ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 28 декабря 2012 года Дело N А50-5258/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме  28 декабря 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Столярова А.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми (далее - Департамент градостроительства и архитектуры), Департамента земельных отношений администрации г. Перми (далее - Департамент земельных отношений) на решение Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2012 по делу № А50-5258/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте  рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим  образом путём направления в их адреса копий определений о  принятии кассационных жалоб к производству заказными  письмами с уведомлениями, а также размещения данной  информации на официальном сайте Федерального арбитражного  суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Департамента градостроительства и архитектуры - Серебряковская А.С. (доверенность от 20.03.2012 № СЭД-22-01-20.6-45), Лазаревский Е.Л. (доверенность от 13.01.2012 № СЭД-22-01-27-4);

общества с ограниченной ответственностью «Западуралстрой-Инвест» (далее - общество «Западуралстрой-Инвест») - Исаева Л.В. (доверенность от 15.03.2012 № 001).

Общество «Западуралстрой-Инвест» обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к некоммерческому партнерству «Западуралстрой» (далее - партнерство «Западуралстрой») о расторжении договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2007 № 01/01, взыскании 43 490 000 руб., уплаченных по названному договору, 27 897 771 руб. 30 коп. убытков.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений, Департамент градостроительства и архитектуры, Департамент имущественных отношений администрации города Перми.

Решением суда от 25.06.2012 (судья Заляева Л.С.) исковые требования удовлетворены частично. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка от 22.06.2007 № 01/01, заключенный между партнерством «Западуралстрой» и обществом «Западуралстрой-Инвест». На партнерство «Западуралстрой» возложена обязанность возвратить обществу «Западуралстрой-Инвест» 43 490 000 руб., уплаченные по названному договору. На общество «Западуралстрой-Инвест» возложена обязанность возвратить партнерству «Западуралстрой» земельный участок с кадастровым номером 59:01:00 1 0000:0101. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда  от 18.09.2012 (судьи Панькова Г.Л., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационных жалобах Департамент градостроительства и архитектуры просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами  ст. 15, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, судами не дана правовая оценка тому, что спорный земельный участок не находится в муниципальной собственности, а приватизирован партнерством «Западуралстрой». Заявитель считает, что наличие на земельном участке красных линий не является ограничением или препятствием для производства строительных работ, обществом «Западуралстрой-Инвест» не представлено доказательств, свидетельствующих о невозможности строительства на спорном земельном участке ввиду наличия красных линий, в связи с чем данное обстоятельство не относится к существенному нарушению договора продавцом и не является основанием для расторжения договора. Кроме того, заявитель указывает, что на момент предоставления земельного участка по результатам торгов партнерству «Западуралстрой» красные линии не проходили по спорному участку. Департамент градостроительства и архитектуры ссылается на то, что спорный земельный участок имеет кадастровый номер 59:01 00 0 000:101, а судами принято решение в отношении земельного участка с кадастровым номером 59:01 00 1 000:101. По мнению заявителя, обращение общества «Западстройурал-Инвест» с настоящим иском является злоупотреблением правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В кассационной жалобе Департамент земельных отношений просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами  ст. 15, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, нормы земельного законодательства о запрете приватизации земель общего пользования не подлежат применению в данном случае, поскольку относятся к земельным участкам, находящимся в муниципальной собственности, а земельный участок, в отношении которого заключен договор купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01, находится в частной собственности. Заявитель считает, что у судов не имелось оснований для расторжения названного договора купли-продажи, так как этот договор был исполнен сторонами и обязательства прекращены. Департамент земельных отношений полагает, что нахождение красных линий на спорном земельном участке не является существенным нарушением договора купли-продажи, так как на момент продажи земельного участка партнерству «Западуралстрой» красные линии по спорному участку не проходили, их нахождение не является ограничением или препятствием для производства строительных работ, в деле не имеется доказательств того, что спорный участок исключен из оборота или в отношении него имеются ограничения. По мнению Департамента земельных отношений, в действиях общества «Западуралстрой-Инвест» имеются признаки злоупотребления правом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании протокола о результатах торгов от 29.03.2007 между Управлением земельных отношений администрации г. Перми (продавец) и партнерством «Западуралстрой» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.05.2007 № 190/222, согласно условиям которого в собственность партнерства «Западуралстрой»  передан земельный участок площадью 23 325,68 кв. м с кадастровым номером 59:01:00 1 0000:0101 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Пермь, Орджоникидзевский р-н, пересечение ул. Карбышева-Писарева-Пулковская, предназначенный под разрешенные виды использования общественно-деловой зоны.

Названный земельный участок передан партнерству «Западуралстрой» по акту приема-передачи от 03.05.2007.

Переход права собственности на указанный земельный участок к партнерству «Западуралстрой» зарегистрирован 05.06.2007.

Впоследствии между партнерством «Западуралстрой» (продавец) и обществом «Западуралстрой-Инвест» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01, в соответствии с которым названный земельный участок продан обществу «Западуралстрой-Инвест». Стоимость земельного участка составила 43 490 000 руб. (п. 2.1 договора).

Платежными поручениями общество «Западуралстрой-Инвест» перечислило партнерству «Западуралстрой» 43 490 000 руб. в счет оплаты стоимости земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01.

Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок площадью 23 325,68 кв. м  к обществу «Западуралстрой-Инвест» произведена 06.08.2007.

В письме от 17.02.2012 Департамент градостроительства и архитектуры сообщил обществу «Западуралстрой-Инвест» о том, что в отношении квартала, ограниченного улицами: Писарева - Карбышева - Пулковской действуют красные линии, установленные проектом детальной планировки жилого района «Гайва», утвержденным решением исполнительного комитета Пермского городского Совета народных депутатов от 02.04.1986 № 231 «О проекте детальной планировки жилого района  «Гайва», а также красные линии, установленные проектом планировки территории № 56, утвержденным постановлением администрации г. Перми от 16.08.2010 № 505.

Из направленной обществу «Западуралстрой-Инвест» выкопировки с утвержденными красными линиями усматривается, что красные линии проходят по приобретенному истцом земельному участку.

Общество «Западуралстрой-Инвест», ссылаясь на то, что расположение на спорном участке красных линий, о наличии которых оно не было уведомлено продавцом при заключении договора купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01, влечет невозможность использования этого участка по назначению, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

В силу п. 2 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

На основании п. 3 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации  при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Обращаясь в арбитражный суд, общество «Западуралстрой-Инвест» в обоснование исковых требований о расторжении договора купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01 ссылалось на то, что после приобретения земельного участка и начала его освоения ему стало известно о прохождении по нему красных линий, что существенно ограничивает возможность его использования для целей строительства объектов, которые подлежали возведению на нем.

В силу п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования обозначаются красными линиями, которые являются элементом территориального планирования, определяющим правила землепользования и застройки (ч. 11 ст. 1, ч. 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Исходя из п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 262 Гражданского кодекса Российской Федерации территориями общего пользования являются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары); в их состав входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки либо земли, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного доступа на них и использования имеющихся на этих участках и землях объектов в пределах, допускаемых законом, иными правовыми актами и собственником соответствующего земельного участка.

Судами установлено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 18.09.2008 по делу № А50-11299/2008 признано недействительным постановление главы г. Перми от 27.01.2003  № 322 «Об утверждении красных линий», в соответствии с которым красные линии не имели расположения на приобретенном истцом земельном участке. В результате признания недействительным названного постановления применению подлежит проект детальной планировки жилого района «Гайва», утвержденный решением исполнительного комитета Пермского городского Совета народных депутатов от 02.04.1986 № 231, о чем указано также и в письме от 17.02.2012 Департамента градостроительства и архитектуры.

Принимая во внимание действующий проект планировки, выкопировку из адресного реестра г. Перми с утвержденными красными линиями квартала, ограниченного ул. Писарева - Карбышева - Пулковской - Гайвинской, суды установили, что красные линии проходят по спорному земельному участку, существенным образом разделяя его.

С учетом этого, поскольку при заключении договора в июне 2007 года стороны не могли предположить, что впоследствии по земельному участку будут проходить красные линии, данное обстоятельство влечет ограничение прав истца как собственника земельного участка на использование данного земельного участка в соответствии с целями его приобретения (п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 262 Гражданского кодекса Российской Федерации) и  лишают его того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи от 22.06.2007 № 01/01.

Ссылки заявителей кассационных жалоб на отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих об исключении спорного земельного участка из оборота или наличии ограничений в режиме его использования, отклоняются, поскольку красными линиями обозначаются границы территорий общего пользования, которые в силу закона предназначены для использования неограниченным кругом лиц.

Иные доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Пермского края от 25.06.2012 по делу  № А50-5258/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Перми, Департамента земельных отношений администрации г. Перми - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка