• по
Более 48000000 судебных актов
  • Текст документа
  • Статус

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УЛЬЯНОВСКОЙ ОБЛАСТИ
 

РЕШЕНИЕ

от 23 мая 2008 года  Дело N А72-7585/2007

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Спириной Галины Вячеславовны,

при ведении протокола судебного заседания судьей Спириной Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя Агафонова Фёдора Александровича, Ульяновская область, г. Димитровград

к ответчику Индивидуальному предпринимателю Николашину Виталию Владимировичу, Ульяновская область, г. Димитровград;

третьи лица:

- Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда, Ульяновская область, г. Димитровград;

- Общество с ограниченной ответственностью «Радуга-3», Ульяновская область, г. Димитровград;

о взыскании задолженности в размере 210150 руб. 06 коп., расторжении договора и выселении из занимаемых помещений

при участии:

от истца - Агафонов Ф.А., паспорт 73 04 004151 выдан 15.10.2003 г. УВД г.Димитровграда Ульяновской области, свидетельство серия 73 № 001862037 выдано 07.02.2008 г.;

от ответчика - Логинова М.Ф., доверенность от 12.02.2008 г.;

от третьего лица КУИ г.Димитровграда - не явился, уведомление 32051;

от третьего лица ООО «Радуга-3» - не явился, уведомление 32052;

установил:

Агафонов Фёдор Александрович, Ульяновская область, г. Димитровград обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Николашину Виталию Владимировичу, Ульяновская область, г. Димитровград, в котором просит:

1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 05.05.2004 г. № 47-04/ДС.

2. Принять решение о возврате арендованного помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, пр. Ленина, 15.

3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича задолженность за арендуемое помещение в сумме 210150 руб. 06 коп., из них 205146 руб. - задолженность по арендной плате за период с 10.03.2007 г. по 16.11.2007 г., 5004 руб. 06 коп. - пени.

Исковое заявление было подано в арбитражный суд с нарушением требований, установленных ст.125, ст.126 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что явилось процессуальным основанием для оставления заявления без движения в соответствии со статьей 128 АПК РФ.

Определением от 23.11.2007 г. исковое заявление было оставлено без движения до 22.12.2007 г.

В установленный арбитражным судом срок истец устранил обстоятельства, послужившие основанием для оставления иска без движения.

Определением от 24.12.2007 г. исковое заявление принято к производству.

Определением от 21.01.2008 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда.

В предварительное заседание 11.02.2008 г. истец представил свидетельство о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (л.д. 62).

Суд считает необходимым уточнить правовой статус истца.

Определением от 10.04.2008 г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Общество с ограниченной ответственностью «Радуга-3».

Ответчик исковые требования не признал, пояснив, что задолженности не имеет, поскольку условия договора в установленном порядке не изменялись, им произведены неотделимые улучшения, стоимость которых истцом не учтена.

Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда представил письменные пояснения.

ООО «Радуга-3» возражений по существу заявленных требований не представило.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, явку представителей не обеспечили.

Дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие представителей третьих лиц в силу ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле материалам.

Изучив представленные документы, выслушав представителей сторон, суд считает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Материалами дела подтверждается, что в соответствии с договором долгосрочной аренды № 47-04/ДС от 05.05.2004 г., заключенным Комитетом по управлению имуществом г. Димитровграда (Арендодатель) с Индивидуальным предпринимателем Николашиным В.В. (Арендатор), последний арендует встроенное нежилое помещение под магазин общей площадью 80,78 кв.м, расположенное в здании № 15 по пр.Ленина в г.Димитровграде Ульяновской области (л.д. 7).

Согласно п. 4.1. договор заключается на 10 (десять) лет, срок действия договора устанавливается с 05.05.2004 года по 04.05.2014 года (л.д. 9). Договор зарегистрирован 31.05.2004 г.

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 05.05.2004 г. (л.д. 13).

Согласно протокола № 71 о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 30.06.2005 г. на основании решения об определении победителя торгов в собственность покупателя Агафонова Ф.А. передано встроенное нежилое помещение под магазин S=80,78 кв.м., Лит.А, 1 этаж, год постройки - 1970, кадастровый номер объекта: 73:23:01 08 05:02:006759 0001:100100-100700; расположенное по адресу: г.Димтровград, ул.Ленина, 15, арестованное судебным приставом-исполнителем.

Право собственности Агафонова Ф.А. на встроенное нежилое помещение под магазин общей площадью 80,78 кв.м (г.Димтровград, пр.Ленина, 15) зарегистрировано, что подтверждается свидетельством № 289902 от 03.08.2005 г. (л.д. 35).

Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 05.07.2005 г.(л.д. 39).

Согласно выписке из ЕГРП в качестве ограничения права собственности Агафонова Ф.А. зарегистрирован договор аренды № 47-04/ДС муниципального нежилого помещения от 05.05.2004 г. (л.д. 41).

Представленные договоры аренды от 03.08.2005 г. с Николашиным В.В. и от 07.06.2006 г. с ООО «Радуга-3» со сроком действия до 2014 года являются незаключенными в силу ст. 651 Гражданского кодекса РФ, поскольку не зарегистрированы в установленном порядке, поэтому не влияют на результаты рассмотрения настоящего дела.

Стороны в своих отношениях руководствовались договором аренды № 47-04/ДС от 05.05.2004 г.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно п. 2.1. договора за пользование арендованным имуществом арендатор ежемесячно выплачивает арендную плату (без НДС) в размере, указанном в Приложении №2 (л.д. 14) - 13527 руб.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Уведомлением от 29.04.2005 г. Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда сообщил ИП Николашину В.В., что размер арендной платы составляет 16232 руб. (л.д. 60).

11.05.2007 г. истец направил ответчику уведомление, которое получено ответчиком 14.05.2007 г., о том, что с 15.06.2007 г. арендная плата составляет 50000 руб. в месяц, (л.д. 16).

При этом документального и нормативного обоснования истец в уведомлении не указал.

По расчету истца задолженность за период с февраля 2007 года по октябрь 2007 г. составляет 205146 руб.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что дополнительное соглашение об изменении условий договора сторонами не подписывалось, кроме того, им произведены улучшения на общую сумму 49500 руб., которые должны быть зачтены в счет погашения задолженности по арендной плате.

Согласно п. 3.2.6. договора по соглашению сторон арендодатель вправе зачесть сумму, либо часть суммы, утвержденную актом выполненных работ, связанных с произведенными капитальными работами, с реконструкцией, переоборудованием арендованного здания, в счет погашения арендной платы.

Сторонами такое соглашение не достигнуто, поэтому суд не принимает довод ответчика о зачете суммы 49500 руб. в счет погашения задолженности.

В ходе судебного разбирательства установлено, что в счет арендных платежей истцу уплачено 109403 руб., в том числе платежи, учтенные истцом в расчете задолженности (92898 руб.), 1800 руб., уплаченные 07.12.2007 г. и 14705 руб., уплаченные 10.12.2007 г. (истец в судебном заседании подтвердил получение этих сумм).

Поскольку два последних платежа произведены после обращения истца с иском в арбитражный суд (19.11.2007 г.) расходы по государственной пошлине в этой части следует возложить на ответчика.

Вместе с тем суд считает, что расчет задолженности, составленный истцом нельзя признать правомерным.

Согласно ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2.2. договора в течение срока действия договора размер арендной платы может корректироваться с учетом индекса инфляции, а также может быть в одностороннем порядке изменен Арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, но не чаще одного раза в год. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения Арендатора путем направления ему Арендодателем уведомления заказным почтовым отправлением. Новый размер арендной платы устанавливается с момента вынесения указанного соответствующего решения.

Доказательств изменения условий договора истец не представил.

Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда представил суду расчет арендной платы в 2007 году за спорное помещение с учетом ставки в размере 7,78 за 1 кв.м на основании решения Совета депутатов г.Димитровграда от 25.10.2006 г. № 38/464, а также с учетом коэффициентов, утвержденных решением совета депутатов г.Димитровграда Ульяновской области от 29.11.2006 г. за № 40/496.

Согласно данного расчета размер арендной платы за спорные помещения в 2007 г. должен составлять 25724 руб. 24 коп.

Поскольку согласно п. 2.2. договора размер арендной платы может быть изменен на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, а новый размер арендной платы устанавливается с момента вынесения указанного соответствующего решения, суд считает, что задолженность по арендной плате за период с февраля по октябрь 2007 г. составляет 122115 руб. 16 коп. из расчета 25724 руб. 24 коп. х 9 - 109403 руб.

В этой части требования истца обоснованы и подлежат удовлетворению.

Суд не принимает представленную истцом справку ООО «Радо». Центр независимой оценки о том, что по состоянию на апрель 2007 г. рыночная стоимость арендной платы составляла 650 руб. за кв.м, поскольку данная справка противоречит п. 2.2. договора, согласно которого в одностороннем порядке размер арендной платы может быть изменен арендодателем только на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 6.2.4. договора за просрочку платежа - арендной платы, Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 действующей на момент просрочки ставки рефинансирования ЦБ РФ, от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

По расчету истца размер неустойки за период с 10.03.2007 г. по 16.11.2007 г. составляет 5004 руб. 06 коп.

На основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, а также с учетом ст. 404 Гражданского кодекса РФ суд считает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени до 4000 руб., учитывая явную несоразмерность подлежащих уплате пени последствиям нарушения обязательств по договору, а также наличие вины кредитора.

При этом суд учитывает, что материалами дела подтверждается и истцом не оспаривается, что ответчик регулярно уплачивал арендную плату в размере, указанном в последнем уведомлении первоначального Арендодателя (Комитета по управлению имуществом г.Димитровграда) - 16232 руб.

Истец в уведомлении от 11.05.2007 г. не указал, что арендная плата увеличивается в порядке п. 2.2. договора. Поэтому в силу ст. 404 Гражданского кодекса РФ суд считает, что истец своими действиями способствовал тому, что ответчик оплачивал арендную плату не в полном объеме.

Требования истца о расторжении договора и выселении его из занимаемых помещений следует оставить без рассмотрения по следующим основаниям.

Согласно п.п. 4.6.3. договора аренды, если Арендатор более 2 месяцев подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату в полном объеме, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя.

Истец, полагая, что ответчик не в полном объеме уплачивает арендную плату, направил ответчику досудебную претензию с предложением расторгнуть договор аренды от 05.05.2004 г. № 47-04/ДС и освободить занимаемое по указанному договору нежилое помещение площадью 80,78 кв.м, расположенное по адресу: г.Димитровград, проспект Ленина, 15, и передать его по акту приема-передачи в срок до 15.11.2007 г.

Ответчик предложение о расторжении договора и освобождении помещения оставил без ответа.

Досудебная претензия с требованием о погашении задолженности по арендной плате, о расторжении договора, освобождении помещения направлена ответчику 01.11.2007 г. и получена им 09.11.2007 г. (л.д. 17-20).

Согласно п. 4.5. договора при досрочном расторжении договора сторона, желающая прекратить договорные отношения, уведомляет другую сторону об этом не позднее, чем за один месяц.

Согласно п. 4.3. договора все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия настоящего договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Согласно ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, истец вправе был обратиться в арбитражный суд не ранее 01.12.2007 г.

Исковое заявление поступило в Арбитражный суд Ульяновской области 19.11.2007 г.

В соответствии с п. 2 ст. 148 Ар­битражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Учитывая изложенное, суд считает, что требования истца в части расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, пр. Ленина, 15, следует оставить без рассмотрения.

В соответствии со ст. 110 Ар­битражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине следует возложить на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

В связи с оставлением требований в части расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения без рассмотрения, истцу в соответствии со ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации следует выдать справку на возврат государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110, п. 2 ст. 148, ст.ст. 156, 167-171, 176, 177, 180-182 Ар­битражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Уточнить правовой статус истца - Индивидуальный предприниматель Агафонов Фёдор Александрович.

Исковые требования удовлетворить частично.

Исковые требования в части расторжения договора и выселения ответчика из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, пр. Ленина, 15 оставить без рассмотрения.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Николашина Виталия Владимировича, Ульяновская область, г. Димитровград в пользу Индивидуального предпринимателя Агафонова Фёдора Александровича, Ульяновская область, г. Димитровград 122115 (сто двадцать две тысячи сто пятнадцать) рублей 16 коп. - сумму задолженности по арендной плате за период с февраля по октябрь 2007 г., 4000 (четыре тысячи) рублей - пени и 3895 (три тысячи восемьсот девяносто пять) рублей 15 коп. - в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю Агафонову Фёдору Александровичу, Ульяновская область, г. Димитровград из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 (четыре тысячи) рублей 00 коп., уплаченную по чеку-ордеру № 10064721 от 06.12.2007 г.

Исполнительный лист и справку выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции.

Судья Г.В. Спирина

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка

Номер документа: А72-7585/2007
Принявший орган: Арбитражный суд Ульяновской области
Дата принятия: 23 мая 2008

Поиск в тексте