ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 декабря 2012 года Дело N А53-23200/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2012 года. Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2012 года. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Пономаревой И.В. судей Ванина В.В., Величко М.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Саркисяном Д.С. при участии : от истца: представитель Чеченцев В.В., паспорт, доверенность от 11.01.2012 года N 147/33 от ответчика: представитель Минин Г.В., паспорт, доверенность от 12.09.2012 года N 61АА1497947, ордер от 13.09.2012 года N 97, удостоверение адвоката N 2306 от 15.03.2004 года; Будникова Л.Г., паспорт ( после перерыва)

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 47б лит. А апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Будниковой Любови Геннадьевны на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2012 принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю. по делу N А53-23200/2012 о расторжении договора аренды по иску: закрытого акционерного общества "Тандер" к ответчику: индивидуальному предпринимателю Будниковой Любови Геннадьевне

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Тандер» (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Будниковой Любови Геннадьевне (далее - ответчик, предприниматель) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 05.08.2009 N ШхФ-1/413/09.

Решением суда от 03 сентября 2012 года расторгнут договор аренды недвижимого имущества N ШмФ-1/413/09 от 06.08.2009, заключенный между закрытым акционерным обществом «Тандер» и индивидуальным предпринимателем Будниковой Любовью Геннадьевной. С ИП Будниковой Л.Г. взыскано в пользу ЗАО «Тандер» 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с вынесенным судебным актом ИП Будникова Л.Г. обжаловала его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать ссылаясь на то, что суд первой инстанции ошибочно принял во внимание как основание к расторжению договора аренды довод истца о том, что арендуемое помещение не соответствует противопожарным нормам, а именно имеет следующие недостатки - стены торгового зала отделаны сгораемым материалом, двери выполнены не из противопожарных материалов.

В судебном заседании представитель заявителя доводы, изложенные в апелляционной жалобе поддержал.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность судебного акта.

Изучив и оценив представленные в дело документы, доводы, изложенные в апелляционной жалобе Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворении, а решение суда первой инстанции отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела 05.08.2009 между индивидуальным предпринимателем Будниковой Любовью Геннадьевной (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ШхФ-1/413/09, по условиям которого арендодатель предает, арендатор принимает в аренду помещение магазина, общей площадью 535, 6 кв.м., расположенное на 1 этаже 5-этажного дома здания литер А, находящегося по адресу: г. Шахты, ул.Советская, 119. Объект предоставляет арендатору для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

В соответствии с пунктом 6.1 договор заключен сроком на 5 лет, договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

05 августа 2009 года помещение передано по акту приема-передачи арендатору.

18.02.2011 года территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Ростовской области проведена проверка указанного помещения магазина, по результатам которой выявлены нарушения пунктов 2.2, 2.4 Санитарно-эпидемиологических правил СП2.3.6.1066-01, установлено, что загрузка продуктов осуществляется со стороны дворового фасада жилого дома.

Постановлением Шахтинского городского суда от 28.02.2011 N 5-61/11 ЗАО «Тандер» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного статьей 6.3 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

В период с 16.01.2012 по 17.01.2012 отделом надзорной деятельности по г.Шахты Главного управления МЧС России по Ростовской области проведена проверка арендуемого истцом помещения магазина, в результате которой выдано предписание N 6/000065-000010/13 по устранению нарушений требований пожарной безопасности, а именно: торговый зал отделан сгораемым материалом (МДФ), дверь, отделяющая складские помещения от торгового зала выполнена не противопожарной; дверь, отделяющая электрощитовую, выполнена не противопожарной. Обществу выдано предписание от 17.02.2012 об устранении выявленных нарушений.

Истец ссылается на то, что выявленные нарушения, препятствующее пользование помещением, в момент заключения договора аренды арендатор не предвидел и не мог предвидеть, что объект аренды не соответствует действующим санитарным нормам и нормам противопожарной безопасности данные обстоятельства не были заранее оговорены.

04.04.2012 ЗАО «Тандер» направило в адрес предпринимателя письменное предложение о расторжении договора аренды от 05.08.2009 по соглашению сторон, однако соглашения о досрочном расторжении договора сторонами не достигнуто.

17.04.2012 истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием об устранении обстоятельств, послуживших основанием к препятствию в пользовании объектом аренды, а также предложение о досрочном расторжении договора аренды. Ответчиком указанная претензия оставлена без исполнения.

Индивидуальный предприниматель Будниковой Л.Г. не ответила на предложение о расторжении договора аренды от 05.08.2009 во внесудебном порядке, что послужило основанием для обращения ЗАО «Тандер» в суд с настоящим иском.

Принимая решение, суд первой инстанции обоснованно руководствовался тем, что согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Из положений пунктов 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель (в отличие от продавца) отвечает перед своим контрагентом не за любые недостатки переданного в аренду имущества, а только за такие недостатки, которые во-первых, полностью или частично препятствуют пользованию имущества, во-вторых, не являются явными, т.е. не были и не должны были быть известны арендатору, обнаружены им во время осмотра имущества. Именно данные условия являются основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 620 ГК РФ. Оба условия должны наличествовать одновременно.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод истца о том, что выявленные Управлением Роспотребнадзора по Ростовской области нарушения пунктов 2.2, 2.4 Санитарно-эпидемиологических правил СП2.3.6.1066-01, являются основанием для расторжение договора.

То обстоятельство, что загрузка продуктов в арендуемом помещении осуществляется обществом со стороны дворового фасада жилого дома и иной возможности для осуществления такой загрузки не имеется, не свидетельствует о наличии условий для расторжения договора по основанию, указанному в пункте 2 статьи 620 ГК , поскольку данные обстоятельства должны были быть известны арендатору.

Вместе с тем суд первой инстанции ошибочно принял во внимание как основание к расторжению договора аренды довод истца о том, что арендуемое помещение не соответствует противопожарным нормам, а именно имеет следующие недостатки - стены торгового зала отделаны сгораемым материалом, двери выполнены не из противопожарных материалов.

По мнению суда первой инстанции, выявленные в ходе проверки, проведенной Главным управлением МЧС России по Ростовской области, и зафиксированные в предписании N 6/000065-000010/13 от 17.01.2012г. вышеперечисленные нарушения норм пожарной безопасности, являющиеся недостатками арендованного помещения, не могли быть известны арендатору при осмотре помещения, а их наличие препятствует использованию имущества в соответствии с целями, установленными условиями договора.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку как следует из искового заявления требование о расторжении договора аренды заявлено ввиду существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Из искового заявления следует, что истцу (арендатору) в момент заключения договора были известны фактические характеристики объекта аренды, однако он не смог оценить соответствие таких характеристик требованиям санитарного и противопожарного законодательства, т.е. произвел неверную юридическую квалификацию возникших отношений.

Согласно п.п. 4.1, 4.3 спорного договора передача помещений производится от арендодателя арендатору по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора аренды.

В п. 2 имеющегося в материалах дела акта приема-передачи недвижимого имущества от 05.08.2009г. указано, что техническое состояние вышеуказанных нежилых помещений на момент передачи характеризуется следующим: стены облицованы панелями МДФ, потолок подвесной типа «Армстронг», окна металлопластиковые, пол керамический, газовый котел «Олимпия», сантехника укомплектована и находится в отличном состоянии.

Таким образом, вывод суда первой инстанции, о том, что истцу не было известно и не могло быть известно о том, что стены помещения отделаны сгораемыми материалами - панелями МДФ является ошибочным.

Вывод о том, что истцу не было известно и не могло быть известно о том какими дверьми оборудованы помещения магазина опровергается материалами дела. Так, из акта приема-передачи усматривается, что истцом производился осмотр и исследование передаваемых помещений и при должной заботливости и осмотрительности, в том числе с привлечением специалистов в области пожарной безопасности, истец должен был и мог реально оценить техническое состояние объекта и пригодность его с точки зрения противопожарной безопасности.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что в силу п.п. 3.2.3., 3.2.4, 3.2.5, 3.2.7 спорного договора аренды ЗАО «ТАНДЕР» арендатор имеет право:

- устанавливать сигнализацию и иные системы охраны;

- самостоятельно определять виды и формы внутренней отделки и интерьера объекта, не затрагивающих конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, в котором находится объект;

- своими силами и за свой счет, установить в помещении оборудование, которое ему необходимо для осуществления коммерческой деятельности;

- при необходимости с письменного согласия Арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект.

Кроме того, в силу п. 3.1.2 спорного договора именно на арендатора возложена обязанность по соблюдению правил пожарной безопасности и поддержанию надлежащего санитарного состояния в арендуемых помещениях.

При этом, в силу п. 3.1.6 договора аренды расходы по необходимой перепланировке и реконструкции возлагаются на арендатора.

Таким образом, по смыслу договора (возникших правоотношений) на арендаторе лежит обязанность по приведению объекта аренды в состояние пригодное для осуществления своей коммерческой деятельности, определенной в п. 1.3 спорного договора - для организации розничной торговли смешанными группами товаров.

Условиями договора не предусмотрено, что арендодатель (ответчик) гарантирует соответствие объекта противопожарным требованиям применительно к организации торговли смешанными группами товаров, что согласуется с положениями ст. 611 ГК РФ о том, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п. 1.1 спорного договора аренды определено, что технические характеристики и иные сведения об объекте аренды содержаться в техническом паспорте на объект.

Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). За недостатки сданного в аренду имущества отвечает арендодатель (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исключение из этого правила прописано в пункте 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое направлено на побуждение арендатора проводить надлежащую приемку имущества.

Так, в силу ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Оценив собранные по делу доказательства по статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции установлено, что имущество в аренду принято истцом по акту приема-передачи без каких либо оговорок, недостатки актом не зафиксированы.

Недостатки на которые ссылается истец, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку данные недостатки являются очевидными (явными) и могли быть установлены в ходе осмотра объекта аренды при заключении договора аренды или передаче имущества в наем, а не в результате проверки, проведенной Главным управлением МЧС России по Ростовской области лишь 17.01.2012г. Арендатор при получении объекта найма в пользование не проявил должной степени заботливости и осмотрительности, которая требовалась при приеме имущества в пользование, что исключает ответственность арендодателя.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации судебные расходы по апелляционной жалобе суд возлагает на истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Ростовской области от 03 сентября 2012 года по делу N А53-23200/2012 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Тандер» (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) в пользу индивидуального предпринимателя Будниковой Любови Геннадьевны (ИНН 870900742629, ОГРН 304615507800198) 2 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка