• по
Более 52000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус


АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 24 мая 2012 года Дело N А60-38023/2011


[Исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости по отчетам об оценке, об урегулировании разногласий удовлетворить частично]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2012 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В. Громовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бронниковой Н.О. рассмотрел в судебном заседании дело NА60-38023/2011 по иску индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича (ИНН 664700025348, ОГРНИП 304664727900033)

к Администрации Новолялинского городского округа (ИНН 6647001027, ОГРН 1026602074190), индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (ИНН 660901446910, ОГРНИП 310663909500025)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости по отчетам об оценке, об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Гайнулина Л.Н., представитель по доверенности 66В N197117 от 22.01.2010г.,

от ответчиков: Администрация Новолялинского ГО: Смагина М.М., представитель по доверенности N3 от 16.01.2012г.;

ИП Можаев Д.С. - не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Гайнулин Харис Абдуллович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу, в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения; земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка,

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора N2 от 28.03.2011г. купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В исковом заявлении истец просит изложить п. 1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения N1 и N2 к договору в редакции протокола разногласий от 20.06.2011г., а именно:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011г. Постановлением Главы Новолялинского городского округа N248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре",

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 1880000 (один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости рег. N Н-069/2011 нежилого помещения - магазина по адресу: г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46 от 20.06.2011г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начала срока платежа с 20.07.2011г. (первый платеж) по 20.06.2016г. Первый платеж вносится до 20.07.2011г.",

- исключить из п. 3.2 фразу: "в размере ежемесячного основного платежа не менее 68847 рублей",

- из приложения N1 к договору "Акт приема-передачи" исключить слова: "и земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46",

- приложение N2 скорректировать путем совместных согласований с учетом вышеизложенных изменений.

Определением от 08.11.2011г. названное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.

Представитель истца в предварительном судебном заседании пояснил, что требование о признании недостоверной величины стоимости нежилого помещения предъявлено к ответчику - ИП Можаеву Д.С., а второе требование об урегулировании разногласий - к Администрации Новолялинского городского округа.

По ходатайству ответчика Администрации Новолялинского городского округа к материалам дела приобщены письменные возражения на иск, в соответствии с которыми ответчик полагает, что протокол разногласий от 20.06.2011г. представлен истцом по истечении установленного законом тридцатидневного срока, в связи с чем, ответчик полагает истца утратившим преимущественное право на приобретение недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем в материалы дела направлены письменные возражения относительно заявленных исковых требований. В соответствии с указанными возражениями ответчик признает исковые требования в отношении предъявленного к нему требования о признании отчета N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения недействительным. По данным Можаева Д.С., 20.12.2011г. им в адрес Администрации Новолялинского городского округа направлено уведомление об отзыве ранее представленного отчета об оценке в связи с допущенной ошибкой в расчетах и использованием устаревшей методики. По данным Можаева Д.С., им составлен новый отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г., который и должен применяться при заключении договора между истцом и ответчиком. Указанный отчет представлен Можаевым Д.С. в материалы дела. С учетом вышеуказанной позиции ответчик полагает не подлежащим удовлетворению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы в отношении отчета об оценке N 15 от 27.02.2011г.

По ходатайству ответчика ИП Можаева Д.С. к материалам дела приобщен отчет об оценке N1 рыночной стоимости нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м. и земельного участка площадью 427,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, 46, по состоянию на 31.01.2012г.

С учетом указанных обстоятельств и позиции ИП Можаева Д.С., выраженной в отзыве на иск, истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Отказ истца от иска в указанной части принят судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство об изменении предмета исковых требований. Названное ходатайство также удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования истца:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора купли-продажи N2 от 28.03.2011г. путем принятия п. 1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения N2 к договору в следующей редакции:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011г. Постановлением Главы Новолялинского городского округа N248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. (далее по тексту - имущество), а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре";

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 2040000 (два миллиона сорок тысяч) рублей (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке N1 ИП Можаева Д.С. по состоянию на 30.01.2012г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору и их окончание скорректировать с учетом вышеуказанных изменений";

- п. 3.2 названного договора скорректировать с учетом вышеуказанных изменений;

- приложение N2 скорректировать с учетом вышеуказанных изменений.

С учетом указанных обстоятельств и позиции ИП Можаева Д.С., выраженной в отзыве на иск, истец пояснил в судебном заседании, что отзывает ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях проверки достоверности вышеуказанного отчета об оценке N15 и возражает относительно назначения любого рода экспертиз в рамках настоящего дела, поскольку полагает возможным принять вновь представленный ИП Можаевым Д.С. отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г.

Суд полагает, что вновь представленный в материалы дела ИП Можаевым Д.С. отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г. не может быть принят для целей рассмотрения настоящего спора, поскольку указанный отчет содержит оценку и земельного участка, и нежилого помещения, при том, что в материалах дела имеется отчет ИП Можаева Д.С. N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, который недействительным не признан, и самим Можаевым Д.С. не отозван. Кроме того, суд не может принять вновь представленный отчет ИП Можаева Д.С. об оценке N1 для целей рассмотрения настоящего спора ввиду того, что он выполнен по состоянию на 31.01.2012г., в то время как для разрешения настоящего спора необходимо установление рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на момент принятия решения о приватизации имущества, то есть на март 2011г.

По ходатайству ответчика Администрации Новолялинского ГО к материалам дела приобщены дополнительные возражения на иск, в которых ответчик ссылается на те обстоятельства, что ИП Можаеву Д.С. не было поручено проведение повторной оценки. Ответчик полагает, что вновь представленный в материалы дела отчет ИП Можаева Д.С. не может рассматриваться как доказательство по настоящему делу.

Кроме того, ответчик ссылается на истечение предусмотренного законом срока в один месяц для использования истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением от 06.03.2012г. по настоящему делу назначалась судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. Проведение экспертизы поручалось судом специалисту ООО "Консалтинг Групп" Радько Сергею Григорьевичу, производство по делу приостанавливалось до 10.04.2012г.

После поступления в суд экспертного заключения N309-12/Н от 10.05.2012г. и соответственно устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу, производство по делу возобновлено судом, о чем вынесено отдельное определение от 21.05.2012г. Суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Представитель истца пояснил, что заявленные требования с учетом принятых судом изменений и частичного отказа от иска поддерживает.

Ответчик Администрация Новолялинского ГО пояснил, что относительно удовлетворения иска возражает, поддерживает возражения, изложенные в отзыве на иск.

Ответчик ИП Можаев Д.С., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил. В силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил:

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N01/2011 от 31.12.2010г. истец арендует муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46.

До момента заключения указанного договора истец с 2007г. являлся арендатором названного помещения на основании договора аренды N8 от 17.01.2007г. с дополнительным соглашением N1 от 10.01.2008г., договора аренды N16 от 19.12.2008г. с дополнительным соглашением N1 от 01.09.2009г. и договора аренды N2 от 30.12.2009г.

Постановлением Главы Новолялинского городского округа от 25.03.2011г. N248 утвержден план приватизации указанного нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46.

Письмом N1022 от 28.03.2011г. Администрацией Новолялинского ГО направлен в адрес истца проект договора N2 от 28.03.2011г. купли-продажи указанного помещения и земельного участка.

В ответ на указанное предложение ИП Гайнулин Х.А. письмом от 04.04.2011г., полученным Администрацией Новолялинского городского округа 05.04.2011г. (вх. N 1419 от 05.04.2011г.), сообщил о своем согласии на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, при этом указал на наличие возражений относительно указанной в проекте договора стоимости имущества, затребовав документы по проведенной оценке, указав на свое право обратиться в суд для разрешения спора.

Письмом б/н, б/д, полученным Администрацией Новолялинского городского округа 06.05.2011г. ИП Гайнулин Х.А. вновь сообщил о наличии возражений по представленному проекту договора.

01.07.2011г. ИП Гайнулиным Х.А. представлен в Администрацию Новолялинского городского округа оформленный протокол разногласий к договору купли-продажи N 2 от 28.03.2011г.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Вместе с тем, в материалы дела ответчиком представлено постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности".

Как пояснил суду представитель Администрации Новолялинского городского округа, данное постановление было вынесено в соответствии с частью 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, поскольку по истечении тридцати дней со дня получения ИП Гайнулиным Х.А. проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, этот договор не был истцом подписан, протокол разногласий поступил в Администрацию только 01.07.2011г., представленные письма ИП Гайнулина Х.А. в адрес Администрации не могут расцениваться как соответствующие требованиям ст.ст.435,443 Гражданского кодекса РФ, следовательно, последний утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Оценив вышеуказанную переписку и оформленный протокол разногласий в совокупности, с учетом положений ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что вышеуказанная позиция администрации носит формальный характер, постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности" противоречит закону, поскольку ИП Гайнулиным Х.А. в порядке ст. 445 и ст.446 Гражданского кодекса РФ в установленный срок направлены ответчику разногласия к договору и, после получения от ответчика отказа в их принятии, переданы на рассмотрение суда.

При таких обстоятельствах, нельзя признать ИП Гайнулина Х.А. утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В связи с чем, суд полагает возможным с учетом положений ст.12 Гражданского кодекса РФ не применять вышеназванное постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности" как противоречащее закону.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N159-ФЗ от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998г. N135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подтверждается изданием Главой Новолялинского городского округа Постановления от 25.03.2011г. N248, направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008г. N159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, при заключении договора купли-продажи муниципального имущества у сторон среди прочего возникли разногласия по п. 3.1 этого договора о цене продаваемого нежилого помещения.

В соответствии с п. 3.1 проекта договора купли-продажи N2 от 28.03.2011г. продавцом стоимость объектов определена следующим образом: "сумма выкупа составляет 4130813 руб. (в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке N15 о рыночной стоимости нежилого помещения от 27.02.2011г. и отчетом об оценке N14 о рыночной стоимости земельного участка от 27.02.2011г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный Вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8%. Начало срока платежа с 20.04.2011г. (первый платеж) по 20.03.2016г. Первый платеж вносится до 20.04.2011г.".

С учетом уточненных требований, истец оспаривает цену нежилого помещения, указывает на недостоверность его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке N15 от 27.02.2011г., просит п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: "Сумма выкупа составляет 2040000 (два миллиона сорок тысяч) рублей (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке N1 ИП Можаева Д.С. по состоянию на 30.01.2012г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору и их окончание скорректировать с учетом вышеуказанных изменений".

В обоснование требований истцом представлен отчет ООО "Центр независимой экспертизы и оценки" NН-069/2011 от 20.06.2011г., согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 1880000 руб.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В этом случае судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Истцом в рамках настоящего дела заявлено требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем.

При этом, суд принимает во внимание, что в ходе рассмотрения дела ответчиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем в представленном 13.02.2012г. отзыве заявлено о признании иска в отношении предъявленного к нему требования о признании отчета N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения недействительным. 20.12.2011г. ИП Можаевым Д.С. в адрес Администрации Новолялинского городского округа направлено уведомление об отзыве указанного отчета об оценке в связи с допущенной ошибкой в расчетах и использованием устаревшей методики.

Таким образом, ответчик ИП Можаев Д.С., к которому предъявлено требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанное исковое требование признает в полном объеме.

Признание иска полностью или в части при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции является правом ответчика, предусмотренным п. 3 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Поскольку признание иска ответчиком не противоречит закону и не нарушает права других лиц, арбитражный суд принимает признание иска ответчиком на основании п.5 ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с ч. 5 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

Согласно абз. 3 п.3 ч.4 ст.170 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения может быть указано только на признание иска ответчиком и принятие его судом.

На основании изложенного, суд полагает правомерным и заявленным обоснованно исковое требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем.

Вместе с тем, ИП Можаевым Д.С. составлен новый отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г., который не может быть принят судом для целей разрешения настоящего спора по существу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в материалах дела фактически отсутствует отчет об оценке спорного нежилого помещения, в соответствии с которым была бы достоверно определена его рыночная стоимость.

На основании изложенного, в соответствии с требованиями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ по делу назначена экспертиза по оценке объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 189,3кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, расположенного по адресу: Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46.

Согласно заключению ООО "Консалтинг Групп" N309-12/Н от 10.05.2012г., представленному в материалы дела по результатам проведенной по делу экспертизы, экспертом установлена рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 марта 2011г., которая с учетом НДС составляет 2680000 руб.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. N135-ФЗ в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Проведенной по делу экспертизой по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения установлено, что она составляет 2680000 руб., в том числе НДС. Таким образом, с учетом положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. N159-ФЗ при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, цена недвижимого имущества - нежилого помещения определяется судом в этом размере.

Что касается рыночной стоимости земельного участка, который также является предметом договора купли-продажи, то в материалах дела имеется отчет ИП Можаева Д.С. N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, в соответствии с которым стоимость названного объекта составляет 449204 руб. без учета НДС.

Названный отчет с учетом уточненных исковых требований истцом не оспаривается, а ответчиком ИП Можаевым Д.С. не отозван. При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д.46, при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, определяется судом в указанном размере - 449204 руб. без учета НДС.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым разногласия , возникшие в отношении п. 3.1 договора урегулировать, изложив п. 3.1 договора в следующей редакции: "Сумма выкупа составляет 2720390 (два миллиона семьсот двадцать тысяч триста девяносто) рублей без НДС, в том числе 2271186 руб. без НДС - стоимость нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м., установленная в соответствии с экспертным заключением N309-12/Н, выполненным экспертом Радько С.Г. при рассмотрении арбитражным судом дела NА60-38023/2011, 449204 руб. без НДС - стоимость земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, определенная на основании отчета об оценке N14 от 27.02.2011г., выполненного ИП Можаевым Д.С.

На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору - до 20 числа месяца, следующего после вступления настоящего решения в законную силу".

Кроме того, истец просит скорректировать п. 3.2 договора с учетом изменений п. 3.1 договора.

Пункт 3.2 изложен в проекте договора N2 от 28.03.2011г. в следующей редакции: "Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), в размере ежемесячного основного платежа не менее 68847,00 руб. с одновременной уплатой процентов до 20 числа каждого месяца (график платежей прилагается) на расчетный счет УФК по Свердловской области (Администрация Новолялинского городского округа ИНН 6647001027, КПП 664701001) 40101810500000010010, ГРКЦ ГУ ЦБ Банка России по Свердловской области г. Екатеринбург, БИК 0465577001, КБК 90111402033040000410, ОКАТО 65229000000, наименование платежа: доходы от реализации объектов нежилого фонда иного имущества, находящегося в собственности городских округов (за исключением имущества муниципальных бюджетных и автономных учреждений, а также имущества муниципальных унитарных предприятий, в том числе казенных) в части реализации основных средств по указанному имуществу (реквизиты счета уточняются покупателем на 01 января каждого года). Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: Пр= О х Д х 1/3 ставки рефинансирования / 365 х 100, где Пр - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному договору, Д - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному договору.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1. На уплату неустойки;

2. На уплату процентов;

3. На погашение основного долга".

С учетом изложенного выше определения цены объектов недвижимости и, соответственно, положений п. 3.2 договора суд полагает необходимым п. 3.2 договора скорректировать в части указания суммы ежемесячного основного платежа и определить ее в размере - не менее 45339 руб. 83 коп.

Кроме того, суд полагает, что п. 3.2 договора в части определения порядка распределения поступающих в счет оплаты приобретаемого имущества сумм противоречит положениям действующего законодательства.

В соответствии со ст. 319 Гражданского кодекса РФ, регулирующей очередность погашения требований по денежному обязательству, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме от 20.10.2010г. N141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в ст. 319 Гражданского кодекса РФ, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса РФ).

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым исключить из п. 3.2 договора положения об очередности распределения поступающих в счет оплаты приобретаемого имущества сумм, ограничившись указанием на их распределение с учетом положений ст. 319 Гражданского кодекса РФ и информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.10.2010г. N141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации".

На основании изложенного, суд приходит к выводу о необходимости урегулирования разногласий по п. 3.2 договора N2 от 28.03.2011г. путем изложения указанного пункта в следующей редакции: "Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), в размере ежемесячного основного платежа не менее 45339 руб. 83 коп. с одновременной уплатой процентов до 20 числа каждого месяца в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору, по реквизитам счета, указанным продавцом. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: Пр= О х Д х 1/3 ставки рефинансирования / 365 х 100, где Пр - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному договору, Д - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному договору.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, распределяются с учетом положений ст. 319 Гражданского кодекса РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Информационном письме от 20.10.2010г. N141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации".

В исковом заявлении истец также просит скорректировать приложение N2 к договору "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества", исходя из определенных судом условий договора.

С учетом определения судом выкупной цены недвижимого имущества суд полагает необходимой корректировку приложения N2 к договору N2 от 28.03.2011г. с учетом положений п. 3.1 названного договора.

В отношении требования истца об урегулировании разногласий по п. 1.1 договора судом установлено, что предлагаемая истцом с учетом уточненных исковых требований редакция указанного пункта полностью совпадает с его редакцией в проекте договора купли-продажи N2 от 28.03.2011г., изначально направленном ответчиком в адрес истца.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии между сторонами разногласий по п. 1.1 договора и полагает необходимым изложить его в указанной истцом и ответчиком Администрацией Новолялинского городского округа редакции.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Государственная пошлина в сумме 4000 руб. с требований, от которых истец отказался в ходе рассмотрения спора, подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании п.3 ч.1 ст. 333.40 Налогового кодекса РФ.

Расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4000 руб. за рассмотрение требования о признании недостоверной рыночной стоимости недвижимого имущества, предъявленного к ответчику ИП Можаеву Д,С., подлежит возмещению истцу за счет ответчика ИП Можаева Д.С. с учетом положений ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В остальной части расходы по уплате государственной пошлины, а также расходы по оплате экспертизы относятся на истца и ответчика Администрацию Новолялинского городского округа в равных долях, поскольку в результате определена стоимость объекта недвижимости, отличная, от указанной обеими сторонами.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, п. 4 ч. 1 ст. 150, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. Прекратить производство по делу в части требования истца о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, содержащейся в отчете N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненном оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем.

2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46определенную оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

3. Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем Гайнулиным Харисом Абдулловичем и Администрацией Новолялинского городского округа, изложив пункты договора купли-продажи N2 от 28.03.2011г. в следующей редакции:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011г. Постановлением Главы Новолялинского городского округа N248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. (далее по тексту - имущество), а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре";

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 2720390 (два миллиона семьсот двадцать тысяч триста девяносто) рублей без НДС, в том числе 2271186 руб. без НДС - стоимость нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м., установленная в соответствии с экспертным заключением N309-12/Н, выполненным экспертом Радько С.Г. при рассмотрении арбитражным судом дела NА60-38023/2011, 449204 руб. без НДС - стоимость земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, определенная на основании отчета об оценке N14 от 27.02.2011г., выполненного ИП Можаевым Д.С.

На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору - до 20 числа месяца, следующего после вступления настоящего решения в законную силу";

- п. 3.2: "Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку на 5 лет (60 месяцев), в размере ежемесячного основного платежа не менее 45339 руб. 83 коп. с одновременной уплатой процентов до 20 числа каждого месяца в соответствии с графиком платежей, являющимся приложением к договору, по реквизитам счета, указанным продавцом. Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом: Пр= О х Д х 1/3 ставки рефинансирования / 365 х 100, где Пр - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному договору, Д - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному договору.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, распределяются с учетом положений ст. 319 Гражданского кодекса РФ и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Информационном письме от 20.10.2010г. N141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации";

- приложение N2 к договору "График оплаты в рассрочку арендуемого имущества" изложить с учетом содержания п. 3.1 договора.

4. Возвратить индивидуальному предпринимателю Гайнулину Харису Абдулловичу из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4000 руб., уплаченную по платежному поручению N1955 от 21.09.2011г. Подлинное платежное поручение возвратить истцу.

5. Взыскать с индивидуального предпринимателя Можаева Дениса Сергеевича в пользу индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича 4000 руб. (четыре тысячи руб.) в возмещении расходов по оплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

6. Взыскать с Администрации Новолялинского городского округа в пользу индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича 2000 руб. (две тысячи руб.) в возмещении расходов по оплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска.

7. Взыскать с индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича в пользу Администрации Новолялинского городского округа 10000 руб. (десять тысяч руб.) в возмещение расходов по оплате экспертизы.

8. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Л.В. Громова

Номер документа: А60-38023/2011
Принявший орган: Арбитражный суд Свердловской области
Дата принятия: 24 мая 2012

Поиск в тексте