АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2012 года Дело N А26-4931/2012

Резолютивная часть решения объявлена 08 октября 2012 года.

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2012 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём Толочковой М.А., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Кузнецов" (ОГРН 1081031001094, ИНН 1004013980)

к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Инвестиционная Корпорация "ЗападСтройИнвест" (ОГРН 1037706038809, ИНН 7706305335) о взыскании 10 613 191 руб. 00 коп. при участии: представителя истца Тузовой Ю.Л. (доверенность от 01.09.11) представителя ответчика Тельтевской Ю.А. (доверенность от 06.08.12)

установил: общество с ограниченной ответственностью "Кузнецов" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-Инвестиционная Корпорация "ЗападСтройИнвест" (далее - ответчик) о взыскании 10 613 191 руб. 00 коп. неустойки, начисленной в порядке пункта 2.1.4 договора N38/09 купли-продажи квартир от 04.03.09 за период с 5 марта 2009 по 10 мая 2012 года. Иск обоснован ссылками на статьи 309, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и поддержан в судебном заседании представителем истца, пояснившим, что в результате уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на квартиры к истцу, последний был лишён возможности распорядиться ими.

Ответчик иск не признал. В отзыве на исковое заявление (л.д.93-94, 107) и в судебном заседании заявлены следующие возражения: истец расширительно толкует пункт 2.1.4 договора, по смыслу которого неустойка в соответствии с указанным пунктом могла быть начислена только в случае неисполнения продавцом обязательства по передаче квартир, но это обязательство было исполнено ответчиком в срок; истец смешивает понятия «уклонение от государственной регистрации» и «юридическая и фактическая свобода квартир», пункт 2.1.4 обеспечивает исполнение обязательства по передаче квартир, а не иные обязательства, в том числе - по государственной регистрации перехода права; предусмотренная пунктом 2.1.4 договора неустойка не связана с обязательством продавца передать имущество свободным от правопритязаний третьих лиц, поскольку такая обязанность прямо установлена пунктом 6.1 договора, за невыполнение которого установлена специальная ответственность пунктом 3.4; на момент заключения договора квартиры не были обременены ипотекой, так как на эту дату залог прекратился исполнением кредитного обязательства, а запись в ЕГРП об ипотеке не препятствовала распоряжению квартирами; истцом неправильно определен период неустойки, поскольку решением арбитражного суда от 11.11.09 по другому делу установлено, что ответчику было предложено явиться на государственную регистрацию 6 октября 2011 года, следовательно, уклонение от регистрации имело место не ранее 7 октября 2011 года; в случае признания иска обоснованным ответчик просил применить статью 333 ГК РФ. Кроме того, ответчиком заявлено о применении исковой давности применительно к периоду с 5 марта 2009 по 25 мая 2009 года с учётом обращения в суд с настоящим иском 25 мая 2012 года. Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

Сторонами заключен договор N38/09 купли-продажи квартир от 04.03.09 (л.д.15-16), по условиям которого ответчик (продавец) обязался за обусловленную договором плату передать в собственность истца (покупателя) 4 квартиры общей площадью 243,5 кв.м, расположенных в доме 5 по ул. Ленина в г. Костомукша (пункт 1.1). Продажная цена квартир согласована сторонами в сумме 9 009 500 руб. (пункт 1.4). Моментом возникновения права собственности у покупателя определена дата подписания договора и государственной регистрации перехода права собственности (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1.1 продавец обязуется передать квартиры по акту приёма-передачи не позднее пяти рабочих дней с момента подписания договора купли-продажи. В соответствии с пунктом 2.1.4 продавец гарантирует, что согласно пункту 2.1.1 договора квартиры будут свободны фактически и юридически, в случае нарушения вышеуказанного пункта продавец уплачивает покупателю неустойку в размере 0,1% продажной цены квартир в день до момента фактического освобождения квартир.

В заключительных положениях договора продавец гарантировал, что квартиры на момент заключения договора не отчуждены третьим лицам, не заложены, в доверительное управление и в аренду не переданы, сервитутом не обременены, не являются предметом какого-либо обязательства, в споре, в том числе, по вопросу о праве собственности Продавца, на них обращено взыскание, к ним не применены меры по обеспечению иска, они не обременены правами третьих лиц или обязательствами продавца в отношении третьих лиц (пункт 6.1). В случае нарушения гарантий, указанных пунктом 6.1 договора, продавец согласно пункту 3.4 обязан возместить покупателю все причиненные таким нарушением убытки, в том числе упущенную выгоду. Передаточный акт подписан продавцом и покупателем 04.03.09.

В последующем покупатель обратился с иском к продавцу о государственной регистрации договора купли-продажи и государственной регистрации перехода права собственности на квартиры, мотивировав требования уклонением продавца от государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.08.10 по делу А26-11155/2009 (л.д.19-22) договор N38/09 зарегистрирован, в остальной части иска отказано по мотивам ничтожности договора о проведении взаимных расчётов от 05.03.09, подтверждающего оплату квартир. В названном решении изложена информация Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия о регистрации ипотеки на квартиры в пользу Сбербанка России. Запись о регистрации ипотеки прекращена 26.02.10 на основании заявлений залогодержателя и залогодателя (ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация «ЗападСтройИнвест»). Кроме того, суд констатировал, что покупатель предлагал продавцу зарегистрировать сделки и переход права собственности до 4 февраля 2010 года.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.11 по тому же делу решение арбитражного суда первой инстанции от 05.08.10 оставлено без изменения. При этом апелляционной суд не согласился с выводом суда первой инстанции о ничтожности сделки по взаимозачётам, заключённой в счёт оплаты квартир (л.д.22-25).

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.07.11 (л.д.26-28) решение Арбитражного суда Республики Карелия от 05.08.10 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.11 отменены в части отказа государственной регистрации перехода права собственности, дело в указанной части направлено на новое рассмотрение.

Решением от 11.11.11 Арбитражный суд Республики Карелия зарегистрировал переход права собственности к покупателю на спорные квартиры, установив факт уклонения продавца от регистрации, назначенной на 29.09.11, 04.10.11, 06.10.11 (л.д.29-31).

Решение вступило в законную силу 03 апреля 2012 года (л.д.32-34).

Запись о государственной регистрации права собственности истца на квартиры внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 10.05.12. Именно по эту дату истец начислил неустойку, считая, что уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права свидетельствует о юридической несвободе квартир.

Кроме того, истец утверждает, что квартиры не были свободны фактически, поскольку ключи от них покупателю не передавались. Данное обстоятельство не подтверждено доказательствами. При его оценке суд принимает во внимание третий пункт Передаточного акта N1, согласно которому Продавец будет считаться выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя после подписания акта. Передаточный акт подписан в день подписания договора купли-продажи. Поскольку передаточный акт подписан без замечаний, довод истца о фактической несвободе квартир судом отклоняется. Оценивая довод истца о правомерности начисления неустойки за уклонение от государственной регистрации перехода права собственности, суд учитывает следующее.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из свидетельств о государственной регистрации права на квартиры за истцом (л.д.35-36), договор купли-продажи зарегистрирован 29.04.11 на основании решения арбитражного суда от 05.08.10, вступившего в законную силу 07.02.11. Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Названной правовой нормой установлена специальная ответственность в виде возмещения убытков, возникших в результате уклонения от государственной регистрации перехода права собственности, что не исключает возможность обеспечения договорной неустойкой исполнения обязательства продавца по обращению за государственной регистрацией. Вместе с тем, пункт 2.1.4, на который ссылается истец в обоснование требования, не содержит прямого указания на уклонение продавца от государственной регистрации в качестве основания для применения этого пункта. Буквальное толкование пункта 2.1.4, корреспондирующего пункту 2.1.1 договора, свидетельствует о возможности начисления неустойки при неисполнении продавцом обязательства по фактической передаче в пятидневный с момента подписания договора срок квартир, свободных от прав и притязаний третьих лиц.

Судом установлено, что на момент передачи квартир в ЕГРП существовала запись об ипотеке на квартиры в пользу Сбербанка, прекращённая 26.02.10. Кредитное обязательство ООО «Строительно-Инвестиционная Корпорация «ЗападСтройИнвест» было полностью исполнено 25.12.08, что подтверждается отзывом Сбербанка, представленным при рассмотрении дела А26-11155/2009, и не оспаривается истцом. В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации это означает, что ипотека прекратилась 25.12.08, то есть до подписания договора купли-продажи от 04.03.09 и передачи квартир. На момент их передачи квартиры были фактически свободны, права и притязания на них со стороны третьих лиц отсутствовали. Таким образом, истец не доказал наличие оснований для начисления неустойки в соответствии с пунктом 2.1.4 договора. Суд отказывает в иске. При этом истец не лишён возможности заявить требование о взыскании убытков в соответствии с приведенными нормами права. В соответствии со статьёй 110 АПК РФ госпошлина подлежит взысканию с истца. Учитывая его имущественное положение, документально подтверждённое при заявлении ходатайства о предоставлении отсрочки по уплате госпошлины, суд считает возможным уменьшить её размер.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью "Кузнецов" (ОГРН: 1081031001094, ИНН: 1004013980) отказать.

2. Взыскать с ООО «Кузнецов» в бюджет Российской Федерации 4000 руб. госпошлины.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка