• по
Более 54000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 10 сентября 2012 года Дело N А32-19727/2010

15АП-9202/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р., судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н., при участии:

от истца - ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» - представителя Кобыляцкого Д.А. (доверенность от 16.11.2011),

от ответчика - ООО «Савва» - представителя Давыгора С.Н. (доверенность от 26.01.2012), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 09 июня 2012 года по делу NА32-19727/2010 по иску открытого акционерного общества «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» к обществу с ограниченной ответственностью «Савва»,

при участии третьих лиц - администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, о сносе объектов недвижимости, принятое в составе судьи Карпенко Т.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество «Гостиничный комплекс «Жемчужина» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Савва» (далее - ответчик) об устранении препятствий в пользовании имуществом в виде сноса помещения ресторана «1.3.7» и самовольных построек (в том числе сооружений, препятствующих доступу к автомобильной эстакаде), расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3 и дом 3/1.

Как следует из содержания исковых требований, истец является собственником автомобильной эстакады, основанием для приобретения которой явилось распоряжение Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом N769-р от 13.11.1992, договор о создании ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» от 25.11.1992, акт приема-передачи от 27.11.1992. Подъездная автоэстакада расположена на земельном участке, арендуемом истцом по договору от 17.02.1998. Помещения ресторана «1.3.7» площадью 319,3 кв.м. встроены под подъездной эстакадой. Также под эстакадой встроены самовольные постройки ответчика общей площадью 34,4 кв.м. Ответчиком на территории земельного участка истца построены 22 навеса, каких-либо разрешений на строительство и согласований ответчик не получал. Проектом подъездной эстакады предусматривалось оставить открытыми средние пролеты, устройство складских помещений допускалось только в пониженных пролетах за подпорными стенами. Три железобетонные опоры эстакады оказались внутри ресторана ответчика, в результате чего истец лишен возможности эксплуатировать данные опоры, а ответчик своими действиями способствует их разрушению. Ответчик построил на земельном участке два помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенные в осях 5-6 под подъездной эстакадой, два бетонных помещения общей площадью 266 кв.м., навесы общей площадью 433,3 кв.м., не относящиеся к объектам капитального строительства.

В дальнейшем истец уточнил заявленные требования и просил обязать ответчика снести помещения NN1-19 ресторана «1.3.7» лит. «А» общей площадью 319,3 кв.м., два самовольных помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенных в осях 5-6 под подъездной эстакадой, навесы лит. NNГ1-Г22 общей площадью 433,3 кв.м., лит. I забор из металлической сетки 90 п.м., лит. II кирпичный забор 19 п.м., лит. III ступени площадью 68,2 кв.м., бетонное мощение лит. IV площадью 126 кв.м., бетонное мощение лит. V площадью 140 кв.м., лит. VI дорожка из бетона площадью 60 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3 и дом 3/1 (т. 1, л.д. 78).

Определением от 13.08.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования город Сочи (т. 1, л.д. 80-81).

Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности, указав, что государственная регистрация в ЕГРП права собственности за ответчиком на здание ресторана произведена 27.08.2001 (т. 1, л.д. 94, 98-100). Определением от 29.10.2010 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю.

Судом также приняты к рассмотрению уточненные исковые требования, сформулированные следующим образом (т. 2, л.д. 132 - 133):

«1. Обязать ООО «Савва» устранить препятствия в пользовании имуществом ОАО «ГК «Жемчужина».

2. Снести сооружения:

- здание ресторана «1.3.7» (помещения NN1-19) литер А, общей площадью 319.3 кв.м. по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3/1, соответствующую запись регистрации в ЕГРП по данному объекту права прекратить;

- два самовольных помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенные в осях 5-6 под подъездной эстакадой;

- кирпичный забор (литер II) протяженностью 19м, высотой 2,2 м;

- ступени (литер III) площадью 68,2 кв.м.

- бетонное мощение (литер IV) площадью 126 кв.м.;

- бетонное мощение (литер V) площадью 140 кв.м.;

- дорожка из бетона (литер VI) площадью 60 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3 и дом 3/1.

3. Демонтировать строительные конструкции:

- пергола (литер Г1) - 7,60 х 7,80 м, площадью 59,3 кв. м, h - 7,40 м;

- пергола (литер Г2) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 7,0 м;

- навес (литер ГЗ) - 4,45 х 4,70 м, площадью 20,9 кв. м, h - 4,0 м;

- навес (литер Г4) - 4,55 х 4,70 м, площадью 21,4 кв. м, h - 4,0 м;

- навес (литер Г5) - 4,45 х 4,70 м, площадью 20,9 кв. м, h - 3,1 м;

- навес (литер Г6) - 4,40 х 4,50 м, площадью 19,8 кв. м, h - 3,0 м;

- навес (литер Г7) - 4,60 х 4,00 м, площадью 18,4 кв. м, h - 3,0 м;

- навес (литер Г8) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 3,0 м;

- пергола (литер Г9) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 7,0 м;

- навес (литер Г10) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 2,50 м;

- навес (литер Г11) - 4,85 х 4,50 м, площадью 21,8 кв. м, h - 3,15 м;

- навес (литер Г12) - 4,30 х 4,60 м, площадью 19,8 кв. м, h - 3,15 м;

- навес (литер Г13) - 9,70 х 5,95 м, площадью 57,7 кв. м, h - 2,5 м;

- навес (литер Г14) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 3,10 м;

- пергола (литер Г15) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г16) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г17) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г18) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г19) - 3,90 х 3,90 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г20) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г21) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м;

- пергола (литер Г22) - 3,95 х 4,00 м, площадью 15,8 кв. м, h - 2,30 м;

- забор (литер I) протяженность 90 м.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Савва» в пользу открытого акционерного общества «Гостиничный комплекс «Жемчужина» сумму уплаченной госпошлины в размере 8000 рублей».

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2011 ООО «Савва» обязано снести два помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенные в осях 5-6 под подъездной эстакадой, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3. В остальной части иска отказано (т. 4, л.д. 228-241).

При принятии решения суд исходил из признания исковых требований в части сноса двух самовольных объектов. Суд также указал, что, поскольку право собственности на земельный участок принадлежало Российской Федерации, комитет по управлению имуществом г. Сочи не вправе был распоряжаться указанным земельным участком путем предоставления его в аренду ОАО «ГК «Жемчужина», в связи с чем договор аренды от 17.02.1998 N436 признан судом ничтожным. Суд установил, что два самовольных помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенные в осях 5-6 под подъездной эстакадой, обладают признаками самовольной постройки, поскольку созданы без получения на это необходимых разрешений. В части остальных объектов суд указал на недоказанность истцом наличия у спорных объектов признаков самовольного строительства. Суд отклонил заявление о пропуске срока исковой давности со ссылкой на статью 208 ГК РФ.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2011 оставлено без изменения (т. 5, л.д. 168-276).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2011 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.03.2011 и постановление апелляционной инстанции от 07.06.2011 по настоящему делу в части удовлетворения исковых требований оставлены без изменения, в остальной части судебные акты отменены. Дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Как указал суд кассационной инстанции, вывод судов о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N 436 основан на законе и является правильным. На момент заключения договора аренды от 17.02.1998 N 436 земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения (в границах санитарной (горно-санитарной) охраны курорта федерального значения), являлись федеральной собственностью. Спорный земельный участок находился (в период заключения сделки) в границах первой и второй зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения, относящихся к особо охраняемым природным территориям. Поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, судебные инстанции правомерно исходили из того, что договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным).

Однако, в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 17.02.1998 N436 является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), судами не исследован вопрос о восстановлении у акционерного общества права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Договор аренды от 17.02.1998 N436 заключен в порядке переоформления акционерным обществом ранее возникшего права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Наличие у акционерного общества соответствующего вещного права подтверждено государственным актом КК-2 N426001334. В связи с ничтожностью основания возникновения права (договора аренды), у акционерного общества (его правопреемника) сохраняется ранее возникшее вещное право на земельный участок, которое подлежит переоформлению.

Судами не исследован вопрос, на каком праве принадлежит обществу земельный участок, на котором размещены спорные объекты (за исключением здания ресторана «1.3.7»), и не дана правовая оценка распоряжению акционерным обществом (не являющегося собственником) в пользу общества земельным участком по договору аренды от 30.03.1993 (с учетом дополнительного соглашения от 25.05.1995 и срока его действия до 31.12.2007). Выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора, с учетом возможного нарушение прав и законных интересов истца, поскольку размещение спорных объектов в отсутствие в настоящее время согласия акционерного общества (письма от 18.09.2007, 05.02.2008; т. 1, л.д. 47, т. 2, л.д. 93) судами не исследовалось. Судами также не исследован вопрос отнесения спорных объектов (за исключением здания ресторана «1.3.7») к движимому или недвижимому имуществу, не дана оценка экспертному заключению ООО "Архитектурная мастерская Трофимовых" от 01.10.2010 N07/10 по данному вопросу.

Кассационный суд обратил внимание судов также на следующие обстоятельства. Вступившими в законную силу судебными актами по делу NА32-10415/2002 отказано в удовлетворении требований о признании недействительным постановления главы города Сочи от 09.07.01 N348/2 «Об утверждении акта приемки законченного строительством ресторана "1.3.7." по ул. Черноморская, 3 в Хостинском районе». При рассмотрении указанного дела судами установлено, что спорное здание ресторана не является самовольной постройкой, так как возведено при наличии разрешительных документов, прав и законных интересов акционерного общества не нарушает. Таким образом, поскольку спорный объект в установленном законом порядке введен в эксплуатацию уполномоченным на то органом, то, следовательно, были соблюдены соответствующие градостроительные нормы и правила. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2005 г. по делу NА-32-2817/2004 истцу отказано в иске к обществу о признании права общей долевой собственности на здание ресторана "1.3.7". При этом установлено, что здание ресторана и эстакада возведены истцом и ответчиком самостоятельно. Согласно экспертным заключениям, подготовленным в рамках указанного дела, подъездная эстакада к гостиничному комплексу и здание ресторана «1.3.7.» являются отдельными строениями, конструкции подъездной эстакады к гостиничному комплексу конструктивными элементами здания ресторана «1.3.7.» не являются. Довод истца в обоснование необходимости сноса здания ресторана "1.3.7." со ссылкой на заключение судебной экспертизы, проведенной по делу NА32-11035/2007, правомерно отклонен судами, поскольку выводы экспертов, изложенные в заключении от 27.05.2008 N24/10-3/16.1 по указанному делу, не подтверждают чинение со стороны общества препятствий в пользовании истцом подъездной эстакадой либо иным имуществом, не противоречат и не опровергают выводов, изложенных в заключении экспертизы, проведенной по делу NА32-2817/2004. Предметом исследования по делу NА32-2817/2004 являлось спорное имущество - здание ресторана «1.3.7.» и его конструктивные характеристики. С учетом преюдициального значения обстоятельств, установленных судебными актами по делу NА-32-2817/2004, акционерным обществом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов возведенным зданием ресторана «1.3.7.».

При новом рассмотрении дела ответчик в отзыве привел следующие доводы. Правом распоряжения земельными участками курорта федерального значения Сочи от имени Российской Федерации на момент издания постановлений администрации г. Сочи от 06.07.1995 N560 и от 06.02.1998 N83/3 обладал комитет по управлению государственным имуществом Краснодарского края. Доказательств наделения администрации города Сочи полномочиями по распоряжению земельными участками в материалы дела не представлено. Судебными актами по настоящему делу установлена недействительность (ничтожность) договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N436 как не соответствующего положениям статей 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации. На момент обращения истца в суд с иском по настоящему делу истец не имеет вещного права на спорный земельный участок. Истец является собственником гостиницы, литера А, общей площадью 34 862,3 кв.м., здания ресторана с подъездной эстакадой (литеры Б, Б1, Б3), нежилых помещений - пристройки, литера Б2, общей площадью 22 563 кв.м. На спорном земельном участке помимо объектов истца расположено принадлежащее ответчику на праве собственности здание ресторана «1.3.7», литера А, общей площадью 319,3 кв.м., спорные сооружения в виде 22-х навесов, заборов, мощений, ступеней, дорожек, многолетние насаждения. В составе здания ресторана «1.3.7» находятся три опоры эстакады, принадлежащей истцу на праве собственности, спорный земельный участок занят одновременно объектами недвижимости истца и ответчика, то есть этот земельный участок является неделимым. Договор от 30.03.1993 между истцом и ответчиком не является договором аренды, а представляет собой соглашение о порядке пользования земельным участком. Ответчиком используется с согласия истца земельный участок площадью 2 641 кв.м., являющийся частью земельного участка площадью 69 900 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302009:6, для размещения комплекса ресторана «1.3.7», включающего здание ресторана «1.3.7», навесы (летние площадки под навесом), озеленение многолетними насаждениями. Заключение ООО «Архитектурная мастерская Трофимовых» от 01.10.2010 N07/10 не может подменять заключение судебной экспертизы. Здание ресторана «1.3.7» находится в нынешнем виде (без переделок и реконструкции) с 15.01.1989, спорные постройки и земельный участок под ними находятся во владении ответчика с 11.10.1994 (т. 8, л.д. 11-24).

При новом рассмотрении дела ответчиком также заявлено ходатайство о пропуске срока исковой давности, определяя начальный момент ее течения 11.10.1994, когда истец узнал о факте согласования ответчику плана реконструкции летней площадки ресторана «1.3.7» (т. 8, л.д. 25-27).

Истец уточнил исковые требования и просил обязать ООО «Савва» снести помещения NN1 - 19 ресторана «1.3.7» (литера А), общей площадью 319,3 кв. м, по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3/1; соответствующую регистрационную запись в ЕГРП по данному объекту права прекратить; обязать ООО «Савва» снести сооружения: кирпичный забор (литера II) протяженностью 19 м, высотой 2,2 м; ступени (литера III) площадью 68,2 кв. м; бетонное мощение (литера IV) площадью 126 кв. м; бетонное мощение (литера V) площадью 140 кв. м; дорожка из бетона (литера VI) площадью 60 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3 и дом 3/1; обязать ООО «Савва» демонтировать строительные конструкции: пергола (литера Г1) - 7,60 х 7,80 м, площадью 59,3 кв. м, h - 7,40 м; пергола (литера Г2) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 7,0 м; навеса (литера ГЗ) - 4,45 х 4,70 м, площадью 20,9 кв. м, h - 4,0 м; навеса (литера Г4) - 4,55 х 4,70 м, площадью 21,4 кв. м, h - 4,0 м; навеса (литер Г5) - 4,45 х 4,70 м, площадью 20,9 кв. м, h - 3,1 м; навеса (литера Г6) - 4,40 х 4,50 м, площадью 19,8 кв. м, h - 3,0м; навеса (литера Г7) - 4,60 х 4,00 м, площадью 18,4 кв. м, h - 3,0 м; навеса (литера Г8) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 3,0 м; пергола (литер Г9) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 7,0 м; навеса (литера Г10) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 2,50 м; навеса (литера Г11) - 4,85 х 4,50 м, площадью 21,8 кв. м, h - 3,15 м; навеса (литера Г12) - 4,30 х 4,60 м, площадью 19,8 кв. м, h - 3,15 м; навеса (литера Г13) - 9,70 х 5,95 м, площадью 57,7 кв. м, h - 2,5 м; навеса (литера Г14) - 4,50 х 4,50 м, площадью 20,3 кв. м, h - 3,10 м; пергола (литера Г15) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г16) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г17) - 3,90 х 4,00 м, площадью 15,6 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г18) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г19) - 3,90 х 3,90 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г20) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г21) - 3,80 х 4,00 м, площадью 15,2 кв. м, h - 2,30 м; пергола (литера Г22) - 3,95 х 4,00 м, площадью 15,8 кв. м, h - 2,30 м; забора (литера I) п Черноморская, д. 3 и д. 3/1 (т. 6, л.д. 110). Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.06.2012 в удовлетворении иска отказано.

Как установлено судом, за ООО «Савва» было зарегистрировано право собственности на здание ресторана «1.3.7» лит. А, общей площадью 319,3 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1. Основанием регистрации права собственности послужил акт приемки законченного строительством объекта от 27.07.2000г. и постановление главы города Сочи от 09.07.2001 г. N348/2 (свидетельство от 28.08.2001г. серии 23 -АА N293355). За ОАО «ГК «Жемчужина» зарегистрировано право собственности на здание ресторана с подъездной эстакадой, лит. Б, Б1, Б3, Б4, нежилые помещения 1-10 пристройки лит. Б2 ресторана с подъездной эстакадой лит. Б, Б1, Б3, Б4 общая площадь 22 563 кв.м. по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3, что подтверждается свидетельством от 14.12.2007 г. серии 23 АД N503388. Основаниями регистрации права собственности послужили: распоряжение Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом N769-р от 13.11.1992 г., договор о создании Акционерного общества «ГК «Жемчужина» от 25.11.1992 г., акт приемки-передачи имущества от 27.11.1992 г.

Суд указал, что законность постановления главы города Сочи от 09.07.2001г. N348/2, являющегося основанием регистрации права собственности ООО «Савва», проверена в судебном порядке при рассмотрении дела NА32-10415/2002-52/282 с участием истца, ответчика и администрации г. Сочи. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2002 г. по делу NА32-10415/2002-52/282, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2003г., в удовлетворении требований прокурора о признании постановления главы города Сочи от 09.07.2001г. N348/2 недействительным отказано. При рассмотрении указанного дела судом установлено, что спорное здание ресторана не может считаться самовольной постройкой ввиду наличия разрешительных документов и недоказанности нарушения права собственности ОАО «ГК «Жемчужина» на эстакаду, а именно: имеются документы, косвенно подтверждающие наличие у правопредшественника ООО «Савва» разрешений соответствующих инстанций на производство строительных работ и осведомленность Градостроительного комитета г. Сочи, Санэпидемстанции и других инстанций о факте постройки ресторана, согласованности этого строительства. Конструктивные элементы эстакады, принадлежащей ОАО «Жемчужина» не являются частью здания ресторана (крышей, стенами, фундаментом). Апелляционной инстанцией сделан вывод о том, что из представленных в дело документов невозможно сделать вывод о том, что здание ресторана препятствует проезду и проходу к главному входу в гостиничный корпус, а согласно акту обследования существующих несущих конструкций здания ресторана, последний размещается под эстакадой. Стены ресторана не воспринимают и не передают нагрузки на конструкцию эстакады, они отделены от конструкции эстакады горизонтальными и технологическими швами.

Судом указано, что в соответствии с заключением N 5051/16.1 от 03.02.2005 г. подъездная эстакада к гостиничному комплексу «Жемчужина» и здание ресторана «1.3.7.» являются отдельными строениями, при условии отсутствия крепления подвесного потолка к конструкциям эстакады. Конструкции подъездной эстакады к гостиничному комплексу «Жемчужина» конструктивными элементами здания ресторана «1.3.7.» не являются. В помещениях ресторана расположены три опоры, выполненные в виде Т-образных элементов, сечение опор в плане 120x200 см. (без отделки). Высота опор над уровнем пола в помещениях составляет 2,8-3,1 м. Указанные опоры и опирающиеся на них продольные железобетонные балки сечением 40x80 см. (Н) и 40x40 (Н) являются несущими конструктивными элементами подъездной эстакады. Основой крепления подвесного потолка в зале ресторана является вновь выполненная система металлических конструкций в виде стойки и металлических ферм, к которым крепится потолок. Кроме того, основой для крепления подвесного потолка на кухне ресторана является вновь выполненная система металлических конструкций в виде стойки и металлических поддерживающих конструкций в виде прямоугольного сортамента. Потолок из металлических профилей был положен на металлический профиль, крепленый к металлическим стойкам и наружным стенам ресторана. Данное экспертное заключение, по мнению суда первой инстанции, подтверждает, что подъездная эстакада к гостиничному комплексу «Жемчужина» и здание ресторана «1.3.7.» являются отдельными строениями, не связанными между собой.

Суд также указал, что в заключении от 27.05.2008г. N24/10-3/16.1 экспертами сделаны выводы о том, что на земельном участке, занятом зданием ресторана, принадлежащего ООО «Савва» на праве собственности, находятся три железобетонные опоры сечением 1,2х2,0м., установленные на отдельно стоящих монолитных железобетонных фундаментах общей площадью в плане 131,25м., а также выступающая часть ленточного железобетонного фундамента опорной стены подъездной эстакады, расположенной по оси «9», площадью 7,65 кв.м. Над подвесным потолком ресторана «1.3.7» расположены несущие железобетонные балки, металлические опорные элементы и плита перекрытия эстакады, к которым в соответствии с требованиями п.1.79 СНиП 2.05.03-84 (лит.8) и согласно письма главного архитектора проекта подъездной эстакады ОАО «ГК «Жемчужина» от 26.03.2008г. N ГО 1035 должен быть доступ для осмотра, ухода, ремонта, регулирования или замены опорных частей. Однако, по мнению суда, выводы экспертов, изложенные в заключении от 27.05.2008г. N24/10 -3/16.1, не подтверждают чинение со стороны ООО «Савва» препятствий в пользовании истцом подъездной эстакадой либо иным имуществом, не противоречат и не опровергают выводов, изложенных в заключении экспертизы, проведенной по делу NА-32-2817/2004.

Суд пришел к выводу о недоказанности истцом того обстоятельства, что спорные объекты - здание ресторана, сооружения и строительные конструкции являются самовольными постройками и препятствуют в осуществлении его прав собственности. Доказательства того, что ответчиком чинятся препятствия в использовании имущества, истцом также не представлены. Чинимые ответчиком препятствия должны носить реальный, а не мнимый характер, что не усматривается в данном случае. Помимо указанного, на здание ресторана «1.3.7» литер А, общей площадью 319.3 кв.м. зарегистрировано право собственности ООО «Савва».

Суд также применил по заявлению ответчика исковую давность, указав следующее. Учитывая то, что истец не является законным владельцем имущества, которое находится в фактическом владении ответчика, к требованиям, рассматриваемым в рамках настоящего дела, исковая давность подлежит применению. К требованиям истца применен установленный ст. 196 ГК РФ срок исковой давности в три года. По требованиям об обязании снести помещения ресторана и сооружения, демонтировать строительные конструкции, а также прекратить запись регистрации в ЕГРП истекли сроки исковой давности, поскольку законность возведения спорных объектов была проверена в рамках рассмотрения дела N А32-10415/2002, правовые отношения по возведению данных объектов сложились в 1988 - 2000 годах, а регистрация права собственности ответчика на здание ресторана произведена 27.08.2001 г.

Относительно прав истца и ответчика на земельный участок суд установил следующее. По договору аренды N436 от 17.02.1998 г. Комитет по управлению имуществом г. Сочи передал ОАО «ГК «Жемчужина» в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 69 916 кв.м. (в том числе земельный участок площадью 20 750 кв.м.), занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморской, 3, в Хостинском районе. договор аренды от 17.02.1998 N 436 заключен в порядке переоформления акционерным обществом ранее возникшего права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком. Наличие у акционерного общества соответствующего вещного права подтверждено государственным актом КК-2 N 426001334. Поскольку орган местного самоуправления распорядился земельным участком, относящимся к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий, суд пришел к выводу о том, что договор аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным). В связи с ничтожностью основания возникновения права (договора аренды) у акционерного общества (его правопреемника) сохраняется ранее возникшее вещное право на земельный участок, которое подлежит переоформлению. Суд установил факт согласия ОАО «ГК «Жемчужина» на выделение ООО «Савва» земельного участка, занятого спорным имуществом, о чем свидетельствуют: договор от 30 марта 1993 г. и дополнения от 25.05.95г. к указанному договору, согласование с гендиректором АО «Жемчужина» от 11.10.94г. эскизного проекта, выставление счетов за пользование земельным участком. В настоящее время отсутствует согласие истца на размещение спорных объектов. Условиями договора от 30 марта 1993 г. установлен срок его действия с 01.01.1993 г. до 31.12.2007 г., а также что при прекращении договора «Савва» передает истцу принятые в аренду помещения, оборудование, инвентарь, построенные с согласия АО «Жемчужина» сооружения, неотделимые от основных помещений. При этом Истец имеет преимущественное право на выкуп у «Саввы» принадлежащих ей оборудования и инвентаря. В указанный договор были внесены изменения и дополнения от 25.05.95г, в соответствии с которыми изменен размер земельного участка с 400 кв.м. до 1 800 кв.м. Не согласившись с указанным решением, истец обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить, иск удовлетворить. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. При назначении судебной экспертизы определением от 06.03.2012 суд не указал фамилию, имя, отчество эксперта, сведения о его профессиональной подготовке. Эксперт при определении характеристик объектов необоснованно сослался на возможность перемещения объектов без ущерба их назначению. Забор возведен с нарушением норм пожарной безопасности, перекрывает эвакуационные выходы и пожарные проезды, ликвидирован пожарный разрыв между зданиями. Судом необоснованно отклонено ходатайство истца о назначении экспертизы. Решение суда не содержит оценки права ответчика на занятый им земельный участок. Поскольку право аренды истца, возникшее из договора аренды от 17.02.1998 N436, является ничтожным, а право постоянного (бессрочного) пользования не наделяет истца правомочиями сдавать земельный участок в аренду, договор аренды между истцом и ответчиком от 30.03.1993 является ничтожным. Исковая давность не подлежит применению к требованиям, которые заявлены истцом как владельцем земельного участка на праве бессрочного пользования.

Истцом также заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для исследования объектов и конструкций, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, дом 3 и дом 3/1, включая помещения NN1-19 ресторана «1.3.7», для определения в том числе того, использовались ли ООО «Савва» при строительстве здания ресторана «1.3.7» элементы опоры подъездной эстакады, принадлежащие на праве собственности ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина». Проведение экспертизы истец просит поручить ООО «Новая судебная экспертиза» (г. Ростов-на-Дону).

Ответчик представил письменные возражения на ходатайство о назначении экспертизы, сославшись на выводы, содержащиеся в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по настоящему делу относительно правомерности строительства ресторана «1.3.7». В отзыве на апелляционную жалобу ответчик воспроизвел свои письменные пояснения по делу, данные им при рассмотрении дела судом первой инстанции, просил решение суда оставить без изменения.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали соответственно доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, ходатайство о назначении экспертизы и возражение против ее назначения.

В дополнительных письменных пояснениях от 30.08.2012 Теруправление Росимущества в Краснодарском крае указало, что на момент обращения истца с настоящим иском собственником земельного участка являлась администрация Сочи, право муниципальной собственности на спорный земельный участок возникло у муниципального образования г. Сочи на основании Федерального закона от 03.12.2008 N244-ФЗ. Теруправление просило рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Администрация города Сочи в письменных пояснениях указала, что, подписывая договор аренды спорного земельного участка от 17.02.1998 N436, комитет по управлению имуществом г. Сочи действовал как территориальное агентство Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом, следовательно, договор аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, заключен в соответствии с действовавшим на дату его заключения законодательством. В обоснование данного вывода администрация сослалась на приказ Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N141, которым комитет по управлению имуществом города Сочи был наделен права территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом, в соответствии с пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета РФ N4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации N337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» Государственному комитету РФ по управлению государственным имуществом предписано предоставить права территориального агентства Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом комитету по управлению государственным имуществом города Сочи. В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения. Представитель истца просил решение суда отменить, иск удовлетворить. Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон. Данные в судебном заседании, арбитражный суд апелляционной инстанции не нашел основания для отмены решения суда ввиду следующего.

Как усматривается из материалов дела, постановлением администрации города Сочи от 29.12.1993 N1097/2 акционерному обществу «Жемчужина» в постоянное пользование, без права передачи, были отведены земельный участок общей площадью 5,48га, в том числе 5,1га из земель, ранее отведенных решением горисполкома от 13.10.63 N467/1 «Об отводе ВАО «Интурист» земельных участков в устье р. Верещагинка под строительство гостиницы на 2300 мест и на Бытхе под строительство двух 60-квартирных жилых домов», и 0,38га, фактически занимаемый зданиями и сооружениями гостиничного комплекса по ул. Черноморской в Хостинском районе; участок пляжной полосы общей протяженностью 250 п.м., в том числе 120 п.м., ранее отведенных решением горисполкома от 06.05.64 N212/3 «Об отводе земельного участка ВАО «Интурист» под строительство пляжных сооружений в районе р. Верещагинка», 130 п.м. из участка пляжной полосы общей протяженностью 150 п.м., ранее отведенных решением горисполкома от 08.12.65 N493/II «О дополнительном отводе земельного участка под строительство пляжных сооружений в районе строительства высотной гостиницы «Жемчужина» управления по иностранному туризму при Совете Министров РСФСР и ОКХ горисполкома.

В материалы дела представлена архивная выписка от 28.05.2002 N01-06/272 архивного отдела администрации города Сочи из протокола заседания исполнительного комитета Сочинского городского Совета депутатов трудящихся N19 от 13.11.1963 об отводе ВАО «Интурист» земельного участка площадью 7га под строительство гостиницы на 2300 мест в устье реки Верещагинки, а также земельного участка площадью 0,8га на р. Бытха под строительство двух 60-квартирных жилых домов N14, 15 по проекту планировки для переселения жильцов из сносимых бараков, находящихся на отводимом участке.

Акционерному обществу «Жемчужина» на основании постановления главы администрации города Сочи от 06.07.1995 N560 было предоставлено в бессрочное (постоянное) пользование 6,55га земли для размещения и эксплуатации зданий и сооружений гостиницы по ул. Черноморской, 3 Хостинского района г. Сочи, в связи с чем выдан государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 N426001334, зарегистрированный в книге государственных актов на право собственности, владения, пользования землей за N1233. Согласно указанному государственному акту земельный участок расположен в первой и во второй зонах санитарной охраны курортов.

Постановлением администрации города Сочи от 06.02.1998 N83/3 признан утратившим силу государственный акт на право пользования землей серии КК-2 N426001334, а также постановление администрации города от 29.12.1993 N1097/2 «Об отводе акционерному обществу «Жемчужина» фактически занимаемого гостиничным комплексом земельного участка по ул. Черноморской и пляжной полосой в Хостинском районе». ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью 6,99га из земель, ранее отведенных решением горисполкома от 13.10.63 N467/1 «Об отводе ВАО «Интурист» земельных участков в устье р. Верещагинка под строительство гостиницы на 2300 мест и на Выхте под строительство двух 60-квартирных жилых домов», фактически занимаемый зданиями и сооружениями гостиничного комплекса по ул. Черноморской в Хостинском районе, в том числе участок пляжной полосы протяженностью 242 п.м. площадью 0,95га, ранее отведенный решениями горисполкома от 06.05.64 N212/3 «Об отводе земельного участка ВАО «Интурист» под строительство пляжных сооружений в районе р. Верещагинка» и от 08.12.65 N493/1 «О дополнительном отводе земельного участка под строительство пляжных сооружений в районе строительства высотной гостиницы «Жемчужина» управления по иностранному туризму при Совете Министров РСФСР и ОКХ горисполкома.

На основании договора от 17.02.1998 N436 комитет по управлению имуществом г. Сочи передал в аренду ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» земельный участок общей площадью 69 916 кв.м., занимаемый зданиями и сооружениями по ул. Черноморской, 3 в Хостинском районе. Земельный участок предоставлен для использования в целях коммунально-бытовой деятельности. Договор аренды земельного участка заключен на период с 01.01.1998 по 01.01.2047. В соответствии с разделом 6 договор вступает в силу с момента его подписания и записи в Книге регистрации договоров аренды КУИ г. Сочи. Договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи за N303 27.02.1998. Договор аренды прошел государственную регистрацию 04.06.2004 в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Хостинскому району г. Сочи. Из оттиска гербовой печати комитета по управлению имуществом г. Сочи, проставленной на договоре в месте подписи арендодателя, усматривается, в частности, что комитет по управлению имуществом г. Сочи действует как Территориальное агентство Государственного комитета РФ по управлению государственным имуществом. Та же информация о статусе комитета по управлению имуществом г. Сочи содержится и на оттиске печати этого комитета в приложении N1 к договору аренды земельного участка от 17.02.1998 N436. На плане земельного участка, предоставленного в аренду ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» для размещения зданий и сооружений по ул. Черноморской, 3 Хостинского района, указана площадь участка - 6,9916га, конфигурация его границ, геоданные участка, смежные землепользователи.

Земельный участок площадью 69 900 кв.м., разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса «Жемчужина», поставлен на кадастровый учет 25.01.2002 под кадастровым номером 23:49:0302009:6. Из кадастрового паспорта от 19.06.2009 N49/09-03-17850 следует нахождение отдельных частей земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6 в первой и второй зонах округа горно-санитарной охраны курорта, обременение арендой в пользу ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина».

В соответствии с выпиской из ЕГРП от 17.11.2010 319/112/2010-213 земельный участок с кадастровым номером 23:49:003 002 0009:0006 для эксплуатации зданий и сооружений гостиничного комплекса «Жемчужина» площадью 69 916 кв.м. принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи, обременен арендой в пользу ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина», зарегистрированной 04.06.2004 на срок с 01.01.1998 по 01.01.2047. Указанный земельный участок согласно свидетельству от 18.04.2004 серия 23-АА N903764 находился в федеральной собственности в силу закона, в соответствии со свидетельством от 13.10.2009 на данный земельный участок 13.10.2009 в ЕГРП зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на основании распоряжения Федерального агентства по управлению государственным имуществом N926-р от 25.08.2009, акта приема-передачи земельных участков от 14.10.2009. Как следует из материалов дела, администрация гостиницы «Жемчужина» Сочинского объединения Госкоминтурист СССР обращалась к председателю Хостинского РИКа о регистрации Устава кооператива ОП «Новое время», принятого на общем организационном собрании членов кооператива (протокол N1 от 22.09.1987). Решением от 28.10.1987 N476 Хостинского районного Совета народных депутатов г. Сочи в соответствии с Законом СССР «Об индивидуальной трудовой деятельности» зарегистрирован Устав кооператива «Новое время» при гостинице «Жемчужина» Сочинского объединения Госкоминтуриста СССР.

04.01.1988 между гостиницей «Жемчужина» Госкоминтуриста СССР г. Сочи и кооперативом общественного питания при гостинице «Жемчужина» «Новое время» был заключен договор о выделении кооперативу в арендное пользование подвального места под эстакадой гостиницы площадью 300 кв.м. для строительства кафе на 50 посадочных мест согласно проекта, утвержденного архитектурным управлением Сочигорисполкома. До 20.04.1998 кооператив должен был закончить строительство и отделочные работы кафе согласно проекта и оформить актом его приемку. Договор был заключен сроком на 3 года, до 31.12.1991. В период заключения данного договора действовал приказ Министерства торговли РСФСР от 25.02.1987 N55, принятый в связи с постановлением Совета Министров СССР от 05.02.1987 «160 «О создании кооперативов общественного питания», в соответствии с которым при образовании кооперативов, создаваемых при управлениях (отделах) торговли (общественного питания) исполкомов местных Советов народных депутатов, предприятиях (организациях) торговли и общественного питания, им могли передаваться в аренду или безвозмездное пользование исполкомами местных Советов народных депутатов, а также предприятиями (организациями), при которых создавались кооперативы, здания, помещения, оборудование и другое имущество, относящееся к основным средствам.

30.03.1993 АО «Жемчужина» и ТОО «Савва» заключили договор об аренде места под эстакадой и земельного участка. АО «Жемчужина» обязалось предоставить ТОО «Савва» в аренду сроком на 15 лет место (земельный участок) под эстакадой под оборудованным на нем ресторана «137», и земельный участок (неудобица), прилегающий к ресторану, всего общей площадью 400 кв.м. В соответствии с пунктом 3.3 договора при его прекращении ТОО «Савва» передает АО «Жемчужина» принятые в аренду помещения, оборудование, инвентарь, построенные с согласия общества сооружения, неотделимые от основных помещений. Согласно пункту 3.4 договор действует с 01.01.1993 до 31.12.2007. Дополнительным соглашением от 25.05.1995 стороны увеличили общую площадь предоставленного ТОО «Савва» в аренду земельного участка, указав ее в размере 1800 кв.м. Основанием данного изменения площади земельного участка явилось обращение ТОО «Савва» к президенту АО «Жемчужина» о внесении изменений в пункт 2.1 договора от 30.03.1993 в связи с расширением площади под летние беседки ресторана «1.3.7.». Постановлением главы города Сочи от 09.07.2001 N348/2 утвержден акт от 27.07.2000 приемки законченного строительством ресторана «1.3.7.» общей площадью 319,3 кв.м. на земельном участке по ул. Черноморской, 3 в Хостинском районе города Сочи, построенного кооперативом «Новое Время» на основании договора от 04.01.1988 с гостиницей «Жемчужина» Госкоминтуриста СССР об аренде земельного участка и дополнения к договору от 30.03.1993 между АО «Жемчужина» и ООО «Савва», которое, как следует из данного постановления, является правопреемником кооператива «Новое время» в соответствии с постановлением администрации Хостинского района от 03.03.1992 N147/1 «О перерегистрации кооператива «Новое время» в ТОО «Савва». ООО «Савва» была разрешена регистрация в филиале Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество прав на ресторан «1.3.7.» общей площадью 319,3 кв.м. на земельном участке по ул. Черноморской, 3 в Хостинском районе города Сочи.

27.08.2001 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано (запись регистрации N23-01.19-3.3.2001-39) право собственности ООО «Савва» на здание ресторана «1.3.7», литер А, общей площадью 319,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3/1. Основанием регистрации права в свидетельстве от 28.08.2001 серия 23-АА N293355 указан акт приемки законченного строительством объекта от 27.07.2000, утвержденный постановлением главы г. Сочи от 09.07.2001 за N348/2. Право собственности ОАО «Савва» на здание ресторана «1.3.7» подтверждается также выпиской из ЕГРП от 12.01.2007 N19/011/2007-002.

За ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» 08.07.2003 зарегистрировано право собственности на здание ресторана с подъездной эстакадой, лит. Б, Б1, Б3, Б4, нежилые помещения 1-10 пристройки лит. Б2 ресторана с подъездной эстакадой лит. Б, Б1, Б3, Б4 общей площадью 22563 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, д. 3 (запись регистрации N23-01.19-9.2003-362), на основании распоряжения Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом N769-р от 13.11.1992, договора о создании АО «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» от 25.11.1992, акта приемки-передачи имущества от 27.11.1992 (свидетельство о госрегистрации права от 14.12.2007 серия 23-АД N503388). Письмом от 18.09.2007 ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» предупредило ООО «Савва» о прекращении 31.12.2007 действия договора аренды земельного участка от 30.03.1993, невозможности пролонгации договора аренды, а также потребовало в срок до 01.01.2008 освободить предоставленный в аренду земельный участок, возвратив его в том состоянии, в котором земельный участок был получен.

Постановлением администрации города Сочи от 01.03.2010 N207 путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302009:6 образованы земельные участки с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв.м. по ул. Черноморская в Хостинском районе города Сочи, 23:49:0302009:6 площадью 67 259 кв.м. по улице Черноморская в Хостинском районе города Сочи. Как следует из данного постановления, право собственности на земельный участок площадью 69 900 кв.м. по улице Черноморская в Хостинском районе города Сочи с кадастровым номером 23:49:0302009:6 зарегистрировано за муниципальным образованием город-курорт Сочи на основании свидетельства о госрегистрации права серии 23-АЕ 986915 от 13.10.2009.

Постановлением администрации города Сочи от 22.04.2010 N446 обществу «Савва» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв.м. по ул. Черноморская в Хостинском районе города Сочи, разрешенное использование участка - под ресторан.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв.м. поставлен на кадастровый учет 04.02.2010, по конфигурации участок сформирован для эксплуатации ресторана «1.3.7» и прилегающей к нему территории с навесами (перголами), озеленением (кадастровый паспорт от 08.02.2010 N49/10-03-2096).

Как установлено судом первой инстанции, перголы, летние площадки под навесом, летние площадки под перголой, озеленение многолетними насаждениями, танцевальная площадка и цветомузыкальные фонтаны входят в комплекс ресторана «1.3.7», озеленение и благоустройство территории земельного участка здания ресторана согласовано гендиректором АО «Жемчужина» 11.10.1994. Подъездная эстакада к гостиничному комплексу «Жемчужина» и здание ресторана «1.3.7» являются отдельными строениями, не связанными между собой. Два самовольных помещения общей площадью 34,4 кв.м., расположенные в осях 5-6 под подъездной эстакадой, обладают признаками самовольной постройки, поскольку созданы без получения необходимых разрешений.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 12.09.2011 по настоящему делу указал следующее. Вступившими в законную силу судебными актами по делу NА32-10415/2002 отказано в удовлетворении требований о признании недействительным постановления главы города Сочи от 09.07.01 N348/2 «Об утверждении акта приемки законченного строительством ресторана «1.3.7.» по ул. Черноморская, 3 в Хостинском районе». При рассмотрении указанного дела судами установлено, что спорное здание ресторана не является самовольной постройкой, так как возведено при наличии разрешительных документов, прав и законных интересов акционерного общества не нарушает. Таким образом, поскольку спорный объект в установленном законом порядке введен в эксплуатацию уполномоченным на то органом, то, следовательно, были соблюдены соответствующие градостроительные нормы и правила. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2005 г. по делу NА32-2817/2004 истцу отказано в иске к обществу о признании права общей долевой собственности на здание ресторана «1.3.7.». При этом установлено, что здание ресторана и эстакада возведены истцом и ответчиком самостоятельно. Согласно экспертным заключениям, проведенным в рамках указанного дела, подъездная эстакада к гостиничному комплексу и здание ресторана «1.3.7.» являются отдельными строениями, конструкции подъездной эстакады к гостиничному комплексу конструктивными элементами здания ресторана «1.3.7.» не являются. Выводы экспертов, изложенные в заключении от 27.05.2008 N 24/10-3/16.1, не подтверждают чинение со стороны общества препятствий в пользовании истцом подъездной эстакадой либо иным имуществом, не противоречат и не опровергают выводов, изложенных в заключении экспертизы, проведенной по делу NА32-2817/2004. С учетом преюдициального значения обстоятельств, установленных судебными актами по делу NА-32-2817/2004, акционерным обществом не представлено доказательств нарушения его прав и законных интересов возведенным зданием ресторана «1.3.7.».

Кассационный суд также согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций о ничтожности договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N436, указав при этом, что судами не исследован вопрос о восстановлении у акционерного общества права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, поскольку в связи с ничтожностью основания возникновения права (договора аренды), у акционерного общества (его правопреемника) сохраняется ранее возникшее вещное право на земельный участок, которое подлежит переоформлению. Судами также не была дана правовая оценка распоряжению акционерным обществом (не являющегося собственником) в пользу общества земельным участком по договору аренды от 30.03.1993 (с учетом дополнительного соглашения от 25.05.1995 и срока его действия до 31.12.2007). Поскольку договор аренды земельного участка площадью 69 916 кв.м. от 17.02.1998 N436 признан арбитражными судами недействительной (ничтожной) сделкой, и этот вывод был поддержан арбитражным судом кассационной инстанции, у апелляционного суда отсутствуют основания для пересмотра данной оценки договора аренды земельного участка от 17.02.1998 N436 при новом рассмотрении дела.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленное АО «Жемчужина» на основании постановления главы администрации города Сочи от 06.07.1995 N560 и удостоверенное государственным актом на право бессрочного (постоянного) пользования землей КК-2 N426001334, недействительным не признано. Вместе с тем, на момент принятия постановления главы администрации города Сочи от 06.07.1995 N560 и выдачи указанного государственного акта действовал Федеральный закон от 14.03.1995 N33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» (начиная с 22.03.1995). Администрация города Сочи не наделялась полномочиями Территориального агентства (управления) федерального органа исполнительной власти, осуществлявшего в соответствующем периоде полномочия по распоряжению земельными участками, отнесенными в силу закона к федеральной собственности. Следовательно, на основании указанного государственного акта у общества не могло возникнуть право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 6,55га по ул. Черноморской, 3 Хостинского района г. Сочи.

Апелляционный суд отмечает наличие в правоприменительной практике и иной позиции по вопросу о юридической действительности государственных актов, выданных администрацией города Сочи в период до 2001 года. Так, в определении от 22.06.2009 NВАС-5429/09 о передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела NА32-8848/07 коллегия судей ВАС РФ привела следующие доводы: «Пунктом 6 статьи 2 Закона N33-ФЗ предусмотрено, что особо охраняемые природные территории могут иметь федеральное, региональное или местное значение. В силу пункта 7 статьи 2 Закона N 33-ФЗ особо охраняемые природные территории федерального и регионального значения определяются соответственно Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Особо охраняемые природные территории местного значения определяются в порядке, установленном законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Несмотря на меры по защите природных комплексов Закон N33-ФЗ не предусматривал на момент принятия в 1995 году правовые основы разграничения государственной собственности на землю. Они были установлены позднее Федеральным законом от 17.07.2001 N101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю". Постановление N675 было принято до принятия Закона N101-ФЗ. Действовавшее на момент принятия постановления N675 законодательство предусматривало право органов местного самоуправления по распоряжению земельными участками. Статья 71 Закона Российской Федерации от 06.07.1991 N1550-1 «О местном самоуправлении в Российской Федерации» в прежней редакции предоставляла городской администрации право предоставления земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование. Решением Малого Совета Краснодарского краевого совета народных депутатов от 08.09.1993 N 318 утверждено положение о порядке изъятия (выкупа) и предоставления земельных участков во владение, пользование, а также передачи их в собственность и аренду, сфера действия которого распространялась в силу пункта 1.1 положения на все земли на территории Краснодарского края. Пунктом 1.2 указанного положения предусмотрено право органов местного самоуправления по применению порядка предоставления земель без каких-либо изъятий в отношении курортов федерального значения. При таких условиях с учетом названных выше положений Конституции Российской Федерации следует согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии у главы администрации города Сочи в указанный период полномочий по распоряжению спорным земельным участком».

Однако независимо от выводов о наличии или отсутствии у истца право постоянного пользования земельным участком площадью 6,55га по ул. Черноморской, 3 Хостинского района г. Сочи, оформленного государственным актом КК-2 N426001334, апелляционный суд отмечает, что земельный участок площадью 7га под строительство гостиничного комплекса был отведен правопредшественнику истца еще в 1963 году, в связи с чем истец в порядке правопреемства приобрел также право пользования спорным земельным участком.

Вместе с тем, по заявленным в настоящем деле требованиям, направленным на освобождение территории земельного участка, который истец полагает принадлежащим ему на праве постоянного (бессрочного) пользования, пропущен трехлетний срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Исковые требования в отношении территории земельного участка, занятой навесами, перголами, забором, бетонными покрытиями и дорожками, иными сооружениями ответчика, а также зданием ресторана «1.3.7.», не являются негаторными, поскольку истец данной территорией земельного участка не владел и не владеет в настоящее время, в связи с чем требование об освобождении земельного участка от упомянутых объектов является виндикационным, направленным на истребование имущества из чужого незаконного владения. Формулировка исковых притязаний в таком случае не имеет принципиального значения для определения природы иска. К виндикационному иску применяется общий срок исковой давности в три года без каких-либо изъятий. С настоящим иском ОАО «Гостиничный комплекс «Жемчужина» обратилось 09.07.2010, о расположении спорных объектов на земельном участке истец не мог не знать, поскольку данный участок непосредственно прилегает к гостиничному комплексу истца. Застройка и благоустройство спорного земельного участка истца подтверждаются, например, генеральным планом, рекомендованным 22.07.2005 комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи для оформления правовых документов (т. 7, л.д. 65). По договору от 30.03.1993 АО «Жемчужина» предоставило ТОО «Савва» не только земельный участок под эстакадой с оборудованным на нем рестораном «1.3.7.», но и земельный участок (неудобица), прилегающий к ресторану, для осуществления, в том числе, работ по благоустройству арендованного земельного участка, прилегающего к ресторану. Таким образом, истец не мог не знать о фактическом использовании территории земельного участка под зданием ресторана «1.3.7.» и прилегающей к нему территории начиная с 1993 года. Апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения требований истца об освобождении земельного участка от сооружений и иных объектов ответчика, вытекающих из договора аренды от 30.03.1993 земельного участка под эстакадой и прилегающего земельного участка (неудобица), поскольку АО «Жемчужина» не являлось собственником земельного участка, а из земельного законодательства, действовавшего в 1993 году, не следовало право землепользователей, не являющихся собственниками, распоряжаться предоставленными им государством земельными участками, в том числе посредством передачи их части в аренду. При таких обстоятельствах договор от 30.03.1993 является недействительной сделкой как заключенный с нарушением закона (статья 48 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года).

Так, в соответствии со статьей 13 Земельного кодекса РСФСР 1991 года арендодателями земельных участков являлись соответствующие Советы народных депутатов и собственники земли. Временно неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, находящиеся в собственности колхозов, коллективов других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ, могли быть переданы в аренду для сельскохозяйственного использования на срок не более пяти лет. Законодательством республик, входящих в состав РСФСР, могли быть предусмотрены другие случаи передачи земельных участков в аренду собственниками земли. Согласно статьей 14 указанного Кодекса во временное пользование земельные участки могли передаваться гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям землевладельцами, землепользователями и арендаторами из их земель по договору на право временного пользования земельным участком, который регистрировался в соответствующем Совете народных депутатов. Предельный срок временного пользования землей составлял не более трех лет. По решению местного Совета народных депутатов земельные участки собственников земли, землевладельцев и землепользователей по согласованию с ними могли предоставляться во временное пользование для государственных и общественных нужд в порядке, установленном статьей 29 Кодекса. На основании указанного решения заключался договор между заинтересованными сторонами, который регистрировался в соответствующем Совете народных депутатов. В силу статьи 52 указанного Кодекса землевладельцы, землепользователи и арендаторы обладали всеми правами собственников земельных участков, за исключением случаев, установленных пунктами 7 и 8 настоящей статьи (право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных и общественных нужд, а также на возмещение убытков в соответствии со статьей 97 настоящего Кодекса; право отчуждать государству (продавать местным Советам народных депутатов и сдавать в залог земельному банку), передавать в аренду, а также дополнительно покупать у местных Советов народных депутатов земельные участки в пределах установленного размера).

Таким образом, требования истца, основанные на положениях договора аренды от 30.03.1993, регулирующих последствия прекращения действия этого договора, подлежат отклонению как основанные на недействительной (не соответствующей закону) сделке.

Поскольку договор от 30.03.1993 об аренде земельного участка между АО «Жемчужина» и ТОО «Савва» недействителен, иск ОАО «ГК «Жемчужина» не может рассматриваться судом как обязательственное притязание, направленное на реализацию последствий прекращения договора аренды. Данные требования, таким образом, следует признать вещно-правовыми, основанными на статье 301 ГК РФ, трехлетний срок исковой давности по которым давно пропущен. По иску о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора аренды земельного участка от 30.03.1993 - срок исковой давности также пропущен (статья 181 ГК РФ). Кроме того, первоначальный земельный участок, предоставленный истцу в постоянное пользование, в силу постановления администрации города Сочи от 01.03.2010 N207 разделен с образованием земельных участков с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв.м. по ул. Черноморская в Хостинском районе города Сочи, и 23:49:0302009:6 площадью 67 259 кв.м. по улице Черноморская в Хостинском районе города Сочи; постановлением администрации города Сочи от 22.04.2010 N446 обществу «Савва» в аренду сроком на 49 лет предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302009:9 площадью 2641 кв.м. Таким образом, первоначальный земельный участок истца прекратил существование в результате его раздела. Доказательств признания указанных постановлений администрации недействительными истец в материалы дела не представил. Данное обстоятельство является дополнительным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Ходатайство истца о назначении дополнительной экспертизы, заявленное им апелляционному суду, подлежит отклонению, поскольку суд первой инстанции соответствующую экспертизу назначил, ее заключение приобщено к материалами дела (т. 7, л.д. 139-156), поставленные в ходатайстве вопросы были предметом тщательного изучения и проверки арбитражного суда первой инстанции, а имеющихся в деле материалов достаточно для его полного и всестороннего рассмотрения. Поскольку истец уплатил по платежному поручению N877 от 09.08.2012 на депозитный счет апелляционного суда 155 000 рублей для оплаты экспертизы, указанная сумма подлежит возвращению истцу в связи с отклонением ходатайства о назначении дополнительной экспертизы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении ходатайства истца о назначении дополнительной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09 июня 2012 года по делу NА32-19727/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Возвратить открытому акционерному обществу «Гостиничный Комплекс «Жемчужина» (ИНН 2319008329; ОГРН 1022302832078) с депозитного счета Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда 155 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

     Председательствующий
Т.Р.Фахретдинов
Судьи
И.Н.Глазунова
О.Х.Тимченко

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А32-19727/2010
15АП-4507/2011
Принявший орган: Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
Дата принятия: 10 сентября 2012

Поиск в тексте