АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 8 сентября 2010 года Дело N А60-21082/2010-С12


[Решением суда в удовлетворении иска о понуждении заключить договор отказано]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 07 сентября 2010 года

Полный текст решения изготовлен 08 сентября 2010 года

Рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Общества с ограниченной ответственностью Консультативно-диагностический центр "Консилиум"

к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга

о понуждении заключить договор,

при участии в судебном заседании

от истца: Хлебородова Е.В., представитель по доверенности от 05.07.2010г.; Мухаметов Р.З., директор, паспорт, Капылов К.В., представитель по доверенности от 12.08.2010г., паспорт,

от ответчика: Барабанова Н.И., представитель по доверенности N306 от 31.12.2009г., Чернышева И.В., представитель по доверенности от30.12.09.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Общество с ограниченной ответственностью Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (истец) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с требованием обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом Администрации города Екатеринбурга (ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи муниципального объекта недвижимости - встроенные нежилые помещения 1 этажа (номера на поэтажном плане NN38, 39, 43, 44), 2 этажа (номера на поэтажном плане NN1-35) общей площадью 650,7 кв.м. в двухэтажном здании больницы с мансардой, литер А, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Военная, д.22 по цене 459002руб.65коп. на условиях, изложенных в оферте (проекте договора), направленного 04.05.2010г. ООО "КДЦ "Консилиум" в адрес ответчика.

В предварительном судебном заседании представитель ответчика просил приобщить к материалам дела отзыв, в котором указал, что решение о приватизации, на момент обращения истца с проектом договора купли-продажи, не принято; муниципальный объект может быть оценен только по заданию ответчика, если не установлено иное законодательством Российской Федерации, отчет об оценке, подготовленный ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" не может быть достоверным, как не основанный на законе; на момент вступления в силу федерального закона N159-ФЗ помещения в пользовании не находилось, право на их приватизацию по федеральному закону N159 -ФЗ у ответчика не возникает. В удовлетворении исковых требований просил отказать.

Представитель истца в судебном заседании заявил ходатайство об уточнении предмета исковых требований, в соответствии с которым просит обязать Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом заключить с ООО "КДЦ "Консилиум" договор купли-продажи муниципального объекта недвижимости - встроенные нежилые помещения 1 этажа (номера на поэтажном плане NN38, 39), 2 этажа (номера на поэтажном плане NN1-35), общей площадью 624,6 кв.м. в двухэтажном здании больницы с мансардой, литер А, расположенного по адресу: г.Екатеринбург, ул.Военная, д.22, по цене 169002руб.65коп., определенной как разница между рыночной стоимостью выкупаемых объектов в размере 6940000руб. (с учетом НДС) и стоимостью неотделимых улучшений объекта в размере 6770997руб.35коп., а также на иных условиях, изложенных в уточненной оферте (уточненном проекте договора), направленного 09.08.2010г. истцом в адрес ответчика. Просил приобщить к материалам дела текст заявления об уточнении предмета иска, копии документов: проект договора, сопроводительное письмо, дополнение к отчету оценки, отчет оценки ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки", доверенность. Представил возражения на отзыв ответчика.

Уточнение предмета исковых требований принято в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 31.08.2010г. истец представил объяснения, указал, что при разрешении настоящего дела считает правомерным применение ст.445 Гражданского кодекса Российской Федерации, определенная в отчете об оценке N23-04/10 от 09.04.2010г. рыночная стоимость спорного объекта недвижимости была указана истцом в оферте, направленной ответчику. Протоколом заседания городской комиссии по арендным отношениям N25 от 21.09.2005г. подтверждена, на тот момент, общая стоимость капитального ремонта произведенного истцом в отношении арендуемого имущества и была предоставлена льгота в виде частичного освобождения от арендных платежей сроком на один год.

Представитель ответчика представил дополнение к отзыву, указал, что письмом от 06.10.2003г. 02.18.4-14-10289 Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом разрешен ремонт объекта за счет собственных средств арендатора. Согласие на зачет произведенных расходов в счет арендной платы ответчиком не выражено (п.6.2.договора аренды от 15.07.2003г.). Согласно протокола заседания городской комиссии по арендным отношениям N25 от 21.09.2005г. истцу предоставлена льгота на период с 01.10.2005г. по 01.10.2006г. с условием предоставления актов выполненных работ до 31.12.2005г. Освобождение от арендной платы за период с 2005г. по 2006г. за произведенный ремонт составило 917360руб.64коп. Стоимость иных работ комиссия не засчитывала. Срок исковой давности о зачете стоимости выполненных работ истек. Согласно п.25 решения Екатеринбургской Городской Думы N13/72 "Об утверждении положения "О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург" и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" стоимость неотделимых улучшений засчитывается на основании заключения Контрольно-ревизионного управления Администрации города. Соответствующего заключения ответчиком не предоставлено. Отчет об оценке, подготовленный ООО "Уральское бюро экспертизы и оценки" не может быть достоверным, как не основанный на законе. Представил копии документов: доверенность, свидетельства, письмо кадастровый паспорт.

Представителем ответчика заявил ходатайство об оставлении искового заявления ООО "Консультационно-диагностический центр "Консилиум" без рассмотрения, в связи с несоблюдением претензионного порядка.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 07.09.2010г. до 15.00час.

После перерыва 07.09.2010г. в 15.00час. судебное заседание продолжено в прежнем составе.

Представитель истца представил дополнительные объяснения, указал, что право истца на зачет в счет выкупной цены объекта муниципального нежилого фонда стоимости капитального ремонта (неотделимых отчуждений) арендуемого недвижимого имущества возникло в силу п.6 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ и было нарушено бездействием ответчика после направления ему 04.05.2010г. оферты о заключении соответствующего договора купли-продажи, срок исковой давности истцом не нарушен. В соответствии с п.25 решения Екатеринбургской Городской Думы (в редакции Решения Екатеринбургской городской Думы от 22.09.2009г. N32/9, после подачи истцом соответствующей заявки на отчуждение недвижимого имущества), ответчик обязан направить в Контрольно-ревизионное управление Администрации города Екатеринбурга проекто-сметную документацию на производство неотделимых улучшений, представленную арендатором, для получения заключения Контрольно-ревизионного управления Администрации города Екатеринбурга, необходимого при установлении размера денежных средств, затраченных арендатором на производство отделимых улучшений в целях их зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого недвижимого имущества. В материалы дела истцом представлены доказательства согласия ЕКУГИ на производство неотделимых улучшений, а также передачи ответчику соответствующих документов, обосновывающих расходы истца, в том числе 18.10.2004г.

Заявленные сторонами документы приобщены к материалам дела в порядке ст.66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил:

Как следует из материалов дела, между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом (арендодатель) и ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" (переименовано из ООО "Консультативно-диагностический центр "Клиника 120/80", свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц 66 N001440006 от 27.04.2004г.) (арендатор) 15 июля 2003г. заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга N72530022 в редакции дополнительных соглашений от 01.10.2003г., 24.11.2003г., от 19.07.2004г., от 01.11.2004г., от 17.05.2006г.,от 01.08.2007г., от 08.05.2008г., от 18.01.2010г., (далее-договор), в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда , расположенный по адресу ул.Военная, 22 литер А, общей площадью 664,1 кв.м.(п.1.1.договора).

Площадь арендуемых помещений и описание объекта уточнены дополнительными соглашениями к договору от 17.05.2006 г., от 08.05.2008 г.

В соответствии с п.1.2.договора срок его действия устанавливался с 15.07.2003г. по 31.12.2003г., Дополнительными соглашениями к указанному договору от 01.10.2003 г., от 08.05.2008 г., действие договора продлено сначала до 31.12.2008 г., а затем до 31.12.2013 г.

Имущество передано ответчиком истцу по акту приемки-передачи от 15.07.2003г. Также сторонами подписаны изменения к акту приема-передачи от 18.01.2010г.

Договор аренды и дополнительные соглашения к договору зарегистрированы в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Свердловской области

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ) настоящий Федеральный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Пунктами 2, 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

ООО "КДЦ "Консилиум", являясь субъектом малого предпринимательства, с целью реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, 24.02.2009г. обратилось в ЕКУГИ с заявлением об отчуждении арендуемого недвижимого имущества в порядке реализации имеющегося у него преимущественного права на приобретение этого объекта в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ.

Решением комитета, оформленным письмом от 02.04.2009г. N 02.12-24-3657. заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение вышеуказанного имущества, в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за пользование имуществом в период с 01.07.2005 г. по 26.03.2009 г.

Не согласившись с отказом, ООО "КДЦ "Консилиум обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным оформленный в виде письма от 02.04.2009 г. N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее ЕКУГИ) в признании за ООО "КДЦ "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений N33 и NN1-32 общей площадью 624,6 кв.м., находящихся соответственно на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А, и обязании ЕКУГИ совершить действия, предусмотренные п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009г. по делу NА60-19284/2009-С9 заявленные требования удовлетворены, оформленный в виде письма от 02.04.2009 г. N 02.12-24-3657 отказ Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом в признании за ООО "Консультативно-диагностический центр "Консилиум" преимущественного права на приобретение нежилых помещений N33 и NN1-32 общей площадью 624,6 кв.м., находящихся соответственно на 1 и 2 этажах здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Военная, д. 22, литер А. признан незаконным, суд обязал Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2009г. решение по делу NА60-19284/2009-С9 оставлено без изменения.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 22.06.2009г. по делу NА60-19284/2009-С9 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.

Истец указывает, что ответчиком ни одно из действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, не выполнены, а именно: не произведена оценка отчуждаемого объекта, не принято решение об условиях приватизации, истцу как заявителю не направлен проект договора купли-продажи арендуемого ООО "КДЦ "Консилиум" объекта.

Данные обстоятельства, по утверждению истца, послужили основанием для обращения к профессиональному оценщику для проведения оценки рыночной стоимости объекта и направления в адрес ответчика проекта договора купли-продажи обозначенного объекта, от заключения которого ответчик отказался.

Согласно части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Перечень обязанностей уполномоченных органов при получении заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества закреплен законодателем в пункте 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, в частности соответствующие органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В то же время обязанность на заключение с заявителем соответствующего договора купли-продажи арендуемого имущества прямо законом не предусмотрена.

Пунктом 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусмотрено право субъектов малого и среднего предпринимательства на обжалование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Исходя из правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в п.10 Информационного письма N134 от 05.11.2009г., субъект малого или среднего предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить бездействие уполномоченного органа в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Указанным правом истец не воспользовался.

Кроме того, возможность оценки приватизированного имущества по инициативе субъекта малого предпринимательства Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ не предусмотрена, следовательно, результаты по ее проведению, полученные субъектом, не могут быть использованы при определении цены спорного объекта.

В силу положений части 5 статьи 10 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.