АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

апелляционная инстанция по проверке законности и обоснованности решений арбитражного суда, не вступивших в законную силу

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 23 октября 2007 года Дело N А45-18911/06-07-3/6


[Апелляционная инстанция, оставив без изменения решение суда в части признания недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земель в связи с отсутствием достаточной и достоверной информации о земельном участке, необходимой для проведения кадастровой оценки, отменила решение суда в части признания кадастровой стоимостью земельных участков 100% их рыночной стоимости и возложения на уполномоченный орган обязанности по включению в земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости равной 100% их рыночной стоимости]
(Извлечение)

____________________________________________________________________

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21 февраля 2008 года N Ф04-563/2008(942-А45-23) постановление от 23.10.2007 апелляционной инстанции Арбитражного суда Новосибирской области  по делу N А45-18911/06-07-3/6 оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

____________________________________________________________________

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: председательствующего: …, судей: ..., при участии в заседании представителей: от истца: ..., от ответчика: ..., от третьих лиц: …, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29 марта 2007 г. по делу N А45-18911/06-07-3/6, по заявлению ОАО «Э» (далее - Заявитель или Общество) к 1. Управлению Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области (далее - Управление) 2. Администрации Новосибирской области (далее - Администрация) о признании недостоверными результатов кадастровой оценки земли

установил:

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29 марта 2007 г. по требованию Общества признаны недостоверными результаты государственной кадастровой оценки земель в отношении следующего земельного участка в части доли, находящейся в собственности ОАО «Э»:

Признано недействующим Постановление Администрации Новосибирской области от 27.07.2005 года N 56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Новосибирской области» как несоответствующее статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 02.01.2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», Постановлению Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 года N 945 «О государственной кадастровой оценке земель», Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N 316 в части утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель в отношении следующего земельного участка в части доли:

Суд также признал кадастровой стоимостью нижеследующего земельного участка в части доли 100 % его рыночной стоимости, а именно:

и обязал Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области включить в земельный кадастр сведения о кадастровой стоимости следующего земельного участка в части доли, равной 100 % его рыночной стоимости:

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда от 29.03.07 г. отменить, в удовлетворении требований о признании недостоверными результата государственной кадастровой оценки земель в отношении земельного участка в части доли, находящейся в собственности ОАО «Э» производство по делу прекратить по п. 1 ст. 150 АПК РФ, в части требования о признании кадастровой стоимостью земельного участка в части доли 100 % его рыночной стоимости и обязания Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области включить в земельный кадастр сведения о кадастровой стоимости земельного участка в части доли, равной 100 % его рыночной стоимости отказать (уточнено в судебном заседании).

При этом апелляционная жалоба мотивирована тем, что включение в государственный земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельных участков, указанной в заявлении Общества, невозможно по причине того, что кадастровая стоимость земельных участков Обществом не оспаривается. Заявлено требование о признании недостоверными результатов государственной кадастровой оценки земель Общества. В государственном земельном кадастре имеются уже экономические характеристики земельных участков (удельный показатель кадастровой стоимости земель, кадастровая стоимость земельного участка). По мнению апеллянта, невозможно наличие нескольких экономических характеристик в государственном земельном кадастре. Проведение государственной кадастровой оценки земель (в том числе для целей налогообложения), организация проведения государственной кадастровой оценки земель и представление ее результатов в соответствии с законодательством являются основными задачами и функциями Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в соответствии с его учредительными документами. Для выполнения работ по государственной кадастровой оценке земель управлением (заказчик) был заключен договор на выполнение работ по землеустройству, земельному кадастру и мониторингу земель N 16 от 12 апреля 2001 года с институтом ЗСНИИг (подрядчик). На сегодняшний день нормативно-правовыми актами в развитие пункта 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации не определен процент, в котором кадастровая стоимость устанавливается при наличии рыночной. По мнению управления процедурно различны государственная кадастровая оценка земель и определение кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, апеллянт считает неправомерным рассмотрение требования о признании недействующим Постановления Администрации Новосибирской области от 27.07.2005 года N 56 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территории Новосибирской области», так как такой спор неподведомственен арбитражным судам, и одновременное рассмотрение требований о признании недействующим нормативного акта и о признании недействительными результатов кадастровой оценки приводит к тому, что решение суда в одной части требований (в части нормативного акта) вступает в законную силу немедленно, а в другой части по истечении одного месяца с момента его принятия. Указанное нарушение норм процессуального права привело к принятию незаконного решения, что является основанием для отмены судебного акта.

Администрация Новосибирской области поддерживает доводы апелляционной жалобы, решение суда просит отменить, в иске отказать, а в части о признании недействительными результатов кадастровой оценки производство по делу прекратить ввиду того, что такой спор не подлежит рассмотрению арбитражным судом. При этом Администрация указывает на то, что требование о признании недостоверными результатов кадастровой оценки не соответствует ст. 12 ГК РФ и установившейся судебной практике. Требования заявителя в этой части основаны на ст. 13 Федерального закона РФ от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Согласно Информационному письму ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание величины стоимости объекта, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица, при чем только до момента совершения сделки, издания акта государственным органом или принятия решения должностным лицом. При этом такой спор в соответствии с указанным Законом предполагает наличие отчета, который в материалах отсутствует. Постановление Администрации уже вынесено. Таким образом, такой спор не подлежит рассмотрению арбитражным судом, так как данное требование не могло быть заявлено. Производство по делу подлежит прекращению.

Общество с решением суда согласно, доводы апелляционной жалобы считает несостоятельными, правовых оснований для отмены судебного акта не усматривает.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого судебного акта в порядке ст. 268 АПК РФ, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, пришел к выводу о наличии правовых оснований для отмены судебного акта в части признания кадастровой стоимостью земельных участков 100 % рыночной стоимости и обязания Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области включить в земельный кадастр сведения о кадастровой стоимости земельных участков, равной 100 % их рыночной стоимости. При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ОАО «Э» осуществляет свою деятельность на земельном участке площадью 193944 кв. м, расположенном по адресу г. Новосибирск, ул. П., 30, с кадастровым номером 54:35:014085:0027 и является плательщиком земельного налога в соответствии с главой 31 НК РФ.

В соответствии со ст. 390 НК РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельных участков определяется по результатам кадастровой оценки земель.

По результатам государственной кадастровой оценки земель Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области и Администрацией Новосибирской области определена и утверждена кадастровая стоимость указанного земельного участка ОАО «Э».

По результатам государственной кадастровой оценки стоимость земельного участка, находящегося в собственности ОАО «Э», составляет 823135185 рублей.

Обществом произведена оценка рыночной стоимости выше указанного земельного участка, которая составила 489000000 рублей, что составляет разницу 334135185 рублей.

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости земельного участка показывает значительное - в 1,68 раза отклонение, т.е. в результате проведения государственной кадастровой оценки земель определена стоимость земельного участка, которая значительно превышает рыночную цену такого участка.

Из материалов дела, представленных ответчиком, Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области, усматривается, что при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков использовалась информация о сделках с жилой застройкой - квартирами.

В то же время, согласно информации Департамента земельных и имущественных отношений г. Новосибирска (т. 2 л.д. 122, т. 3 л.д. 157) о продаже и аренде земельных участков, в том числе с аукционов в период с 2000 года по 2005 год, полученной по запросу суда, в г. Новосибирске в указанный период в Дзержинском и Калининском районах заключались договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, договоры аренды земельных участков, предоставленных для эксплуатации объектов производственного назначения, осуществлялась продажа земельных участков под приватизированными предприятиями г. Новосибирска, анализ которых свидетельствует о том, что цена сделок на рынке земельных участков за период 2000-2005 годы значительно, в разы отличается от определенной и утвержденной Управлением Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области и Администрацией Новосибирской области государственной кадастровой стоимости земельных участков, оспариваемой истцом.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Довод Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по НСО о том, что пункт 3 статьи 66 ЗК РФ не подлежит применению в связи с отсутствием нормативного правового акта, устанавливающего такой процент судом не может быть принят во внимание как обоснованный, поскольку норма пункта 3 статьи 66 ЗК РФ по настоящее время не отменена и имеет прямое действие на территории Российской Федерации.

Довод Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по НСО о том, что результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений являются только удельные показатели кадастровой стоимости, судом не могут быть приняты во внимание как обоснованные, поскольку противоречат в этой части пункту 2 статьи 66 ЗК РФ.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 25.08.1999 года N 945 «О государственной кадастровой оценке земель» Государственному комитету РФ по земельной политике предписано провести в 1999-2001 годах государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации для целей налогообложения. Вид стоимости, подлежащий оценке, не указан.

Согласно ст. 7 ФЗ от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

В соответствии с пунктом 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года N 316, государственная кадастровая оценка земель осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, также иных методов массовой оценки недвижимости.

Приказом Федеральной службы земельного кадастра РФ от 17.10.2002 года N П/337 утверждена Методика проведения государственной кадастровой оценки земель.

Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, используемой земли, устроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками (п. 1.2, пп. «б» п. 1.5).

Согласно подпункта «в» пункта 1.5 Методики алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в Методике, разработан с учетом адекватности результатов государственной кадастровой оценки земель поселений рыночному представлению о ценности земель поселений.

С учетом установленных доказательств суд считает, что использование для оценки земельных участков информации о сделках с квартирами неправомерно и повлекло за собой искажение результатов государственной кадастровой оценки земельных участков ОАО «Э» в сторону их увеличения.

Исчисленная на основании государственной кадастровой оценки земель сумма земельного налога ОАО «Э» в несколько раз превысит сумму налога, исчисленную с оценки рыночной стоимости земельных участков. Сумма превышения является значительной для ОАО «Электроагрегт» и существенно затрагивает его экономические права и интересы, что подтверждено обществом в судебном заседании.

Согласно Методике проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденной Приказом Федеральной службы земельного кадастра РФ от 17.10.2002 года N П/337, для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

а) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (п. 1.6).

Пунктом 2.1 Методики установлено, что кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

площади земельного участка;

виды территориальной зоны и виды функционального использования земельного участка;

факторов местоположения и окружающей среды.

Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области не представило доказательств того, что при проведении государственной кадастровой оценки земельных участков ОАО «Э» использовались данные о сделках с земельными участками.

Напротив, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Новосибирской области представило документы, согласно которым были использованы данные о сделках с квартирами, в то время как разрешенного использования земельного участка ОАО «Э» является его производственно-хозяйственное использование.

С учетом установленных доказательств суд считает, что при проведении оценки земельных участков ОАО «Э» не была собрана достаточная и достоверная информация о земельных участках общества, необходимая для проведения государственной кадастровой оценки земель.

Согласно протокола заседания комиссии по вопросам совершенствования налоговых и арендных отношений землепользователей при Губернаторе Новосибирской области от 23.11.2005 года статистическая составляющая оценки представлена данными о сделках с объектами недвижимости (фрагмент «Информации о сделках с квартирами за 2001-2002 годы г. Новосибирска»).