СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 сентября 2012 года Дело N А71-4339/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2012 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 сентября 2012 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Полевщиковой С. Н.
судей Савельевой Н.М., Сафоновой С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Бакулиной Е.В.
при участии:
от истца Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска (ОГРН 1061831037300, ИНН 1831114552): не явился, извещен
от ответчика Удмуртской региональной общественной организации "Центр содействия и развития физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности" (ОГРН 1061800008720, ИНН 1833039540): не явился, извещен
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 июля 2012 года
по делу № А71-4339/2012,
принятое судьей Козленко В.Н.
по иску Управления имущественных отношений Администрации города Ижевска
к Удмуртской региональной общественной организации "Центр содействия и развития физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности"
о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 29.04.2008 № 14515, обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 290, взыскании 580 858 руб. 42 коп. долга, 166 525 руб. 89 коп. неустойки,
по встречному иску Удмуртской региональной общественной организации "Центр содействия и развития физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности"
к Управлению имущественных отношений Администрации города Ижевска
о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды объекта муниципального нежилого фонда от 29.04.2008 № 14515
установил:
Управление имущественных отношений Администрации г. Ижевска (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к Удмуртской региональной общественной организации «Центр содействия и развития физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности» (далее - Центр содействия) о расторжении договора аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14515 от 12.08.2008, обязании Центр содействия освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 290, о взыскании 580 858 руб. 42 коп. долга, 166 525 руб. 89 коп. неустойки.
В порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) Центром содействия заявлен встречный иск к Управлению о признании недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14515, заключенный между Управлением и Центром содействия.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 02 июля 2012 года в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Суд признал недействительным договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14515 от 12.08.2008, заключенный между Управлением и Центром содействия. Взыскал с Управления в пользу Центра содействия 4000 руб. в возмещение расходов по госпошлине.
Не согласившись с судебным актом, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить.
Заявитель жалобы считает неверным вывод суда об отсутствии у Управления правомочий по сдаче в аренду недвижимого имущества, поскольку право собственности (переход права собственности) на момент заключения договора аренды не было зарегистрировано в соответствии с требованиями, предусмотренными Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Настаивает на том, что Управление обладало правомочиями на сдачу имущества в аренду, так как, объект аренды включен в реестр муниципальной собственности г. Ижевска на основании постановления Администрации г. Ижевска № 120 от 24.03.2005, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по УР от 30.05.2005 № 218-р спорное имущество исключено из состава федерального.
Центр содействия на апелляционную жалобу представил письменный отзыв, в котором возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, поддерживает вывод суда о том, что Управление не имело право сдавать в аренду недвижимое имущество, не принадлежащее ему на праве собственности.
Считает, что нормативные акты, на которые ссылается истец, подлежат применению постольку, поскольку они не противоречат Федеральному закону от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание суда не направили своих представителей, что в порядке п. 2, 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела без их участия.
В судебном заседании суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 156 АПК РФ, счел возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, между Управлением имущественных отношений города Ижевска (арендодатель) и Удмуртской региональной общественной организацией «Центр содействия и развития физкультурно-спортивной и оздоровительной деятельности» (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14515, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование объект муниципального нежилого фонда - часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Удмуртская, 290, этаж «подвал», литер «А2, инвентарный № 36059/2 номера помещений по экспликации:3-7.23-33, а, площадью 308,6 кв.м. для использования в целях размещения физкультурно-оздоровительного центра (пункт 1.1. договора).
Имущество передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 29.04.2008 (л.д. 12).
В п. 1.2 договора установлено, что срок действия договора с 29.04.2008 по 25.04.2009.
По истечении срока действия договора договор аренды в отсутствие возражений со стороны Управления был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
В связи с тем, что за период с декабря 2008 года по январь 2012 года Центр содействия не исполнял обязательства по перечислению арендной платы, Управление 03.02.2012 направило в его адрес письменное предупреждение, в котором указало на образовавшуюся задолженность по арендной плате, предлагало ему в срок до 15.02.2012 задолженность по арендной плате и пени погасить, договор аренды расторгнуть, помещение освободить и сдать его по акту приема-передачи представителям Управления (л.д. 14).
Данное предупреждение ответчиком оставлено без ответа и удовлетворения.
Вышеприведенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что для возникновения у Управления права собственности на спорное недвижимое имущество необходима государственная регистрация этого права в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а поскольку право муниципальной собственности на спорное имущество на момент его передачи в аренду не было зарегистрировано, Управление не могло распоряжаться недвижимым имуществом, значит, договор аренды № 14515 является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ сделкой, не соответствующей требованиям ст. 608 ГК РФ.
Принимая во внимание ничтожность договора аренды № 14515, суд первой инстанции удовлетворил встречные исковые требования, отказав в удовлетворении иска Управления.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для признания договора аренды № 14515 ничтожным в силу статей 168, 608 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось на основании следующего.
Как следует из материалов дела, Управление в подтверждение наличия правомочий по распоряжению недвижимым имуществом, предоставленным в аренду по договору аренды объекта муниципального нежилого фонда № 14515, представило суду первой инстанции Постановление Администрации г. Ижевска № 120 от 24.03.2005, Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 218-р от 30.05.2005, Решение Администрации г. Ижевска № 01 04У/917 от 26.07.2005, свидетельство о государственной регистрации права на нежилое помещение от 15.12.2011.
В свидетельстве о государственной регистрации права от 15.12.2011 документами-основаниями указаны Постановление Администрации г. Ижевска № 120 от 24.03.2005, Распоряжение Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 218-р от 30.05.2005, Решение Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска № 01 04У/917 от 26.07.2005, Решение Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска № 01-04у/1343 от 01.12.2005, Приказ Управления имущественных отношений Администрации г. Ижевска УР (с приложением) от 29.04.2008 № 804у.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22 декабря 1993 N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" органы местного самоуправления самостоятельно утверждают перечень объектов (имущества), составляющих муниципальную собственность в соответствии с Приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Согласно п. 2 постановления N 3020-1 объекты государственной собственности, указанные в Приложении N 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 5 Информационного письма от 11 июня 1997 года N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий" указал, что объекты, указанные в приложении N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 года N 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона, независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке.
В данном случае спорный объект недвижимости является объектом, относящимся к муниципальной собственности в соответствии с Приложением N 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27 декабря 1991 N 3020-1, как объект нежилого фонда, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
На основании постановления Администрации города Ижевска от 24.03.2005 № 120 «О приеме в муниципальную собственность инженерных сетей и сооружений и приеме на баланс МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» жилых домов от ДОАО «Спецгазавтотранс» в муниципальную собственность г. Ижевска принят жилой дом, расположенный по адресу г. Ижевск, ул. Удмуртская, 290.
Указанное постановление принято с учетом поступившего обращения ДОАО «Спецгазавтотранс» от 26.05.2003 № 1391 и в соответствии с постановлением Правительства РФ от 07.03.1995 № 235 «О порядке передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения федеральной собственности в государственную собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.
В связи с принятием Администрацией города Ижевска постановления от 24.03.2005 № 120 жилой дом, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Удмуртская, 290, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по УР от 30.05.2005 3 218-Р исключен из состава федерального имущества.
Прямое указание в Постановлении № 3020-1 о том, что нежилой фонд при разграничении, является муниципальной собственностью, а также представленные Управлением нормативные документы, перечисленные ранее, дают основание суду апелляционной инстанции считать, что право муниципальной собственности на спорный объект является ранее возникшим в силу положений закона, а именно Постановления N 3020-1.
Следовательно, ссылка Центра содействия на ничтожность договора аренды ввиду отсутствия на дату его заключения государственной регистрации права (перехода права собственности) на спорное недвижимое имущество, поддержанная судом первой инстанции, является необоснованной, так как в силу вышеизложенного отсутствие государственной регистрации на дату заключения договора не свидетельствует о том, что спорный объект не является объектом муниципальной собственности.
Арбитражный апелляционный суд также обращает внимание на то, что 15.12.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики выдано свидетельство о государственной регистрации права муниципальной собственности на спорный объект аренды, основанием для выдачи явились ранее указанные документы.
Поскольку правомочие Управления на распоряжение спорным имуществом подтверждено, у суда первой инстанции отсутствовали основания для вывода о ничтожности договора аренды № 14515 и, как следствие, правовые основания для удовлетворения встречного иска.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В пункте 3.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы устанавливается на основании правовых актов органов местного самоуправления г. Ижевска и составляет 579,16 руб. за 1 кв.м. в год в соответствии с расчетом годовой арендной платы за объект муниципального нежилого фонда.
Арендная плата в сумме 14 893,96 руб. в месяц ежемесячно до 15 числа месяца вносится по реквизитам, указанным в договоре. Обязательство по оплате считается исполненным в день поступления арендной платы на единый счет Управления федерального казначейства по УР (пункты 3.2, 3.3. договора аренды).
Судом апелляционной инстанции установлено, что за период с декабря 2008 года по январь 2012 года Центр содействия не исполнял обязательства по перечислению арендной платы, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 580 858,42 руб.
Доказательств уплаты указанной суммы ответчиком не представлено и из материалов дела не следует, поэтому требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 580 858, 42 руб. подлежит удовлетворению в соответствии со статьям 309, 310, 614 ГК РФ.
Ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств является основанием для применения к нему мер гражданско-правовой ответственности.
На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.2. договора предусмотрено условие о пени в случае просрочки оплаты в размере 0,05% от месячной суммы арендной платы за каждый день просрочки уплаты на единый счет Управления федерального казначейства.
Истцом представлен расчет пени в сумме 166 525, 89 руб. за период с 01.11.2008 по 09.02.2012 (л.д. 8).
Расчет пени, произведенный истцом, проверен судом апелляционной инстанции, является правильным, арифметически ответчиком не оспорен, поэтому требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 166 525, 89 руб. заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 4.2. договора аренды.
В соответствии с пп. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
