ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 05 марта 2013 года Дело N А59-3750/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 26 февраля 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 марта 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей С.М. Синицыной, А.В. Ветошкевич,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска, Общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания ИНТЭКС»
апелляционные производства № 05АП-760/2013, 05АП-761/2013
на решение от 12.12.2012 года судьи С.Ф. Дудиной
по делу № А59-3750/2012 Арбитражного суда Сахалинской области
Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска (ОГРН 1026500544510; ИНН 6501053780)
к ответчику: Обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания ИНТЭКС» (ОГРН 1026500546445; ИНН 6501115758)
о взыскании долга по арендной плате, пени, процентов за пользование чужими денежными средствами,
при участии: стороны не явились
УСТАНОВИЛ:
Департамент архитектуры, градостроительства и землепользования города Южно-Сахалинска (далее - истец, ДАГИЗ) обратился в суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая компания ИНТЭКС» (далее - ответчик, ООО «ТК ИНТЭКС») о взыскании: задолженности по арендной плате за период с 25.11.2010 по 29.06.2011 года в размере 109 897, 53 рублей; пени за просрочку оплаты арендных платежей за период с 26.11.2011 года по 29.06.2011 в размере 13 320, 70 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами, исчисленных на сумму задолженности по арендной плате, за период с 30.06.2011 по 15.08.2012 года в размере 10 106, 18 рублей; процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за период с 21.06.2011 по 26.07.2012, в размере 6 407,59 рублей.
Решением суда от 12.12.2012 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в размере 90 948 рублей 24 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 184 рубля 87 копеек, всего - 92 133 рубля 11 копеек, в удовлетворении остальной части исковых требований отказано, разрешен вопрос о распределении судебных расходов.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.
В обоснование жалобы указал на неверное определение судом первой инстанции периода возникновения задолженности, с учетом разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды»", Постановления Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 №8472/11. Полагал неверным подход суда к оценке требования о взыскании пени по договору, в том числе в части признания отсутствия вины арендатора. Отметил право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении нормативной базы, регулирующей вопросы пользования земельными участками.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование жалобы указал на недопустимость признания действия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в силу прекращения действия договора, полагал данный подход противоречащим сложившейся судебной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011. Полагал что дополнительное соглашение влечет косвенное признание изменение сторонами существенного условия о размере арендной платы, которое не согласовывалось арендатором, по сути представляет собой изменение размера арендной платы чаще одного раза в год. Указал на незаключенность дополнительного соглашения от 19.12.2011, отметил злоупотребление правом со стороны истца. Обосновал позицию о невозможности применения к спорным правоотношениям положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 ввиду отсутствия указания в данном судебном акте оговорки о возможности применения к вступившим с законную силу судебным актам, согласно содержанию пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу истец с доводами жалобы ответчика не согласился, полагал, что в силу положения статьи 425 ГК РФ условия дополнительного соглашения от 19.12.2011 применимы к отношениям сторон. Опроверг возможности применения к отношениям сторон положений статьи 414 ГК РФ, отметил регулируемый характер размера арендной платы за пользование земельными участками, указал на отсутствие двукратного изменения арендной платы с учетом фактического изменения вида деятельности арендатора на арендуемом участке.
Извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания стороны явку представителей в настоящее судебное заседание не обеспечили, о причине неявки не сообщили, в связи с чем суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие сторон. Заявлений, ходатайств до начала рассмотрения апелляционной жалобы в канцелярию суда не поступало.
Как следует из материалов дела, 12.05.2003 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью города Южно-Сахалинска (правопредшественник истца, арендодатель) и Сон Чан Дин (арендатор) был заключен договор аренды № 4267 на основании постановления мэра г. Южно-Сахалинска № 1152 от 02.08.2002. Согласно данному договору арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с 02.08.2002 по 01.08.2004 с кадастровым номером 65:01:05 01 004:0135, общей площадью 5454 кв.м., расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, пр. Еланский, 9.
29.01.2008 Сон Чан Дин с согласия арендодателя передал права и обязанности по договору аренды № 4267 от 12.05.2003 обществу «Торговая компания ИНТЭКС».
Дополнительным соглашением от 22.08.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы Комитету по управлению государственным имуществом по Сахалинской области (правопредшественник Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области).
Дополнительным соглашением от 04.04.2008 № 28586/1 установлено целевое назначение земельного участка: «Разработка проекта строительства объекта «Общественно-коммерческий центр».
Срок указанного договора аренды неоднократно продлевался дополнительными соглашениями: №19235/1 от 29.10.2004, №19235/2 от 05.03.2007, от 22.08.2008, от 06.07.2009, 23.09.2011, зарегистрированными в установленном порядке, окончательно установлен до 31.07.2012.
Дополнительным соглашением от 23.09.2011 права и обязанности арендодателя по договору аренды переданы Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью г. Южно-Сахалинска (правопредшественнику истца).
26.05.2011 между ДАГИЗ г. Южно-Сахалинска (Продавец) и ООО Торговая компания «ИНТЭКС» (Покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка № 1815.
30.06.2011 указанными сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка. Переход права собственности на указанный земельный участок зарегистрирован за ответчиком 19.01.2012.
Полагая арендатора не оплатившим в полном объеме арендные платежи по договору, истец обратился с настоящим иском в суд.
При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как отношения в связи с арендой земельного участка, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке и сроки, предусмотренные договором аренды.
В силу изложенного, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что у ответчика в силу указанных норм права, условий договора, заключенного с арендодателем, имелись обязательства по внесению арендной платы.
Согласно расчету истца долг по арендной плате за период с 25.11.2010 по 29.06.2011 составил 109 897,53 рубля.
При этом судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о правильности расчета истцом размера ежемесячной арендной платы с учетом установления обстоятельства расположения на спорном земельном участке здания (общественно-коммерческий центр), право собственности ответчика на которое зарегистрировано 02.09.2010 (свидетельство 65 АА 014134).
Оценивая дополнительное соглашение от 19.12.2011 к договору аренды, подписанное сторонами и зарегистрированное в установленном порядке 19.01.2012, которым внесены изменения в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, и действие которого стороны распространили на отношения аренды с 02.09.2010, апелляционная коллегия отмечает следующее.
Прекращение договора аренды в связи с отпадением правового основания пользования арендованным имуществом в силу его приобретения в собственность само по себе не означает ни прекращения обязательств, возникших за период существования арендных отношений между сторонами, ни отпадение предусмотренной законом возможности сторон договора аренды по изменению взаимных прав и обязанностей на основе свободного соглашения.
Признание объективно существующего с 02.09.2010 обстоятельства расположения на спорном земельном участке объекта права собственности ответчика (общественно-коммерческий центр) допускает распространение с указанного периода на отношения сторон согласованного режима целевого использования земельного участка.
С учетом отнесения арендной платы за землю к категории регулируемых цен, истцом правомерно в соответствии с пунктом 2.2. договора аренды от 12.05.2003 осуществлено обоснованное применение иного коэффициента вида использования, применяемого в расчете арендной платы, что по существу является не изменением, но исполнением договора аренды.
Судебной коллегией учитывается последующее добровольное внесение ответчиком суммы неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 30.06.2011 по 18.01.2012, рассчитанной с учетом нового коэффициента вида использования земельного участка с учетом нахождения на нем общественно-коммерческого центра ответчика.
В то же время, судом первой инстанции на основании части 1 статьи 46 ЗК РФ, статьи 414 ГК РФ сделан вывод о том, что период начисления арендной платы истцом определен неверно, отмечено, что поскольку 26.05.2011 года между сторонами спорного договора аренды заключен договор купли-продажи арендуемого земельного участка, то договор аренды прекратил свое действие с этого момента, задолженность по арендной плате надлежит исчислять за период с 26.11.2010 по 25.05.2011 года. На основании произведенного судом первой инстанции расчета задолженности по арендной плате, её размер с учетом произведенной ответчиком оплаты определен в 90 948, 24 рублей.
На основании пунктов 7, 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ. При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в РФ» по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного суда РФ принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.
В силу изложенного позиция суда первой инстанции об ограничении периода взыскания арендной платы до момента заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка 26.05.2011 является неверной, требование о взыскании арендой платы за заявленный в исковых требованиях период с 25.11.2010 по 29.06.2011 года в размере 109 897, 53 рублей подлежит удовлетворению в полном объеме, решение в данной части подлежит изменению.
Оценивая отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований о взыскании пени по договору аренды за период с 26.11.2011 по 29.06.2011, судебная коллегия отмечает правильность применения положений статей 330, 401 ГК РФ в связи с тем что об увеличении размера арендной платы в связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка арендатор был уведомлен уже после прекращения действия договора аренды.
Данный подход соответствует позиции, закрепленной в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с правовым смыслом которой не имеется оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, определенный в соглашении об изменении договора аренды и предшествовавший вступлению в силу данного соглашения.
Судом первой инстанции обоснованно применен подход определения периода расчета процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных истцом на сумму долга по арендной плате и на сумму неосновательного обогащения, поскольку согласно материалам дела уведомление о наличии задолженности по аренде с учетом перерасчета за период с IV квартала 2010 года по II квартал 2011 года Администрация направила ответчику письмом от 29.06.2012, полученным последним 06.07.2012. Содержание пункта 2.2. договора аренды о праве одностороннего пересмотра размера арендной платы устанавливает обязанность письменного уведомления арендатора об итогах такого пересмотра, без определения обязанностей самостоятельного перерасчета такой платы самим арендатором при изменении нормативной базы по вопросам аренды земельных участков, что является основанием для отклонения соответствующего довода жалобы истца.
В связи с изложенным вывод суда первой инстанции о том, что размер процентов равен 820, 35 рублей = 90 948,24 руб. х 0,022 % х 41 дн., является правильным.
Также обоснованным, соответствующим материалам дела является позиция суда первой инстанции при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, с учетом направления обществу письма от 29.06.2012 о сумме неосновательного обогащения в размере 110 462, 49 рублей, которое получено им 06.07.2012.
Довод жалобы ответчика о несоответствии принятого решения сложившейся судебной практике (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011) подлежит отклонению, поскольку содержание указанного судебного акта не позволяет сделать однозначный вывод об аналогии рассмотренных споров, в том числе в силу различных объектов аренды в указанным споре и настоящем деле (здание и земельный участок).
Позиция жалобы ответчика о более чем двукратном изменении размера арендной платы в течение года является несостоятельной, поскольку изменение расчета арендной платы, рассчитанной с учетом нового коэффициента вида использования земельного участка с учетом нахождения на нем общественно-коммерческого центра ответчика, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Коллегия не усматривает из материалов дела оснований для вывода о злоупотреблении правом со стороны истца, отклоняя соответствующий довод жалобы ответчика.
Позиция ООО «ТК ИНТЭКС» о невозможности применения к спорным правоотношениям положений Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 ввиду отсутствия указания в данном судебном акте оговорки о возможности применения к вступившим с законную силу судебным актам, согласно содержанию пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52, является ошибочной, основанной на неверном толковании законодательства, поскольку в настоящем споре отсутствуют основания для применения положений Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2011 № 52.
В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 12.12.2012 года по делу № А59-3750/2012 изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Торговая компания ИНТЭКС» в пользу Департамента архитектуры, градостроительства и землепользования г.Южно-Сахалинска долг по арендной плате в размере 109 897 рублей 53 копейки, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1 184 рубля 87 копеек, всего - 111082 рублей 40 копеек.
