АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 февраля 2010 года  Дело N А72-19820/2009

Резолютивная часть решения объявлена 15.02.2010г.

В полном объеме решение изготовлено 19.02.2010г.

Судья Арбитражного суда Ульяновской области Ю.А.Каданцев,

при ведении протокола судьей Ю.А. Каданцевым,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Провиантъ»

к Комитету по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска

о признании незаконным отказа в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д. 39, общей площадью 323,49 кв.м, оформленного письмом от 09.11.2009г. № 13919-04,

заинтересованное лицо:   ООО «Русский пекарь»,

при участии в заседании:

от  заявителя - Платонова Н.Ю., доверенность от 29.12.2009г.;

от ответчика - Седова Е.П., доверенность от 30.12.2009г.;

от ООО «Русский пекарь» - Куприянов А.В., доверенность от 15.01.2010г.;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Провиантъ» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением к Комитету по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска о признании незаконным отказа в преимущественном праве на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д. 39, общей площадью 323,49 кв.м., оформленного письмом от 09.11.2009г. № 13919-04.

Определением от 11.01.2010г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ООО «Русский пекарь».

Заявитель считает, что в соответствии с Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» имеет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д. 39, общей площадью 323,49 кв.м.

Заявитель указал, что с момента принятия им помещений по акту приема-передачи от 19.02.2003 г. в соответствии с договором аренды № 6299/257 от 18.02.2003 г. и по настоящее время ООО «Провиантъ» непрерывно на протяжении более шести лет арендует помещения общей площадью 398,3 кв.м.

Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска (далее - Комитет, ответчик) требования заявителя не признал, указав, что реализация права выкупа ООО «Провиантъ» на арендуемое нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, Аблукова, д. 39, общей площадью 323,49 кв.м,  не подлежит удовлетворению, поскольку нарушается условие, предусмотренное ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ: арендуемое помещение не находится во временном владении и временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет на день вступления в силу федерального закона, предоставляющего арендатору муниципального нежилого помещения преимущественное право приватизации такого муниципального имущества в соответствии с договором аренды.

Между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и ООО «Провиантъ» был заключен договор аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. нежилого помещения общей площадью 398,3 кв.м. по ул. Аблукова, 39, на срок с 19.02.2003г. по 01.12.2003г. для использования под торговлю продовольственными товарами. Дополнительным соглашением от 02.10.2007г. арендуемая площадь была увеличена до 410,56 кв.м. На основании дополнительного соглашения от 29.02.2008г. арендуемая площадь была уменьшена и составила - 261 кв.м.

Дополнительным соглашением от 11.06.2004г. договор был пролонгирован на период с 01.12.2003г. по 01.01.2015г. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении федеральной регистрационной службе по Ульяновской области. В настоящее время договорные отношения осуществляются.

07.12.2007г. ООО «Провиантъ» обратилось в Комитет с заявлением об изменении занимаемой площади по договору аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. нежилого помещения. На основании дополнительного соглашения от 29.02.2008г. арендуемая площадь была уменьшена и составила 261 кв.м. ООО «Провиантъ» передало, а Комитет принял по акту приема-передачи от 01.01.2008г. нежилые помещения площадью 149,56 кв.м. в муниципальном нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д.39.

Таким образом, указывает ответчик, волеизъявление ООО «Провиантъ», выраженное в письме от 07.12.2007г., было направлено на уменьшение занимаемой площади с 01.01.2008г., на основании чего было заключено дополнительное соглашение к договору № 6299/257 от 18.02.2003г. и подписан акт приема-передачи. Размер арендной платы по договору № 6299/257 также был изменен с 01.01.2008г. и составил 41.476,34 руб.

Ответчик также указал, что Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступил в силу с 05.08.2008г. (с учетом положений статьи  10 этого закона и даты опубликования этого закона в "Российской газете" 25.07.2008, № 158), следовательно, в период с 05.08.2006г. по настоящее время ООО «Провиантъ» непрерывно арендовало помещения общей площадью 261 кв.м.

Таким образом, оспариваемым отказом Комитет, дав согласие на реализацию преимущественного права ООО «Провиантъ» на приобретение в собственность нежилого помещения площадью 261 кв.м., отказал в реализации преимущественного права на приобретение в собственность остальной части нежилого помещения, испрашиваемой заявителем.

Кроме того, ответчик указал, что нежилые помещения общей площадью 172 кв.м., расположенные по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, 39, были переданы в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» по договору № 10265/2570 от 08.02.2008г. на срок с 01.01.2008г. по 01.01.2023г. под складские, производственные и вспомогательные цели. Согласно акту приема-передачи от 01.01.2008г. к договору № 10265/2570 от 08.02.2008г. Комитет передал, а ООО «Русский пекарь» приняло нежилые помещения общей площадью 172 кв.м., расположенные по ул. Аблукова, 39. ООО «Русский пекарь» вносит арендную плату с момента подписания договора аренды № 10265/2570.

ООО «Русский пекарь» представило отзыв, в котором согласилось с требованиями заявителя, подтвердив, что ООО «Русский пекарь» осуществляло платежи за аренду помещений, расположенных по адресу: г.Ульяновск, ул. Аблукова, д.39. Данные платежи осуществлялись в счет обязательств ООО «Провиантъ» по договору № 6299/257 от 18.02.2003г. Обязательство по осуществлению данных платежей возникло у ООО «Русский пекарь» в связи с заключением между ООО «Русский пекарь» и ООО «Провиантъ» агентского договора №112 от 24.12.2007 года, в соответствии с условиями которого ООО «Русский пекарь» (Агент) обязалось частично уплачивать арендную плату по договору № 6299/257 от 18.02.2003г. за помещения по ул. Аблукова, д.39, общей площадью 172 кв.м.

ООО «Русский пекарь» подтвердило указанный заявителем факт того, что ООО «Русский пекарь» не пользовалось нежилыми помещениями площадью 172 кв.м., находящимися по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д. 39, указанными в договоре аренды № 10265/2570 от 08.02.2008 г., так как ООО «Русский пекарь» указанные нежилые помещения полностью передало заявителю по акту от 01.01.2008 г.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил следующие обстоятельства и пришел к следующим выводам:

Общество, с учетом положений статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», является субъектом малого предпринимательства, что Комитетом не оспаривается.

Общество обратилось в Комитет по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска с заявлением от 27.10.2009г., в котором просило предоставить преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды от 18.02.2003г. № 6299/257 муниципального имущества общей площадью 323,49 кв.м., расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д.39, а именно помещения: часть помещения №1 общей площадью 261,78 кв.м., помещения №№ 5, 16, 18, 23, 29, согласно данным технического паспорта, указав, что указанное имущество арендуется непрерывно с 19.02.2003г. по настоящее время, арендная плата вносилась надлежащим образом, а ООО «Провиантъ» является субъектом малого и среднего предпринимательства.

Комитет в письме от 09.11.2009 г. № 13919-04 ответил Обществу, что в период с 05.08.2006г. по настоящее время Общество непрерывно арендовало помещения общей площадью 261 кв.м, которые и могут быть выкуплены заявителем, остальные испрашиваемые площади заявитель арендует менее срока, установленного ст. 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем Комитет сделал вывод об отсутствии у заявителя преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества площадью 62,49 кв.м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д.39.

Общество обратилось в арбитражный суд за защитой его права на приобретение в преимущественном порядке арендуемого имущества.

Суд оценивает доводы участвующих в деле лиц с учетом следующих обстоятельств.

Между Комитетом по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и ООО «Провиантъ» был заключен договор аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. нежилого помещения общей площадью 398,3 кв.м. по ул. Аблукова, д.39, на срок с 19.02.2003г. по 01.12.2003г. для использования под торговлю продовольственными товарами (т.1 л.д.91).

Так как договор аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. был заключен на срок менее года, в соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ указанный договор следует считать заключенным с момента его подписания сторонами (ч.1 ст.651 Гражданского кодекса РФ).

По акту от 19.02.2003 г. (т.1 л.д.95) заявитель принял от Комитета арендуемые помещения площадью 398,3 кв.м.

Дополнительным соглашением от 11.06.2004г. (т.1 л.д.97) договор был пролонгирован на период с 01.12.2003г. по 01.01.2015г.

Дополнительным соглашением от 02.10.2007г. (т.1 л.д.98) площадь арендуемых помещений была увеличена с 398,3 кв.м. до 410,56 кв.м.

По акту от 01.10.2007 г. (т.1 л.д.100) заявитель принял от Комитета арендуемые помещения площадью 12,26 кв.м.

Договор аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. с указанными дополнительными соглашениями был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 14.02.2008 г., что подтверждается отметкой на договоре (т.1 л.д.101) и представленной по запросу суда Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.2010 г. (т.2 л.д.1).

Заявлением от 07.12.2007 г. Общество просило Комитет уменьшить размер арендуемых Обществом помещений, в том числе по адресу ул.Аблукова, д.39, - до 261 кв.м. (т.1 л.д.102).

29.02.2008г. Комитетом и Обществом было подписано дополнительное соглашение (т.1 л.д.103) к договору аренды № 6299/257 от 18.02.2003г., заключенному между Комитетом и Обществом, предусматривающее уменьшение размера арендуемой площади до 261 кв.м. В Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области указанное дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано не было, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.2010 г. (т.2 л.д.1), представленной по запросу суда Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области.

Следовательно, с учетом положений части 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (в соответствии с которой «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации») и части 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ (согласно которой «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное»), дополнительное соглашение от 29.02.2008 г. об уменьшении размера площади арендуемых заявителем помещений не может считаться заключенным.

Таким образом, следует признать обоснованным довод Общества о том, что действующими условиями договора аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. с учетом дополнительного соглашения от 02.10.2007г. площадь арендуемых помещений составляет 410,56 кв.м.

01.01.2008 г. Общество возвратило Комитету арендуемые помещения площадью 149,46 кв.м., что подтверждается актом от 01.01.2008 г. (т.1 л.д.105).

В этот же день, 01.01.2008 г., Комитет, не оформляя какого-либо договора, передал помещения площадью 172 кв.м. (в том числе помещения, возвращенные Обществом, а также иные помещения) обществу с ограниченной ответственностью «Русский пекарь», в подтверждение чего был составлен акт от 01.01.2008 г. (т.1 л.д.108).

Договор аренды за № 10265/2570 был подписан между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» лишь 08.02.2008 г. (т.1 л.д.106), то есть через 7 дней после фактической передачи помещений Комитетом обществу с ограниченной ответственностью «Русский пекарь». Согласно этому договору в аренду обществу с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» предполагалось передать муниципальные нежилые помещения площадью 172 кв.м., расположенные по адресу: г.Ульяновск, ул. Аблукова, д.39, сроком на 15 лет (с 01.01.2008 г. по 01.01.2023 г.). Поскольку срок аренды по данному договору превышал один год, в соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ и с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ этот договор может считаться заключенным с момента его государственной регистрации, но указанный договор № 10265/2570 не был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, что видно из представленной по запросу суда Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.2010 г. (т.2 л.д.1).

Следовательно, поскольку договор аренды № 10265/2570 от 08.02.2008 г. между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» государственную регистрацию не прошел, указанный договор является незаключенным, а потому ООО «Русский пекарь» никогда не обладало правом аренды на помещения, находящиеся по адресу: г.Ульяновск, ул. Аблукова, д.39.

Кроме того, 01.01.2008 г., то есть в день принятия спорных помещений от Комитета по управлению городским имуществом мэрии города Ульяновска, ООО «Русский пекарь» передало заявителю все помещения, полученные от Комитета (172 кв.м.), до заключения договора аренды между ООО «Русский пекарь» и Комитетом, что указано в пункте 5 акта приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2008 г. (т.2 л.д.9).

Но, как было указано выше, договор аренды между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» заключен не был, и помещения площадью 172 кв.м., полученные заявителем от общества с ограниченной ответственностью «Русский пекарь», с 01.01.2008 г. по настоящее время находятся в пользовании заявителя.

Так как помещения площадью 149,46 кв.м., переданные заявителем Комитету по акту от 01.01.2008 г. (т.1 л.д.105) в тот же день были возвращены заявителю обществом с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» по акту от 01.01.2008 г. (т.2 л.д.9), в большей площади (172 кв.м.), суд приходит к выводу о том, что заявитель пользовался арендуемыми помещениями площадью:

- с 19.02.2003 г. по 01.10.2007 г. - помещениями площадью 398,3 кв.м., в соответствии с первоначальными условиями договора и актом приема-передачи от 19.02.2003 г. (т.1 л.д.95);

- с 02.10.2007 г. по 01.01.2008 г. - помещениями площадью 410,56 кв.м., в соответствии с дополнительным соглашением от 02.10.2007г. (т.1 л.д.98) и актом от 01.10.2007 г. (т.1 л.д.100), по которому заявитель принял от Комитета арендуемые помещения площадью 12,26 кв.м.;

- с 01.01.2008 г. по настоящее время - помещениями площадью 433,1 кв.м. (т.1 л.д. л.д.105, т.2 л.д.9) из расчета: 410,56 кв.м. - 149,46 кв.м. + 172 кв.м. = 433,1 кв.м.

При этом из содержания актов приема-передачи от 01.01.2008 г. (т.1 л.д.105, 108, т.2 л.д.9) усматривается, что помещения, переданные заявителем Комитету, в тот же день были переданы Комитетом - обществу с ограниченной ответственностью «Русский пекарь», а обществом с ограниченной ответственностью «Русский пекарь» в тот же день - заявителю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ преимущественное право на приватизацию арендуемого недвижимого имущества может быть реализовано при условии, что «арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества».

Учитывая, что данный Федеральный закон, с учетом положений статьи  10 этого закона и даты опубликования этого закона в "Российской газете" (25.07.2008, № 158) вступил в силу 05.08.2008г., суд считает, что в период с 05.08.2006г. по 05.08.2008г., определенный вышеприведенным пунктом 1 статьи 3 названного Федерального закона и в дальнейшем по настоящее время в непрерывном пользовании заявителя находились помещения по адресу: г. Ульяновск, ул. Аблукова, д.39, площадью не менее 398,3 кв.м.

При этом представленной по запросу суда Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.01.2010 г. (т.2 л.д.1) подтверждается факт отсутствия государственной регистрации прав каких-либо иных лиц на помещения, находящиеся в аренде у заявителя.

Пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ установлено, что преимущественное право на приватизацию арендуемого недвижимого имущества может быть реализовано при условии, что «отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) …в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Суду представлены доказательства полного исполнения обязательства по внесению арендной платы: копии платежных поручений за период с июля 2006 года по октябрь 2008 года (т.2 л.д.10-46), копии отчетов агента (т.1 л.д.63-86) - ООО «Русский пекарь» -  по договору № 112 от 24.12.2007 г. (т.1 л.д.60-62). В пояснениях от 09.02.2010 г. (т.2 л.д.47( Комитет подтвердил факт отсутствия задолженности по внесению арендной платы по договору аренды № 6299/257 от 18.02.2003г. и по договору аренды № 10265/2570 от 08.02.2008 г. (Комитет считает действующими оба указанных договора) по состоянию на 27.10.2009 г. (на дату подачи Обществом заявки о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений).

В связи с этим материалами дела доказано внесение арендной платы за пользование заявителем помещениями площадью 433,1 кв.м. с 05.08.2006 г. до даты подачи Обществом заявки о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений, что подтверждает исполнение заявителем требований пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ в отношении испрашиваемого имущества.

С учетом изложенного суд считает несостоятельным содержащийся в оспариваемом отказе ответчика вывод о том, что заявитель не отвечает требованию, установленному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ. Имеющимися в деле доказательствами подтверждено наличие у заявителя преимущественного права на приобретение подлежащего приватизации имущества, - нежилых помещений, находящихся по адресу: г.Ульяновск, ул.Аблукова, д.39, площадью 398,3 кв.м.