АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга

РЕШЕНИЕ

от 24 мая 2012 года Дело N А60-38023/2011


[Исковые требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости по отчетам об оценке, об урегулировании разногласий удовлетворить частично]
(Извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2012 года

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2012 года.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.В. Громовой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бронниковой Н.О. рассмотрел в судебном заседании дело NА60-38023/2011 по иску индивидуального предпринимателя Гайнулина Хариса Абдулловича (ИНН 664700025348, ОГРНИП 304664727900033)

к Администрации Новолялинского городского округа (ИНН 6647001027, ОГРН 1026602074190), индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу (ИНН 660901446910, ОГРНИП 310663909500025)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости по отчетам об оценке, об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Гайнулина Л.Н., представитель по доверенности 66В N197117 от 22.01.2010г.,

от ответчиков: Администрация Новолялинского ГО: Смагина М.М., представитель по доверенности N3 от 16.01.2012г.;

ИП Можаев Д.С. - не явился, извещен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Индивидуальный предприниматель Гайнулин Харис Абдуллович обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к Администрации Новолялинского городского округа, индивидуальному предпринимателю Можаеву Денису Сергеевичу, в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости объектов оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения; земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка,

- урегулировать разногласия, возникшие при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора N2 от 28.03.2011г. купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В исковом заявлении истец просит изложить п. 1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения N1 и N2 к договору в редакции протокола разногласий от 20.06.2011г., а именно:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011г. Постановлением Главы Новолялинского городского округа N248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре",

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 1880000 (один миллион восемьсот восемьдесят тысяч) рублей (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости рег. N Н-069/2011 нежилого помещения - магазина по адресу: г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46 от 20.06.2011г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начала срока платежа с 20.07.2011г. (первый платеж) по 20.06.2016г. Первый платеж вносится до 20.07.2011г.",

- исключить из п. 3.2 фразу: "в размере ежемесячного основного платежа не менее 68847 рублей",

- из приложения N1 к договору "Акт приема-передачи" исключить слова: "и земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46",

- приложение N2 скорректировать путем совместных согласований с учетом вышеизложенных изменений.

Определением от 08.11.2011г. названное исковое заявление принято к производству Арбитражного суда Свердловской области.

Представитель истца в предварительном судебном заседании пояснил, что требование о признании недостоверной величины стоимости нежилого помещения предъявлено к ответчику - ИП Можаеву Д.С., а второе требование об урегулировании разногласий - к Администрации Новолялинского городского округа.

По ходатайству ответчика Администрации Новолялинского городского округа к материалам дела приобщены письменные возражения на иск, в соответствии с которыми ответчик полагает, что протокол разногласий от 20.06.2011г. представлен истцом по истечении установленного законом тридцатидневного срока, в связи с чем, ответчик полагает истца утратившим преимущественное право на приобретение недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела ответчиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем в материалы дела направлены письменные возражения относительно заявленных исковых требований. В соответствии с указанными возражениями ответчик признает исковые требования в отношении предъявленного к нему требования о признании отчета N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения недействительным. По данным Можаева Д.С., 20.12.2011г. им в адрес Администрации Новолялинского городского округа направлено уведомление об отзыве ранее представленного отчета об оценке в связи с допущенной ошибкой в расчетах и использованием устаревшей методики. По данным Можаева Д.С., им составлен новый отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г., который и должен применяться при заключении договора между истцом и ответчиком. Указанный отчет представлен Можаевым Д.С. в материалы дела. С учетом вышеуказанной позиции ответчик полагает не подлежащим удовлетворению ходатайство истца о назначении судебной экспертизы в отношении отчета об оценке N 15 от 27.02.2011г.

По ходатайству ответчика ИП Можаева Д.С. к материалам дела приобщен отчет об оценке N1 рыночной стоимости нежилого помещения - магазина общей площадью 189,3 кв.м. и земельного участка площадью 427,0 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, Новолялинский район, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, 46, по состоянию на 31.01.2012г.

С учетом указанных обстоятельств и позиции ИП Можаева Д.С., выраженной в отзыве на иск, истцом заявлено ходатайство об отказе от исковых требований в части признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка площадью 427 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка.

Отказ истца от иска в указанной части принят судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Производство по делу в указанной части подлежит прекращению в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Кроме того, истцом заявлено ходатайство об изменении предмета исковых требований. Названное ходатайство также удовлетворено судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Таким образом, в рамках настоящего дела рассматриваются требования истца:

- о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки: нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, произведенной оценщиком ИП Можаевым Денисом Сергеевичем, содержащейся в отчете N15 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.

- об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Администрацией Новолялинского городского округа договора купли-продажи N2 от 28.03.2011г. путем принятия п. 1.1, 3.1, 3.2 названного договора, а также приложения N2 к договору в следующей редакции:

- п. 1.1: "продавец продает на основании плана приватизации, утвержденного 25 марта 2011г. Постановлением Главы Новолялинского городского округа N248, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта в соответствии с федеральным законом от 22.07.2008г. N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого или среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а покупатель приобретает в собственность объект недвижимости: нежилое помещение - магазин общей площадью 189,3 кв.м., инвентарный номер 1414/01/0001/49-00, литер: А,а, этажность: 1, кадастровый (условный) номер объекта: 66-66-04/010/2009-302, по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельный участок площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. (далее по тексту - имущество), а также обязуется принять имущество по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, и уплатить за него денежную сумму (цену), указанную в настоящем договоре";

- п. 3.1: "Сумма выкупа составляет 2040000 (два миллиона сорок тысяч) рублей (в соответствии с абз.2 п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ покупатель признается налоговым агентом по налогу на добавленную стоимость, самостоятельно исчисляет НДС расчетным методом, удерживает из выплачиваемых доходов и уплачивает в бюджет соответствующую сумму налога) - основная сумма платежа, установленная в соответствии с отчетом об оценке N1 ИП Можаева Д.С. по состоянию на 30.01.2012г. На сумму денежных средств (основной долг), по уплате которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (28.03.2011г., Муниципальный вестник Новолялинского городского округа N10). Ставка рефинансирования ЦБ РФ на 28.03.2011г. составляет 8,00%. Начало срока платежей по настоящему договору и их окончание скорректировать с учетом вышеуказанных изменений";

- п. 3.2 названного договора скорректировать с учетом вышеуказанных изменений;

- приложение N2 скорректировать с учетом вышеуказанных изменений.

С учетом указанных обстоятельств и позиции ИП Можаева Д.С., выраженной в отзыве на иск, истец пояснил в судебном заседании, что отзывает ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях проверки достоверности вышеуказанного отчета об оценке N15 и возражает относительно назначения любого рода экспертиз в рамках настоящего дела, поскольку полагает возможным принять вновь представленный ИП Можаевым Д.С. отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г.

Суд полагает, что вновь представленный в материалы дела ИП Можаевым Д.С. отчет об оценке N1 по состоянию на 31.01.2012г. не может быть принят для целей рассмотрения настоящего спора, поскольку указанный отчет содержит оценку и земельного участка, и нежилого помещения, при том, что в материалах дела имеется отчет ИП Можаева Д.С. N14 от 27.02.2011г. об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, который недействительным не признан, и самим Можаевым Д.С. не отозван. Кроме того, суд не может принять вновь представленный отчет ИП Можаева Д.С. об оценке N1 для целей рассмотрения настоящего спора ввиду того, что он выполнен по состоянию на 31.01.2012г., в то время как для разрешения настоящего спора необходимо установление рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на момент принятия решения о приватизации имущества, то есть на март 2011г.

По ходатайству ответчика Администрации Новолялинского ГО к материалам дела приобщены дополнительные возражения на иск, в которых ответчик ссылается на те обстоятельства, что ИП Можаеву Д.С. не было поручено проведение повторной оценки. Ответчик полагает, что вновь представленный в материалы дела отчет ИП Можаева Д.С. не может рассматриваться как доказательство по настоящему делу.

Кроме того, ответчик ссылается на истечение предусмотренного законом срока в один месяц для использования истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Определением от 06.03.2012г. по настоящему делу назначалась судебная экспертиза по оценке объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г.Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46. Проведение экспертизы поручалось судом специалисту ООО "Консалтинг Групп" Радько Сергею Григорьевичу, производство по делу приостанавливалось до 10.04.2012г.

После поступления в суд экспертного заключения N309-12/Н от 10.05.2012г. и соответственно устранения обстоятельств, вызвавших приостановление производства по делу, производство по делу возобновлено судом, о чем вынесено отдельное определение от 21.05.2012г. Суд перешел к рассмотрению дела по существу.

Представитель истца пояснил, что заявленные требования с учетом принятых судом изменений и частичного отказа от иска поддерживает.

Ответчик Администрация Новолялинского ГО пояснил, что относительно удовлетворения иска возражает, поддерживает возражения, изложенные в отзыве на иск.

Ответчик ИП Можаев Д.С., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах неявки не сообщил. В силу положений ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы и возражения сторон, суд установил:

Как следует из материалов дела, на основании договора аренды N01/2011 от 31.12.2010г. истец арендует муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 189,3 кв.м., расположенное по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46.

До момента заключения указанного договора истец с 2007г. являлся арендатором названного помещения на основании договора аренды N8 от 17.01.2007г. с дополнительным соглашением N1 от 10.01.2008г., договора аренды N16 от 19.12.2008г. с дополнительным соглашением N1 от 01.09.2009г. и договора аренды N2 от 30.12.2009г.

Постановлением Главы Новолялинского городского округа от 25.03.2011г. N248 утвержден план приватизации указанного нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46, и земельного участка площадью 427 кв.м., кадастровый номер 66:18:0913002:67, категория земель: земли населенных пунктов - под объект торговли - магазин, расположенный по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Новая Ляля, ул. Коммуны, д. 46.

Письмом N1022 от 28.03.2011г. Администрацией Новолялинского ГО направлен в адрес истца проект договора N2 от 28.03.2011г. купли-продажи указанного помещения и земельного участка.

В ответ на указанное предложение ИП Гайнулин Х.А. письмом от 04.04.2011г., полученным Администрацией Новолялинского городского округа 05.04.2011г. (вх. N 1419 от 05.04.2011г.), сообщил о своем согласии на реализацию преимущественного права на приобретение арендованного имущества, при этом указал на наличие возражений относительно указанной в проекте договора стоимости имущества, затребовав документы по проведенной оценке, указав на свое право обратиться в суд для разрешения спора.

Письмом б/н, б/д, полученным Администрацией Новолялинского городского округа 06.05.2011г. ИП Гайнулин Х.А. вновь сообщил о наличии возражений по представленному проекту договора.

01.07.2011г. ИП Гайнулиным Х.А. представлен в Администрацию Новолялинского городского округа оформленный протокол разногласий к договору купли-продажи N 2 от 28.03.2011г.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия урегулированы не были, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Вместе с тем, в материалы дела ответчиком представлено постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности".

Как пояснил суду представитель Администрации Новолялинского городского округа, данное постановление было вынесено в соответствии с частью 2 пункта 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, поскольку по истечении тридцати дней со дня получения ИП Гайнулиным Х.А. проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, этот договор не был истцом подписан, протокол разногласий поступил в Администрацию только 01.07.2011г., представленные письма ИП Гайнулина Х.А. в адрес Администрации не могут расцениваться как соответствующие требованиям ст.ст.435,443 Гражданского кодекса РФ, следовательно, последний утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Оценив вышеуказанную переписку и оформленный протокол разногласий в совокупности, с учетом положений ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд пришел к выводу о том, что вышеуказанная позиция администрации носит формальный характер, постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности" противоречит закону, поскольку ИП Гайнулиным Х.А. в порядке ст. 445 и ст.446 Гражданского кодекса РФ в установленный срок направлены ответчику разногласия к договору и, после получения от ответчика отказа в их принятии, переданы на рассмотрение суда.

При таких обстоятельствах, нельзя признать ИП Гайнулина Х.А. утратившим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В связи с чем, суд полагает возможным с учетом положений ст.12 Гражданского кодекса РФ не применять вышеназванное постановление Главы Новолялинского городского округа от 30.05.2011 г. N 512 "Об отмене постановления Главы Новолялинского городского округа N 248 от 25.03.2011г. "Об утверждении плана приватизации объекта муниципальной собственности" как противоречащее закону.

В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации" N159-ФЗ от 22.07.2008г. субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ от 29.07.1998г. N135-ФЗ).

Наличие у истца преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений подтверждается изданием Главой Новолялинского городского округа Постановления от 25.03.2011г. N248, направлением проекта договора купли-продажи этого имущества в соответствии с требованиями ФЗ от 22.07.2008г. N159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.