ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 ноября 2008 года Дело N А73-3993/2008-37

N 06АП-А73/2008-1/3669 Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2008 года. Полный текст постановления изготовлен 1 ноября 2008 года. Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Малышевой Л.Г., судей: Ротаря С.Б., Тихоненко А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю. при участии в судебном заседании: от истца: Могилева А.Ф., представителя по доверенности от 08.04.2008 б/н; от ответчика: Пак В.С., представителя по доверенности от 23.09.2008 N 34.

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Технология-Прогресс» на решение от 27.08.2008

по делу N А73-3993/2008-37 Арбитражного суда Хабаровского края дело рассматривала судья Иванова Н.И.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Технология-прогресс» к Управлению Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью «Технология-прогресс» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО (далее - УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО) об отказе в регистрации прав на объекты недвижимости (гидротехническое сооружение - дамба льдозащитная со шпорой (кадастровый N 27-27-08/009/2007-774), сооружение транспорта - автодорога от вахты N 1 до р. Амур (кадастровый N 27-27-08/009/2007-775), два нежилых здания - теплые склады (кадастровые N 27-27-08/009/2007-79, 27-27-08/009-2007-80), два нежилых здания - арочные склады (кадастровые N 27-27-08/009/2007-777, 27-27-08/009/2007-778), сооружение - сухой док (кадастровый N 27-27-08/009/2007-781), расположенные по адресу: г.Николаевск-на-Амуре, ул.Советская, 126, и обязании ответчика зарегистрировать право на данные объекты.

Заявление мотивировано тем, что 21.12.2007 между ОАО «Николаевский-на-Амуре судостроительный завод» и ООО «Технология-прогресс» заключен договор купли-продажи указанного имущества; 27.12.2007 стороны договора обратились в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, между тем УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО незаконно отказало в государственной регистрации перехода права собственности, так как регистрирующему органу не были представлены все необходимые документы в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.08.2008 в иске отказано. При этом суд указал, что представленные заявителем регистрирующему органу документы не свидетельствуют о согласовании сторонами по договору купли-продажи от 21.12.2007 всех его существенных условий и соблюдении требований статей 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Не согласившись с решением суда, истец направил апелляционную жалобу в Шестой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение отменить, как вынесенное с неправильным применением норм материального права, в частности статей 19, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает, что регистрирующий орган при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права в соответствии со статьей 19 указанного федерального закона, обязан был известить общество и предоставить ему возможность устранить обнаруженные в переданных на регистрацию документах недостатки. По мнению заявителя жалобы, выявленные ответчиком недостатки носили устранимый характер, в связи с чем у учреждения юстиции отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации за ним права на спорный объект недвижимости.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил отменить обжалуемый судебный акт, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика жалобу отклонил в полном объеме, выразил согласие с принятым решением суда первой инстанции, полагая его законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, Шестой арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены либо изменения обжалуемого решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.12.2007 между ОАО «Николаевский-на-Амуре судостроительный завод» (далее - ОАО «НАССЗ») и ООО «Технология-прогресс» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: гидротехнического сооружения - дамбы льдозащитная со шпорой (кадастровый N 27-27-08/009/2007-774), сооружения транспорта - автодороги от вахты N 1 до р. Амур (кадастровый N 27-27-08/009/2007-775), два нежилых здания - теплых склада (кадастровые N 27-27-08/009/2007-79, 27-27-08/009-2007-80), два нежилых здания - арочных складов (кадастровые N 27-27-08/009/2007-777, 27-27-08/009/2007-778), сооружения - сухого дока (кадастровый N 27-27-08/009/2007-781), расположенные по адресу: г.Николаевск-на-Амуре, ул.Советская, 126.

27.12.2007 стороны договора обратились в Нижнеамурский отдел УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

25.01.2008 принято решение об отказе в государственной регистрации данного права на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон) в связи с тем, что документы, представленные на государственную регистрацию прав заявителем, по форме или содержанию не соответствовали требованиям действующего законодательства. А именно в учреждение юстиции не представлены документы, подтверждающие право продавца на земельный участок, находящийся под указанным имуществом (статья 35 Земельного кодекса РФ), а также документы, подтверждающие полномочия лица, выдавшего доверенность на представление интересов ОАО «НАССЗ», в том числе по договору купли-продажи от 21.12.2007.

Считая данный отказ неправомерным, ООО «Технология-прогресс» обжаловало его в арбитражный суд в порядке пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав, Закон).

В пункте 1 статьи 17 Закона перечислены основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно статье 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации прав основания для отказа в государственной регистрации прав, в частности, является несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, а также непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Технология-прогресс» требований, обоснованно исходил из законности действий УФРС по Хабаровскому края и ЕАО.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав государственная регистрация проводится в следующем порядке: прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям названного Закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Пунктом 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Методические рекомендации), утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 N 184, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: право- и дееспособность сторон (статьи 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (статья 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (статьи 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона о регистрации права); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пункты 2 и 3 статьи 209 ГК РФ, пункт 1 статьи 20 Закона).

Суд установил, что, отказывая заявителю в регистрации за ним права собственности на приобретенное по договору купли-продажи от 21.12.2007 недвижимое имущество, регистрационная служба исходила из отсутствия документов, подтверждающих полномочия генерального директора, подписавшего доверенность на представление интересов ОАО «НАСС». Доверенность от 10.01.2007 от имени ОАО «НАССЗ» была выдана Сулимовым В.В. как генеральным директором, между тем согласно договору купли-продажи от 21.12.2007 от имени ОАО «НАССЗ» (продавца) выступал и.о. генерального директора общества Понькин В.В. Документов, свидетельствующих о том, когда и кем был избран Сулимов В.В. в качестве генерального директора общества, а также почему договор купли-продажи заключен исполняющим обязанности генерального директора представлено не было.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Анализ представленного на регистрацию договора свидетельствует о том, что он не был подписан Понькиным В.В., а имеется только печать ОАО «НАССЗ» Акт приема-передачи недвижимого имущества от 24.12.2007 также не подписан.

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При отсутствии данных о предмете договор считается незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на здания строения, сооружения, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятое зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Следовательно, если в указанном случае продажа недвижимости будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором, продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу недвижимости. Несоблюдение этого требования послужит основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации прав регистрирующий орган осуществляет правовую экспертизу принятых документов и проверяет законность сделки, суд первой инстанции обоснованно исходил из необходимости представления регистрирующему органу документов, подтверждающих право продавца на земельный участок, находящийся под спорными объектами недвижимости, необходимых для реализации положений данной нормы права.

Установив, что указанные документы не были представлены в учреждение юстиции, что послужило основанием к отказу в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости, суд сделал правильный вывод об отсутствии правовых оснований для признания этого отказа недействительным.

Ссылка заявителя жалобы на неправомерное неприменение судом к рассматриваемым правоотношениям статьи 19 Закона о регистрации прав отклоняется апелляционной инстанцией как необоснованная.

Согласно пункту 1 статьи 19 названного Закона обязанность принятия необходимых мер по получению дополнительных сведений наступает у регистрирующего органа при возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права.

Как установлено судом первой и апелляционной инстанций, таких сомнений у ответчика не возникло, поскольку последний пришел к выводу о том, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, что в силу статьи 20 Закона о регистрации прав является основанием для отказа в государственной регистрации права на спорный объект.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 27.08.2008 по делу N А73-3993/2008-37 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка