АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 07 декабря 2007 года Дело N А45-11399/06-37/310


[В удовлетворении рребований истца о расторжении договора купли-продажи недвижимости и о взыскании убытков, отказано. Встречный иск о признании незаключенным спорного договора, в связи с отсутствием в нем существенных условий, удовлетворен. Доводы третьих лиц о невозможности признания договора незаключенным в связи с тем, что это решение затрагивает их права и интересы, судом отклонены]
(Извлечение)

____________________________________________________________________

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 июня 2008 года N Ф04-3669/2008(6712-А45-17) решение от 07.12.2007 и постановление от 29.02.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-11399/06-37/310 оставлены без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

____________________________________________________________________

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судья: ..., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление: истец: Производственная жилищно-строительная кооперативная фирма «М», г. Новосибирск, ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «В», г. Новосибирск, третьи лица: 1. К…В.В., г. Новосибирск, 2. В…Н.Ю., г. Новосибирск, по основному иску: о расторжении договора, о взыскании 360000 рублей по встречному иску: о признании договор незаключённым, при участии в заседании представителей: от истца: ..., от ответчика: ...,

установил:

Иск заявлен о расторжении договора от 06.04.1992 года о купле-продаже здания по ул. Б., 6 в городе Новосибирске, о взыскании с ответчика 360000 рублей убытков (ст. ст. 8, 10, 15, 209, 310, 309, 450, 452, 453 ГК РФ).

Истец указывает на то, что ответчик нарушил существенные условия договора - не произвел оплату, но получил во владение здание, что причиняет истцу убытки, то есть истец не приобрёл то, на что рассчитывал при заключении договора от 06.04.1992 года. На предложение о расторжении договора ответчик не ответил. Если бы истец продал это здание, то получил бы доходы, но при неоплате ответчиком суммы договора истец понёс убытки. Кроме того, поскольку только став владельцем, покупатель вправе использовать и реконструировать его по своему усмотрению, истец также считает, что ответчик, не уплатив сумму договора, не приобрёл указанные права на здание.

Истец сам приобрёл здание у Новосибирского производственного объединения «ТСГП» из-за непригодности здания для дальнейшей эксплуатации без капитального ремонта, что послужило переводу поликлиники N 21 из этого здания в другое по адресу: ул. Мира, 63 (письмо НПО «ТСГП» N 80/9, согласовано с администрацией Кировского района города Новосибирска 20.02.1992 года), оплата произведена платёжным поручением N 49 от 23.05.1991 года, платежным поручением N 8 от 07.04.1992 ТОО «В» оплатило 1600000 руб. По «ТСГП», платежным поручением N 9 от 07.04.1992 года оно же перечислило 2000000 руб. в ЖКО по «ТСГП» - также со ссылкой на договор от 06.04.1992 года..

Согласно печати на договоре от 06.04.1992 года, на исковом заявлении от 18.05.2006 года и решению исполкома Кировского районного Совета народных депутатов от 12.11.1990 года N 389/8 наименование продавца по договору от 06.04.1992 года и истца по делу: Производственная жилищно-строительная кооперативная фирма «М».

Договор заключён с ТОО «В», иск заявлен к ООО «В» как к правопреемнику, что подтверждено уставом от 23.03.1992 года, в новой редакцией от 20.05.1999 года, зарегистрированным Новосибирской регистрационной палатой.

Ответчик 19.06.2006 года заявил встречный иск, в порядке ст. 132 АПК РФ, который принят к производству 19.06.2006 года, так как требование о признании договор от 06.04.1992 года незаключённым исключает удовлетворение основного иска, между исками существует взаимная связь и совместное рассмотрение исков способствует более быстрому и правильному рассмотрению дела.

Истец не представил возражений по встречному иску, основанному на ст. ст. 8-10, 432, 549 ГК РФ и на следующих фактических обстоятельствах.

По мнению ООО «В» договор не заключен, так как здания по ул. Б., 6 с размерами 38,7 м. х 12,8 м. - не существует, по данным БТИ существует поликлиника площадью иной, чем указано в договоре от 06.04.1992 года. Поскольку здание-поликлиника, следовательно, использовать здание возможно только по этому профилю, без разрешения на его реконструкцию самовольно реконструировать его нельзя, тем более, что оно передавалось не в собственность (сам продавец имел свидетельство о праве собственности от 12.02.1992 года, выданное Комитетом по управлению госумуществом Новосибирской области, где указана общая площадь трёхэтажного здания - 483,84 кв.м. с подвалом), а только во владение. По мнению ООО «В», договор от 06.04.1992 года - это не договор купли-продажи, а договор безвозмездного пользования. Поскольку не согласованы существенные условия по предмету - договор не может быть признан заключённым.

Стороны не подтвердили, что имеется договор от 06.04.1993 года, на который ошибочно указано в техническом паспорте, выданном ТОО «В». Согласно техническому паспорту трёхэтажное здание по ул. Б., 6, 1948 года постройки, текущий ремонт произведён в 1985 году (паспорт составлен Кировским межрайонным бюро технической инвентаризации 09.12.1993 года, экспликации на 1, 2, 3 этажи подвал имеют дату - 10.04.1992 года).

Согласно справке ДФГУП «Новосибирский центр технической инвентаризации» от 11.09.2003 года за N 01-17-1056, акт приёмки здания в эксплуатацию не представлен, по данным технического учёта здание выстроено в 1948 году, первичная инвентаризация БТИ проводилась в 1964 году, назначение здание-поликлиника, документы о смене статуса здания не предоставлены. Согласно письму Департамента строительства и архитектуры и дорожного комплекса от 11.12.2003 года N 435/64 при реконструкции существующего здания поликлиники по ул. Б., 6 в административное здание необходимо выполнить условия, предписанные постановлением Минстроя РФ N 18-81 от 11.08.1995 года «О принятии изменения N 3 строительных норм и правил СниП 11-3-79 «Строительная теплотехника», ПУЭ-7 п.п. 1.7.131, 1.7.135; СниП 2.08.02-89, СниП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений»; ВСН 58-88(р.) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», которые обязательны для исполнения всеми заказчиками и застройщиками на территории Российской Федерации. В суд также не представлены: разрешение на реконструкцию здания, акт ввода его в эксплуатацию.

Платежи за здание осуществлялись сторонами согласно письму истца от апреля 1992 года N 24 - на счёт ПО «ТСГП» и на счёт ЖКО ПО «ТСГП» - платёжными поручениями N 8 от 07.04.1992 года (1600000 неденоминированных рублей), N 9 от 07.04.1992 года (2000000 неденоминированных рублей), доводы об отсутствии расчётов между сторонами по договору обоснованные, т.к. в платежном поручении N 9 нет указаний, что счет истца произведена оплата ТОО «В».

С учётом условий договора «о купле-продаже здания по ул. Б., 6» от 21.05.1991 года между ПО «ТСГП» и истцом по данному делу, как в части характеристики здания, так и в части размера стоимости здания, условий расчёта, порядка пользования и перехода права собственности, доводы о незаключённости договора от 06.04.1992 года по характеристике объекта и порядку пользования зданием обоснованные.

Решение арбитражного суда первой инстанции от 26 июня 2006 года было отменено, по кассационной жалобе К.В.В. от 31.01.2007 года, постановлением кассационной инстанции от 27.03.2007 года дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. Согласно установленному в арбитражном суде Новосибирской области порядку рассмотрения дел, дело передано в производство судье, … определением от 13.04.2007 года принято к производству, с учётом указаний кассационной инстанции, к участию в деле привлечены 13.04.2007 года в качестве третьих лиц, в порядке ст. 51 АПК РФ, без самостоятельных прав на предмет спора, граждане: К… В.В., В... Н.Ю., доверенным представителем которых являлась адвокат … С кассационной жалобой К… В.В. представила, в том числе, копию договора от 04.11.1997 года (без приложения) - заверенную ею. В постановлении кассационной инстанции от 27.03.2007 года указано следующее.

По мнению К…В.В., признание договора купли - продажи здания по улице Б., 6 от 06.04.1992 незаключенным затрагивает её права, так как по договору купли-продажи от 04.11.1997, ООО «В» продало В.В. К… и Н.Ю. В…в общую долевую собственность 260/1000 долей спорного здания.

Заявитель жалобы указывает на то, что суд вынес обжалуемое решение без учета всех обстоятельств, будучи неосведомленным о предыдущих спорах между теми же сторонами.

К... В.В. находит в действиях сторон злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, заявитель считает, что выводы суда об отсутствии в договоре купли - продажи здания по улице Б., 6 от 06.04.1992 его предмета не соответствуют обстоятельствам дела.

Поскольку не было исследовано то обстоятельство, что по договору купли-продажи от 04.11.1997 года К... В.В. и В... Н.Ю. приобрели у ООО «В» в общую долевую собственность помещения в спорном здании общей площадью 189,3 кв.м. и 188,2 кв.м., соответственно, то суд принял решение о правах и обязанностях лиц, не привлечённых к участию в деле.

В постановлении кассационной инстанции от 27.03.2007 года указано, что при новом рассмотрении дела суду следует уточнить состав лиц, участвующих в деле, дать надлежащую правовую оценку обстоятельствам, имеющим существенное значение для правильного разрешения спора, распределить судебные расходы, в том числе госпошлину за рассмотрение кассационной жалобы и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права, подлежащими применению в данном случае.

Во исполнение указаний кассационной инстанции арбитражный суд привлёк к участию в деле третьими лицами граждан: К... В.В. и В... Н.Ю. и запросил у них доказательства их прав на здание по ул. Б., 6, то есть на здание, которое указано в договоре от 06.04.1992 года, являющемся предметом спора, как по основному иску, так и по встречному, поскольку ни одна из сторон от своих исковых требований не отказалась (л.д. 26 т. 2).

По мере ознакомления с материалами дела, в том числе с представленными третьими лицами в дело своего экземпляра договора от 04.11.1997 года, заключённого с ООО «В» (в деле имеются копии, в том числе дубликата договора, заверенные представителем третьих лиц (л.д. 98 т. 1, л.д. 11, 32-34 т. 2), и К…В.В., имеется подлинная нотариально заверенная копия дубликата договора, выданного К…В.В. нотариусом ... 07.06.2001 года регистрационный N 3035 взамен утраченного, регистрационный N 3036 - л.д. 12 т. 2; копия с нотариальной копии, регистрационный N 4081 от 04.11.2007 года - л.д. 22 т. 3, представлена с техническим паспортом ФГУП «Р» в лице Новосибирского филиала по запросу арбитражного суда 14.08.2007 года (с сопроводительным письмом от 07.08.2007 за N 01-17-2456 - л.д. т. 3); подлинный экземпляр договора, представленный ООО «В» 28.11.2007 года; копия договора, зарегистрированного нотариусом Е…Е.Г. за регистрационным N 4080, представленная 04.10.2007 года нотариусом Е…Е.Г. с приложениями на 11 листах - по запросу арбитражного суда и по повторному запросу (не заверенная копия этого же договора), получена от нотариуса Е…Е.Г. 28.11.2007 года с сопроводительным письмом N 355 от 20.11.2007 года). Стороны заявили свои в части прав и интересов третьих лиц на здание по ул. Б., 6.

Итак, в материалах дела имеются: подлинный договор от 04.11.1997 года (без приложений), которым располагает ООО «В», копии договора от 04.11.1997 года (без приложений), которые представлены по запросам арбитражного суда нотариусом Е…Е.Г. и с учётом письма от 20.11.2007 года - таких приложений, как поэтажные планы (экспликации), технические паспорта на здание по ул. Б., 6 в архиве нотариуса отсутствуют; копия договора от 04.11.1997 года без приложений, представленная ФГУП «Р» по запросу арбитражного суда с письмом от 07.08.2007 года; а также копии договора от 04.11.2007 года, и дубликата его, представленные от имени третьих лиц по делу, но с приложением поэтажных планов 1, 2, 3 этажей и подвала от 17.06.1997 года, такие приложения не заверены БТИ, не заверены указанными выше нотариусами.

С учётом установленных обстоятельств, указанных выше, с учётом требований к оформлению документов при совершении нотариальных действий, предусмотренных в «Методических рекомендациях по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации», утверждённых приказом МЮ РФ N 91 от 15.03.2000 года, с учётом требований «Основ законодательства Российской Федерации о нотариате» (ст. ст. 39, 46, 51, 45), Инструкции по делопроизводству в государственных нотариальных конторах РСФСР, утверждённой приказом МЮ РФ от 19.08.1976 года N 32 (ст. 6), следует признать, что по неизвестным продавцу - ООО «В», арбитражному суду и необъяснимым покупателями: К…В.В. и В... Н.Ю. и их доверенным представителем М…О.Е. обстоятельствам к договору от 04.11.1997 года, только к экземпляру договора, который находится у них, имеются приложения - поэтажные планы на 1, 2, 3 этажи и подвал здания по ул. Б., 6 с датой Кировского БТИ от 17.06.1997 года, с отметкой о том, что 3 этаж переоборудован в жилое помещение (в договоре от 04.11.1997 года нет сведений о продаже жилых помещений) в административном здании. Из содержания договора от 04.11.1997 года (ст. 431 ГК РФ) следует, что продаётся не здание, не площади, а доли - в общую долевую собственность из доли ТОО «В», исходя из полезной площади, равной 1452,1 кв.м., а именно в пользование передается: В... Н..Ю. - помещение полезной площадью 188,2 кв.м. на втором этаже административного здания, с северо-восточной стороны, в границах красной черты плана, прилагаемого к настоящему договору, а К…В.В. - в пользование - помещение полезной площадью 189,3 кв.м., расположенное на третьем этаже этого же здания, с северо-восточной стороны, в границах красной черты плана, прилагаемого к настоящему договору. Места общего пользования административного здания находятся в совместном ведении сторон договора.

Отчуждаемая доля принадлежит ТОО «В» на основании договора купли-продажи от 06.04.1992 года. Данный договор от 06.04.1992 года является предметом спора, других оснований считать ТОО собственником, либо лицом, уполномоченным распоряжаться зданием (долей в здании, исчисленной в квадратных метрах от полезной площади) - нет (из договора это не следует). Покупатели по договору от 04.11.1997 года, зная о договоре от 06.04.1992 года, должны были убедиться в его законности и заключённости, как в надлежащем правоустанавливающем доказательстве полномочий ТОО «В» распоряжаться административным зданием по ул. Б., 6. В договоре говорится и о передаче в пользование помещения полезной площадью 188,2 кв.м., помещения полезной площадью 189,3 кв.м.и продаже долей, путём установления общей долевой собственности, говорится и о том, что покупателям долей известны правила эксплуатации (п.7) отчуждаемых долей административного здания и обязанности по несению расходов, связанных с эксплуатацией, техническим обслуживанием, ремонтом (в том числе капитальным) здания и уплатой налогов, соразмерно своей доли. Доказательств несения таких расходов (уплаты налогов) не представлено. Поскольку право собственности на отчуждаемые доли переходят к покупателям с момента государственной регистрации, то третьи лица должны подтвердить свои права собственности надлежащими доказательствами (ст.ст. 551, 549 ГК РФ). Кроме того, в самом договоре, кроме государственной регистрации права собственности на доли, указано на необходимость регистрации самого договора от 04.11.1997 года в Бюро технической инвентаризации по месту нахождения административного здания. Отметка о такой регистрации в Кировском Бюро технической инвентаризации от 14.11.2007 года за N Н1-114-74 имеется на договоре, что не заменяет исполнение условие п. 11 договора.

Из имеющихся в деле технических паспортов, начиная с 1985 года, следует, что помещений на третьем этаже, полезной площадью - жилых, в размере, указанном в договоре, - нет. Какие конкретно комнаты подлежали передаче на 2 и 3 этажах, из договора установить невозможно. Из сообщения УФРС по Новосибирской области от 20.06.2007 года N 0/208/2007-4511не следует, что зарегистрированы права на административное здание по ул. Б., 6 в городе Новосибирске в Едином государственном реестре прав. Согласно этому же сообщению УФРС по Новосибирской области осуществляется регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 01.01.1999 года, а ранее госрегистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась в организациях (органах) по учёту объектов недвижимого имущества. Согласно ст.ст. 128, 130, 131, 433 ГК РФ до принятия Федерального закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним действующий порядок определялся следующим образом: по земле - Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальными органами на местах (например, постановление Правительства РФ от 25.08.1992 года, Указ президента РФ N 2130 от 11.12.1993 года); по иным объектам недвижимости - Комитетами по управлению имуществом и другими государственными органами, которые взимали за госрегистрацию и выдачу свидетельств государственную пошлину. Ссылка на Инструкцию о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных посёлках РСФСР, утверждённую приказом МЖКХ РСФСР N 83 от 21.02.1968 года, правомерна в отношении полномочий и компетенции БТИ, которые не являлись госорганами и свидетельства о праве собственности, в том числе на доли в объекте недвижимости не выдавали. Согласно ст.ст. 160, 163 ГК РФ стороны по своему усмотрению удостоверили договор от 04.11.1997 года нотариально, однако в части приложений к договору нет достоверных и допустимых доказательств соблюдения воли сторон и согласования, какие именно помещения по плану должны быть переданы, нет планов, заверенных нотариально, как приложений к договору от 04.11.1997 года.

При указанных обстоятельствах с учётом утверждения ООО «В», что К... В.В. и В... Н.Ю. не оплатили свои доли, согласно договору, а последние не представили в дело такие достоверные доказательства платы (в самом договоре от 04.11.1997 года нет указания на платёжные документы), следовательно, существенное условие договора - возмездное приобретение долей на праве собственности (о безвозмездном приобретении стороны не договорились в договоре от 04.11.1997 года) не исполнено (ст.ст. 218, 209, 213, 223, 420, 423, 425, 432 ГК РФ). Поскольку третьи лица в связи с заявлением стороны по делу о фальсификации доказательства, на которое они ссылаются, и которым обосновывают свои интересы к зданию по ул. Б., 6, являющемуся предметом договора от 06.04.1992 года, в связи с которым возник спор между сторонами по делу, не исключили это доказательство из числа доказательств по делу, то содержание договора от 04.11.1997 года исследовалось арбитражным судом с учетом доводов сторон по делу.

Сфальсифицированные доказательства не могут быть признаны достоверными и допустимыми. Доводы третьих лиц, изложенные письменно от 29.08.2007 года (л.д. 58-60 т. 3), в том числе со ссылкой на вступивший в законную силу 19 декабря 2002 года судебный акт - решение по делу N 2/41-01 Федерального районного суда общей юрисдикции Кировского района города Новосибирска, в котором участвовали иные лица, чем в настоящем деле, и по другому предмету спора не могут быть приняты, как обоснованные и документально подтверждённые.

Поскольку доводы ООО «В», изложенные во встречном иске, не опровергнуты документально, следует признать, что договор от 06.04.1992 года - не заключён, как по объекту, с его техническими характеристиками, и его целевым назначением (по предмету договора), так и по существенным условиям о переходе права владения и собственности (ст.ст. 4, 5, 23, 41, 61, 92, 96, 135, 158, 160, 219, 342 ГК РСФСР - до 1995 года). Применение правовых норм, указанных в исковом заявлении - необоснованно так как соответствовать должен договор законодательству, действующему на момент его заключения (ст. 2 Закона РСФСР от 24.12.1990 «О собственности в РСФСР», ст. 210 ГК РФ). Поскольку договор от 06.04.1992 года- не заключён, он не может быть расторгнут. Убытки, связанные с причинением вреда - не предмет спора. Истец не отрицает, что владеет зданием по ул. Б.,6, как и ответчик, следовательно, в части вопроса о правилах владения стороны вправе договориться самостоятельно, в том числе о совместном бремени содержания здания, что исключает убытки от неполучения дохода от продажи имущества. Кроме того, только собственник вправе распоряжаться имуществом, а собственником имущества лицо является, если право собственности зарегистрировано в установленном порядке (ст.ст. 209, 223 ГК РФ), следовательно, лицам, участвующим в деле, в отношении здания по ул Б., 6 необходимо учесть последствия недействительности сделки по распоряжению имуществом не собственником.

Расходы по государственной пошлине относятся на истцов по основному и встречному иску.

Судебные расходы по жалобе распределяются по правилам ст.ст. 101, 102, 103, 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 166-171, 176, 177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Новосибирской области

решил:

В удовлетворении основного иска - отказать.

Встречный иск - удовлетворить.

Признать незаключённым договор от 06.04.1992 года купли-продажи здания по ул. Б., 6 в г. Новосибирске между Производственной жилищно-строительной кооперативной фирмой «М» и ТОО «В».

Расходы по госпошлине по искам отнести на сторон по делу .

Расходы по госпошлине по кассационной жалобе отнести на ООО «В» и К... В.В. поровну.

Взыскать с ООО «В» в пользу К… В.В. 500 рублей госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления судебного акта в законную силу.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Датой принятия судебного акта считается дата изготовления решения в полном объеме.

Не вступившее в законную силу решение арбитражного суда обжалуется в месячный срок в апелляционном порядке.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда обжалуется в двухмесячный срок в кассационном порядке.