АРБИТРАЖНЫЙ СУД БРЯНСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 12 февраля 2013 года Дело N А09-9190/2012
Резолютивная часть решения оглашена в заседании 07.02.2013 г.
Решение в полном объёме изготовлено 12.02.2013 г.
Арбитражный суд Брянской области в составе судьи Данилиной О.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарём Ганичевой Т.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Абрамеева Александра Владимировича, г. Брянск,
к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск,
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи от 10.08.2012г. № 327
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Абрамеев А.В.
от ответчика: Бокарева С.А. по доверенности №29/04-9 от 19.01.2013 г.
установил:
Индивидуальный предприниматель Абрамеев Александр Владимирович, г.Брянск (далее ИП Абрамеев А.В.) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск (далее Управление), об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.08.2012 г. №327 в редакции, предложенной Покупателем.
В судебном заседании истец пояснил, что по существу им подан иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Управлением договора купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела стороны согласовали ряд спорных условий, исходя из чего истец уточнил требования по иску и просил урегулировать разногласия по редакции п.п. 1.1, 1.2, 3.5, 3.6 и 3.7 договора. Уточнения требований судом приняты в порядке ст.49 АПК РФ.
Ответчик настаивал на своей редакции спорных пунктов договора.
Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.
06 июня 2003 года между ИП Абрамеевым А.В. и Комитетом по управлению собственностью г.Брянска (правопредшественником Управления) был заключен договор аренды № 168-БД-2003 двух нежилых помещений общей площадью 58,2 кв.м., расположенных на втором этаже здания по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д.31, сроком действия с 01.06.2003г. по 15.05.2013г.
Указанный договор 01.09.2003г. был зарегистрирован в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (запись № 32-1/28-22/2003-739).
В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ) Абрамеев А.В. 10.12.2010 г. обратился в Управление с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение за плату арендуемых помещений.
Письмом от 23.12.2010г. исх. № 29.9.9610 Управление отказало Абрамееву А.В. по тем основаниям, что спорные объекты недвижимости не обособлены и значатся в реестре муниципальной собственности города Брянска в составе другого объекта недвижимости - двухэтажного здания общей площадью 698, 5 кв.м.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.02.2012 г. по делу №А09-8539/2011 признаны незаконными действия Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации по отказу индивидуальному предпринимателю Абрамееву Александру Владимировичу в реализации его преимущественного права на приобретение за плату арендуемых им помещений площадью 17,1 кв.м. и 41,1 кв.м., расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Литейная, д. 31.
Суд обязал Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Абрамеева Александра Владимировича.
Решение суда первой инстанции по делу №А09-8539/2011 от 21.02.2012 г. вступило в законную силу 26.04.2012 г.
Во исполнение решения суда 26.07.2012 г. Брянской городской администрацией было вынесено постановление №1848-П «Об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем Абрамеевым А.В. муниципального нежилого помещения общей площадью 58.2 кв.м. (этаж 2), расположенного по адресу: г.Брянск, Бежицкий район, ул.Литейная, д.31».
10.08.2012 г. Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП Абрамеева А.В. проект договора купли-продажи №327, который был подписан Покупателем с протоколом разногласий.
Управление с редакцией протокола разногласий не согласилось, что послужило основанием обращения ИП Абрамеева В.А. в суд с заявлением об урегулировании возникших при заключении договора разногласий.
Пунктом 1 статьи 420 ГК РФ установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Исходя из смысла указанной нормы, субъекты гражданского права свободны в выборе контрагента по договору. При этом свобода договора ограничена в нормах Гражданского кодекса РФ, устанавливающих обязанность заключить договор.
В силу норм Гражданского Кодекса РФ споры по заявлениям о понуждении заключить договор и о разногласиях по условиям договора рассматриваются судом в трех случаях:
- при наличии обязанности одной из сторон заключить договор;
- когда право на передачу преддоговорных споров, возникших при заключении договоров, в судебном порядке предусмотрено законом;
- при наличии соглашения сторон о передаче спора на рассмотрение суда.
Из материалов дела следует, что Управление в спорной ситуации является стороной, обязанной заключить договор в силу норм Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ. Таким образом, к отношениям сторон подлежат применению нормы ст.445 ГК РФ.
Пунктом 2 ст.445 ГК РФ определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту, и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В статье 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон, условия договора, по которым имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Как было отмечено выше, в ходе рассмотрения дела истец уточнил требования в связи с частичным урегулированием разногласий с ответчиком во внесудебном порядке, и просил суд урегулировать оставшиеся разногласия по редакции п.п. 1.1,1.2,3.5,3.6 и 3.7 договора.
В соответствии со статьёй 421 ГК РФ стороны вправе определить условия заключаемого ими договора по своему усмотрению, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (ст.422 ГК РФ).
Исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.
Согласно п.п.1.1, 1.2 в редакции проекта договора предметом купли-продажи является нежилое помещение общей площадью 58,2 кв.м. Оспаривая предложенную Управлением редакцию этих пунктов, ИП Абрамеев В.А. исходил из того, что предметом договора аренды являлись два помещения площадью 41,1 кв.м и 17,1 кв.м, что и должно быть соответственно отражено в условиях договора купли-продажи.
Судом установлено, что в Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеются сведения о праве собственности муниципального образования г.Брянск на нежилое помещение общей площадью 41,1 кв.м, этаж 2, адрес Брянская область, г.Брянск, ул.Литейная, 31 (запись регистрации №32-32-01/095/2012-112) и на нежилое помещение общей площадью 17,1 кв.м., этаж 2, адрес Брянская область, г.Брянск, ул.Литейная, 31 (запись регистрации №32-32-01/096/2012-083).
Таким образом, предметом договора купли-продажи фактически является не помещение площадью 58,2 кв.м., как указано Продавцом, а два самостоятельных помещения.
Согласно п.1 ст.549 ГК РФ условие о предмете (объекте недвижимого имущества) является существенным условием для договоров купли-продажи недвижимого имущества, в силу чего спорный договор должен содержать сведения о каждом из продаваемых объектов.
С учётом изложенного, пункты 1.1, 1.2 договора подлежат включению в текст договора в редакции истца - Покупателя.
Пункт 3.5 в редакции проекта договора предусматривал возложение обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на Покупателя. Обращаясь в суд, истец просил утвердить данный пункт в редакции протокола разногласий: «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется силами и за счёт Продавца».
В ходе рассмотрения дела истец согласился с редакцией спорного пункта, предложенной ответчиком.
Суд полагает, что в указанной ситуации п.3.5 подлежит включению в договор в редакции Продавца с учётом согласия истца, а также того, что правообладателем в силу государственной регистрации становится Покупатель, и оснований для возложения обязанности по государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на Продавца имущества не имеется.
Согласно п.3.6 договора в редакции, предложенной Управлением, Покупатель обязан не позднее следующего дня с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним представить Продавцу копию свидетельства о государственной регистрации права на приобретённый объект. Оспаривая предложенную редакцию, истец полагал, что свидетельства могут быть представлены Продавцу не ранее дня их получения Покупателем, и с учётом разумных сроков в протоколе разногласий предложил установить обязанность Покупателя по предоставлению свидетельств не позднее трёх дней с момента их получения.
Возражая против предложенной Покупателем редакции, Управление полагало, что пунктом 3.6 в редакции проекта договора не могут быть нарушены никакие права и законные интересы ИП Абрамеева В.А.
Оценив доводы сторон в этой части, суд полагает, что, исходя из установления договором обязанности Покупателя по осуществлению регистрации перехода права, а также необходимости предусмотреть разумный срок для получения соответствующих свидетельств от регистрирующего органа, спорный пункт подлежит включению в договор в следующей редакции: «Покупатель обязан предоставить Продавцу копию свидетельств о государственной регистрации права на приобретённые Объекты не позднее трёх дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на приобретённые Объекты». Пункт договора в данной редакции не противоречит закону и отвечает интересам обеих сторон спорного договора.
Поскольку нормами ГК РФ установлены правила о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, и не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи такого имущества, договор купли- продажи признаётся заключенным в момент, предусмотренный п.1 ст.433 ГК РФ, то есть в момент подписания сторонами договора как единого документа (при урегулировании разногласий по договору судом - в момент вступления в законную силу решения суда).
Как разъяснено в п.6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского Кодекса РФ о договорах аренды», в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Следовательно, пункт 3.7 подлежит включению в договор в редакции Продавца, предусматривающей прекращение обязательств по аренде с момента заключения договора купли-продажи и подписания актов приёма-передачи, независимо от момента государственной регистрации перехода права, о чём заявлялось ИП Абрамеевым А.В.
Согласно п.п.4 п.1 ст.333.21 НК РФ государственная пошлина по иску об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, составляет 4000 руб.
При обращении в суд истец уплатил 4000 руб. государственной пошлины по квитанции от 02.10.2012 г.
В порядке ст.110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу суд относит на стороны в равных долях.
Руководствуясь ст.ст.167-170,173,180,181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л :
Принять спорные пункты договора купли-продажи от 10.08.2012 г. №327, заключенного между индивидуальным предпринимателем Абрамеевым Александром Владимировичем, г. Брянск, и Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, в следующей редакции.
Пункт 1.1. «Продавец продал, а Покупатель купил нежилые помещения площадью 41,1 кв.м., кадастровый (условный) №32-32-01/095/2012-112 и площадью 17,1 кв.м., кадастровый (условный) №32-32-01/096/2012-083, расположенные на втором этаже двухэтажного здания по адресу г.Брянск, Бежицкий район, ул.Литейная,31 (далее Объекты)».
Пункт 1.2. «Объекты принадлежат Продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 32-АЖ №150324, запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №32-32/01-095/2012-112 от 21.12.2012 г., и серии 32-АЖ №219090, запись о государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №32-32/01-096/2012-083 от 21.12.2012 г.».
Пункт 3.5. «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществляется силами и за счёт Покупателя».
Пункт 3.6. «Покупатель обязан предоставить Продавцу копию свидетельств о государственной регистрации права на приобретённые Объекты не позднее трёх дней с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права на приобретённые Объекты».
Пункт 3.7 «С момента заключения настоящего договора купли-продажи и подписания акта приёма-передачи Объектов договор аренды №168-БД-2003 от 06.06.2003г. считается прекращённым».
Взыскать с Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г.Брянск, в пользу индивидуального предпринимателя Абрамеева Александра Владимировича, г. Брянск, 2000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.
Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Туле в месячный срок.
СУДЬЯ О.В. ДАНИЛИНА
Электронный текст документа
подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:
файл-рассылка
