ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 декабря 2012 года Дело N А50-6842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лиходумовой С.Н.,

судей Дядченко Л.В., Сердитовой Е.Н.

рассмотрел  в  судебном заседании кассационную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания» (далее - общество «Инвестиционно-строительная компания»)  на  решение Арбитражного суда Пермского края от 16.05.2012 по делу № А50-6842/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по тому же делу по иску открытого акционерного общества «Порт Пермь» (далее - общество «Порт Пермь») к обществу «Инвестиционно-строительная компания», третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Технологии строительства и продвижения» (далее - общество «Технологии строительства и продвижения»), общество с ограниченной ответственностью «Камир» (далее - общество «Камир»), о понуждении к заключению договора купли-продажи имущества.

В судебном заседании, состоявшемся 04.12.2012,  принял участие  представитель общества «Порт Пермь» - Мальцев А.Е. (доверенность от 12.01.2012 № 21/2012).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 04.12.2012 в порядке, предусмотренном ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, был объявлен перерыв до 10.12.2012 до 12 ч. 45 мин. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

В судебном заседании  10.12.2012 принял участие представитель общества «Инвестиционно-строительная компания» - Вахрушев А.А. (доверенность от 07.12.2012).

Общество «Порт Пермь» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу «Инвестиционно-строительная компания», третье лицо - общество «Технологии строительства и продвижения», в котором просит на основании п. 17 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» обязать общество «Инвестиционно-строительная компания» (продавец) заключить с обществом «Порт Пермь» (покупатель) договор купли-продажи имущества на следующих условиях: предмет договора: лот № 2 железнодорожные пути протяженностью 1518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы № 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1; цена - 4 246 200 руб., в том числе НДС; срок оплаты: в течение тридцати дней с момента подписания договора, передача имущества: в течение 7 календарных дней с момента оплаты.

Решением  суда от 16.05.2012 (судья Батракова Ю.В.) исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанции обязал общество «Инвестиционно-строительная компания» (продавец) в пятидневный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом «Порт Пермь» (покупатель) договор купли-продажи имущества на условиях, предложенных обществом «Порт Пермь».

Считая решение суда незаконным, общество «Инвестиционно-строительная компания» обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой на данный судебный акт.

Определением от 31.07.2012 Семнадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции; привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество «Камир».

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 (судьи Снегур А.А., Романов В.А., Чепурченко О.Н.)  решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены. Суд апелляционной инстанции обязал общество «Инвестиционно-строительная компания» (продавец) в пятидневный срок с момента  принятия постановления  заключить с обществом «Порт Пермь» (покупатель) договор купли-продажи имущества на условиях, предложенных обществом «Порт Пермь».

В кассационной жалобе общество «Инвестиционно-строительная компания» просит постановление суда апелляционной инстанции от 27.08.2012 отменить, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции  норм материального и процессуального права. Заявитель кассационной жалобы считает необоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что для настоящего дела не имеет правового значения невключение в предмет торгов земельного участка под объектом недвижимости. Считает, что судом апелляционной инстанции не учтен факт принадлежности земельных участков и расположенных на них железнодорожных путей одному юридическому лицу - обществу «Инвестиционно-строительная компания» и то, что продажа земельных участков, находящихся  в залоге двух кредиторов - открытого акционерного общества «Сбербанк России» (далее - Сбербанк) и коммерческого банка «СДМ-Банк» (далее - СДМ-Банк),  и железнодорожных путей осуществлялась разными лотами, в результате чего земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости фактически были проданы разным юридическим лицам, что не соответствует положениям п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», нарушает принцип единства судьбы находящегося в собственности одного лица объекта недвижимости и земельного участка и свидетельствует о ничтожности договоров купли - продажи данных объектов. Заявитель кассационной жалобы ссылается на то, что  вопрос о стоимости земельных участков с обременением не исследовался судом, фактически земельные участки проданы без проведения соответствующей оценки и определения цены в порядке, установленном действующим законодательством.  По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты по настоящему делу затрагивают права залоговых кредиторов: Сбербанка и СДМ - Банка, которые в нарушение ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не были привлечены к участию в деле. Заявитель кассационной жалобы также полагает, что заявка общества «Порт Пермь» без указания в ней цены предложения  не соответствует требованиям,  установленным п. 11 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», что исключало возможность заключения с данным юридическим лицом договора купли-продажи имущества.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Порт Пермь» просит оставить постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на то, что Порядок продажи имущества должника, находящегося в залоге у Сбербанка и СДМ-Банка, соответствует требованиям ст. 18.1, 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», торги проведены в соответствии с данным Порядком, победитель торгов - общество с ограниченной ответственностью «Петралона» на законных основаниях приобрело, в том числе спорные земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5, таким образом, права и законные интересы залоговых кредиторов -  Сбербанка и СДМ-Банка реализованы путем продажи имущества, находящегося в залоге,  постановление суда апелляционной инстанции, касающееся продажи имущества должника, не находящегося в залоге, не нарушает их прав; в силу  п. 3 ст. 33, п. 1, 2 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель железнодорожных путей вправе потребовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый этой недвижимостью, в том же объеме, что и прежний собственник  недвижимости, в связи с чем суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что продажа земельного участка иному лицу не препятствует заключению договора купли-продажи, предметом которого является объект недвижимости, расположенный на данном земельном участке. Общество «Порт Пермь» считает, что его заявка на участие в аукционе по форме и содержанию соответствовала предъявляемым законом и сообщением о торгах требованиям, основания для отказа в допуске к участию в аукционе отсутствовали.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Пермского края от 12.02.2010 по делу № А50-17578/2009 общество «Инвестиционно - строительная  компания» (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство; конкурсным управляющим утверждена Кирток Оксана Александровна.

В ходе конкурсного производства на продажу было выставлено имущество должника, в том числе железнодорожные пути протяженностью 1518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы № 21, № 29 (лит. Г5, Г6).

В газете «Коммерсант» от 28.01.2012  № 15  обществом «Технологии строительства и продвижения», являющимся организатором торгов по продаже имущества должника, было размещено объявление о проведении открытого по форме подачи предложений о цене аукциона в электронной форме по продаже имущества  общества «Инвестиционно-строительная компания», в том числе объекта недвижимости - железнодорожных путей протяженностью 1518 п. м (лит. Г4), стрелочных переводов № 21, № 29 (лит. Г5, Г6), расположенных по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С.Есенина, 1. - лот № 2.

Торговые процедуры «Аукцион продавца 1004403» производились на электронной площадке www.fabrikant.ru.

Начальная цена продажи лота № 2 была установлена в размере 4 044 000 руб., в том числе НДС.

Общество «Порт Пермь»  02.03.2012 направило организатору торгов заявку на участие в открытых торгах в форме аукциона по продаже имущества  общества «Инвестиционно-строительная компания».

В итоговом протоколе заседания комиссии по проведению торговой процедуры «Аукцион продавца 1004403» от 06.03.2012 отражено, что  участие в торгах по продаже лота № 2 принял единственный участник -  общество «Порт Пермь», который был признан победителем торгов с ценой предложения 4 246 200 руб.

Общество «Порт Пермь» 11.03.2012  направило в адрес общества «Технологии строительства и продвижения» и общества «Инвестиционно-строительная компания» предложение о заключении договора купли-продажи, предметом которого является спорное имущество.

Общество «Инвестиционно-строительная компания» письмом от 15.03.2012  сообщило обществу «Порт Пермь» об отказе от заключения договора купли-продажи со ссылкой на то, что заявка общества «Порт Пермь» для участия в торговой процедуре «Аукцион продавца № 1004403» не содержала предложений о цене имущества.

В газете «Коммерсантъ» от 24.03.2012 общество «Технологии строительства и продвижения» опубликовало сообщение о том, что торги по продаже лота № 2, назначенные на 06.03.2012, извещение о проведении которых было опубликовано в газете «Коммерсантъ» от 28.01.2012, признаны несостоявшимися, и сообщило о проведении повторных торгов по лоту № 2 и начале аукциона 03.05.2012.

Поскольку договор купли-продажи не был заключен в добровольном порядке, общество «Порт Пермь» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив одновременно ходатайство о принятии обеспечительных мер в виде запрета на проведение торгов в отношении спорного имущества, ссылаясь на то, что проведение повторного аукциона в отношении спорного имущества назначено на 03.05.2012.

Суд первой инстанции определением от 11.04.2012 принял обеспечительные меры и запретил ответчику проводить аукционы, конкурсы, иные процедуры, продавать или отчуждать иным способом спорное имущество должника, запретил регистрационному органу совершать регистрационные действия с указанным объектом недвижимости.

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил и обязал  общество «Инвестиционно-строительная компания» (продавец) заключить с обществом «Порт Пермь» (покупатель) договор купли-продажи имущества на следующих условиях: предмет договора: лот № 2 железнодорожные пути протяженностью 1518 п.м. (лит. Г4), стрелочные переводы № 21, 29 (лит. Г5, Г6), расположенные по адресу: г. Пермь, Дзержинский район, ул. С. Есенина, 1; цена - 4 246 200 руб., в том числе НДС; срок оплаты: в течение тридцати дней с момента подписания договора, передача имущества: в течение 7 календарных дней с момента оплаты.

Суд апелляционной инстанции, пересмотрев дело в порядке апелляционного производства, установил, что повторные торги по продаже спорного объекта недвижимости состоялись 03.05.2012, победителем повторных торгов признано общество  «Камир», предложившее цену имущества в сумме 12 132 000 руб., в связи с чем пришел к выводу о  том, что принятые судебные акты могут повлиять на права и обязанности данного юридического лица.

Установив данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции на основании ст. 258, ч. 6.1 ст. 268, п.4 ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек общество «Камир» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции обществом «Инвестиционно-строительная компания» были заявлены возражения против исковых требований, в которых оно ссылается на то, что заявка общества «Порт Пермь» не содержит цену предложения и не соответствует требованиям,  установленным п. 11 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»; итоговый протокол от 06.03.2012 опубликован ошибочно, торги были признаны несостоявшимися, на повторных торгах победителем признано общество «Камир».

Кроме того, общество «Инвестиционно-строительная компания» указывало на то, что договор купли-продажи, который понуждает заключить истец, является ничтожной сделкой, поскольку  спорные железнодорожные пути находятся на принадлежащих ответчику земельных участках с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5 и в силу норм ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации  не могут быть отчуждены отдельно от земельных участков. В обоснование своих доводов общество «Инвестиционно-строительная компания» представило в материалы дела,  в том числе  кадастровый паспорт сооружения (железнодорожных путей)  от 04.07.2012, копию объявления в газете «Коммерсантъ» от 14.04.2012 о проведении повторных торгов имущества общества «Инвестиционно-строительная компания», предметом которых является находящееся в залоге у Сбербанка и СДМ-банка недвижимое имущество, в перечень которого входят и земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5.

В силу п. 17 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если не были представлены заявки на участие в торгах или к участию в торгах был допущен только один участник, организатор торгов принимает решение о признании торгов несостоявшимися. Если к участию в торгах был допущен только один участник, заявка которого на участие в торгах соответствует условиям торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или содержит предложение о цене не ниже установленной начальной цены продажи предприятия, договор купли-продажи предприятия заключается внешним управляющим с этим участником торгов в соответствии с условиями торгов (в случае проведения торгов в форме конкурса) или представленным им предложением о цене предприятия.

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на п. 17 ст. 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»,  пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из того, что заявка на участие в аукционе была подана истцом в установленные сроки, содержала в себе все необходимые сведения, предусмотренные извещением о проведении торгов, основания для отказа в допуске к участию в аукционе отсутствовали,  связи с чем истец как единственный участник, заявка которого содержала предложение о цене имущества не ниже начальной цены продажи имущества,  вправе требовать заключить с ним договор купли-продажи спорного имущества должника; повторные торги, состоявшиеся 03.05.2012, проведены незаконно в период действия запрета, установленного определением суда первой инстанции от 11.04.2012 о принятии обеспечительных мер.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о недопустимости отчуждения спорного объекта недвижимости отдельно от принадлежащих ответчику земельных участков, на которых расположен данный объект, ссылаясь на ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации  и на то, что невключение в предмет торгов земельного участка под объектом недвижимости не имеет правового значения и не может повлечь недействительность торгов, поскольку судьба земельного участка следует правовой судьбе объекта недвижимости.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанции нельзя признать достаточно обоснованным.

В силу ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Судом апелляционной инстанции не учтены положения п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком; отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат  одному лицу, не допускается.

В п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано на то, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом апелляционной инстанции не дана надлежащая правовая оценка доводам общества «Инвестиционно-строительная компания» о ничтожности договора купли-продажи, о понуждении к заключению которого заявлено истцом, не исследованы документы, представленные в его обоснование, не установлено, являлось ли данное общество на момент проведения аукциона по продаже железнодорожных путей собственником земельных участков, на которых расположены эти пути, имело ли место нарушение норм п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из объявления в газете «Коммерсантъ» от 14.04.2012 о проведении повторных торгов имущества общества «Инвестиционно-строительная компания» видно, что земельные участки с кадастровыми номерами 59:01:4510602:13, 59:01:4510444:31, 59:01:4510466:5 выставлены на продажу как имущество должника, находящееся в залоге у Сбербанка и СДМ-банка.

Судом апелляционной инстанции данное обстоятельство не принято во внимание, вместе с тем  согласно  п. 4 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором об ипотеке не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящееся или возводимые на этом земельном участке здания и сооружения залогодателя. Судом апелляционной инстанции не установлено, на каких земельных участках расположены железнодорожные пути, переданы или нет данные земельные участки в залог, распространяется ли право залога на спорные железнодорожные пути, правомерно ли  данный объект недвижимости был выставлен на продажу в качестве отдельного объекта без земельных участков, на которых он расположен.

При таких обстоятельствах  постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене;  учитывая то, что суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции,  дело направляется на новое рассмотрение в суд  апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении суду апелляционной инстанции  следует устранить отмеченные недостатки, исследовать доводы и возражения сторон, оценить представленные в их обоснование доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принять судебный акт в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Исходя из изложенного и руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по делу  № А50-6842/2012 Арбитражного суда Пермского края отменить.

Дело передать в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд на новое рассмотрение.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка