ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 октября 2012 года Дело N А57-24498/11

Резолютивная часть постановления объявлена «12» октября 2012 года Полный текст постановления изготовлен «12» октября 2012 года Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Цуцковой М.Г., судей Кузьмичева С.А., Пригаровой Н.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Смяцкой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» (410012, г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 6/8, ОГРН 1026400001924, ИНН 6454027332), на решение арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2012 года

по делу N А57-24498/2011, судья Конева Н.В., по иску закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» (410012, г. Саратов, ул. Сакко и Ванцетти, д. 6/8, ОГРН 1026400001924, ИНН 6454027332), к обществу с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм» (410065, Саратовская обл., Саратов г, Саперная ул., 10, ОГРН 1026403684460, ИНН 6455019550), о расторжении договора аренды,

с участием в судебном заседании представителя от общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм» - Тугушевой О.А., представителя по доверенности N1 от 22.05.2012,

без участия в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» (расписка-извещение от 10.09.2012).

У С Т А Н О В И Л:

Закрытое акционерное общество «Поволжский немецкий банк» обратилось в арбитражный суд Саратовской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм» о расторжении договора аренды от 1 апреля 2009 г.; обязании освободить нежилые помещения, состоящие из двух помещений (12,9 кв.м. и 4,9 кв.м.), расположенных по адресу: 410012, г.Саратов, ул.Сакко и Ванцетти, 6/8105, цокольный этаж, общей площадью 17, 8 кв.м.; передать по акту приема-передачи ЗАО «Поволжский немецкий банк».

Решением арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2012 года по делу N А57-24498/2011 в удовлетворении заявления закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» отказано.

Не согласившись с принятым решением, закрытое акционерное общество «Поволжский немецкий банк» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Письменного отзыва ООО «Частная охранная организация «Шторм» в порядке статьи 262 АПК РФ на апелляционную жалобу не представлено.

В судебном заседании представитель ООО «Частная охранная организация «Шторм» поддержал позицию по делу.

В порядке ст.163 АПК РФ в судебном заседании объявлен перерыв с 11.10.12 до 12.10.2012 09ч. 40м.

После перерыва апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм», закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания (п.1 ст. 123, п.3 ст.156 АПК РФ).

Законность и обоснованность принятого решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст. 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлены следующие обстоятельства.

Между ЗАО «Поволжский немецкий банк» (Арендатор) и ООО ЧОП «Шторм» (Арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения от 01 апреля 2009 г., в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения, состоящие из двух помещений (12,9 кв.м. и 4,9 кв.м.), общей площадью 17,8 кв.м, расположенных по адресу: 410012 г.Саратов, ул.Сакко и Ванцетти, 6/8105, цокольный этаж.

Договор аренды заключен сроком на 10 лет по 01 апреля 2019 года.

В соответствии с частью 1 договора по акту приема- передачи Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное возмездное пользование (аренду) нежилые помещения, состоящие из двух помещений (12,9 кв.м и 4,9 кв.м), расположенных по адресу: 410012, г. Саратов, ул. им.Сакко и Ванцетти, дом 6/8105, цокольный этаж, общей площадью 17,8 кв.м. принадлежащие на праве собственности ЗАО «Поволжский немецкий банк» на основании свидетельства о государственной регистрации права от 06 апреля 2009 года серия 64 АВ N 256518 выданного УФРС по Саратовской области, для использования в качестве служебной комнаты, что подтверждается актом приема-сдачи недвижимого имущества.

В последствие Общество с ограниченной ответственностью частное охранное предприятие «Шторм» переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм», в связи с чем, 30.08.2010 г. внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Частью 5 договора от 01.04.2009 г. предусмотрена обязанность Арендатора не позднее 5 -го числа расчетного месяца оплачивать арендованное имущество в сумме 1 000 рублей в месяц (12 000 рублей в год).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2010 года по делу N А57-6940/2009, Закрытое акционерное общество «Поволжский немецкий банк» (ОГРН 1026400001924) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура банкротства -конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена Государственная корпорация Агентство по страхования вкладов.

Поскольку арендные платежи не вносились арендатором, конкурсный управляющий 21.09.2011 направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды, в котором просил Арендатора оплатить всю имеющуюся перед Арендодателем задолженность до 30 сентября 2011г; подписать соглашение о расторжении до 30 сентября 2011 г.; акт - приема передачи помещений в срок до 30 сентября 2011г.

Поскольку ответа на претензию не последовало, Истец обратился в арбитражный суд с вышеприведенными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что Арендодатель на момент заключения договора аренды не являлся собственником сданного в аренду имущества, а потому данный договор является недействительной сделкой. Кроме того, суд принял во внимание пояснения ответчика о том, что с 21.06.2011 общество с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм» освободило арендованные помещения в связи с переездом.

Проверив законность и обоснованность состоявшегося по делу решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды, может быть, расторгнут досрочно, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Аналогичное требование предусмотрено разделом 7 договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 2009 г. При этом стороны предусмотрели, что Арендатор обязан освободить занимаемое помещение в течение одного месяца с момента получения письменного уведомления Арендодателя.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доказательств получения ООО «Частная охранная организация «Шторм» требования арендодателя о досрочном расторжении договора, возвращения уведомления в адрес Истца «за истечением срока хранения» в материалы дела не представлено.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что исковое требование закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» о расторжении подлежит оставлению без рассмотрения по правилам п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.

Вместе с тем судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о недействительности договора аренды от 01.04.2009, мотивированного судом тем, что право собственности Истца на предмет аренды возникло через шесть дней после заключения договора аренды.

Суд первой инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что ООО «Частная охранная организация «Шторм» фактически пытается оспорить право собственности ЗАО «Поволжский немецкий банк» на переданное ему в аренду имущество, в то время как, находясь с Истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое нежилое помещение, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях Общество предоставило имущество в аренду.

Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо ЗАО «Поволжский немецкий банк» лицам, в материалы дела суду первой инстанции не представлены. Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11 (иск ООО «РАМИРЕНТ» к ООО «СтройИнвест-114»).

Вместе с тем, в суд апелляционной инстанции по ходатайству Истца приобщена копия договора мены от 29.02.1996, в соответствии с которым в собственность Банка от предприятия «Индустрия» поступило спорное нежилое помещение.

Суду при рассмотрении настоящего дела следовало учесть сложившуюся в настоящее время судебную практику рассмотрения аналогичных споров, в соответствии с которой, применительно к статье 608 ГК РФ, договор аренды, заключенный лицом, которое (как в момент заключения договора, так и в момент передачи вещи в аренду) являлось законным владельцем вновь им созданного либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи), но еще не зарегистрировало свое право собственности на него, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для признания судом первой инстанции договора аренды недействительным не имелось.

Руководствуясь статьями, 148, 268 -271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2012 года по делу N А57-24498/2011 отменить, иск закрытого акционерного общества «Поволжский немецкий банк» к обществу с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Шторм» о расторжении договора аренды от 1 апреля 2009 г.; обязании освободить нежилые помещения, состоящие из двух помещений (12,9 кв.м. и 4,9 кв.м.), расположенных по адресу: 410012, г.Саратов, ул.Сакко и Ванцетти, 6/8105, цокольный этаж, общей площадью 17, 8 кв.м.; передать по акту приема-передачи ЗАО «Поволжский немецкий банк» - оставить без рассмотрения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстан

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка