить денежные средства в размере 4000000 (четыре миллиона) рублей в течении 15 дней после перевода продавцом земельного участка, указанного в п. 1.1. договора, из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.

При этом у продавца в соответствии с п.5 статьи 488 ГК РФ не возникает право залога на продаваемый земельный участок.».

-пункта 3.5 договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 года, расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО «Джемете», отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь, площадью 6 000 квадратных метров, кадастровый номер 23:37:01 07 002:1181 и изложить его в следующей редакции:

«Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счет денежной суммы в размере 30000000 в порядке, предусмотренном п. 2.1. договора.

Покупатель считается выполнившим свои обязательства по оплате вознаграждения за услугу, оказанную Продавцом в соответствии с п. 3.1.3. договора, с момента перечисления по указанию Продавца на его банковский счет денежной суммы в размере 4000000 рублей в порядке, предусмотренном п. 2.1. договора» (делу присвоен номер А32-52923/2009-73/971).

ИП Островский С.В. обратился Арбитражный суд Краснодарского края с исками к ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» о взыскании 4564776 руб., в том числе 4000000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. и 646666 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2008г. по 22.05.2009г. (с учетом увеличения размера исковых требований л.д.41,61 (делу присвоен номер А32-4290/2009-73/26));

и о признании недействительным абз.4 п.2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. (делу присвоен номер А32-15544/2009-73/327).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.04.2009г. по делу N А32-4290/2009-73/26 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования г.-к. Анапа (л.д. 32-34 дело N А32-4290/2009-73/26).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.12.2009г. дела N А32-52924/2009-73/972, А32-52923/2009-73/971, А32-4290/2009-73/26, А32-15544/2009-73/327, объединены в одно производство, делу присвоен номер А32-52923/2009-73/971.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010г. ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» в иске отказано. Признан недействительным абзац 4 пункта 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. С ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» в пользу ИП Островского Сергея Владимировича взыскано 4551777 руб., в том числе 4000000 руб. основного долга, 551777 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 34258 руб. 86 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Решение суда мотивировано тем, что условие абз.4 п.2.1 договора об оплате под отлагательным условием не соответствует требованиям закона (ст.190 ГК РФ), сделка в данной части в силу ст.ст.168,180 ГК РФ ничтожна. С учетом ничтожности данного условия договора, исходя из правил ст. 314,395 ГК РФ суд взыскал в пользу ИП Островского С.В. долг и проценты. Суд посчитал, что положения ст.157 ГК РФ не применимы по тем основаниям, что данная норма регулирует условия совершения сделки в целом, а не отдельных ее частей. В удовлетворении требований ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» об изменении договора отказано ввиду отсутствия условий, установленных п.2 ст. 450 ГК РФ.

ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» обжаловало решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010г. в установленном гл. 34 АПК РФ порядке. Жалоба мотивирована тем, что в абз.4 п.2.1 договора купли-продажи от 17.01.2008г. предусмотрена обязанность покупателя по выплате 4000000 руб. после перевода продавцом земельного участка из одной категории в другую. Оплата указанных средств не поставлена в зависимость от юридического факта (события), которое никогда не наступит, тем более от конкретного решения определенного лица, органа государственной власти. Условие об оплате денежных средств относится не к событию, которое неизбежно наступит, а является совершением сделки под отлагательным условием (ст. 157 ГК РФ). Вывод суда о недействительности абз.4 п.2.1 договора по ст.ст. 190,168 ГК РФ и неприменение положений ст.157 ГК РФ является неверным. При определении периода просрочки судом необоснованно не применены ст.486, п.1 ст.314 ГК РФ. Судом не дана оценка доводам о том, что основной целью приобретения участка являлось его использование под хозяйственную зону ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани», необходимую для строительства санаторно-курортного комплекса. В силу ст. 432 ГК РФ данное условие является существенным, для реализации которого в договоре предусмотрены обязательства предпринимателя (п.п.3.1.3, 3.4, 5.3 договора).

Определением от 23.04.2010г. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции по основаниям, установленным п.2 ч.4 ст. 270 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и исковых заявлениях, просил исковые требования общества удовлетворить, в иске предпринимателю Островскому С.В. отказать. Заявил ходатайство о вызове в качестве свидетелей генерального директора ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» Сливкина М.М. и ИП Островского С.В. для выяснения действительной воли сторон и цели заключения договора, для исследования вопросов о том, что стороны подразумевали под переводом земельного участка, на кого возложена обязанность по осуществлению перевода земельного участка, о размере вознаграждения за перевод земельного участка.

Протокольным определением суда от 25.06.2010, с учетом положений ст. 41 АПК РФ, в удовлетворении ходатайства отказано, ввиду отсутствия необходимости в опросе сторон в качестве свидетелей.

Представитель ИП Островского С.В. доводы, изложенные в апелляционной жалобе, исковых заявлениях ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» не признал. Просил свои исковые требования удовлетворить, в иске ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» отказать. Пояснил, что условие абз.4 п.2.1. договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008 не соответствует ст. 190 ГК РФ и подлежит признанию недействительным в соответствии со ст.ст. 180,168 ГК РФ. Нормы ст. 157 ГК РФ к части сделки неприменимы. Факт непринятия предпринимателем мер к переводу земельного участка из земель сельхозназначения в земли иной категории, позволяющей использовать его под хозяйственную зону, не оспорил.

Управление имущественных отношений Администрации муниципального образования город-курорт Анапа отзыв на жалобу и на иск не представило, в ходатайстве заявило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии со ст.ст. 156,266 АПК РФ дело в порядке апелляционного производства рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица надлежащим образом уведомленного о месте и времени судебного разбирательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.06.2010 по 02.07.2010.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между Островским Сергеем Владимировичем (продавец) и ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» был заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г.

Предметом указанного договора явился земельный участок площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1181, предоставленный для сельскохозяйственного производства, категория земли сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО «Джемете», отд.1 по трассе Новороссийск-Керчь.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст.555 ГК РФ условие о цене имущества является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

Цена земельного участка согласована сторонами в п.2.1 договора и составляет 34000000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 стоимость земельного участка составляет 34000000 рублей и подлежит оплате с рассрочкой платежей в следующем порядке:

аванс в размере 19700000 рублей, уплаченный покупателем продавцу до заключения настоящего договора на основании предварительного договора от 19.09.2007г.;

10300000 рублей в течение 45 дней после регистрации за покупателем перехода права собственности на земельный участок;

4000000 рублей в течение 15 дней после перевода земельного участка, указанного в пункте 1.1. договора из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности.

По условиям п.3.1.3 договора продавец в срок до 31.07.2008г. обязан перевести за счет своих средств земельный участок, указанный в п.1.1 договора из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, позволяющую использовать земельный участок под хозяйственную зону ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани».

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Согласно п.3.4 договора продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче земельного участка в собственность покупателя после фактической передачи земельного участка во владение покупателя и государственной регистрации перехода права собственности за покупателем, а также после перевода земельного участка в категорию земель промышленности позволяющую использовать земельный участок под хозяйственную зону ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани».

В силу п.3.5 договора покупатель считается исполнившим свои обязательства по оплате приобретаемого земельного участка с момента перечисления по указанию продавца на его банковский счет сумм, указанных в разделе 2 договора.

В случае неисполнения продавцом условий договора, указанных п. 3.1.3 продавец несет ответственность в виде штрафа в размере 4000000 руб. (п.5.3 договора).

06.03.2008г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» на земельный участок площадью 6000 кв.м., категории земель - сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 23:37:01 07 002:1181, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО «Джемете», отд.1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь контуры 837, 273,19,22,18,24, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-АД 673158.

ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» оплатило 30000000 рублей платежными поручениями N494 от 16.11.2007г. и N133 от 01.04.2008г.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что перевод указанного земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности продавцом не осуществлен, оплата стоимости имущества в размере 4000000 руб. покупателем не произведена.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав текст договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г., суд приходит к выводу о том, что оспариваемый абз.4 п.2.1 в совокупности с иными условиями договора (п.п.3.1.3, 3.4, 3.5) содержит не срок, а условие совершения сделки.

Согласно ст.190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В п.4 информационного письма президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. N66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция о том, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

Поскольку стороны связали наступление срока с событием, которое зависит от воли продавца на совершение действий, направленных на изменение категории земли, следовательно, оно не подпадает под диспозицию абз. 2 ст. 190 ГК РФ, т.к. не является неизбежным.

Перевод земельного участка из земель сельхозназначения в иную категорию не может являться неизбежным также в силу ограничений установленных ст.3 Федерального закона от 24.07.2002г. N101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ст.78 Земельного кодекса Российской Федерации ст.ст. 2,3,4,7 Федерального закона от 21.12.2004 N172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Доводы предпринимателя о том, что перевод земельного участка сельхозназначения в иную категорию зависит от конкретного решения определенного лица, органа государственной власти безоснователен.

Императивными нормами ст.4 Федеральным законом от 21.12.2004 N172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» установлены основания отказа в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, следовательно, только при их наличии изменение категории земельного участка является невозможным. Т.о. фактическая возможность изменения категории спорного земельного участка сельскохозяйственного назначения не поставлена в зависимость от решения уполномоченного органа исполнительной власти.

Согласно пункту 1 статьи 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Данному положению корреспондирует норма, установленная п. 1 ст. 407 ГК, согласно которой обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным не только законом, но и договором, в том смысле, что стороны вправе предусмотреть в договоре такие основания прекращения обязательств, в том числе и те, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к условиям сделки.

Под условиями понимаются некие обстоятельства, относительно которых неизвестно, наступят они или нет. Правовое значение таких условий заключается в том, что стороны поставили возникновение или прекращение прав и обязанностей в зависимость от наступления или ненаступления данных условий.

По смыслу ст.ст. 190,157 ГК РФ, срок это определенный промежуток времени до известного момента или события, которое неизбежно должно наступить, условие - это обстоятельство, которое может и не наступить.

Совершение сделки купли-продажи под условием не противоречит закону, в т.ч. положениям ст.190 ГК РФ, признаков ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. судом апелляционной инстанции не установлено.

Заключая условную сделку, стороны могут установить срок, в течение которого условие имеет силу, в данном случае, если до 31.07.2008г. продавец переведет за счет своих средств земельный участок. Истечение срока означает, что условие не наступило, в этом случае обе стороны по договору являются свободными от своих обязательств, а сделка между ними не считается совершенной.

Доводы ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» о том, что по правилам п.1 ст.157 ГК РФ могут быть урегулированы отдельные условия сделки, а не сделка в целом основаны не неверном толковании указанной нормы права (вывод соответствует правовой позиции изложенной в определении ВАС РФ от 19.09.2008г. N 12194/08).

Поскольку обязанность продавца по переводу земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию земель не исполнена, обязанность покупателя по оплате цены земельного участка не наступила.

В связи с изложенным, исковые требования ИП Островского С.В. о взыскании 4000000 руб. долга, 646666 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2008г. по 22.05.2009г. и требования ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» о взыскании 4000000 руб. неустойки не подлежат удовлетворению.

Правовых оснований для применения положений п.3 ст.157 ГК РФ суд апелляционной инстанции не усматривает.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В претензии N 109 от 10.11.2009г. ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» предложено ИП Островскому С.В. в течение 15 дней с момента получения претензии направить представителя для заключения дополнительного соглашения об изменении пунктов 2.1, 3.5 договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. (л.д.20, 21). Факт направления претензии подтверждается квитанцией от 10.11.2009г., доказательства ее получения предпринимателем отсутствуют.

Исковое заявление об изменении договора купли-продажи земельного участка заявлено в Арбитражный суд Краснодарского края 18.11.2009г., т.е. по истечении 8 дней с момента направления претензии N 109 от 10.11.2009г.

Поскольку обществом при направлении претензии N 109 от 10.11.2009г. не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации иск ООО «Санаторий «Нефтяник Кубани» об изменении пунктов 2.1, 3.5 договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г., в соответствии с пунктом 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежит оставлению без рассмотрения.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с иском и апелляционной жалобой относятся на стороны в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22, 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2010 по делу N А32-52923/2009-73/931 отменить, принять новое решение.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани» об изменении пунктов 2.1, 3.5 договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, город-курорт Анапа, ЗАО «Джемете», отд. 1 (Нижнее Джемете) по трассе Новороссийск-Керчь, площадью 6000 квадратных метров, кадастровый номер 23:37:01 07 002:1181, оставить без рассмотрения.

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани» о взыскании 4000000 руб. неустойки отказать.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя Островского Сергея Владимировича о взыскании 4646666 руб., 50 коп., в том числе 4000000 руб. долга по договору купли-продажи земельного участка от 17.01.2008г. и 646666 руб. 50 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 17.01.2008г. по 22.05.2009г., отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Островского Сергея Владимировича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 36733 руб. 33 коп.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 рублей. Выдать справку.

Взыскать с предпринимателя Островского Сергея Владимировича в пользу общества с ограниченной ответственностью «Санаторий «Нефтяник Кубани» расходы по государственной пошлине в сумме 1000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
М.В.Ильина
Судьи
В.В.Галов
М.Н.Малыхина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А32-52923/2009
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 13 июля 2010

Поиск в тексте