АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 12 февраля 2009 года Дело N А60-31342/2008-С4


[Решением суда в удовлетворении иска о взыскании денежные средства, затраченные истцом на проведение капитального ремонта нежилого помещения на основании договора аренды отказано]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 12 февраля 2009 года.

Рассмотрел в судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Голдобиной Натальи Александровны

к Администрации Кировградского городского округа

о взыскании 316 598 рублей 82 коп.

при участии:

от истца: Жирнова О.В., доверенность 66Б N 587593 от 20.11.2008;

от ответчика: Шестакова Е.А., доверенность N 38 от 04.08.2008;

Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Процессуальные права и обязанности разъяснены, отвода не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчику о взыскании 316 598 рублей 82 коп. - денежные средства, затраченные истцом на проведение капитального ремонта нежилого помещения - части помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, которым ответчик временно владел и пользовался на основании договора аренды N 31 от 10.06.2005, заключенного между истцом и ответчиком.

В судебном заседании 10.02.2009 истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил ходатайство об изменении исковых требований и просил взыскать с ответчика 284 667 рублей 05 коп., в том числе:

- 234 004 рубля - денежные средства, затраченные истцом на проведение капитального ремонта нежилого помещения - части помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, которым ответчик временно владел и пользовался на основании договора аренды N 31 от 10.06.2005, заключенного между истцом и ответчиком;

- 50 663 рубля 05 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации на спорные денежные средства, за период с 01.02.2007 по 10.02.2009, исходя из ставок рефинансирования 10%, 10, 25%, 10, 5%, 10, 75%, 11%, 12%, 13%, согласно представленном истцом расчету.

Ходатайство истца об уменьшении суммы иска до 234 004 рублей судом удовлетворено, в удовлетворении ходатайства о принятии к рассмотрению требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами судом отказано, поскольку требование о взыскании процентов является новым самостоятельным требованием, которое не заявлялось истцом при подаче настоящего иска до принятия его к рассмотрению арбитражным судом, а ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности принятия к рассмотрению нового самостоятельного требования, которое не было заявлено истцом до принятия иска к производству.

В связи с изложенным судом в настоящем деле рассматривается требование о взыскании с ответчика денежных средств в сумме 234 004 рублей, затраченных истцом на проведение капитального ремонта спорного нежилого помещения, которым ответчик временно владел и пользовался на основании договора аренды N 31 от 10.06.2005, заключенного между истцом и ответчиком.

В качестве обоснования заявленных исковых требований истец ссылается на то, что на основании заключенного между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) договора аренды N 31 от 10.06.2005 ответчик по акту приема-передачи от 10.06.2006 получил во временное владение и пользование часть помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, которым истец владел и пользовался в период с 10.06.2005 по 31.01.2007, то есть до момента возврата истцом данного помещения ответчику по акту приема - передачи от 31.01.2007.

Истец также ссылается на то, что в период временного владения и пользования спорным помещением, а именно: в период с февраля по октябрь 2006 года, истец с согласия ответчика произвел капитальный ремонт переданного истцу в аренду ответчиком нежилого помещения - части помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, при этом стоимость работ по проведению спорного капитального ремонта составила с учетом индексации 316 598 рублей 82 коп.

По мнению истца, ответчик выразил свое согласие на проведение спорного капитального ремонта путем согласования 01.02.2006 заявлении ответчика о проведении ремонта спорных помещений, путем согласования ведомости объемов работ от 09.02.2006 и локальной сметы N 80-23 от 09.02.2006, в которых были четко и определенно поименованы все ремонтные работы по ремонту спорного помещения, выполненные истцом, их количество и стоимость.

Истец полагает, что поскольку с 31.01.2007 договор аренды N 31 от 10.06.2005 прекратил свое действие, то истец в соответствии с требованиями ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право на взыскание с ответчика стоимости спорного капитального ремонта, поскольку ответчик отказался зачесть стоимость спорных ремонтных работ в счет погашения задолженности истца перед ответчиком по уплате арендной платы по договору аренды N 31 от 10.06.2005.

По мнению истца, факт необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения и факт проведения истцом спорного капитального ремонта подтверждается, в том числе актом обследования спорных помещений от 01.02.2006, составленным истцом и ответчиком, в котором указано на то, что спорное помещение требует проведения капитального ремонта, а также указаны виды необходимых ремонтных работ, заключением эксперта N 01317002 от 13.01.2009 о том, что ремонтные работы, проведенные в спорном помещении, относятся к разряду капитальных ремонтов, и актом N 1 от 26.12.2008 осмотра спорных помещений, составленным сторонами, с описанием результатов, произведенных истцом ремонтных работ.

Истец считает, что необходимость спорного капитального ремонта подтверждается и тем, что в ноябре 2006 года ответчик объявил конкурс на проведение капитального ремонта здания, в котором расположено спорное помещение.

Ответчик представил отзыв, просит в иске отказать, ссылается на то, что истец при согласовании проведения спорных ремонтных работ не получил соответствующее Постановление Главы Администрации Кировградского городского округа и другие, предусмотренные условиями договора N 31 от 10.06.2005, документы, а, кроме того, истец в нарушение требований действующего законодательства провел спорный ремонт без проекта.

По мнению ответчика, спорные ремонтные работы были проведены истцом некачественно и без получения необходимой проектной и разрешительной документации, в связи с чем результаты спорных ремонтных работ не могут быть заинвентаризированы в БТИ.

Ответчик полагает, что согласно акту сдачи-приемки от 10.06.2005 спорное помещение на момент его передачи истцу находилось в удовлетворительном состоянии и не требовало ремонта, при этом противопожарная лестница истцу в аренду не передавалась, и использование данной лестницы в качестве отдельного входа (выхода) в арендуемое истцом помещение договором аренды N 31 от 10.06.2005 не предусматривалось, следовательно, необходимость в проведении спорных ремонтных работ отсутствовала.

По мнению ответчика, ремонтные работы, произведенные истцом, не являются капитальным ремонтом и относятся к текущим ремонтным работам, при этом сведения, содержащиеся в акте обследования от 01.02.2006 свидетельствуют о том, что состояние спорного имущества ухудшилось в период нахождения данного имущества во владении и пользовании истца, в связи с чем спорные ремонтные работы должны были производиться за счет истца.

Ответчик также ссылается на то, что истец представил в материалы дела документы о проведении капитального ремонта, которые носят противоречивый характер, и не доказал факт оплаты спорных ремонтных работ, а, кроме того, истец необоснованно применил повышающий коэффициент.

По мнению ответчика, заместитель Главы Администрации Кировградского городского округа, подписавший представленные истцом документы, не был уполномочен на их подписание.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд установил:

Как следует из материалов дела, нежилое двухэтажное здание библиотеки, в том числе помещение общей площадью 36 кв.м., расположенное на втором этаже здания, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, является муниципальной собственностью Кировградского городского округа, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности N 03-09/1432 от 18.09.2008, из которой следует, что указанное имущество утверждено в муниципальной собственности на основании Решения Малого Совета Кировградского городского Совета народных депутатов от 14.04.1992 N 122/15, и входит в состав муниципальной казны Китровградского городского округа под реестровым номером 1076.

Между Администрацией Муниципального образования г. Кировград (арендодатель) и ИП Голдобиной Н.А. (арендатор) был заключен договор аренды N 31 от 10.06.2005, по условиям которого ответчик сдает, а истец принимает в аренду муниципальное имущество, а именно: часть помещений общей площадью 36 кв.м., находящихся на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, с целью размещения офиса на срок с 10.06.2005 по 08.06.2006.

Кроме того, истец и ответчик составили и подписали приложение N 3 к договору аренды N 31 от 10.06.2005, в котором согласовали месторасположение занимаемых ответчиком по данному договору площадей на плане-схеме второго этажа здания по ул. Свердлова, 69, и приложение N 2 к договору N 31 от 10.06.2005, в котором стороны согласовали порядок расчета и размер арендной платы по указанному договору.

В дальнейшем между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение от 18.01.2006 к договору аренды N 31 от 10.06.2005, в котором стороны согласовали изменение порядка расчета и размера арендной платы по данному договору.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, когда между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, при этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В договоре аренды N 31 от 10.06.2005 и приложениях N 2 и N 3 к данному договору истец и ответчик согласовали все существенные условия договора аренды, в том числе условие о предмете данного договора и размере ежемесячной арендной платы, следовательно, между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.

Таким образом, судом установлено, что договор аренды N 31 от 10.06.2005 заключен истцом и ответчиком в соответствии с действующим законодательством и не противоречит требованиям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Во исполнение условий договора аренды N 31 от 10.06.2005 истец и ответчик составили и подписали акт приема - передачи от 10.06.2005 (приложение N 1 к договору аренды N 31 от 10.06.2005), из которого следует, что ответчик передал, а истец принял от ответчика во временное владение и пользование часть помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, при этом вышеуказанное помещение было принято истцом у ответчика в удовлетворительном состоянии без мебели, в техническом состоянии пригодном для передачи.

В дальнейшем, письмом N 04-96/27а от 18.01.2007 ответчик предложил истцу расторгнуть договор аренды N 31 от 10.06.2005 по причине организации в арендуемых истцом по договору N 31 от 10.06.2005 помещениях городского музея, в связи с чем истец должен освободить арендуемое помещение и сдать данное помещение ответчику по акту приема - передачи.

Истец принял вышеуказанное предложение ответчика о расторжении договора аренды N 31 от 10.06.2005, и между сторонами был подписан акт приема - передачи от 31.01.2007, по которому истец передал, а ответчик принял часть помещений общей площадью 36 кв.м., находящихся на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69.

Из изложенного следует, что в период с 10.06.2005 по 31.01.2007 истец на основании договора аренды N 31 от 10.06.2005 временно владел и пользовался частью помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69.

После расторжения сторонами договора аренды N 31 от 10.06.2005, истец направил ответчику заявления от 01.02.2007, от 13.04.2007, от 20.12.2007, от 14.04.2008, от 20.05.2008 с просьбой о возмещении затрат, понесенных истцом для ремонта частью помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69.

В качестве документов, подтверждающих расходы истца по проведению спорных ремонтных работ, истец представил в материалы дела подрядный договор, проектно - сметную документацию, акты выполненных работ и иные документы, подтверждающие осуществление и оплату истцом спорных ремонтных работ.

В ответ на вышеуказанные заявления истца ответчик уведомил истца об отказе в возмещении стоимости проведенных истцом ремонтных работ, в связи с тем, что истец не представил всех необходимых документов.

В связи с отказом ответчика от возмещения истцу стоимости проведенных истцом в арендованных им на основании договора аренды N 31 от 10.06.2005 ремонтных работ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исков о взыскании с ответчика стоимости проведенного истцом капитального ремонта спорного помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, при этом капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

По смыслу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, для проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий: арендатор должен подтвердить необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора аренды, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений; проведенные им работы относятся к капитальному ремонту; арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта. Несоблюдение указанных условий влечет отсутствие у арендатора права требования проведения зачета.

В качестве доказательства необходимости проведения капитального ремонта спорного помещения истец представил суду акт от 01.02.2006 обследования части помещения общей площадью 36 кв.м., находящегося на втором этаже здания библиотеки, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Кировград, ул. Свердлова, 69, подписанный истцом и ответчиком, в котором указано, что обследуемое помещение требует проведения капитального ремонта, а именно: замена разбитых дверей, замена стекол с покраской и расчисткой покраски, замена и увеличение количества секций радиаторов, заделка бетонного отверстия на потолке, замена линолеума, разборка старой и устройство новой стяжки пола, штукатурка и покраска стен, устройство новой лестницы согласно нормам техники и пожарной безопасности.

Кроме того, истец представил суду заявление о разрешении проведения ремонта помещения, арендуемого истцом по договору N 31, расположенного в доме N 69 по ул. Свердлова в г. Кировграде, на котором Заместителем Главы Администрации Кировградского городского округа Порошиным Б.И. проставлена отметка «согласовано для проведения ремонта».

Однако, указанные документы не могут являться надлежащими и достаточными доказательствами, подтверждающими неотложность проведения капитального ремонта и уклонения ответчика от проведения данного ремонта по следующим основаниям.

Как уже указывалось ранее, в акте приема-передачи от 10.06.2005 (приложение N 1 к договору аренды N 31 от 10.06.2005) стороны согласовали условие о том, что спорное нежилое помещение было передано ответчиком истцу и принято последним у ответчика в удовлетворительном состоянии без мебели, в техническом состоянии пригодном для передачи.

При этом в акте приема - передачи от 10.06.2005 указано, что двери, окна, потолок, полы, отопительные приборы и стены находятся в удовлетворительном состоянии, и какие - либо замечания и претензии по техническому состоянию спорного помещения в данном акте отсутствуют.

Из изложенного видно, что на момент передачи спорного помещения в аренду ответчику, какие - либо недостатки в состоянии спорного нежилого помещения сторонами выявлены не были.

В то же время по истечении семи месяцев с момента получения ответчиком во временное владение и пользование спорного помещения, между сторонами был составлен акт от 01.02.2006, в котором указано, что обследуемое помещение требует проведения капитального ремонта, а именно: замены разбитых дверей, замены стекол с покраской и расчисткой покраски, замены и увеличения количества секций радиаторов, штукатурки и покраски стен.

Кроме того, в акте от 01.02.2006 указано, что на потолке имеются протечки и требуется заделка бетонного отверстия на потолке от ранее демонтируемой вентиляционной вытяжки, а также то, что из-за воды, поступающей через не заделанное вентиляционное отверстие, линолеум пришел в негодность и требует замены, а стяжка растрескалась и выкрашивается, в связи с чем для устройства нового полового покрытия требуется разборка старой и устройство новой стяжки.

Помимо изложенного, в акте от 01.02.2006 указано, что фактически металлическая лестница не пригодна для входа в помещение (вертикальная на стене), и для оборудования офиса требуется устройство новой лестницы согласно нормам техники и пожарной безопасности.

Из анализа вышеуказанных акта приема-передачи от 10.06.2005 и акта обследования от 01.02.2006 следует, что на момент передачи ответчиком истцу спорного помещения, последнее находилось в удовлетворительном состоянии и не требовало проведения ремонта, в то время как по прошествии более чем месяцев с момента принятия истцом в аренду спорного помещения возникла необходимость в проведении ряда ремонтных работ.

При этом в акте от 01.02.2006 указано на необходимость замены разбитых дверей, замены стекол с покраской и расчисткой покраски, замены и увеличения количества секций радиаторов, штукатурки и покраски стен, а в акте от 10.06.2005 указано, что двери, окна, отопительные приборы и стены находятся в удовлетворительном состоянии и ремонта не требуют.

Согласно акту от 01.02.2006, на потолке имеются протечки и требуется заделка бетонного отверстия на потолке от ранее демонтируемой вентиляционной вытяжки, а, кроме того, из-за воды, поступающей через не заделанное вентиляционное отверстие, линолеум пришел в негодность и требует замены, а стяжка растрескалась и выкрашивается, в связи с чем для устройства нового полового покрытия требуется разборка старой и устройство новой стяжки, в то же время в акте от 10.06.2005 указано, что потолок и полы находятся в удовлетворительном состоянии и ремонта не требуют.

Из анализа вышеуказанных актов от 10.06.2005 и от 01.02.2006 видно, что в период с 10.06.2005 по 01.02.2006, то есть в тот период, когда спорное помещение находилось во владении и пользовании истца, был произведен демонтаж вентиляционной вытяжки, что привело к появлению протечек на потолке, повреждению линолеума и стяжки пола, к порче стен и повреждению радиаторов отопления, а также то, что в период владения и пользования истцом спорным помещением в данном помещении были разбиты окна и двери и повреждены отопительные приборы.