ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 сентября 2012 года Дело N А32-31481/2010

15АП-8689/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи О.Х.Тимченко судей И.Н. Глазуновой, Т.Р. Фахретдинова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шаовым Т.Д.

в отсутствие надлежащим образом уведомленных о судебном заседании участвующих в деле лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Элипс» на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 18 мая 2012 г. по делу NА32-31481/2010, принятое судьей Тарасенко А.А., по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148) к обществу с ограниченной ответственностью «Элипс» (ИНН 2317010227, ОГРН 1022302725213)

о сносе самовольных построек, освобождении земельного участка

УСТАНОВИЛ:

администрация г.Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО «Элипс» (далее - ответчик, общество) с требованиями:

-обязать ответчика снести деревянное строение размерами 2,2х12,3, двухэтажное строение 5х3,8 (первый этаж из керамзитоблоков, второй деревянный), расположенных на земельном участке площадью 395 кв.м. по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвящения, 122,

-обязать ответчика освободить земельный участок площадью 145 кв.м. по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, 122, путем демонтажа двухэтажного строения размерами 25х3 и привести его в первоначальное состояние.

Заявленные требования мотивированы тем, что в ходе обследования земельного участка, расположенного по адресу: г. Сочи, ул.Просвещения, 122 установлено: земельный участок площадью 395 кв.м. предоставлен обществу сроком на 49 лет для размещения объектов предпринимательской деятельности. На указанном земельном участке расположено административное здание и кафе общей площадью 120,9 кв.м., принадлежащее обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.

Кроме того, на земельном участке возведены сооружения: деревянное строение размером 2,2 х 12,3 кв.м.; 2-х этажное строение размерами 5 х 3,8 м (первый этаж из керамзитоблоков, второй деревянный.) Разрешение на строительство объектов отсутствует, строениями занята площадь земельного участка - 540 кв.м., то есть 145 кв.м. земельного участка занято самовольно.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18 мая 2012 г. требования администрации г.Сочи удовлетворены: суд обязал общество снести строение санузел литер «Г7», габаритными размерами 4,17х3,61, демонтировать строения «деревянное летнее кафе» габаритными размерами 25х3, строение литер «Г6» - склад, габаритными размерами 12,39х6,20, расположенные по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, 122.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Элипс» обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просило решение отменить, в иске администрации г.Сочи отказать. В обоснование жалобы заявителем приведены следующие доводы.

Администрацией г. Сочи не представлены доказательства нарушения прав истца спорными постройками, что по смыслу ст. 4 АПК РФ не дает право на предъявление иска.

Экспертным путем подтверждено, что строение размером 33,0 х 2,50 м., высотой 5,20 х 5,50 м- деревянное летнее кафе представляет собой деревянный каркас из брусьев-стоек, раскосов, дощатого настила, кровли, фундамент отсутствует, то есть не является объектом капитального строительства (объектом недвижимости).Склад литер «Г6» габаритами 12,39 х 6,20 также выполнен из сборно-разборных конструкций и может быть демонтирован без ущерба его хозяйственному назначению.

Суд не учел, что правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на объекты капитального строительства, а не на сборно-разборные строения, для которых не требуется получения разрешения на строительство (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

По выводам эксперта строение литер «Г7»-санузел, габаритами 4,17 х 3,61 конструктивно связан с землей, является капитальным строением, однако, согласно выводов эксперта является вспомогательным строением, разрешение на строительство не требуется. Указанное строение возведено обществом во исполнение договора от 20.06.2011 г., заключенного между Администрацией г. Сочи и ООО «Элипс» о приведении объекта недвижимости (нестационарного объекта) к единому архитектурному- планировочному облику.

Судом не применены положения ч.2 и 3 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ , согласно которым выдача разрешения на строительство не требуется в случае возведения строений и сооружений вспомогательного использования.

Суд сделал вывод о том, что спорные строение расположены за границами земельного участка площадью 395 кв.м., по адресу: г. Сочи, ул.Просвещения, 122, однако, указанный адрес присвоен только земельному участку площадью 395 кв.м. Спорные строения находятся по другому адресу, который судом не выяснен.

Выводы суда о ничтожности договора аренды N 493 от 13.09.1996 г. находятся за пределами доказывания предмета спора.

В дополнении к апелляционной жалобе общество указало, что постановление главы администрации Адлерского района г.Сочи от 13.09.1994г. N 1088, на основании которого ТОО «Элипс» был предоставлен в аренду земельный участок площадью 5202 кв.м. по ул. Просвещеня, 122 до настоящего времени не отменен, в вязи с чем, на момент строительства спорных сборно-разборных и вспомогательных строений к зданию кафе «Илиада» площадь земельного участка позволяла разместить данные строения. Последующее изменение площади земельного участка с 5202 кв.м. до 395 кв.м. под уже существующими на тот момент спорными строениями не может указывать па их незаконное нахождение за границами земельного участка. Кроме того, даже с уметом площади земельного участка 395 кв.м. спорные строения не выходят за границы данного участка. В отношении затребованных апелляционным судом документов (проект на строительство административного здания и кафе литер А площадью 120,9 кв.м.; подлинный акт ввода в эксплуатацию от 04.07.1995 г., указанного объекта (для обозрения); договор аренды, заключенный между обществом и предпринимателем Мойсовым И.Ф. в отношении кафе «Илиада» и земельного участка, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Просвещения, 122, на который имеет ссылка в соглашении о приведении объекта недвижимости (нестационарного объекта) к единому архитектурно-планировочному облику (пункт 1.1), ООО «Элипс» указало, что не может предоставить документы ввиду их утери.

В судебное заседание представители участвующих в деле лиц не явились. ООО «Элипс» заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя общества. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в порядке апелляционного производства в отсутствие не явившихся сторон, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом согласно статьям 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, МУ «Земельная инспекция г.Сочи» проведено обследование земельного участка по адресу: г.Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, 122, в результате которого установлено, что земельный участок площадью 395 кв.м. предоставлен ТОО «Эллипс», на основании договора аренды земельного участка от 13.09.1996 N493. На указанном земельном участке расположено административное здание, кафе общей площадью 120,9 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Элипс», а также деревянное строение размерами 2,2х12,3, двухэтажное строение 5х3,8 (первый этаж из керамзито-блоков, второй деревянный).

МУ «Земельная инспекция г.Сочи» в акте отмечено, что разрешительная документация на размещения указанных строений у ответчика отсутствует; на момент обследования земельного участка площадь земельного участка по фактическому пользованию составляет 540 кв.м. В границах самовольно занятого земельного участка возведено двухэтажное деревянное строение размерами 25х3 м, которое используется как летнее кафе.

Полагая, что спорные объекты возведены обществом самовольно без отведения в установленном порядке для этих целей земельного участка и получения соответствующих разрешений, и ссылаясь в качестве основания на ст.125, 22 Гражданского кодекса РФ и ст.76 Земельного кодекса РФ, администрация обратилась в арбитражный суд с иском об обязании осуществить снос незаконно размещенных строений.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

В пункте 22 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство.

Согласно статье 72 Земельного кодекса Российской Федерации муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами. На основании пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся, в частности, утверждение правил землепользования и застройки поселений и выдача разрешений на строительство. В соответствии с подпунктом 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» к вопросам местного значения поселения относится осуществление земельного контроля за использованием земель поселения. Следовательно, в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за строительством движимых и недвижимых объектов и соблюдением порядка размещения данных объектов осуществляет соответствующий орган местного самоуправления. Поэтому органы местного самоуправления не лишены прав на обращение с иском о сносе самовольных построек при наличии к тому фактических и правовых оснований.

С учетом вышеизложенного, довод общества об отсутствии у администрации города Сочи права на обращение с иском по настоящему делу, отклоняется.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (пункты 1 и 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки входят, в частности, следующие обстоятельства: установление факта нарушения прав и интересов истца возведением спорной постройки; отведение земельного участка в установленном порядке для строительства; соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной пристройки.

В силу статей 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственник (иной титульный владелец) земельного участка вправе возводить на нем здания (строения, сооружения) в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противо-пожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из материалов дела и указано самой администрацией г.Сочи в исковом заявлении, между администрацией Адлерского района г.Сочи и ответчиком заключен договор аренды от 13.09.1996 земельного участка площадью 395 кв.м., для размещения объектов предпринимательской деятельности.

Кроме принадлежащего на праве собственности ООО «Элипс» административного здания и кафе общей площадью 120,9 кв.м., общество возвело на указанном земельном участке площадью 395 кв.м. деревянное строение размерами 2,2х12,3, двухэтажное строение 5х3,8 (первый этаж из керамзито-блоков, второй деревянный).

МУ «Земельная инспекция г.Сочи» в акте обследования отметило, что площадь занимаемого обществом земельного участка по фактическому пользованию составляет 540 кв.м., в границах самовольно занятого земельного участка возведено двухэтажное деревянное строение размерами 25х3 м, которое используется как летнее кафе.

В дополнении к апелляционной жалобе ООО «Элипс» сослалось, что изначально в 1994 году ТОО «Элипс» в аренду был предоставлен земельный участок по ул. Просвещения, 122 площадью 5202 кв.м., что позволяло размещение спорных строений, которые являлись сборно-разборными и вспомогательными и которые не требовали получения разрешения на строительство, ввода в эксплуатацию и регистрации права собственности. На момент вынесения постановления главы администрации Адлерского района г. Сочи от 13.09.94 г. N 1088 о предоставлении в аренду ТОО «Элипс» земельного участка площадью 5202 кв.м. по ул. Просвещения, 122, еще не был принят Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в связи с чем, администрация Адлерского района г. Сочи была полномочна распоряжаться указанным земельным участком.

На момент принятия постановления главы администрации Адлерского района города Сочи от 09.09.1996 г. N 1373 «О передаче в аренду ТОО «Элипс» и потребительскому союзу «Яхтклуб Румб» земельных участков по ул. Просвещения, 122 и расторжении договора аренды N 377», которым ТОО «Элипс» был предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 395 кв.м., уже действовал Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», в связи с чем, данное постановление глава администрации Адлерского района был не уполномочен принимать. Общество считает, что на момент строительства спорных сборно-разборных и вспомогательных строений к зданию кафе Илиада» в 1994 году, отведенная под строительство площадь земельного участка 5202 кв.м., позволяла размесить данные строения. Последующее изменение площади земельного участка с 5202 кв.м. до 395 кв.м. под уже существующими на тот момент спорными строениями не может указывать па их незаконное нахождение за границами земельного участка.

Указанные доводы судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду следующего.

Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Границы санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решением от 02.09.1987 N 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи».

Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 полномочия Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности делегированы Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, Положением о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190, правами территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом был наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Таким образом, как администрация города Сочи, так и администрация Адлерского района г.Сочи полномочиями по распоряжению земельным участком площадью 5202 кв.м. на момент его предоставления не обладали. Правом по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, администрация г. Сочи наделена Федеральным законом от 03.12.2008 г. N 244-ФЗ «О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях».

В силу п.4 ст.31 ФЗ от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» отнесение территорий (акваторий) к лечебно-оздоровительным местностям и курортам осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах. В соответствии со ст. 96 ЗК РФ к числу земель особо охраняемых природных территорий отнесены земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.

Пунктом 2 с. 3 ФЗ от 23.02.1995 N 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 N 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», Федеральными законами «Об особо охраняемых природных территориях» и «О природных лечебных ресурсах, лечебно- оздоровительных местностях и курортах», курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г.Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).

Органом, осуществляющим полномочия Российской Федерации по распоряжению федеральным имуществом, находящимся на территории Краснодарского края, являлось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю. Поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что органом федерального уровня принимался специальный распорядительный акт о передаче земельного участка обществу в аренду, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор аренды от 13.09.1996 является ничтожной сделкой.

Какие-либо иные правоустанавливающие документы на земельный участок под возведенными постройками, у общества отсутствуют.

Пунктами 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и абзаца третьего статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основным критерием отнесения вещи к недвижимости является ее прочная связь с землей, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба ее назначению невозможно.

К объектам капитального строительства законодатель относит здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из сопоставления названных норм следует, что понятие капитальности строения, сооружения, относящееся к их техническим признакам, включается в более широкую категорию объектов, прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно с этими правовыми категориями закон связывает отнесение объекта к недвижимому имуществу, в связи с чем, в каждом конкретном случае, с учетом совокупности всех обстоятельств суд, рассматривающий спор, должен определить, насколько прочно как физически, так и функционально объект связан с земельным участком, на котором располагается, и будет ли сохранено его предназначение при перемещении.