ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 22 декабря 2012 года Дело N А62-2920/2012

Резолютивная часть постановления объявлена дата: 13.12.2012

Постановление изготовлено в полном объеме: 22.12.2012

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Каструба М.В., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Антоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания «Веж» (ОГРН 1026701438213, ИНН 6729018279) на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2012 по делу N А62-2920/2012 (судья Борисова Л.В.), принятое по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (ОГРН 1026701437212, ИНН 6730042526) к Обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания «Веж» о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2010 по 31.12.2011 в сумме 86 151 руб. 67 коп., при участии до перерыва 12.12.2012 от истца: не явился, извещен надлежаще, от ответчика: Тарашкевич В.В.- представителя по доверенности от 14.11.2012, при участии после перерыва 03.12.2012: от лиц, участвующих в деле - не явились, извещены надлежаще, установив следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - департамент) обратился к обществу с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания «Веж» (далее - общество) с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком за период с 01.10.2010 по 31.12.2011 в сумме 86 151 руб. 67 коп. и пени за период с 20.12.2009 по 20.03.2012 в сумме 79 478 руб. 96 коп.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2012 по делу N А62-2920/2011 с общества в пользу департамента взыскано 79 406 руб. 31 коп., в том числе: долг в размере 74 036 руб. 59 коп. и пени, начисленные за период с 20.12.2009 по 20.03.2012 в сумме 5 369 руб. 72 коп. В остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2012 по делу N А62-2920/2011 в части взыскания 74 036 руб. 59 коп. долга по арендной плате по договору N 879/з отменить. Считает, что за декабрь 2011 года департаментом необоснованно применена ставка арендной платы 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, поскольку в отношении образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000398, являющегося предметом договора N 879/з, не могут применяться нормы пункта 15 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ и нормы пункта 2.5 Положения о порядке определения размера арендной платы, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118. Заявитель считает, что размер задолженности исчислен истцом неправильно. Указывает, что истец просит взыскать задолженность с 01.10.2010 по 31.12.2011, тогда как прилагает расчет задолженности с 01.11.2009 по 31.12.2011.

В отзыве на апелляционную жалобу департамент считает принятый судебный акт законным, обоснованным и не подлежащим отмене. Указывает, что вывод суда об установлении при расчете арендной платы с декабря 2011 года коэффициента 2,5 % правомерен.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2012 по делу N А62-2920/2011 в силу следующего.

09.10.2009 между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 879/з.

В соответствии с указанным договором департамент предоставляет в аренду обществу земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:398 площадью 2918 кв.м. по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Зои Космодемьянской, для строительства 1-й очереди многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, на 3 года.

Государственная регистрация договора произведена 26.11.2009.

Пункт 3.1 договора содержит расчет размера арендной платы (формулу). За период с 01.11.2009 по 31.12.2009 размер арендной платы составляет 8076,72 руб. (пункт 3.2 договора). В дальнейшем порядок расчета и размер арендной платы устанавливается в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений (дополнений) в договор и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В свою очередь на арендаторе лежит обязанность своевременной уплаты арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса» отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона Смоленской области от 08.02.2007 N 1-3 и Положению о департаменте, департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Как следует материалов дела, при расчете арендной платы за период до декабря 2011 года применялась ставка арендной платы в размере 0,3 %, которая не оспаривается не оспаривается ответчиком.

Ответчик считает, что судом области с декабря 2011 года необоснованно применена ставка арендной платы в размере 2,5 %.

Суд апелляционной инстанции находит такую позицию ответчика неверной по следующим основаниям.

Постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области.

Пунктом 2.5 приведенного Положения установлено, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что, если иное не установлено законодательством, при превышении трехлетнего срока жилищного строительства арендная плата должна составлять не менее двукратной ставки земельного налога. Кроме того, пункт 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Таким образом, положения пункта 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу являются специальными по отношению к статье 65 Земельного кодекса.

Из обстоятельств дела следует, что спорный земельный участок образован путем раздела земельного участка площадью 5 500 кв. м, который в свою очередь был предоставлен обществу постановлением главы администрации горда Смоленска от 26.04.2006 N 1153 по процедуре выбора и предварительного согласования места размещения объекта. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Поскольку земельный участок площадью 2 918 кв. м был предварительно согласован в составе единого земельного участка общей площадью 5 500 кв. м, то отношения по правовому режиму предоставления арендуемого земельного участка 2 918 кв. м возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2006 году.

Таким образом, ответчик, как лицо ранее использовавшее земельный участок площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 67:27:00000000104, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключил договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях.

Следовательно, земельный участок площадью 2 918 кв. м является предоставленным в аренду без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

В ином порядке вновь сформированный земельный участок в 2009 году без проведения торгов не мог быть предоставлен ответчику.

В связи с изложенным в отношении указанного земельного участка, после превышения трехлетнего срока строительства размер арендной платы следует исчислять в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118.

В связи с тем, что договор аренды с обществом был заключен 26.11.2009 (с даты государственной регистрации договора), в течение двух лет с момента заключения договора, то есть с 26.11.2009 по 26.11.2011 арендная плата подлежит исчислению в размере установленном договором аренды (со ставкой арендной платы, установленной постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192).

По истечении двух лет, в течение третьего года строительства, то есть в период с 26.11.2011 размер арендной платы не может быть менее 2,5 % от кадастровой стоимости, то есть подлежит применению ставка 2,5 %.

Таким образом, применение департаментом в расчете арендной платы повышенного коэффициента 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка по истечении двух лет с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка (за декабрь 2011) является правомерным.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11.

Довод жалобы о том, что после раздела земельного участка площадью 5 500 кв. м в отношении вновь образованного в результате раздела участка 2 918 кв. м не могут применяться положения пункта 15 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу Российской Федерации и Положение о порядке определения размера арендной платы, утвержденное постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118, отклоняется судом апелляционной инстанции по выше изложенным обстоятельствам.

С учетом изложенного суд области обоснованно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 74 030 руб. 59 коп., засчитав в счет оплаты 12 115 руб. 08 коп. перечисленных платежным поручением от 12.05.2012 N 131.

Довод заявителя жалобы об ошибочном расчете судом области периода задолженности отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный, поскольку как следует из искового заявления и приложенных к нему расчетов период взыскания арендной платы определен истцом с 01.10.2010 по 31.12.2011, при этом расчет пени произведен истцом с 01.11.2009 по 31.12.2011.

Таким образом, расчет с 01.11.2009 относится к расчету пени и не использован судом для расчета задолженности по арендной плате.

В платежных поручениях, которыми ответчик оплачивал арендную плату, не указаны периоды, за которые производилась оплата, в связи с чем истец зачет указанных платежей производил с начала действия договора и на момент подачи иска арендные платежи с 01.11.2009 по 01.10.2010 были оплачены.

Расчет ответчика является ошибочным, поскольку не учитывает, что платежи, оплаченные платежными поручениями после 01.10.2010, учтены истцом за период с 01.11.2009 по 01.10.2010.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с позицией суда области, уменьшившего на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации размер заявленного ко взысканию неустойки до 5 369 руб. 72 коп., исходя из двукратной ставки рефинансирования.

Довод апелляционной жалобы о том, что у ответчика возникли серьезные затруднения со сроками строительства, необходимости расселения и сноса частных жилых домов, а также невыполнение со стороны муниципальных властей утвержденной решением Горсовета г. Смоленска N 849 от 30.05.2009 муниципальной адресной программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов в целях развития застроенных территорий г. Смоленска на 2009-2011 годы, не принимается судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Отклоняя данный довод ответчика, суд первой инстанции правильно исходил из того, что обязанность проведения всестороннего исследования земельного участка для определения целесообразности и рентабельности будущего строительства и возможных препятствий в его своевременном осуществлении лежит на застройщике.

При этом программа по сносу и реконструкции домов, на которую ссылается ответчик, предусматривала финансирование за счет средств инвесторов-застройщиков, к которым и относится сам ответчик.

Таким образом, приведенные ответчиком обстоятельства, как необходимость расселения и сноса жилых домов, расширения площади застраиваемого участка не могут быть расценены в качестве доказательств отсутствия вины ответчика в нарушении сроков строительства.

В этой связи ссылка ответчика на пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации несостоятельна, поскольку указанное нарушение сроков строительства допущено ответчиком при осуществлении предпринимательской деятельности и в силу пункта 3 статьи 401 указанного кодекса ответчик за ненадлежащее исполнение обязательств несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

В связи с изложенным оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 000 руб. относятся на заявителя ООО ФСК «Веж».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2012 по делу N А62-2920/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка