АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
г. Екатеринбурга
РЕШЕНИЕ
от 16 апреля 2009 года Дело N А60-1823/2009-С3
[Исковые требования о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности удовлетворить]
(Извлечение)
Резолютивная часть решения объявлена 13 апреля 2009 г.
Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2009 г.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи И.А.Проскуряковой при ведении протокола судебного заседания судьей И.А.Проскуряковой рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Заместителя прокурора Свердловской области
к Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа, индивидуальному предпринимателю Постоногову Антону Евгеньевичу
о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности
при участии в заседании:
от истца: Протасова М.М. прокурор, доверенность N8-13-08 от 16.07.2008 г.,
от ответчиков: извещены надлежаще, не явились
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицу, участвующему в деле, разъяснены права и обязанности, право на отвод суду. Отводов суду не заявлено.
В заседании суда от 09.04.2009 г. объявлялся перерыв до 13 час. 00 мин. 13.04.2009 г.
Заместитель прокурора Свердловской области в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым требованием о признании недействительным (ничтожным) договора аренды объекта нежилого фонда Режевского городского округа N 24 от 01.04.2008 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом Режевского городского округа и индивидуальным предпринимателем Постоноговым Антоном Евгеньевичем, а также просит применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав индивидуального предпринимателя Постоногова Антона Евгеньевича передать Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа нежилое подвальное помещение общей площадью 17,0 кв.м, находящееся по адресу: Свердловская область, г.Реж, ул. Ленина, д.74, корп. 4.
Ответчик - индивидуальный предприниматель Постоногов А.Е. возражений на иск не представил, полномочного представителя для участия в судебном разбирательстве не направил.
Ответчик - Комитет по управлению имуществом Режевского городского округа в письменном отзыве сообщил о готовности сторон расторгнуть оспариваемый договор в добровольном порядке.
Истцом заявлено ходатайство о приобщении к делу рапорта помощника Прокурора Режевского городского округа от 10.04.2009 г. в подтверждение фактических обстоятельств, связанных с нахождением в спорном нежилом помещении Постоногова А.Е.
Ходатайство истца судом рассмотрено и удовлетворено на основании статей 41, 65, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От ответчика Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа поступило письменное ходатайство от 13.04.2009 г. N 216, в котором ответчик поясняет, что акт приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 г. к договору аренды N 24 от 01.04.2008 г. был ошибочно направлен в Арбитражный суд Свердловской области. Комитет по управлению имуществом Режевского городского округа просит отозвать даны акт на том основании, что спорное нежилое помещение фактически не было сдано Постоноговым А.Е. Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа.
Ходатайство Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа судом рассмотрено и удовлетворено. Акт приема-передачи от 01.11.2008 г. к договору аренды N 24 от 01.04.2008 г. исключен из числа доказательств по настоящему делу (статья 41, часть 3 статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Рассмотрев материалы дела и заслушав представителя истца, суд установил:
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Режевского городского округа (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Постоноговым А.Е. (арендатор) подписан договор аренды объекта нежилого фонда Режевского городского округа от 01.04.2008 г. N 24 с дополнительным соглашением без номера и без даты. Срок действия названного договора установлен с 01.04.2008 г. до 01.03.2009 г.
В соответствии с условиями договора от 01.04.2008 г. N 24 и по акту приема-передачи от 01.04.2008 г. (приложение 9.1.2 к договору) Постоногову А.Е. передано в арендное пользование нежилое подвальное помещение общей площадью 17,0 кв.м, встроенно-пристроенное к жилому зданию, расположенному по адресу: г. Реж, ул. Ленина, д. 74/4.
Истец полагает, что договор аренды от 01.04.2008 г. N 24 является ничтожной сделкой, поскольку заключен с нарушением требований статей 246, 247, 289, 290, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44, 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 2, 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 91.
По мнению истца, переданное в аренду подвальное помещение находится в общей долевой собственности всех собственников жилых помещений многоквартирного дома. В связи с чем, полагает истец, оснований для передачи его в аренду без согласия собственников жилых помещений, не имелось.
Истец указывает, что по окончании срока договора от 01.04.2008 г. N 24 ответчик Постоногов А.Е. не передал нежилое помещение Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа и продолжает занимать это помещение.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Исследовав материалы дела, суд признает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
По смыслу нормы 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании ничтожной сделки недействительной может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Правомочие Заместителя Прокурора Свердловской области на обращение в арбитражный суд с настоящим иском основано на норме п. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, положений Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации".
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Из анализа условий оспариваемого договора аренды от 01.04.2008 г. N 24 следует, что данный договор соответствует требованиям действующего законодательства. Поскольку данный договор заключен на срок менее года, то он не требует государственной регистрации в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу чего, названный договор аренды следует считать заключенным.
Из анализа находящихся в деле технического паспорта на жилой дом по ул. Ленина, д.74/4 в г.Реже и акта от 06.11.2008 г. обследования подвального помещения этого дома следует, что арендуемая ответчиком Постоноговым А.Е. под мастерскую по ремонту мебели нежилая площадь находится в подвальном помещении. В этом же помещении расположены стояки системы отопления квартир 6-го подъезда, трубы систем холодного и горячего водоснабжения, канализационные трубы, умывальник, унитаз. Актом от 06.11.2008 г. установлено, что в нерабочее время офиса Постоногова А.Е. доступ к инженерным коммуникациям не обеспечен.
Таким образом, арендуемое Постоноговым А.Е. подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного жилого дома (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, принадлежат собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности. Это же правило закреплено и в положениях пунктов 2, 5, 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 91.
В силу пункта 1 статьи 246, пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение, распоряжение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (пункт 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Нормой подпункта 3 пункта 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности жилой дом N 74/4 по ул. Ленина в г. Реже зарегистрирован в реестре муниципальной собственности.
Однако из материалов дела следует, что на момент совершения оспариваемой сделки 42 квартиры дома N 74/4 по ул. Ленина находились в частной собственности граждан. Данное обстоятельство подтверждается находящимися в деле выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Запись о регистрации прав на подвальное помещение этого дома в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует (сообщение Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области от 05.12.2008 г. N 27/037/2008-169).
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, многоквартирный дом, в котором помещения принадлежат двум и более различным собственникам, независимо от сведений бухгалтерского учета государственных и муниципальных предприятий или учреждений, реестра учета муниципального (государственного) имущества и от состава муниципальной (государственной) казны не может считаться принадлежащим одному лицу. Общее имущество в таких многоквартирных домах находится в общей долевой собственности всех собственников помещений.
Из чего следует, что на сдачу в аренду подвального помещения, расположенного в доме N 74/4 по ул. Ленина в г. Реже, необходимо было получить согласие всех собственников жилых помещений этого дома.
Между тем из обстоятельств и материалов настоящего дела усматривается, что такого согласия жильцы вышеназванного жилого дома не давали.
Из чего суд делает вывод о том, что спорный договор аренды от 01.04.2008 г. N 24 заключен в нарушение требований действующего законодательства и потому в силу нормы статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной) сделкой.
На основании изложенного исковое требование о признании ничтожным договора аренды от 01.04.2008 г. N 24 следует признать обоснованным.
По общему правилу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Срок действия договора аренды от 01.04.2008 г. N 24 истек 01.03.2009 г. Вместе с тем свидетельств того, что арендованное помещение передано арендодателю - Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа - материалы дела не содержат. Поступивший от Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа акт приема-передачи от 01.11.2008 г. по ходатайству Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа возвращен ему на основании положений статьи 41, части 3 статьи 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и потому не принимается судом в качестве доказательства по настоящему спору. Каких-либо иных свидетельств сдачи помещения Постоноговым А.Е. суду не представлено. Согласно приобщенному к делу рапорту помощника Прокурора Режевского городского округа от 10.04.2009 г. М.М.Корх спорное подвальное помещение находится в распоряжении Постоногова А.Е.
При таких обстоятельства, принимая во внимание, что подвальное помещение Постоноговым А.Е. не освобождено, иск в части требования о применении последствий ничтожной сделки в виде обязания ответчика Постоногова А.Е. передать занимаемое им помещение Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчиков в равных долях, то есть по 2000 руб. 00 коп. на каждого из ответчиков. Поскольку в силу положений подп.1 п. 1 статьи 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации прокуроры освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, указанные денежные суммы подлежат взысканию с ответчиков в доходы федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 17, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недействительным (ничтожным) договор аренды объекта нежилого фонда Режевского городского округа от 01.04.2008 г. N 24, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Режевского городского округа и индивидуальным предпринимателем Постоноговым Антоном Евгеньевичем.
3. Обязать индивидуального предпринимателя Постоногова Антона Евгеньевича передать Комитету по управлению имуществом Режевского городского округа нежилое подвальное помещение общей площадью 17,0 кв.м, находящееся по адресу: Свердловская область, г.Реж, ул. Ленина, д.74, корп. 4.
4. Взыскать с индивидуального предпринимателя Постоногова Антона Евгеньевича в доходы федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб. 00 коп.
5. Взыскать с Комитета по управлению имуществом Режевского городского округа в доходы федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2000 руб. 00 коп.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
7. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд вынесший решение.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной инстанции можно получить соответственно на Интернет - сайтах Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного апелляционного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья И.А.Проскурякова
