АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 23 мая 2011 года Дело N А60-4518/2011
[В удовлетворении первоначального иска о взыскании денежных средств, в том числе: задолженности по арендной плате, начисленной по договору субаренды земельного участка, и пени за просрочку внесения арендных платежей, отказать]
(Извлечение)
Резолютивная часть судебного акта объявлена 19 мая 2011 года
Полный текст решения изготовлен 23 мая 2011 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи В.В. Парамоновой,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.В. Капша, рассмотрел в судебном заседании дело NА60-4518/2011 по иску
Открытого акционерного общества "Прогресс" (ИНН 6672287267)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Акортес" (ИНН 6672293920)
третье лицо, без самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, общество с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис"
о взыскании 8301946 руб. 97 коп.
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Акортес" (ИНН 6672293920)
к открытому акционерному обществу "Прогресс" (ИНН 6672287267)
о признании договора недействительным
при участии в судебном заседании:
от истца по первоначальному иску: Васильева Н.Н. - представитель по доверенности N 01-10/4 от 04.02.2011г.;
от ответчика по первоначальному иску: Черноусов М.В. - представитель по доверенности от 21.02.2011г.;
от третьих лиц: от ТУ ФАУГИ в СО - не явился, ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей; от ООО "Арт-Сервис" - не явился.
Лицам, участвующим в деле разъяснены права и обязанности, право на отвод суду. Ходатайств, отводов суду не заявлено (ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
ОАО "Прогресс" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением о взыскании с ООО "Акортес" денежных средств в размере 8301946 руб. 97 коп., в том числе: 8154357 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате, начисленной за период с января 2010г. по февраль 2011г. по договору субаренды земельного участка N 2/ОС от 01.12.2009 г., и 147589 руб. 77 коп. пени за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 28.01.2010г. по 21.02.2011г.
Ответчик по первоначальному иску - ООО "Акортес" заявил встречное исковое заявление о признании договора N2/ОС субаренды земельного участка от 01.12.2009г. недействительным.
Определением суда от 28.04.11г. встречный иск ООО "Акортес" к ОАО "Прогресс" о признании договора N2/ОС субаренды земельного участка от 01.12.2009г. недействительным принят для совместного рассмотрения с первоначальным иском ОАО "Прогресс" к ООО "Акортес" о взыскании 8301946 руб. 97 коп. в соответствии со ст. 127, 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании истец по первоначальному иску поддержал заявленные требования в полном объеме.
Ответчик по первоначальному иску представил письменный отзыв на иск, согласно которому последний в удовлетворении исковых требований просит отказать со ссылкой на недействительность договора N2/ОС субаренды земельного участка от 01.12.09г.
Ответчик по встречному иску ОАО "Прогресс" возражает против встречных исковых требований по мотивам, указанным в письменном отзыве. В частности, указывает на то, что договор N2/ОС от 01.12.2009г. заключен с согласия собственника земельного участка и зарегистрирован в УФРС. По мнению ОАО "Прогресс", ООО "Акортес" фактически пользовался земельным участком, вносил арендную плату по спорному договору. При этом договор аренды с ОАО "Прогресс" не был прекращен.
Третье лицо - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области в суд не явилось, направило в адрес суда отзыв и дополнения к отзыву на исковые заявления, где указало, что на момент отчуждения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0609011:0067, ОАО "Прогресс" в силу закона (ст. 35 ЗК РФ, ст. 271 ГК РФ) перестало быть стороной договора аренды земельного участка N АЗФ-97/0708 от 24.09.2007 г., и соответственно, утратило законные основания выступать арендодателем по договору субаренды от 01.12.2009 г. N 2/ОС.
Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица - общество с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис", являющееся продавцом объектов недвижимости, расположенных на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, пер. Низовой, 1 по договорам купли-продажи N 02-09 и N 01-09 от 12.10.2009г., в суд не явилось, в материалы дела представлена выписка из ЕГРЮЛ N 30204 от 11.05.2011 г., согласно которой общество с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис" ликвидировано 28.04.2010 г.
суд установил:
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Прогресс" (арендатор) заключен договор от 24.09.2007 г. N АЗФ-97/0708 аренды земельного участка, являющегося федеральной собственностью, категория - земли поселений, площадью 154821 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0609011:0067, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, пер. Низовой, д. 1, с целевым использованием - под существующие производственные здания и сооружения. По условиям п. 2.1 договора в редакции Дополнительного соглашения N 1 от 04.03.2009 г. его срок составляет до 01.03.2014 г.
Договор аренды земельного участка от 24.09.2007 г. N АЗФ-97/0708 прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.04.2009 года произведена запись о регистрации.
Затем, ОАО "Прогресс", ссылаясь на наличие согласия собственника (арендодателя) земельного участка на сдачу его в субаренду (письмо ТУ ФАУГИ N АЛ-7788 от 09.07.2009 г.), 01.12.2009 г. заключило договор субаренды земельного участка N 2/ОС, с обществом с ограниченной ответственностью "Акортес" (субарендатор), согласно которому обществу с ограниченной ответственностью "Акортес" предоставлен земельный участок, площадью 154821 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0609011:0067, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, пер. Низовой, д. 1, с целевым использованием - под существующие производственные здания и сооружения. Срок действия договора определен до 01.03.2014 г.
Договор субаренды земельного участка от 01.12.2009 г. N 2/ОС прошел государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.12.2009 года произведена запись о регистрации N 66-66-01/844/2009-922.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным на то законом или собственником.
Как следует из материалов дела, ОАО "Прогресс", являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, 10.08.2009 г. заключило с ООО "Арт-Сервис" договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно всех зданий и сооружений (литер А, Б, В, И, О, 9, 4, Ц, 7 и др.), находящихся на земельном участке площадью 154821 кв. м. с кадастровым номером 66:41:0609011:0067, расположенном в границах участка, адрес ориентира: г. Екатеринбург, пер. Низовой, д. 1. Переход права собственности зарегистрирован Управлением ФРС 04.09.2009 г.
В последующем 12.10.2009 г. ООО "Арт-Сервис" продало объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, пер. Низовой, д. 1, обществу с ограниченной ответственностью "Акортес" по договорам купли-продажи N 01-09 и N 2-09. Переход права собственности зарегистрирован Управлением ФРС 9 и 10 ноября 2009 г.
Статья 35 Земельного кодекса РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В соответствии со ст. 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Пунктом 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Таким образом, в результате приобретения права собственности на объекты недвижимости сначала обществом с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис", а затем обществом с ограниченной ответственностью "Акортес", к ним перешли права и обязанности арендатора по договору аренды с момента регистрации перехода права собственности - к обществу с ограниченной ответственностью "Арт-Сервис" с 04.09.2009 г., а к обществу с ограниченной ответственностью "Акортес" с 10.11.2009 г.
Статья 168 ГК РФ устанавливает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна.
В связи с тем, что ОАО "Прогресс" на момент заключения договора субаренды (01.12.2009 г.), уже не обладало правом на сдачу спорного земельного участка, т.к. продало все объекты недвижимости ООО "Арт-Сервис", но тем не менее предоставило его в субаренду ООО "Акортес", чем нарушило требования ст. 35 ЗК РФ, ст. 271, ст. 608 ГК РФ, у суда имеются основания для признания договора субаренды земельного участка от 01.12.2009 г. N 2/ОС, недействительным в силу его ничтожности и встречных исковых требований подлежащими удовлетворению.
Довод ОАО "Прогресс" о том, что договор субаренды заключен с согласия собственника (арендодателя) земельного участка на сдачу его в субаренду судом не принимается, т.к. согласие в письме ТУ ФАУГИ N АЛ-7788 от 09.07.2009 г. было дано еще до того момента, когда ОАО "Прогресс" продало объекты недвижимого имущества покупателю - ООО "Арт-Сервис".
Возражения ОАО "Прогресс" о том, что договор аренды земельного участка от 24.09.2007 г. N АЗФ-97/0708 не был расторгнут в установленном законом порядке, а значит являлся действующим, судом не принимается, т.к. право аренды у покупателя недвижимости возникает в силу закона, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку ничтожный договор не порождает никаких правовых последствий, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, основанного на ничтожном договоре субаренды.
Таким образом, арендная плата за пользование спорным земельным участком, предусмотренная разделом 3 договора субаренды земельного участка от 01.12.2009 г. N 2/ОС, взысканию не подлежит.
Госпошлина, уплаченная при предъявлении первоначального иска, в силу ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.
Госпошлина, уплаченная истцом при предъявлении встречного иска, подлежит взысканию с ответчика по встречному иску в пользу истца в полном объеме на основании ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
1. В удовлетворении первоначального иска открытого акционерного общества "Прогресс" (ИНН 6672287267) отказать.
2. Встречные исковые требования ООО "Акортес" (ИНН 6672293920) удовлетворить.
3. Признать договор субаренды земельного участка от 01.12.2009г. N2/ОС, заключенный между открытым акционерным обществом "Прогресс" и обществом с ограниченной ответственностью "Акортес" недействительным.
4. Взыскать с открытого акционерного общества "Прогресс" (ИНН 6672287267) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Акортес" (ИНН 6672293920) в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 4000 руб. (четыре тысячи рублей).
5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья В.В.Парамонова
