ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 октября 2008 года Дело N А73-4934/2008-4

N 06АП-А73/2008-1/3569

Резолютивная часть постановления объявлена 27.10.2008. Полный текст постановления изготовлен 30.10.2008.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Иноземцева И.В.

судей Кустовой Т.С., Тихоненко А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой М.В. при участии в судебном заседании:

от истца: Саутина А.Г. - представитель по доверенности от 04.09.2008 N 31юр/190/12665.1-08;

от ответчика: Королев А.В. - генеральный директор

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца - Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю

на решение от 03 сентября 2008 года по делу N А73-4934/2008-4 Арбитражного суда Хабаровского края, принятого судьей Кимом В.Д. по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю к Открытому акционерному обществу «Промсвязь» о взыскании 2 443 044, 38 руб.

установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю (далее - ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю, истец) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к Открытому акционерному обществу «Промсвязь» (далее - ОАО «Промсвязь», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 06.03.2006 N 183 в сумме 2 055 997, 57 руб., пени в размере 308 449, 60 руб., задолженности по договору аренды от 15.07.2004 N 166-мн в размере 58 352, 17 руб. и пени 20 234, 04 руб.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 03.09.2008 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 03.09.2008 и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на то, что с момента опубликования решения Хабаровской городской думы от 21.02.2006 N 216 при расчете арендной ставки за используемый земельный участок не применялась ни экономическая зона 29м, ни зона 29п, надлежащий расчет арендной платы по договору N 183 указан в приложении N 2, в материалах дела имеются письменные уведомления об изменении ставок арендной платы. Вывод суда о применении ставки арендной платы для земель производственной и промышленной сферы необоснован, поскольку первоначально земельный участок предоставлялся под возведение строения завода, участок используется не по назначению. Задолженность по договору N 166-мн ответчик фактически признал, прекращение обязательства по данному договору зачетом встречного однородного требования судом нарушает нормы материального права.

Представитель заявителя жалобы в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном выступлении, а также в отзыве не согласился с жалобой истца, просил решение оставить в силе по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

В заседании суда 21.10.2008 на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 27.10.2008.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как установлено судом, 17.09.1999 между Департаментом муниципальной собственности г. Хабаровска (арендодатель) и АОЗТ «Промсвязь» (арендатор) заключен договор аренды N 2297, по которому арендатору предоставлен во временное пользование земельный участок площадью 57 700 кв.м., расположенный в Индустриальном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Гамарника, под возведенные строения завода, сроком на 5 лет. Размер арендной платы составляет 129 248 руб. (пункты 1.1, 1.2, 2.1).

Соглашением от 29.05.2000 стороны изменили площадь арендуемого участка до 53 944 кв.м. Размер арендной платы составил 41 858, 11 руб., с учетом размера арендной платы за 1 кв.м. 7, 748 (зона 29п).

Соглашением от 25.07.2000 также изменена площадь земельного участка под аренду - 45 343 кв.м. Размер арендной платы установлен 503 181, 07 руб. с применением размера платы за 1 кв.м. 11 097 руб. (зона 29м).

Как видно из свидетельства о государственной регистрации права от 12.04.2004 N 27 АА 134084, право собственности на земельный участок, площадью 59 683 кв.м. по ул. Павловича, 13 зарегистрировано 12.03.2004 за Российской Федерацией.

В связи с регистрацией права собственности на землю за Российской Федерацией, 15.07.2004 между ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю (арендодатель) и ОАО «Промсвязь», ООО «Автофорт», ООО «Радуга», ООО «Новая текстильная компания «Восточная-Хабаровск» (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N 166-мн в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:050203:0007, находящийся по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, 13, для использования в целях - под существующее нежилое здание (вспомогательный комплекс), сроком на 5 лет с момента регистрации договора (пункты 1.1, 3.1).

Согласно пункту 5.1.1, приложению N 2 к договору N 166-мн ОАО «Промсвязь» уплачивает 74 799, 01 руб. Ставка арендной платы рассчитана при учете расположения земельного участка в зоне 29, на основании постановления мэра г. Хабаровска от 26.12.2003 N 1760 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки», решения Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 413 «Об утверждении границ оценочных зон г. Хабаровска и коэффициентов дифференциации к средней ставке земельного налога по этим зонам», решения Хабаровской городской Думы от 30.03.2001 N 40.

06.03.2006 заключен также договор аренды земельного участка N 183, по условиям которого ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю (арендодатель) предоставляет ОАО «Промсвязь» (арендатор) земельный участок площадью 39 111, 5 кв.м., являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 27:23:05 02 03:0005 по ул. Павловича, 13 под возведенные строения завода. Срок действия договора с 12.09.2005 по 11.08.2006 (пункты 1.1, 2.1).

Согласно приложению 2 к договору арендная плата в 2005, 2006 годах составила 1 833 351, 07 руб.

Полагая, что ответчик ненадлежащее исполнил свои обязанности по указанным договорам, в результате чего за ним образовалась задолженность по уплате арендной платы на 14.04.2008 в размере 58 352, 17 руб. - по договору от 15.07.2004 N 166-мн, на 14.04.2008 в размере 2 055 997, 57 руб. - по договору от 06.03.2006 N 183, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как правильно установлено судом первой инстанции, на момент заключения договора аренды от 06.03.2006 N 183 указанное в нем Постановление мэра города Хабаровска от 14.12.2004 N 1811 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки» утратило силу с 01.01.2006.

При этом, согласно действовавшему на тот момент Постановлению мэра города Хабаровска от 16.11.2005 N 1801 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки» базовый размер арендной платы за земельные участки производственной и промышленной сферы для зоны 29п составлял 46,41 руб./кв. м в год, с 2007 года в соответствии Постановлением мэра города Хабаровска от 13.11.2006 N 1397 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2007 год» - 51,05 руб./кв. м в год.

Истцом, как это видно из расчетов, использованы иные базовые ставки: в 2006 году - 52, 60 руб./кв. м в год, в 2007 году - 72, 33 руб./кв. м в год, т.е. ставки по зоне 29, что является необоснованным, поскольку по договору N 183 земельный участок изначально предоставлен ответчику под возведенные строения завода (пункт 1.1), что относится к землям промышленности, транспорта, энергетики, связи и прочих производственного назначения (зона 29п).

При этом, не принимается довод апелляционной жалобы о том, что с момента признания утратившим силу приложения 2 к решению Хабаровской городской Думы от 28.03.2000 N 413 не применяются при расчете ставки оценочные участки (зоны) г. Хабаровска, указанные в приложении N 2, поскольку применение данных зон, в том числе зоны 29п, продолжало использоваться при определении базовых размеров арендной платы в соответствии с Постановлениями мэра города Хабаровска от 13.11.2006 N 1397, от 13.11.2007 N 1747.

В 2007 году в отношении аренды земельного участка также должна применяться базовая ставка 51,05 руб./кв. м в год (постановление мэра города Хабаровска от 13.11.2006 N 1397), в 2008 году - 55, 13 руб./кв. м в год (Постановление мэра города Хабаровска от 13.11.2007 N 1747 «Об утверждении базовых размеров арендной платы за земельные участки на 2008 год»).

Суд не принимает установление истцом ежемесячной арендной платы с 11.10.2007 по договору от 06.03.2006 в размере 272 216, 04 руб. (письмо от 18.02.2008 N 2294.1-03), поскольку указанный расчет платы противоречит порядку определения арендной платы, установленному разделом 4 договора и приложению 2 к нему.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства надлежащего уведомления арендатора о предстоящем изменении платы за аренду земельного участка. Ссылка в апелляционной жалобе на наличие таких уведомлений в материалах дела, не соответствует действительности. В деле имеются только письма ТУ ФАУФИ по Хабаровскому краю с претензиями о наличии задолженности по договорам аренды.

Таким образом, на момент принятия решения судом у ответчика перед истцом отсутствовала задолженность за оспариваемый период. Расчет задолженности, осуществленный ОАО «Промсвязь», судом проверен и признан обоснованным.

Доводы жалобы, в обоснование выбранного истцом коэффициента, об использовании земельного участка по договору N 183 от 06.03.2006 не по целевому назначению, со ссылкой на акт проверки являются не обоснованными, поскольку, из акта проверки от 04.02.2008 следует, что он касался иного земельного участка, арендуемого по договору с множественностью арендаторов N 166-мн от 15.07.2004. Предметом проверки являлось соблюдение сроков уплаты арендных платежей.

По договору аренды от 15.07.2004 N 166-мн истцом предъявлены требования о взыскании долга 58 352, 17 руб. и пени 20 234, 04 руб., сложившиеся на 14.04.2008 (справка-расчет задолженности - т.1 л.д. 39).

Между тем, на момент принятия судом первой инстанции решения от 03.09.2008, задолженности за указанный истцом период не имелось, как по расчету истца, так и ответчика. Напротив, имелась переплата на основании поступивших на оплату долга средств 21.05.2008 в размере 8000 руб., 23.06.2008 в размере 105 650 руб., что фактически признается истцом (справка-расчет задолженности - т.2 л.д.50, расчет - т.2 л.д. 68-70, доводы жалобы).

Таким образом, обязательство ОАО «Промсвязь» перед Росимуществом по внесению арендной платы на 14.04.2008 по указанному истцом периоду прекратилось исполнением (статья 408 ГК РФ), что не учтено судом первой инстанции.

Отказывая в исковых требованиях в указанной части, суд первой инстанции в мотивировочной части решения произвел зачет встречного однородного требования по договорам N 166-мн и N 183, что является неправильным.

В силу статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с пунктом 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований» обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил, после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете. В этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

Вместе с тем в рамках настоящего дела ОАО «Промсвязь» не заявляло встречного иска о взыскании суммы переплаты по договорам аренды, заключенным с истцом.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований в части основного долга по арендной плате.

В отношении неустойки.

Пунктом 7.1 договора аренды N 183 от 06.03.2006 установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % от суммы задолженности, за каждый день просрочки.

Срок оплаты арендной платы за каждый месяц определен не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.8 договора).

Как следует из представленных в дело расчетов по договору, справок- расчетов задолженности и пени, ответчиком арендная плата по договору N 183 от 06.03.2006 вносилась с нарушением срока, установленного пунктом 4.8 указанного договора.

С учетом перерасчета судом при рассмотрении спора месячного размера арендной платы, с ответчика на основании статьи 330 ГК РФ подлежит взысканию пеня по договору N 183 в размере 26 671, 20 руб., размер которой так же признается ответчиком.

По договору аренды от 15.07.2004 N 166-мн арендная плата должна перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 5.4 договора). За просрочку оплаты пунктом 8.1 договора аренды от 15.07.2004 N 166-мн установлена неустойка в размере 0,1 %.

Заявленная истцом неустойка по указанному договору на дату 14.04.2008 в размере 20234,04 руб. оплачена ответчиком, что подтверждается представленной истцом справкой-расчетом задолженности по аренде и пени по договору от 15.07.2004 N 166-мн, пояснениями ответчика, отзывом на жалобу о погашении пени по договору платежами 21.05.2008, 23.06.2008 вместе с суммой основной задолженности за заявленный истцом период до 10.04.2008 (исковое заявление, справка-расчет - т.1 л.д.39).

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене на основании статей 269, 270 АПК РФ, поскольку принят с нарушением норм материального права, неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора, а иск частичному удовлетворению.

Расходы истца по оплате госпошлины по иску и по апелляционной жалобе на основании статьи 110 АПК РФ подлежат возмещению за счет ответчика пропорционально размеру обоснованно заявленных и удовлетворенных исковых требований, с учетом частичной оплаты после подачи иска.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 03.09.2008 по делу N А73-4934/2008-4 отменить.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Промсвязь» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю сумму пени 26 671, 20 руб., в остальной части иска отказать.

Взыскать с Открытого акционерного общества «Промсвязь» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю расходы по оплате госпошлины по иску 1 021, 77 руб., по апелляционной жалобе 43, 09 руб., всего 1 064, 86 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка