Действующий


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2009 года Дело N А60-30204/2008-С4


[Решением суда в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным и понуждении к государственной регистрации договора аренды отказано]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 13 января 2009 года.

Полный текст решения изготовлен 19 января 2009 года.

Рассмотрел в судебном заседании дело N А60-30204/2008-С4

по иску общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации «Облстрой»

к государственному унитарному предприятию Свердловской области «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро», обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтройГрад», Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

третье лицо: Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области

о признании договора аренды недействительным и понуждении к государственной регистрации договора аренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: Мельников С.Н., представитель по доверенности от 10.03.2008г.,

от ответчика: от УФРС по Свердловской области - Левит А.М., представитель по доверенности N 08-16/492 от 23.12.2008г., от ГУП Свердловской области «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» - Юдицкая Е.В., представитель по доверенности от 22.12.2008г. от ООО «ПромСтройГрад» - отсутсвует, извещен.

от третьего лица: Сергеева Ю.В., представитель по доверенности N 78-5161 от 25.04.2008г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения искового заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного разбирательства на сайте суда.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие ответчика - ООО «ПромСтройГрад», извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, о чем в материалах дела имеется уведомление органа связи.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью «Управление механизации «Облстрой» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием к государственному унитарному предприятию Свердловской области «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро», обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтройГрад», Управлению Федеральной регистрационной службы по Свердловской области о признании договора аренды, зарегистрированного 28.07.2008г. под N 66-66-01/416/2008-225, недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, заключенного между ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-строительное бюро» и ООО «ПромСтройГрад», недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде передачи ООО «ПромСтройГрад» недвижимого имущества ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - строительное бюро», признании, недействительной государственной регистрации договора аренды, произведенной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28.07.2008г. N 66-66-01/416/2008-225, а также регистрации договора N А-204/0409 от 09.04.2004г. аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса ликвидированного государственного предприятия «Управление механизации ПСО «Свердловскгражданстрой», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, дополнительного соглашения N 1 от 11.03.2008г. к договору аренды N А-204/0409 от 09.04.2004г.

Представитель истца в предварительное судебное заседание 19.11.2008г. представил письменное заявление об уточнении исковых требований, в котором просил:

1) Признать недействительным договор аренды от 28.07.2008г. недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, заключенного между ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - строительное бюро» и ООО «ПромСтройГрад», и применить последствия недействительности сделки в виде передачи ООО «ПромСтройГрад» недвижимого имущества ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - строительное бюро».

2) Признать недействительными записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по регистрации N 66-66-01/416/2008-225 от 28.07.2008г., N 66-66-01/416/2008-224 от 28.07.2008г., N 66-66-01/416/2008-226 от 28.07.2008г. о государственной регистрации права аренды на отдельно-стоящее здание, площадью 122, 1 кв.м бытового назначения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, условный номер 66-66-01/876/2007-301; отдельно-стоящее здание с пристроями, площадью 2 354 кв.м., нежилого назначения, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59, условный номер 66-66-01/433/2006-199; отдельно - стоящее здание с пристоями, площадью 658, 9 кв.м., назначение - гараж, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, условный номер 66-66-01/876/2007-299.

3) Вынести решение о регистрации договора N А-204/0409 от 09.04.2004г. аренды имущества, входящего в состав имущественного комплекса ликвидированного государственного предприятия «Управление механизации ПСО «Свердловскгражданстрой», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, дополнительного соглашения N 1 от 11.03.2008г. к договору аренды N А-204/0409 от 09.04.2004г.

Ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области в предварительное судебное заседание (19.11.2008г.) представил отзыв, в котором оставил вопрос о признании недействительным договора аренды спорных объектов, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, на усмотрение суда, поскольку на основании ст.9 Федерального закона N 122-ФЗ от 31.07.1997г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в его компетенцию не входит оспаривание чьих-либо прав. Вместе с тем, в отзыве УФРС по Свердловской области указало, что государственная регистрация договора аренды N 2 от 11.04.2008г., заключенного между ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» и ООО «ПромСтройГрад», произведена на основании требований действующего законодательства. Данная регистрация не нарушает прав и законных интересов истца, а также других организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не возлагает на них каких - либо обязанностей, не создает иные препятствия для осуществления этой деятельности. Кроме того, как указал ответчик - УФРС по Свердловской области, истцом пропущен трехмесячный срок для обжалования действий по государственной регистрации договора аренды, так как запись в ЕГРП внесена 28.07.2008г. В связи с чем, ответчик просил отказать истцу в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации договора аренды на спорные объекты недвижимости как заявленные необоснованно.

Ответчик - Государственное унитарное предприятие Свердловской области «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» в настоящее судебное заседание (13.01.2009г.) представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования отклонил. Так данный ответчик указал, что ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» на основании постановления Правительства Свердловской области N 406-ПП от 15.05.2007г. и приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области N 1435 от 09.06.2007г., получило в хозяйственное ведение имущественный комплекс ликвидированного государственного предприятия ООО «Управление механизацией «Свердловскоблгражданстрой». В состав переданного в хозяйственное ведение имущества входило как движимое, так и недвижимое имущество. К недвижимому имуществу относятся спорные строения:

- Сауна, расположенная по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, литер Л, 122, 1 кв.м.;

- Склад, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, литер Д, 658, 9 кв.м.;

- Ремонтный бокс, контора, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59, литер В, 2 354 кв.м.

ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» зарегистрировало в установленном законом порядке свое право хозяйственного ведения на вышеуказанные строения 12 марта 2008 года. Каких - либо обременений на строения на дату государственной регистрации права хозяйственного ведения в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано не было. 11 апреля 2008 года ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» заключило с ООО «ПромСтройГрад» следующие договоры аренды имущества:

1) договор N 2 аренды имущества на аренду сауны общей площадью 122, 1 кв.м., расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, литер Л,

2) договор N 3 аренды имущества на аренду складами общей площадью 658, 9 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, литер Д,

3) договор N 4 аренды имущества на аренду ремонтного бокса, конторы, общей площадью 2 354 кв.м., расположенного по адресу: г. Екатеринбург ул. Луганская, д. 59, литер В.

Ответчик также отмечает, что на первом листе каждого экземпляра договора стояло письменное согласие министра по управлению государственным имуществом Свердловской области Молоткова А.М. с личной подписью и печатью министерства. Таким образом, как указывает ответчик, собственник имущества в лице уполномоченного органа дал свое согласие ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» на сдачу в аренду ООО «ПромСтройГрад» недвижимого имущества на момент заключения вышеназванным договоров. ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» зарегистрировало вышеперечисленные договоры аренды в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик - ООО «ПромСтройГрад», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил, отзыв в нарушение возложенных на него процессуальных обязанностей в суд не представил (ст. 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Управление механизации «Облстрой» (арендатор) 09 апреля 2004 года подписан договор аренды N А-204/0409, в соответствии с п. 1.1 которого, согласно приказу МУГИСО N 5716 от 09.04.2004г. арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество, входящее в состав имущественного комплекса ликвидированного государственного предприятия «Управление механизации ПСО «Свердловскоблгражданстрой», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, перечисленное в приложении N 1 настоящего договора для использования по назначению.

В приложении N 1 к договору от 09.04.2004г., в числе прочего перечислены также объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59:

- ремонтно - механическая мастерская с котельной (литера В);

- душевая (сауна) (литера Л.);

- склад (литера Д).

В разделе 4 договора от 09.04.2004г. сторонами была согласована арендная плата. В пункте 5.1 договора от 09.04.2004г. установлен срок его действия с 01 апреля 2004г. по 31 декабря 2008 года.

Пунктом 2.2 договора от 09.04.2004г. предусмотрено, что регистрация договора и права собственности Свердловской области (по доверенности, выданной МУГИСО) является обязанностью арендатора.

Согласно акту приема - передачи, подписанному МУГИСО и ООО «Управление механизации «Облстрой», утвержденному руководителем МУГИСО 08.04.2004г., истцу было передано в числе прочего спорное недвижимое имущество.

Спорные объекты недвижимого имущества являются собственностью Свердловской области, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 30.10.2008г. N 01-673/2008-550, N 01/673/2008-551, N 01/673/2008-552.

Постановлением Правительства Свердловской области от 15.05.2007г. N 406-ПП спорное имущество было передано в хозяйственное ведение ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро», о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.03.2008г. сделаны записи регистрации N 66-66-01/876/2007-302, N 66-66-01/876/2007-303, N 66-66-01/876/2007-300, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из ЕГРП от 30.10.2008г. N 01/673/2008-553, N 01/673/2008-554, N 01/673/2008-555.

В связи с этим, 11 марта 2008 года между МУГИСО и ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» было подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 09.04.2004г. N А-204/0409, согласно которому в связи с передачей имущественного комплекса ликвидированного государственного предприятия «Управление механизации «Свердловскоблгражданстрой», расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, в хозяйственное ведение ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» (Постановление Правительства Свердловской области от 15.05.2007г. N 406-ПП) произведена передача прав арендодателя - МУГИСО новому арендодателю - ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро», то есть произведена замена арендодателя.

Кроме того, МУГИСО письмом от 12.03.2008г. N 78-2852 уведомило истца (копия данного письма направлена ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро») о передаче в полном объеме прав и обязанностей арендодателя по названному договору ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро», в том числе и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Однако, договор аренды от 09.04.2004г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по Свердловской области.

Как следует из представленного в материалы дела Акта проверки сохранности государственного имущества от 12.02.2008г., утвержденного Министром по управлению государственным имуществом Свердловской области 26.02.2008г., комиссией в составе начальника управления реестров и контроля за использованием имущества, ведущих специалистов управления реестров и контроля за использованием государственного имущества МУГИСО, а также директора ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» была проведена проверка сохранности имущества, расположенного, в том числе по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59, находящегося в хозяйственном ведении ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» и переданного в аренду ООО «Управление механизации «Облстрой». По результатам проверки принято предписание комиссии прекратить пользование имущественным комплексом ликвидированного государственного предприятия «Свердловскоблгражданстрой» сторонними организациями, в том числе ООО «Управление механизации «Облстрой», а также провести государственную регистрацию права собственности Свердловской области и права хозяйственного ведения в срок до 15.06.2008г.

В результате данной проверки в дальнейшем спорное имущество было передано в аренду государственным унитарным предприятием Свердловской области «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» ответчику - обществу с ограниченной ответственностью «ПромСтройГрад».

Так, 11 апреля 2008 года между ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» (арендодатель) и ООО «ПромСтройГрад» (арендатор) были заключены договоры N 2, N 3 и N 4 аренды имущества, в соответствии с условиями которых арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование, нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 59/4, литера Л, общей площадью 122, 1 кв.м, литера Д, общей площадью 658, 9 кв.м, литера В, общей площадью 2 354 кв.м соответственно, а арендатор обязуется вносить арендную плату в порядке, установленном настоящими договорами.

В пунктах 2.1 данных договоров стороны согласовали срок их действия - до 15 апреля 2023 года. Имущество было передано арендатору по актам приема - передачи 11.04.2008г.

Названные договоры аренды были зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 28 июля 2008 года, что следует из оттисков штампов УФРС по Свердловской области, имеющихся на указанных договорах аренды. Так, номер регистрации договора N 3 от 11.04.2008г. - 666601/416/2008-225, номер регистрации договора аренды N 4 от 11.04.2008г. - 666601/416/2008-226, номер регистрации договора аренды N 2 от 11.04.2008г. - 666601/416/2008-224.

При этом, как следует из материалов дела, данные договоры аренды были заключены с согласия собственника имущества, о чем свидетельствует печать МУГИСО на титульной странице названных договоров с подписью министра по управлению государственным имуществом Свердловской области.

Доказательств наличия каких - либо зарегистрированных обременений на передаваемое по договорам недвижимое имущество на даты их подписания и регистрации в материалах дела не имеется.

Согласно ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, из материалов дела следует, что собственник имущества в лице уполномоченного органа дал свое согласие ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» на сдачу в аренду ООО «ПромСтройГрад» недвижимого имущества на момент заключения вышеназванных договоров.

При этом ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро» в соответствии со ст. 651 ГК РФ зарегистрировало вышеперечисленные договоры аренды в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Истец утверждает, что ответчик - ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро» необоснованно уклонился от государственной регистрации договора аренды от 09.04.2004г. N А-204/0409, в связи с этим истец требует принять решение о государственной регистрации указанного договора в порядке п. 3 ст. 165 ГК РФ.

При этом истец просит признать недействительным договор аренды от 28.07.2008г. недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луганская, 59/4, заключенный между ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - строительное бюро» и ООО «ПромСтройГрад», и применить последствия недействительности следки в виде передачи ООО «ПромСтройГрад» недвижимого имущества ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро», исходя из даты государственной регистрации вышеописанных трех договоров аренды N 2, N 3, N 4 от 11.04.2008г. Также он просит признать недействительными записи в ЕГРП о государственной регистрации указанных трех договоров аренды N 66-66-01/416/2008-225 от 28.07.2008г., N 66-66-01/416/2008-224 от 28.07.2008г., N 66-66-01/416/2008-226 от 28.07.2008г.

Исходя из заявленного предмета исковых требований, истцом в соответствии со ст. 65 АПК РФ должно быть подтверждено нарушение его прав ответчиками, в частности ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-градостроительное бюро», выражающееся в уклонении от государственной регистрации договора от 09.04.2004г. Однако, доказательств, в достаточной степени подтверждающих данный факт (ст. 71 АПК РФ), истцом в материалы дела не представлено.

Так, истец ссылается на свои письма исх. N 185 от 30.06.2008г., N 19 от 16.07.2008г., адресованные директору ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-строительное бюро», первым из которых истец просит прибыть представителя ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно-строительное бюро» в УФРС по Свердловской области для осуществления государственной регистрации данного договора, вторым письмом - выдать доверенность для регистрации договора и права собственности Свердловской области в УФРС по Свердловской области.

Между тем, наименование ответчика как юридического лица в данных письмах указано неверно (ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - строительное бюро» вместо ГУП СО «Екатеринбургское архитектурно - градостроительное бюро»), в связи с чем они уже не могут являться доказательствами направления истцом арендодателю требования о государственной регистрации договора от 09.04.2004г., и, соответственно, уклонения арендодателя от такой регистрации.