ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 18 сентября 2007 года Дело N А37-424/07-12в/и

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2007 года. Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2007года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: Председательствующего Малышевой Л.Г. Судей Головниной Е.Н., Иноземцева И.В.

При ведении протокола судебного заседания Харьковской Е.Г.

в судебное заседание: от истца: не явились

от ответчика и третьих лиц: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы Закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» и муниципального унитарного предприятия города Магадана «Аптека N77»

на решение от 26 июня 2007 года по делу NА37-424/2007-12 (А37-424/07-12в/и) Арбитражного суда Магаданской области принятое судьей Сторчак Н.В.

по иску закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» к муниципальному унитарному предприятию г.Магадана «Аптека N77»

об обязании ответчика признать право истца на пользование арендованным помещением и предоставить в пользование истцу арендованное помещение в соответствии с договором аренды от 01.11.2006 N0-2612 и встречному иску о взыскании 206340руб., досрочном расторжении договора третьи лица: индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф. и Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Магадана

Закрытое акционерное общество «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» (далее- Жилпромстрой) обратилось в Арбитражный суд с иском к муниципальному унитарному предприятию г.Магадана «Аптека N77», с учетом уточнения требований от 09.06.2007: об обязании ответчика предоставить в фактическое пользование и владение истцу арендованное помещение в соответствии с договором аренды от 01.11.2006 N 0-2612, не препятствовать истцу в фактическом пользовании и владении указанным помещением, не препятствовать заниматься в нем торговой деятельностью, не препятствовать иметь свободный доступ в помещение и к товарно-материальным ценностям, находящимся в нем.

В ходе судебного разбирательства муниципальное унитарное предприятие города Магадана «Аптека N 77» (далее -Аптека) заявило встречный иск о взыскании задолженности по аренде помещения в сумме 59 340 руб., штрафа за нарушение условий п.2.3.10 договора от 01.11.2006 N 0-2612 в размере 147 000 руб. и досрочном расторжении договора аренды.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) Жилпромстрой заявил ходатайство об уточнении исковых требований и просил обязать Аптеку предоставить в фактическое пользование истцу арендованное по договору аренды N0-2612 от 01.11.2006 помещение, расположенное по адресу г.Магадан, ул.Колымская,д.9 (Аптека N 45); обязать ответчика не препятствовать истцу в фактическом пользовании и владении арендованным по договору аренды N 0-2612 от 01.11.2006 помещением, расположенным по адресу г.Магадан, ул.Колымская,д.9 (Аптека N45), не препятствовать заниматься в нем торговой деятельностью, иметь свободный доступ в помещение и к товарно-материальным ценностям, находящимся в арендованном помещении. Данное ходатайство принято судом первой инстанции.

Ходатайство Аптеки об увеличении суммы исковых требований до 226 120 руб. за счет увеличения периода взыскания аренды (январь-апрель 2007 года вместо заявленного периода январь-март 2007 года) суд отклонил, сославшись на нарушение статьи 49 АПК РФ -одновременное изменение предмета и основания иска.

Решением от 26 июня 2007 года Арбитражный суд Магаданской области удовлетворил исковые требования Жилпромстроя по основному иску и частично удовлетворил встречные исковые требования Аптеки: взыскал задолженность по аренде за период январь-февраль 2007 года в сумме 39560 руб., штраф в размере 147 000 руб., всего 186 560 руб. В удовлетворении остальной части требований отказал.

Жилпромстрой не согласился с решением суда в части удовлетворения встречного искового заявления, считает его незаконным, вынесенным с нарушением материальной нормы права и неполным выяснением всех обстоятельств по делу. Судом не применен пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) - размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год, проигнорирован пункт 5.2 договора - все изменения в договор вносятся по соглашению сторон, в субаренду помещение не сдавалось, а передавалось индивидуальному предпринимателю Подлозной Н.Ф. в безвозмездное пользование, в связи с чем штраф взыскан неправомерно, не согласен с расчетом штрафа, исчисленного с измененной арендной платы. Судом сделан неправильный вывод, что на спорных площадях торговой деятельностью занималась Подлозная Н.Ф., как предприниматель. В это время она работала у истца.

Просит отменить решение суда в части удовлетворения встречного иска и отказать в нем полностью.

Аптека также не согласна с судебным актом, просит изменить решение суда в части удовлетворения основного иска, отказать в нем истцу, изменить решение по встречному иску и взыскать сумму задолженности 79120руб. Судом первой инстанции сделаны выводы, несоответствующие обстоятельствам дела. Суд неправильно отказал в удовлетворении ходатайства об увеличении суммы исковых требований. Жилпромстрой помещение по договору аренды не использовало, а передало в субаренду индивидуальному предпринимателю Подлозной Н.Ф.

Арендодателем был ограничен доступ в помещение не истца, а индивидуального предпринимателя Подлозной Н.Ф.

Договор аренды между сторонами не расторгнут, в пользовании помещением Арендатору препятствия не чинились, настаивает на взыскании задолженности по аренде за весь заявляемый период с января по апрель 2007 года.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы и возражения, Шестой арбитражный апелляционный суд находит решение суда подлежащим изменению.

Материалами дела установлено, что между Аптекой и Жилпромстрой заключен договор на сдачу в аренду нежилого помещения от 01.11.2006 N0-2612.

Согласно пункту 1.1 договора аренды объектом аренды является помещение общей торговой площадью 35 кв.м., находящееся по адресу: г. Магадан ул.Колымская, д.9 (аптека N 45), с целью использования его под торговлю предметами личной гигиены и санитарии. Помещение было передано по акту приема-передачи торговой площади от 01.11.2006. Срок действия договора установлен в пункте 5.1 договора, то есть с момента его согласования с Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Магадана (далее -КУМИ г.Магадана) и до 30.09.2007. Судом установлено, что договор согласован с КУМИ г.Магадана, а дата согласования неизвестна.

В пункте 2.2.3 договора аренды стороны согласились, что Арендодатель (ответчик) обязан пересматривать размер ежемесячной арендной платы в одностороннем порядке, о чем согласно пункта 2.1.4 договора письменно уведомляет Арендатора (истца) об изменении арендной платы не позднее, чем за месяц.

Пунктом 2.3.9 договора аренды стороны предусмотрели, что арендная плата перечисляется ежемесячно не позднее 5 числа текущего месяца в размере 4720 руб., в том числе НДС.

Письмом от 01.12.2006 за N 31 Аптека уведомила Жилпромстрой об увеличении арендной платы до 24 500 руб. с 01.01.2007. Основанием для увеличения арендной платы служит расчет арендной платы, утвержденный директором предприятия.

Жилпромстрой письмом от 11.12.2006 за N 136 не согласился с увеличением арендной платы за январь-март 2007 года и вносил арендную плату в прежнем размере 4 720руб.

Истец полагает, что требования Арендодателя о повышении арендной платы противоречат пункту 3 статьи 614 ГК РФ, согласно которому размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции дал неверную юридическую оценку указанным обстоятельствам, посчитав изменение к договору принятым Жилпромстрой.

Сторонами в договоре аренды согласовано условие о внесении изменений об арендной плате в одностороннем порядке один раз в год, что соответствует требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

В данном случае Аптека через два месяца после заключения договора (01.11.2006) в одностороннем порядке изменила сумму арендной платы с 01.01.2007, причем договор аренды заключен на срок менее года.

Доводы Жилпромстрой о том, что стороны обязаны были заключить дополнительное соглашение, апелляционным судом признаются верными. Пунктом 5.2 договора аренды стороны согласились вносить изменения и дополнения в договор по соглашению сторон. Такое соглашение отсутствует.

Таким образом, удовлетворение судом первой инстанции иска Аптеки о взыскании арендной платы по повышенной ставке неправомерно. Суду следовало в удовлетворении требований Аптеки о взыскании арендной платы за январь-апрель 2007 года отказать, несмотря на то, что ходатайство об увеличении суммы иска Аптеки за счет увеличения периода (апрель 2007 год) следовало удовлетворить. В данном случае Аптека не нарушила статью 49 АПК РФ, изменив в своем уточнении только сумму иска. Предметом спора является задолженность по арендной плате, а основанием для взыскания - договор аренды.

Поскольку Жилпромстрой уплатил согласованную арендную плату за 4 месяца (январь-апрель 2007 года) по 4720руб у него задолженность по аренде отсутствует.

Взыскание суммы штрафа 147 000 руб. за нарушение пункта 2.3.10 договора аренды, которым предусматривалась возможность сдачи помещения в субаренду только с письменного разрешения арендодателя, произведено судом правомерно.

Как установлено судом между Жилпромстроем и индивидуальным предпринимателем Подлозной Н.Ф. был заключен договор аренды от 01.10.2006 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Магадан, ул.Колымская, д.9, общей площадью 35 кв.м. под торговлю непродовольственными товарами. То есть на нежилое помещение, которое арендовало Жилпромстрой. Он является не собственником помещения, а Арендатором. Владеет помещением с правом на сдачу его в аренду Аптека N 77.

Доводы Жилпромстроя о том, что договор с Подлозной Н.Ф. не является договором субаренды, а является договором безвозмездного пользования, судом первой инстанции отклонены правильно со ссылкой на статью 431 ГК РФ, согласно которой принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Такие слова как «договор аренды», «арендатор», «арендная плата» позволили суду утверждать, что договор аренды от 01.10.2006 является договором субаренды. Поскольку он заключен без письменного разрешения Арендодателя, стороны дополнительным соглашением N 1 от 20.02.2007 расторгли договор субаренды с 20.02.2007, т.е. до подачи встречного искового заявления. Этот факт свидетельствует о том, что Жилпромстрой признало незаконное заключение договора субаренды, поэтому его доводы о том, что этот договор не является договором субаренды, а безвозмездного пользования не принимается судом.

За нарушение пункта 2.3.10 договора аренды от 01.11.2006 N 0-2612 (за сдачу имущества в субаренду без письменного разрешения Арендодателя - Аптеки) в порядке пункта 3.4 этого же договора Арендатор -Жилпромстрой обязан уплатить штраф в размере шестикратной месячной арендной платы.

Судом необоснованно принят расчет штрафа с учетом увеличенной суммы арендной платы. Увеличение арендной платы Арендодателем апелляционным судом признано незаконным.

Таким образом, подлежит взысканию штраф в сумме 28 320 руб. (4 720 руб. х 6 раз).

Во встречном иске (Аптеки к Жилпромстрою) о расторжении договора аренды от 01.11.2006 судом первой инстанции отказано правильно.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после

получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что Аптека не представила в суд предложения, направленные в Жилпромстрой о расторжении договора аренды от 01.11.2006 N 0-2612 в связи с невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока и в связи с нарушением пункта 1.1 договора аренды от 01.11.2006 N0-2612 (в связи с осуществлением торговли не только товарами личной гигиены и санитарии, но и иными, не относящимися к данной категории товаров).

Не подлежало удовлетворению требование Аптеки о расторжении договора аренды от 01.11.2006 N 0-2612 и по основанию нарушения ответчиком пункта 2.3.10 спорного договора в связи с исполнением требования Аптеки (письмо от 16.02.2007 N 40 л.д.21, т.1) о расторжении договора субаренды с индивидуальным предпринимателем Подлозной Н.Ф. до подачи встречного искового заявления.

Удовлетворение судом первой инстанции требований Жилпромстрой по основному иску неправомерно.

Жилпромстрой не доказал, что ему создавались препятствия в пользовании арендованных им помещений. Представленные в дело акты от 26.02.2007, 27.02.2007, 28.02.2007, 01.03.2007, 02.03.2007 составлены в одностороннем порядке.

Кроме того, до 20.02.2007 (дата расторжения договора субаренды) спорным помещением пользовалась индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф. по воле Жилпромстрой. После расторжения договора субаренды Подлозная Н.Ф. продолжала пользоваться спорным помещением, доказательств тому, что она его освободила не имеется. Напротив, в акте проверки налоговой инспекции от 12.02.2007 N 12.3ДО9 указано, что с 01.10.2006 данное помещение было передано в субаренду предпринимателю Подлозной Н.Ф.

Письмом Управления ФНС России по Магаданской области от 06.06.2007 N18-19/3642 (л.д.6, том 4), в котором отражено, что 07.02.2007 проведен осмотр торгового зала Аптеки с участием специалиста- и.о.директора ГУ «МОУТИ» Юдиной С.Б. и согласно проведенным замерам индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф. занимает 42,1 кв.м. спорной площади. После проверки Межрайонной ИФНС России N1 по Магаданской области и подтверждения того, что вместо Жилпромстрой спорные помещения занимает индивидуальный предприниматель Подлозная Н.Ф., с которой у Аптеки отсутствуют договорные отношения, Аптекой был ограничен доступ в помещение индивидуальному предпринимателю Подлозной Н.Ф., а не Арендатору- Жилпромстрой. Доказательств тому, что Аптека ограничивала доступ к помещению своему арендатору Жилпромстрой не представлено.

Переписка, имеющаяся в деле свидетельствует о том, что Аптека предлагала Жилпромстрой освободить арендуемое помещение от субарендатора -Подлозной Н.Ф.(письма Аптеки N 3 от 30.01.2007, N 40 от 16.02.2007, N9 от 01.03.2007, N 14 от 07.03.2007 уже после расторжения договора субаренды).

Апелляционная жалоба Аптеки подлежит удовлетворению.

Апелляционная жалоба Жилпромстрой подлежит удовлетворению частично.

Учитывая, что исковые требования ЗАО «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» суд оставил без удовлетворения, и ему была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины как по основному иску, так и по апелляционной жалобе, расходы по госпошлине по иску в сумме 4 000 рублей и апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей апелляционный суд относит на ЗАО «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По встречному иску муниципального унитарного предприятия г.Магадана «Аптека N77» следовало уплатить госпошлину 8022руб. 40 коп. (за взыскание 226 120 руб.- 6 022руб.40 коп. и за расторжение договора

2 000 руб.) Платежными поручениями от 30.03.2007 N 129 и от 15.05.2007 N 197 Аптека уплатила госпошлину в полной сумме.

Из всех заявленных требований судом удовлетворено взыскание 28 320 руб., исходя из пропорции удовлетворенных к заявленным требованиям с ЗАО «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» подлежит взысканию госпошлина в сумме 754 руб. 26 коп. Остальная госпошлина относится на подателя встречного иска - Аптеку. Расходы по ее апелляционной жалобе также суд относит на нее в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Магаданской области от 26 июня 2007 года по делу NА37-424/2007-12 (А37-424/2007-12в/и) с учетом дополнительного решения от 17 июля 2007 года изменить.

В иске Закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» к Муниципальному унитарному предприятию города Магадана «Аптека N77» отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» в доход федерального бюджета госпошлину по иску в размере 4 000 руб., по апелляционной жалобе в размере 1 000 рублей.

По встречному иску муниципального унитарного предприятия города Магадана «Аптека N77» к закрытому акционерному обществу «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» взыскать с закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» в пользу муни- ципального унитарного предприятия г.Магадана «АптекаN77» штраф в сумме 28 320 рублей. В остальной части иска отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Ремонтно-строительная фирма «Жилпромстрой» в пользу муниципального унитарного предприятия г.Магадана «Аптека N77» расходы по госпошлине по встречному иску в размере 754руб. 26 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, и может быть обжаловано в кассационном порядке в установленный законом срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка