АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 27 декабря 2010 года Дело N А60-14222/2010-С1


[Исковые требования о признании недостоверным (недействительным) Отчета об оценке рыночной стоимости права собственности на встроенные нежилые помещения подвала в здании жилого назначения удовлетворить]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 22 декабря 2010 года

Полный текст решения изготовлен 27 декабря 2010 года

Рассмотрел в судебном заседании дело по иску Индивидуального предпринимателя Чернянской Разины Бариевны к обществу с ограниченной ответственностью "Эксо-Тагил"

третье лицо: Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Нижний Тагил, Администрация города Нижний Тагил

о признании недостоверным (недействительным) отчета об оценке имущества

при участии в судебном заседании:

от истца: Крупин А.А., представитель по доверенности 66Б N 974510 от 26.08.2009г.,

от ответчика: Дурнева Л.А., директор, протокол N4 от 17.04.1997г.

от третьих лиц: Климцев А.В., представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Н.Тагил по доверенности N1 от 11.01.2010г.; представитель Администрации г. Н.Тагил по доверенности N 53-1893 от 17.04.2010г.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Чернянская Разина Бариевна обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Эксо-Тагил", в котором просит признать недостоверным (недействительным) Отчет N14-10 от 24.02.2010г. об оценке рыночной стоимости права собственности на встроенные нежилые помещения подвала в здании жилого назначения литер А, расположенного по адресу: пр. Ленина N23 / ул. Красноармейская N40 в г. Нижний Тагил Свердловской области, Россия.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.08.2010г. по делу назначена судебная экспертиза с целью проверки представленного отчета N 14-10 от 24.02.2010г. Проведение экспертизы поручено Председателю Экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" Глебову Михаилу Владимировичу. Производство по делу NА60-14222/2010-С1 приостановлено до окончания проведения судебной экспертизы, срок проведения которой определен судом до 30 сентября 2010г.

Определением от 16.11.2010г. в связи с истечением срока, определенного на проведение экспертизы, назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.

До начала судебного заседания в материалы дела поступило экспертное заключение на отчет N14-10 от 24.02.2010г. об оценке рыночной стоимости права собственности на встроенные нежилые помещения подвала в здании жилого назначения литер А, расположенного по адресу: пр. Ленина N23 / ул. Красноармейская N40 в г. Нижний Тагил Свердловской области, Россия.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд счел возможным на основании ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу возобновить, перейти к рассмотрению спора по существу.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд  установил:

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Чернянская Разина Бариевна является арендатором нежилых помещений NN136-138,152,153 в подвале здания жилого назначения литера А,а,а1, расположенном по адресу: Свердловская область, г.Нижний Тагил, пр.Ленина,23/ул.Красноармейская,40 общей площадью 96,2 кв.м.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Нижний Тагил в адрес истца письмом N 1026 от 04.03.2009 направлен проект договора купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений в целях реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

По условиям вышеуказанного проекта договора купли-продажи цена указанного в п. 1.1 договора имущества определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости от 24.02.2010г. N 14-10, выполненного ООО "ЭКСО-Тагил" и составила 3 000 000 руб. ( п.2.1. договора).

ИП Чернянская Р.Б., полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в отчете ООО "ЭКСО-Тагил" от 24.02.2010г., является недостоверной - завышенной, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным указанного отчета независимого оценщика.

Истцом представлен в материалы дела отчет ООО "Оценка и консалтинг" об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений N 43/43-10 от 21.06.2010г., согласно которому стоимость объекта оценки составила 1940000 руб.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для сторон сделки в случае приватизации государственного или имущества путем использования преимущественного права выкупа арендуемого имущества также установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Согласно положениям ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренном названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее законодательство (статьи 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Предъявление и рассмотрение судом самостоятельного требования об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, содержащейся в отчете об оценке, возможно в том случае, если заключение оценщика является обязательным при совершении сделок для определенных лиц в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом данное требование может быть заявлено тем лицом, для которого эта оценка является обязательной, если оно считает, что при заключении сделки его права могут быть нарушены. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", согласно пункту 1 которого оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оценка арендуемого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, имеет обязательное значение для субъекта малого или среднего предпринимательства.

Поскольку между сторонами имеются разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, при этом в материалах дела есть две различные оценки данного имущества, арбитражным судом по ходатайству истца определением от 02.08.2010г. была назначена по делу судебная экспертиза с целью проверки представленного отчета N 14-10 от 24.02.2010г. оценки рыночной стоимости права собственности на встроенные нежилые помещения подвала в здании жилого назначения литер А, расположенного по адресу: пр. Ленина N 23 / ул. Красноармейская N 40 в г. Нижний Тагил Свердловской области. Проведение экспертизы поручено Председателю Экспертного совета Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации - некоммерческое партнерство "Общество профессиональных экспертов и оценщиков" Глебову Михаилу Владимировичу.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: Соответствует ли отчет N14-10 от 24.02.2010г., выполненный ООО "Эксо-Тагил" требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки? Если не соответствует, указать конкретные недостатки.

Согласно выводам, изложенным в экспертном заключении от 13.12.2010г., представленном Глебовым М.В. по результатам судебной экспертизы, отчет N 14-10, выполненный ООО "Эксо-Тагил" не соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N2), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254

Экспертным заключением также установлено, что расчет стоимости объекта оценки выполнен с серьезными методическими недостатками в каждом оценочном подходе, существенно влияющими на итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки.

Поскольку составленный обществом с ограниченной ответственностью "Эксо-Тагил" отчет содержит существенное количество недочетов, которые были выявлены экспертом в ходе проведения судебной экспертизы, данный отчет не может быть использован для определения рыночной стоимости отчуждаемого объекта, так как неоднозначное толкование стоимости объекта в силу ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" является недопустимым.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить, признать отчет ООО "Эксо-Тагил" N 14-10 от 24.02.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений подвала в здании жилого назначения литер А, расположенного по адресу: пр. Ленина N23 / ул. Красноармейская N40 в г. Нижний Тагил Свердловской области, Россия, недостоверным (недействительным).

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Соответственно, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 руб., понесенные истцом при подаче иска, а также расходы на оплату услуг эксперта в сумме 30000 руб. подлежат возмещению за счет ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным отчет ООО "Эксо-Тагил" N 14-10 от 24.02.2010г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений подвала в здании жилого назначения литер А, расположенного по адресу: пр. Ленина N23 / ул. Красноармейская N40 в г. Нижний Тагил Свердловской области, Россия.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Эксо-Тагил" в пользу Индивидуального предпринимателя Чернянской Разины Бариевны 30000 руб. (тридцать тысяч руб.) в возмещение расходов на оплату судебной экспертизы и 4000 (четыре тысячи руб.) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная и кассационная жалобы также могут быть поданы посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.