АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 01 декабря 2008 года Дело N А45-4630/2008-63/63


[В удовлетворении требований субарендодателя о взыскании с субарендатора задолженности по арендной плате, отказано. Суд указал, что договор аренды, а следовательно и договор субаренды являются недействительными (ничтожными), поскольку переданное в аренду помещение не выведено из жилого фонда. Суд отклонил доводы истца о том, что отсутствие перевода помещения в нежилое не повлекло негативных последствий для предпринимательской деятельности ответчика, как не имеющие правового значения для разрешения спора]
(Извлечение)

____________________________________________________________________

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09 апреля 2009 года N Ф04-2044/2009(3952-А45-11) решение от 01.12.2008 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-4630/2008-63/63 оставлено без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения

____________________________________________________________________

Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судья: ..., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя К... С.А., проживающей в р.п. Краснообск Новосибирской области, к индивидуальному предпринимателю О…А.В., проживающему в городе Новокузнецке Кемеровской области, о возмещении ущерба в размере 1345500 руб., при участии в заседании представителей: от истца: ..., от ответчика: ...,

установил:

Индивидуальный предприниматель К... С.А. обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю О…А.В. о взыскании убытков в размере 1345500 руб.

В судебном заседании 10.11.2008 судом рассмотрено и удовлетворено письменное ходатайство истца об уточнении предмета иска в соответствии со статьями 49, 159, 184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым истец просит считать предметом иска взыскание задолженности по арендной плате за период с 24.10.2007 по 12.03.2008 в размере 1345000 руб.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. Между индивидуальным предпринимателем К... С.А. и И…В.Б., действовавшим на основании доверенности от имени И…Е.Б. - собственника помещения, был заключен договор аренды помещения; 23.04.2007 индивидуальный предприниматель К... С.А. заключила договор аренды с индивидуальным предпринимателем О…А.В.; данный договор имеет название «договор аренды», однако указанный договор следует расценивать как договор субаренды; акт приема-передачи не составлялся, фактически субарендатор получил помещение во временное владение и пользование, что подтверждается внесением им арендной платы; 13.08.2007 ответчик произвел последний платеж за период с 24 августа по 23 сентября 2007 года, с учетом произведенного ответчиком авансового платежа ответчик имел право занимать арендованное помещение до 23.10.2007; ответчик не передал истцу арендованное помещение по акту приема-передачи; указать точную дату освобождения ответчиком арендованного помещения истец затруднился (в судебном заседании пояснил, что помещение ответчиком было освобождено во второй половине декабря 2007 года); сумма задолженности по арендной плате за период с 24.10.2007 по 12.03.2008 составляет 1345500 руб.

Ответчик, возражая относительно удовлетворения исковых требований, указывает на следующие обстоятельства: заключая договор аренды, ответчик был введен в заблуждение относительно наличия у К... С.А. права собственности на принятое в аренду помещение; договор аренды является незаключенным, поскольку помещение, переданное в аренду ответчику, приобрело статус нежилого помещения в декабре 2007 года, свидетельство о праве собственности К... С.А. на данное помещение было получено 07.02.2008; договор аренды является ничтожным; арендованное помещение ответчиком было освобождено в двадцатых числах октября.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, между И…В.Б., действующим от имени И…Е.Б. на основании доверенности от 07.02.2005, (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем К... С.А. (арендатор), заключен договор аренды нежилого помещения N 19 от 07.04.2007, а именно: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. В., д. 33, кв. 46 (временный вывод из жилого фонда) на первом этаже здания, общей площадью 90,1 кв.м.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 19.05.2003 N 54-АБ 286289 собственником переданного в аренду помещения является И…Е.Б.

Доверенностью от 07.02.2005 И... Е.Б. уполномочил И...а В.Б. на управление и распоряжение всем его имуществом, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, в соответствии с этим заключать все разрешенные законом сделки, в частности: покупать, продавать, принимать в дар, обменивать, оформлять право собственности, закладывать и принимать в залог строения и другое имущество, производить расчеты по заключенным сделкам и пр.

Исходя из буквального толкования содержания доверенности в указанной части полномочия доверенного лица (И...В.Б.) определены с учетом ограничений, указанных в доверенности, а именно, И... В.Б. были предоставлены полномочия по заключению сделок по покупке, продаже, принятию в дар, обмену, а также оформлению права собственности, передаче и принятию в залог строений и другого имущества; перечень сделок, которые могут быть совершены доверенным лицом от имени доверителя, является исчерпывающим. При этом право на передачу имущества в аренду И...В.Б. предоставлено не было.

Согласно статье 183 Гражданского кодекса при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Доказательств последующего одобрения собственником имущества (И...Е.Б.) заключения И...В.Б. договора аренды нежилого помещения N 19 от 07.04.2007 с индивидуальным предпринимателем К... С.А. истцом в материалы дела не представлено.

Поскольку И...у В.Б. право на передачу в аренду помещения, собственником которого он не является, не принадлежало, договор аренды нежилого помещения N 19 от 07.04.2007 не мог быть заключен от его имени (статья 183 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, не мог быть заключен и договор аренды нежилого помещения N 63 от 23.04.2007.

Однако 23.04.2007 индивидуальный предприниматель К... С.А. заключила с индивидуальным предпринимателем О…А.В. договор аренды нежилого помещения N 63. Как следует из пункта 1.1 договора, К... С.А. передала в аренду индивидуальному предпринимателю О…А.В. «нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Ленинский район, ул. В., д. 33, кв. 46, площадью 90,1 кв.м. (вывод из жилого фонда)», для торговли одеждой.

Согласно пояснениям сторон, акт приема-передачи помещения сторонами не подписывался, факт занятия указанного помещения ответчик не отрицает, однако указывает, что данное помещение им было освобождено в двадцатых числах октября 2007 года.

Давая оценку обоснованности доводов ответчика, изложенных в отзыве на исковое заявление относительно того, что переданное в аренду помещение являлось жилым помещением на момент заключения договора аренды и его использования ответчиком, судом установлено следующее.

В подтверждение перевода помещения, переданного по договору аренды индивидуальному предпринимателю О…А.В., из жилого фонда в нежилой истцом представлены в материалы дела следующие документы: распоряжение мэрии г. Новосибирск N 11-р от 10.01.1999 «Об использовании квартиры N 46 по ул. В., 33 под торгово-выставочный зал ООО «ПП», распоряжение мэрии г. Новосибирск N 102-р от 16.01.2001 «Об использовании квартиры N 46 по ул. В., 33 под торгово-выставочный зал ООО «ПП», распоряжение мэрии г. Новосибирска N 13674-р от 24.12.2007 «О переводе жилого помещения N 46 в жилом доме N 33 по ул. В. в Ленинском районе в нежилое помещение для использования в качестве торгово-выставочного зала», уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 24.12.2007.

В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое, перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Порядок перевода помещений из жилых в нежилые установлен Жилищным кодексом Российской Федерации (глава 3).

В соответствии со статьями 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований указанного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, осуществляется органом местного самоуправления по результатам рассмотрения заявления и иных документов с принятием соответствующего решения и выдачей документа, подтверждающего принятие решения. Документом, подтверждающим перевод жилого помещения в нежилое, является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 N 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение».

На момент заключения договора аренды нежилого помещения N 19 от 07.04.2007 и договора аренды нежилого помещения N 63 от 23.04.2007 указанные нормы действовали и, соответственно, перевод жилого помещения в нежилое подлежал осуществлению в вышеуказанном порядке.

Как следует из материалов дела, переданное в аренду помещение было переведено из жилого в нежилой фонд 24.12.2007, что подтверждается уведомлением о переводе жилого помещения в нежилое помещение от 24.12.2007, распоряжением мэрии г. Новосибирска N 13674-р от 24.12.2007 «О переводе жилого помещения N 46 в жилом доме N 33 по ул. В. в Ленинском районе в нежилое помещение для использования в качестве торгово-выставочного зала».

Допустимых доказательств перевода переданного в аренду помещения из жилого помещения в нежилое на момент заключения договоров аренды в установленном Жилищным кодексом Российской Федерации порядке истцом не представлено. Распоряжения мэрии г. Новосибирск N 11-р от 10.01.1999 «Об использовании квартиры N 46 по ул. В., 33 под торгово-выставочный зал ООО «ПП», N 102-р от 16.01.2001 «Об использовании квартиры N 46 по ул. В., 33 под торгово-выставочный зал ООО «ПП» доказательствами указанного обстоятельства не являются, поскольку предусматривают разрешение использования квартиры в качестве торгово-выставочного зала ООО «ПП», перевод квартиры N 46 из жилого фонда в нежилой на период торгово-выставочного зала ООО «ПП».

Законодатель в статье 23 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в постановлении Правительства Российской Федерации от 10.08.2005 N 502 установил, что документом, подтверждающим факт перевода жилого в помещения в нежилое помещение является уведомление о переводе жилого помещения в нежилое. Истцом указанный документ в подтверждение перевода переданного в аренду помещения из жилого помещения в нежилое на момент заключения договоров аренды не представлен.

В соответствии с пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 288 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание вышеизложенное, договор аренды нежилого помещения N 63 от 23.04.2007 является недействительным по признаку ничтожности в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как несоответствующий требованиям закона.

Так как недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, договор аренды нежилого помещения N 63 от 23.04.2007 не порождает никаких прав и обязанностей для сторон, то по основаниям, на которые ссылался истец в настоящем иске, не могут быть удовлетворены заявленные исковые требования.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В иске отказать.

Расходы по государственной пошлине по иску отнести на истца.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск, в течение месяца после его принятия, вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения.