Действующий


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 5 февраля 2009 года Дело N А60-14215/2008-С4


[Решением суда требования об обязании заключить договор купли - продажи объекта недвижимости удовлетворены]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 29 января 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 5 февраля 2009 года.

Рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью «База 38»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Луч 2005»

об обязании заключить договор купли - продажи,

при участии в судебном заседании:

от истца: Волкова А.В., представитель по доверенности от 20.01.2009г.,

от ответчика: Зеленникова О.В., представитель по доверенности от 28.01.2009г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании заключить договор купли - продажи объекта недвижимости общей площадью 49, 4 кв.м., находящегося по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, 22 - а на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Ответчиком на заявленный иск в судебное заседание, 19.09.2008г., представлен письменный отзыв от 18.09.2008г., считает исковые требования необоснованными, указал, что 29.05.2008г. был заключен договор купли - продажи нежилого помещения, общей площадью 49,4 кв.м., находящегося по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, 22а, по новой цене в размере 1 300 000 руб. 00 коп., в том числе НДС 18%, в сумме 198 305 руб. 08 коп., предложенной ООО «Луч 2005» и принятой ООО «База 38». При этом после подписания договора купли - продажи со своей стороны, ООО «Луч 2005» оставило у себя два экземпляра договора, а один экземпляр договора направило ООО «База 38».

В судебном заседании, 14.10.2008г., представителем истца в письменном виде заявлено о фальсификации представленного ответчиком доказательства (заявление от 14.10.2008г.) - договора купли-продажи недвижимости от 29.05.2008г. Истцом также заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы по идентификации подписи директора истца Ряузова А.В. в представленном ответчиком договоре купли-продажи недвижимости от 29.05.2008г.

Определением от 14.10.2008г. производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу А60-14215/2008-С4 судебной почерковедческой экспертизы, проведение экспертизы поручено негосударственной экспертной организации - ООО «Независимая экспертиза».

06 ноября 2008г. негосударственной экспертной организацией - ООО «Независимая экспертиза» в Арбитражный суд Свердловской области представлено заключение судебной экспертизы N 1/162 от 06.11.2008г., в соответствии с которым подпись от имени Ряузова А.В., расположенная в графе «ПОКУПАТЕЛЬ» на 2 - м листе Договора купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г. между ООО «Луч 2005» и ООО «База 38», - выполнена не Ряузовым Александром Васильевичем, а иным лицом.

Ответчиком в судебном заседании, 02.12.2008г., в письменном виде заявлено ходатайство от 02.12.2008г. о назначении по делу экспертизы для определения идентичности печатей ООО «База - 38» на договоре купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г., представленным в материалы дела ответчиком, и предварительном договоре от 01.10.2007г., представленном в материалы дела истцом, либо на ином документе, представленном истцом в материалы дела.

Суд удовлетворил данное ходатайство. Определением от 02.12.2008г. производство по делу приостановлено в связи с назначением по делу А60-14215/2008-С4 судебно - технической экспертизы, проведение экспертизы поручено Государственному учреждению Уральскому региональному центру судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

11 января 2009 года Государственным учреждением Уральский региональный центр судебной экспертизы в Арбитражный суд Свердловской области представлено заключение судебно - технической экспертизы N 2003/06-3 от 25 декабря 2008 года, согласно которому, оттиск круглой печати в ДОГОВОРЕ купли - продажи объекта недвижимости от 29 мая 2008 года в строке «ПОКУПАТЕЛЬ» нанесен не печатью ООО «База 38», образцы оттисков которой представлены для сравнения, а был нанесен другой печатью.

Определением от 11.01.2009г. производство по делу возобновлено, судебное разбирательство назначено на 29.01.2009г.

Ответчиком в судебном заседании в письменном виде заявлено ходатайство от 29.01.2009г. об исключении из числа доказательств по делу предварительного договора от 01.10.2007г. как недействительной (ничтожной) сделки в силу ст. 168 ГК РФ. Указал на то, что истец не обладал правоспособностью на заключение представленного в материалы дела предварительного договора от 01.10.2007г., поскольку из выписки из ЕГРЮЛ от 15.09.2008г. N 2743 следует, что ООО «База 38» было создано 02.10.2007г.

Представитель истца пояснил, что в дате предварительного договора от 01.10.2007г. была допущена техническая ошибка. Фактически данный договор был подписан после государственной регистрации истца.

Суд отклонил данное ходатайство ответчика, указав, что доводам, изложенным в данном ходатайстве, будет дана оценка суда при разрешении дела.

Суд рассмотрел заявление истца от 14.10.2008г. о фальсификации доказательства (договора купли - продажи недвижимости от 29.05.2008г., представленного ответчиком) и определил данное заявление удовлетворить, поскольку заключениями эксперта от 06.11.2008г. N 1/162 и от 25.12.2008г. N 2003/06-3 установлено, что в данном договоре подпись от имени руководителя истца Ряузова А.В., выполнена не им, а иным лицом, и оттиск круглой печати в договоре в строке «Покупатель» нанесен не печатью истца, а другой печатью. В связи с этим суд определил исключить из числа доказательств по делу договор купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г., представленный ответчиком и выполненный на двух отдельных листах (т. 3, л.д. 99).

Истцом представлено заявление о судебных издержках от 29.01.2009г.

Суд определил разрешить данное заявление при вынесении решения по делу.

Ответчиком в судебное заседание представлены дополнения на отзыв от 29.01.2009г. Указывает на то, что договор купли - продажи недвижимости от 29.05.2008г. был подписан и представлен в суд. Однако экспертизы показали, что подпись на договоре, представленном в суд ответчиком, выполнена не директором Ряузовым, а печать не ООО «База 38». Однако истцом в материалы дела был представлен договор купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г. (том 1, стр. 15 - 16), текст которого был направлен ответчику для подписания. Этот договор подписан директором ООО «База 38». Цена объекта недвижимости в указанном договоре составляет 1 300 000 рублей, в том числе НДС 18%. Истец утверждает, что указанный договор направлялся ответчику с протоколом разногласий. Однако, в тексте договора нет ссылки на то, что он подписан с протоколом разногласий, как принято правилами делового оборота.

Также ответчик в своих письменных дополнениях к отзыву указывает на то, что ответчиком в судебном заседании уже было заявлено, что протокол разногласий он не получал, а также, что сотрудника с фамилией Петров в ООО «Луч 2005» нет и никогда не было. Какие-либо реквизиты ООО «Луч 2005», например, печать или штамп организации, на сопроводительном письме отсутствуют. Вручение протокола разногласий указанным способом нельзя считать надлежащей передачей документа.

Таким образом, ответчик считает, что истец не доказал наличие протокола разногласий и факт его передачи ответчику.

В заключение ответчик указывает на то, что в материалах дела имеется договор купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г. (том 1, стр. 15 - 16), подписанный директором ООО «База 38». Цена объекта недвижимости в указанном договоре составляет 1 300 000 рублей, в том числе НДС 18%. Указанный договор является офертой и ООО «Луч 2005», в лице представителя Зеленниковой О.В., готово его подписать по доверенности, прилагаемой к настоящему отзыву.

Суд приобщил данные дополнения к материалам дела, а также приложенные к ним документы за исключением доверенности от 29.01.2009г. на подписание договора купли - продажи, поскольку данный документ не относится к делу.

В судебном заседании 29 января 2009г. судом с 10 час. 54 мин. до 11 час. 00 мин. был объявлен перерыв, после которого судебное заседание было продолжено в том же составе суда и с участием тех же представителей сторон.

Для представления сторонами дополнительных доказательств, в том числе доказательств разумности либо чрезмерности расходов истца на представителя судом в судебном заседании с 11 час. 18 мин. до 14 час. 30 мин. объявлен перерыв, после которого судебное заседание продолжено в том же составе суда и с участием тех же представителей сторон.

После перерыва истцом в судебное заседание представлено Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2008г. по делу N А60-14210/2008 в подтверждение того обстоятельства, что Петров О.Н. был представителем ответчика.

Суд приобщил данный документ к материалам дела.

Истцом также представлены выписки из трудовых книжек на Гончарову Ю.Д. и Волкову А.В., а также распечатки прайсов на юридическое обслуживание в подтверждение обоснованности заявления о взыскании расходов на представителя.

Ответчик полагает, что расходы истца на представителя являются чрезмерными, в подтверждение чего представил Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 21.01.2008г. по делу N А76-4833/07.

Суд приобщил данный документ к материалам дела.

Истец в судебном заседании уточнил свое исковое требование: просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи объекта недвижимости в редакции проекта, представленного в материалы дела (т. 3, л.д. 5 - 6).

Суд принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Ответчик в судебном заседании подтвердил, что в настоящее время истец занимает помещения ответчика под номерами NN 60, 61, общей площадью 49, 4 кв.м. в здании по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, д. 22а. Эти помещения передавались истцу для осуществления отделочных работ. По представленному истцом в материалы дела проекту договора купли - продажи объекта недвижимости ответчик имеет возражения только по п. 2.1. относительно цены объекта.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил:

Как следует из материалов дела, сторонами был заключен предварительный договор, датированный 01.10.2007г. (т. 1, л.д. 9 - 10), согласно пункту 1.1. которого истец (покупатель по договору) и ответчик (продавец по договору) обязались заключить в будущем договор купли - продажи (далее - Основной договор) нежилого помещения, находящегося на первом этаже административно - торгового здания по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, д. 22а, общей площадью ориентировочно 53, 41 кв.м. (далее - Объект). Границы Объекта обозначены красным цветом в Приложении N 1 к предварительному договору, которое представлено в материалы дела (т. 1., л.д. 12). Пунктами 1.1. и 3.1. предварительного договора также предусмотрено, что площадь Объекта, указанная в данном пункте, является ориентировочной, а точная площадь Объекта будет определена по результатам обмера Объекта специалистами МУП БТИ г. Екатеринбурга.

Ответчик полагает, что предварительный договор является недействительной (ничтожной) сделкой, как заключенный истцом, не обладающим правоспособностью на дату заключения предварительного договора (01.10.2007г.), поскольку истец был создан 02.10.2007г.

Данный довод ответчика суд отклонил по следующим основаниям.

Действительно согласно свидетельству о государственной регистрации юридического лица серии 66 N 005268387 (т. 1, л.д. 18) запись о создании истца за основным государственным регистрационным номером (ОГРН) 1076670027059 была внесена в единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ) 02.10.2007г. В свою очередь, согласно свидетельству о постановке на учет в налоговом органе серии 66 N 005319184 истец был поставлен на учет в налоговом органе с присвоением ему ИНН 6670185291 также 02.10.2007г.

Вместе с тем в преамбуле и разделе VII предварительного договора от 01.10.2007г. указаны вышеприведенные ОГРН и ИНН истца. Кроме того, в преамбуле предварительного договора имеется ссылка на свидетельство о государственной регистрации истца именно от 02.10.2007г. Следовательно, несмотря на дату предварительного договора, указанную в нем (01.10.2007г.), фактически он не мог быть заключен ранее государственной регистрации истца при его создании (т.е. ранее 02.10.2007г.).

В судебном заседании 29.01.2009г. истец также пояснил, что в дате предварительного договора от 01.10.2007г. была допущена техническая ошибка. Фактически данный договор был подписан после государственной регистрации истца. Данные пояснения были приняты судом, поскольку они не противоречат материалам дела.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать предварительный договор сделкой, совершенной лицом, не обладающим на момент её совершения статусом юридического лица. Поэтому предварительный договор не является недействительной (ничтожной) сделкой.

В силу п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Вместе с тем в предварительном договоре содержались условия, относящиеся не только к вопросу о заключении Основного договора, но и предусматривающие дополнительные обязанности сторон. В частности, в обязанность ответчика вменялись: передача Объекта истцу для выполнения отделочных работ в срок до 16.11.2007г. (п. 2.1.2. предварительного договора), регистрация права собственности ответчика на Объект (п. 2.1.5. предварительного договора).

Следовательно, по своему содержанию предварительный договор от 01.10.2007г. является смешанным договором, содержащим элементы как предварительного договора, так и договора, прямо не предусмотренного законом или иными правовыми актами (ст. 421 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как уже было сказано выше, характеристики Объекта были приведены в п. 1.1. предварительного договора и Приложении N 1 к нему. Кроме того, актом приема - передачи нежилого помещения от 16.11.2007г. (т. 1., л.д. 11), подписанным сторонами, подтверждается фактическая передача Объекта истцу во исполнение обязанности ответчика, предусмотренной пунктом 2.1.2. предварительного договора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.05.2008г. N 66АГ 277145 (т. 3, л.д. 4) было зарегистрировано право собственности ответчика на нежилое помещение (литер Б), номер на плане: 1 этаж - помещения NN 60, 61, общей площадью 49, 4 кв.м., расположенное по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, д. 22 - а.

В судебном заседании 29.01.2009г. ответчик под роспись в протоколе судебного заседания подтвердил, что в настоящее время истец занимает помещения ответчика под номерами 60, 61, общей площадью 49, 4 кв.м. в здании по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, д. 22 - а. Эти помещения передавались истцу для осуществления отделочных работ.

Таким образом, Объект, указанный в предварительном договоре от 01.10.2007г., и нежилое помещение (литер Б), номер на плане: 1 этаж - помещения NN 60, 61, общей площадью 49, 4 кв.м. являются одним и тем же объектом недвижимости, площадь которого была уточнена после заключения предварительного договора, как это и было предусмотрено пунктами 1.1., 3.1. предварительного договора. При этом факт передачи ответчиком Объекта истцу по акту свидетельствует о том, что между сторонами отсутствовали разногласия относительно предмета предварительного договора.

Следовательно, объект недвижимости, в отношении которого был заключен предварительный договор, был определён сторонами в данном договоре в той мере, в какой это было возможно на момент заключения договора.

С другой стороны, в предварительном договоре (п. 3.2.) была определена цена Объекта, а именно один миллион рублей 00 коп., в том числе НДС 18% - 152 542, 37 руб.

Таким образом, в предварительном договоре были определены условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора с учетом положений ст.ст. 554, 555 ГК РФ.

Согласно п. 4 ст. 429 данного Кодекса в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В соответствии с пунктом 1.5. предварительного договора стороны обязались заключить Основной договор в срок до 01.07.2008г.

Как указано в исковом заявлении, 29.05.2008г. ответчик направил истцу для подписания Основной договор с ценой, не соответствующей п. 3.2. предварительного договора. Данный договор был подписан истцом с протоколом разногласий (т. 1, л.д. 15 - 17), а именно истец просил изменить условие по пункту 2.1. Основного договора и вместо цены в 1 300 000 руб. указать ранее согласованную в предварительном договоре цену - 1 000 000 руб.

Таким образом, подписанный со стороны истца договор купли - продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г. вместе с протоколом разногласий к нему от 24.06.2008г. следует рассматривать, как предложение истца заключить Основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 443 ГК РФ).

Данное предложение было получено ответчиком 25.06.2008г., о чем свидетельствует отметка о получении на сопроводительном письме истца от 24.06.2008г. б/н. Ответчик утверждает, что он протокол разногласий не получал, поскольку сотрудника с фамилией Петров, расписавшегося в получении вышеуказанных документов, у ответчика нет и никогда не было.

Данный довод ответчика суд отклонил, поскольку из представленного истцом постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2008г. N Ф09-9822/08-С5 по делу N А60-14210/08 следует, что одним из представителей ответчика, действующим на основании доверенности, являлся Петров О.Н.. Таким образом, полномочия данного лица на получение документов от имени ответчика могли явствовать из обстановки (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Вышеприведённое предложение истца по заключению Основного договора не было принято ответчиком. По крайней мере, доказательств обратного материалы дела не содержат. При этом суд отклонил как необоснованный довод ответчика из его отзыва от 18.09.2008г. (т. 3, л.д. 3) о том, что 29.05.2008г. сторонами был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 49, 4 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, проезд Решетникова, д. 22 - а, по новой цене в размере 1 300 000 руб. Представленный в подтверждение данного довода договор купли-продажи объекта недвижимости от 29.05.2008г. (т. 3, л.д. 99) был исключен судом из числа доказательств по делу в связи с удовлетворением заявления истца от 14.10.2008г. о фальсификации данного доказательства (т. 3. л.д. 40) в соответствии со ст.161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) с учетом заключений эксперта от 06.11.2008г. N 1/162 (т. 3, л.д. 102 - 104) и от 25.12.2008г. N 2003/06-3 (т. 4, л.д. 25 - 27).