• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

апелляционная инстанция по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 апреля 2005 года Дело N А45-22525/05-КГ42/460

[Решение суда об отказе в иске о возмещении стоимости реконструкции помещений, переданных в аренду, оставлено без изменения. Суд отклонил как необоснованные доводы истца о том, что помещения, переданные в аренду, без проведения реконструкции были непригодны для осуществления организацией предпринимательской деятельности]
(Извлечение)

____________________________________________________________________
Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27 июня 2005 года N Ф04-4064/2005(12454-А45-38) решение от 07.02.2005 и постановление от 11.04.2005 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-22252/05-КГ42/460 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

____________________________________________________________________

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: председательствующего: …, судей: ..., при участии в заседании представителей: от истца: ..., от ответчика: ..., рассмотрев апелляционную жалобу ООО «А», г. Новосибирск на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07.02.2005 г. по делу N А45-22525/05-42/460, рассмотренному судьей …, по по иску ООО «А», г. Новосибирск к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска третьи лица 1. МУ «УЖХ администрации Октябрьского района», г. Новосибирск 2. Администрация Октябрьского района о взыскании 2 578 503 руб.

установил:


Решением арбитражного суда Новосибирской области от 07.02.2005 г. обществу с ограниченной ответственностью «А» отказано в удовлетворении предъявленных им исковых требований к Департаменту земельных и имущественных отношений г. Новосибирска с привлечением в качестве третьих лиц Муниципального учреждения «Управление жилищного хозяйства администрации Октябрьского района» и Администрации Октябрьского района г. Новосибирска о взыскании стоимости реконструкции в размере 2578503 руб., а также расходов по оплате судебных издержек в размере 45000 руб.

Решение суда обосновано следующим:

- между истцом и ответчиком сложились и действуют договорные отношения, возникшие из договоров на аренду нежилого помещения по ул. З., 125 в г. Новосибирске N8307 от 25.01.2002 г., N012439-015 от 25.05.2003 г., N016287-015 от 29.02.2004 г., N017103-015 от 19.07.2004 г., со сроком аренды по последнему договору до 01.08.2009 г. В соответствии с положениями п.2 ст. 623 ГК РФ в случае, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Во всех приведенных договорах аренды в пункте 1.5 сторонами оговорено, что неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за его счет и только с разрешения балансодержателя, и при этом стоимость улучшений по окончании срока договора аренды не возмещается;
- Постановлением Мэрии г. Новосибирска от 21.06.2002 г. N1357 также установлено, что в случае расторжения договора аренды нежилого помещения затраты общества с ограниченной ответственностью «А» на реконструкцию не возмещаются;
- в силу ст. 15 ГК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать в совокупности наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, подтверждающих как виновность ответчика в причинении вреда истцу, так и само событие возникновения вреда;
- требование о взыскании расходов по оплате судебных издержек удовлетворению не подлежит по правилам ст. 110 АПК РФ, так как у суда нет правовых оснований для удовлетворения иска.

ООО «А» подана апелляционная жалоба на решение суда от 07.02.2005 г. с просьбой отменить данное решение и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование указанных требований ООО «А» в тексте апелляционной жалобы и представленного суду пояснения к апелляционной жалобе указывает на следующее:
- в нарушение п.1 ст. 611 ГК переданное в аренду помещение не соответствовало своему назначению, требованиям УГПС НСО и ГУ ЦГЭСН и не могло эксплуатироваться без производства реконструкции;
- в ходе судебного разбирательства было установлено, что истец понес затраты на реконструкцию спорного помещения в сумме 2578503 руб., обусловленные установленными мэрией г. Новосибирска требованиями о выполнении технических условий в виде приведения торговой точки в соответствие с нормами и правилами УГПС НСО и ГУ ЦГСЭН, содержащимися в предписаниях УГПС Новосибирской области от 26.04.2002 г. о выполнении требований п.п. 6.9, 6.13, 6.24, 6.12, 6.20 СНиП 21-01-97, 1.112, 1.113 СНиП 2.08.02-8.;
- мэрией г. Новосибирска было вынесено 21.06.2002 г. постановление N1357 «О реконструкции части помещений первого и подвального этажей жилого дома по ул. З., 125 под магазин промышленные товары», которое предписывало ООО «А» проведение реконструкции части помещения первого и подвального этажей здания общей площадью 253,3 кв.м. за счет собственных средств и только после производства реконструкции 09.12.2002 г. ООО «А» администрацией Октябрьского района г. Новосибирска было выдано разрешение на торговлю N1243/1;
- в результате проведенной за счет ООО «А» реконструкции балансовая стоимость передаваемого в аренду помещения увеличилась с 305165,05 (по состоянию на 01.02.2002 г. - до реконструкции) до 2980000 руб. (первоначальная цена данных помещений на торгах), разница в балансовой стоимости помещения - 2674834,95 руб. является для ответчика обогащением;
- денежные средства были вложены ООО «А» в реконструкцию помещения с целью его длительного использования, при этом истцу не было известно о намерении арендодателя продать указанное помещение с аукциона после проведения реконструкции, заключенный с ООО «А» договор долгосрочной аренды помещения сроком на 5 лет не окупает понесенных им денежных затрат, а приобрести арендуемое помещение за выставляемую цену ввиду наличия кредитных обязательств ООО «А» был не в состоянии, поэтому вложенные в реконструкцию помещения денежные средства в размере 2578503 руб. являются для ООО «А» прямыми убытками;
- ссылка суда при вынесении решения на положения ст. 623 ГК РФ и п. 1.5 договора аренды нежилого помещения неосновательна, так как указанные положения устанавливают правила относительно неотделимых улучшений, а не реконструкции, которая была произведена истцом с соблюдением требований п. 2.2.6 договора, в соответствии с которым арендатору запрещается производить какие-либо перепланировки и реконструкции арендуемых помещений без письменного разрешения балансодержателя, следовательно, договор аренды нежилого помещения от 25.01.2002 г. N8307 и последующие договоры аренды объектов недвижимости не содержат условий, ограничивающих права ООО «А» на возмещение затрат на производство реконструкции, а также об обязанности арендатора производить реконструкцию за свой счет.

Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска был представлен отзыв на апелляционную жалобу с просьбой апелляционную жалобу ООО «А» отклонить, оставив без изменения решение суда от 07.02.2005 г. как законное и обоснованное, указывая при этом на то, что:
- в соответствии с условиями зарегистрированного в учреждении юстиции действующего договора аренды N017103-015 от 19.07.2004 г. сроком действия с 01.08.2004 г. до 01.08.2009 г., а также предыдущих договоров арендатор проводит ремонт за свой счет (п.п. 2.2.5, 2.2.6 договоров). Кроме того, реконструкция объекта, в случае её необходимости, проводится также за счет арендатора. В данном случае необходимая реконструкция была осуществлена арендатором, так как без её проведения арендатору невозможно было осуществлять свою предусмотренную уставом торговую деятельность;
- утверждение истца о том, что ему было передано помещение не соответствующее своему назначению, не соответствует действительности, так как имеют место подписанные сторонами акты приема-передачи и от 2002 и от 2004 годов, из которых следует, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.


Заслушав присутствующего в судебном заседании представителей истца и ответчика, обсудив их позиции, проверив законность и обоснованность решения суда от 07.02.2005 г. по правилам ст.ст. 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции признаёт его неподлежащим отмене, исходя при этом из следующего.

25.01.2002 г. между Департаментом земельных и имущественных отношений г. Новосибирска, балансодержателем - МУ «УЖКХ администрации Октябрьского района» и ООО «А» был заключен договор аренды нежилого помещения N8407 площадью 253,3 кв.м. ( в том числе 63,3 кв.м. подвал), расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. З., 125. Пункт 1.5 указанного договора содержал условие, согласно которому неотделимые улучшения арендованного помещения производятся арендатором за его счет и только с разрешения балансодержателя, при этом стоимость улучшений по окончании срока договора аренды не возмещается. 01.02.2002 г. балансодержателем - МУ «УЖХ Октябрьского района» и ООО «А» был подписан акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. З., 125 общей площадью 253,3 кв.м., согласно которому состояние передаваемых в аренду помещений оценивалось как удовлетворительное.

28.02.2002 г. отделом торговли мэрии г. Новосибирска были выданы технические условия на открытие торговой точки, в соответствии с которыми, наряду с другими требованиями, арендатору необходимо было согласовать с центром санэпиднадзора и УГСП УВД соответствие помещений установленным нормам и правилам. 26.04.2002 г. УГПС Новосибирской области было издано предписание о выполнении требований п.п. 6.9, 6.13, 6.24, 6.12, 6.20 СНиП 21-01-97, 1.112, 1.113 СНиП 2.08.02-8. Выполняя требования данных предписаний, в целях создания условий для предусмотренной п.2 ст. 2 устава ООО «А» среди прочих видов осуществляемой обществом деятельности оптовой, розничной и комиссионной торговли, истцом была произведена реконструкция помещений.

В дальнейшем отношения аренды регулировались договорами N12439-015 от 25.05.2003 г., N16287-015 от 29.04.2004 г. и ныне действующим договором N17103-015 от 19.07.2004 г. с подписанием соответствующих актов приема-передачи от 01.06.2003 г., от 01.05.2004 г., от 19.07.2004 г. Указанные договоры также содержали в п. 1.5 условия о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества производятся за счет Арендатора, при этом стоимость таких улучшений по окончании срока аренды не возмещается. Составленные по данным договорам аренды акты приема-передачи также содержали сведения об удовлетворительном состоянии передаваемого в аренду нежилого помещения.

Таким образом, указание ООО «А» в апелляционной жалобе и пояснениях к ней на то, что в нарушение п.1 ст. 611 ГК переданное в аренду помещение не соответствовало своему назначению, требованиям УГПС НСО и ГУ ЦГЭСН и не могло эксплуатироваться без производства реконструкции не подтверждается материалами дела ввиду наличия подписанного истцом в соответствии с требованиями ч.1 ст. 655 ГК РФ акта приема-передачи, в котором содержится указание на удовлетворительное состояние передаваемых в аренду помещений, которые, как следует из представленных истцом документов, ООО «А» изначально планировал использовать для размещения промтоварного магазина.

Судом апелляционной инстанции отклоняется ссылка подателя апелляционной жалобы на то, что положения, содержащиеся в ст. 623 ГК РФ и п. 1.5 договора аренды не распространяются на произведенную истцом реконструкцию, так как по смыслу ст. 623 ГК РФ под неотделимыми улучшениями арендованного имущества понимаются осуществленные арендатором за свой счет изменения арендованного имущества, которые улучшают его ценность за счет новых качественных характеристик и свойств и при этом не могут быть демонтированы без причинения вреда имуществу. Таким образом, проведенные истцом за свой счет строительные работы и организационно-технические мероприятия, связанные с изменениями основных технико-экономических показателей (реконструкция) является ничем иным, как произведением им улучшениями арендованного имущества, не отделимыми без вреда для имущества. При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что на момент рассмотрения настоящего спора истцом не оспаривается действительность заключенных им с ответчиком договоров аренды ни в полном объеме, ни в части каких-либо отдельных условий этих договоров.

Таким образом, действия арендатора по реконструкции занимаемых им по договорам аренды помещений были предусмотрены условиями действующих на период совершения таких работ договоров, которые не предусматривали возможности возмещения затрат арендатора на реконструкцию. Следовательно, изложенный в тексте жалобы довод истца о том, что увеличение балансовой стоимости арендуемых им помещений в результате произведенной за его счет реконструкции является для арендодателя обогащением не соответствует закону, так как возможность увеличения балансовой стоимости (в результате произведения арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества) договором была предусмотрена, а приобретение или сбережение имущества в соответствии с положениями ч.1 ст. 1102 может быть квалифицировано как неосновательное обогащение при отсутствии установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований такого приобретения или сбережения.

Указание подателя жалобы на то, что денежные средства были вложены ООО «А» в реконструкцию помещения с целью его длительного использования, при этом истцу не было известно о намерении арендодателя продать указанное помещение с аукциона после проведения реконструкции не могут быть приняты судом апелляционной инстанции в качестве доказательства недобросовестности действий ответчика в связи с тем, что в соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственник обладает правом владения, пользования и распоряжения своим имуществом по своему усмотрению, в связи с чем истец должен был предвидеть, что собственник арендуемого помещения может распорядиться им в рамках действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции также полагает необходимым отметить, что в соответствии с положениями ч.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, поэтому переход права собственности на сдаваемое в аренду помещение в результате проведения аукциона не влечет изменения условий уже заключенного договора аренды на срок до 01.08.2009 г., соответственно, фактом перехода права собственности на арендуемое истцом помещение его права как арендатора не нарушаются, при этом произведенные им за свой счет неотделимые улучшения арендуемого помещения (реконструкция) в течение срока действия договора будут использоваться самим арендатором в процессе ведения его хозяйственной деятельности.

Судом апелляционной инстанции признается обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказано, что понесенные им затраты на реконструкцию арендованного имущества, возможность несения которых предусмотрена договором аренды, должны быть квалифицированы как убытки, так как в силу ст. 15 ГК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать в совокупности наличие и размер вреда, противоправность поведения причинителя вреда, причинную связь между допущенными нарушениями и возникшими убытками. Недоказанность истцом противоправности действий ответчика, и, соответственно, факта нарушения своих прав, не позволяет квалифицировать понесенные истцом затраты в соответствии с положениями ст. 15 ГК РФ как убытки.

С учётом изложенного, в совокупности с выводами суда первой инстанции и, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, п.1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции

постановил:


Решение арбитражного суда Новосибирской области от 07.02.2005 г. по делу NА45-22525/04-КГ42/460 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе отнести на её подателя.
Взыскать с ООО «А» в доход федерального бюджета Российской Федерации 1000 рублей расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий:
...
Судьи:
...

Текст документа сверен по:
официальная рассылка



Номер документа: А45-22525/05-КГ42/460
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Дата принятия: 11 апреля 2005

Поиск в тексте