ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 11 февраля 2009 года Дело N А73-4354/2006-26-30

N 06АП-91/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2009. Полный текст постановления изготовлен 11.02.2009.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Иноземцева И.В.

судей Головниной Е.Н., Тихоненко А.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фадеевой М.В. при участии в судебном заседании:

от истца: Алексеева В.А. - представитель по доверенности от 03.02.2009 б/н; Хаснутдинова И.Ф. - представитель по доверенности от 03.02.2009 б/н;

от ответчика: Беккер С.Д. - директор, решение от 11.12.2008 N 1; Немова М.С. - представитель по доверенности от 17.11.2008 б/н; от третьих лиц: не явились

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство «Стройэкспертиза»

на решение от 28 ноября 2008 года по делу N А73-4354/2006 Арбитражного суда Хабаровского края, принятого судьей Малиновской Л.В.

по иску производственного кооператива «Волна-2»

к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство «Стройэкспертиза»

третьи лица Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, Акционерно-коммерческий банк «Град-Банк» (открытое акционерное общество) о расторжении договора, признании регистрационной записи и свидетельства недействительными, обязании восстановить запись о праве

установил: производственный кооператив «Волна-2» (далее - ПК «Волна-2», истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-консалтинговое агентство «Стройэкспертиза» (далее - ООО «ИКАС», ответчик) о расторжении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства N 1 от 24.06.2005, признании недействительной регистрационной записи за N 27-27-01/049/2005-115 от 20.07.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации прав собственности на объект незавершенного строительства «10-ти этажный жилой дом по ул. Карла Маркса - пер. Чернореченский в г. Хабаровске» за ООО «ИКАС», признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права серии 27 АБ N 065387 от 20.07.2005, обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО восстановить в Едином государственному реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства «10-ти этажный жилой дом по ул. Карла Маркса - пер. Чернореченский в г. Хабаровске» за ПК «Волна-2».

Определениями суда от 21.04.2006, от 27.12.2007 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и Еврейской автономной области, Акционерно-коммерческий банк «Град-Банк» (открытое акционерное общество) (далее - Управление ФРС, АКБ «Град-Банк»).

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.03.2008 исковое заявление ПК «Волна-2» оставлено без рассмотрения.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2008, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2008, указанное определение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

До принятия решения суда истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил исковые требования, просил признать расторгнутым договор купли-продажи N 1 от 24.06.2005, обязать ответчика возвратить истцу переданный по договору купли-продажи N 1 от 24.06.2005 объект незавершенного строительства - жилой 10-ти этажный дом по ул. Карла Маркса - пер. Чернореченский в г. Хабаровске (т.4 л.д.117-121).

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2008 с учетом дополнительного решения от 26.12.2008 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с решением суда от 28.11.2008, ООО «ИКАС» обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить указанное решение суда и в иске отказать в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права. В обоснование доводов жалобы указывает, что объект незавершенного строительства продан с предварительной частичной оплатой со стороны покупателя, а не в рассрочку. Договор от 24.06.2005 считается заключенным с момента его регистрации 20.07.2008. Суд неправильно применил к правоотношениям между сторонами положения статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), у истца отсутствует право требовать возврата проданного объекта. Договором от 24.06.2005 также не предусматривалась возможность его расторжения с возвращением полученного сторонами по нему. В настоящем времени объект незавершенного строительства обременен правами третьих лиц, на нем выполнен комплекс строительных работ. Документы, предусмотренные пунктом 2.1 приложения N 1 к договору в полном объеме не были представлены. Документы о перечислении средств представлялись ответчику с неверными реквизитами, что свидетельствует о просрочке кредитора. Виновных действий ответчика в неоплате долга нет. Договор от 24.06.2005 мог быть расторгнут только в судебном порядке или на основании соглашения сторон. Объект оплачен более, чем на 50 %, поэтому истец не вправе требовать возврата объекта. Сумма 2 000 000 руб. оплачена на депозит нотариуса. Односторонний отказ от договора истцом не заявлялся, решение о расторжении судом ранее не принималось.

Представители заявителя жалобы в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил решение отменить, в иске отказать.

Представители истца в заседании суда не согласились с жалобой по доводам, изложенным в представленном отзыве.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, заслушав представителей сторон и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы в силу следующих обстоятельств.

Как следует из договора купли-продажи от 24.06.2005 N 1, ПК «Волна-2» (продавец) продает, а ООО «ИКАС» (покупатель) приобретает в собственность объект незавершенного строительства «10-ти этажный жилой дом по ул. Карла Маркса - пер. Чернореченский в г. Хабаровске». Данный объект находится на земельном участке общей площадью 8684, 65 кв.м., входящем в состав земельного участка общей площадью 9284, 56 кв.м., принадлежащий продавцу на праве аренды (пункт 1.1).

Согласно пункту 2.1 договора, приложению N 1 продавец и покупатель по взаимному согласию устанавливают договорную цену объекта в сумме 16 000 000 руб. После подписания договора купли-продажи и сдачи документов в Управление ФРС покупатель оплачивает 8 000 000 руб. при предоставлении надлежащих документов (договор, договор расторжения, распоряжение) по погашению задолженности ПК «Волна-2» в течение 5 банковских дней. После регистрации договора купли-продажи в Управлении ФРС в течение 30 дней покупатель обязан перевести оставшуюся сумму на расчетный счет покупателя и третьих лиц в соответствии с распоряжением продавца.

24.06.2005 по передаточному акту, описи ООО «ИКАС» передан, в том числе незавершенный строительством объект проектным размером в плане 29 300 x 14 740 в осях А-В. 1-2, фактически: площадь застройки 480, 9 кв.м., строительный объем 1200 куб.м., общая площадь 477 кв.м., проектно-сметная документация.

20.07.2005 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации о регистрации за ООО «ИКАС» права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом, инв. N 29912, литер А (иные параметры - число этажей - цоколь, фундамент - железобетонный ленточный, наружные и внутренние капитальные стены-кирпичные), о чем имеется свидетельство о государственной регистрации N 27 АБ 065387.

В соответствии с материалами дела, платежными поручениями от 12.07.2005 N 57, 58, 59, от 22.07.2005 N 78, от 15.08.2005 N 108, 110, 111, от 09.09.2005 N 152, от 22.03.2006 N 93 ответчиком в счет оплаты стоимости проданного объекта незавершенного строительства перечислены истцу денежные средства в размере 6 340 980 руб.

06.04.2006 истец обратился к ответчику с письмом N 55, которым заявил о расторжении договора от 24.06.2005 в связи с невыполнением ООО «ИКАС» взятых на себя обязательств по оплате объекта.

Поскольку ответчиком была нарушена обязанность полной оплаты объекта незавершенного строительства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктами 1,3 статьи 450, пунктом 4 статьи 453 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В силу пунктов 1,2 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Оценив в соответствии со статьей 431 ГК РФ условия договора N 1 от 24.06.2005, суд приходит к выводу, что данный договор содержит условия продажи товара в кредит с условием его оплаты в рассрочку.

Передача объекта в соответствии с пунктом 2.2 договора от 24.06.2005 предусмотрена одновременно с подписанием договора. Фактически состоялась по передаточному акту также 24.06.2005. При этом порядок, сроки и размеры платежей за товар после его передачи (сдачи документов в Управление ФРС) в размере 8 000 000 руб. и оставшуюся часть - после регистрации договора купли-продажи в течение 30 дней предусмотрено приложением N 1 к договору.

Довод заявителя жалобы о том, что объект был продан с предварительной частичной оплатой со стороны покупателя, а не в рассрочку, отклоняется как не соответствующий указанным выше обстоятельствам дела.

При этом ООО «ИКАС» ссылается на тот факт, что договор купли-продажи от 24.06.2005 был зарегистрирован в Управлении ФРС 20.07.2005, согласно сведениям из свидетельства о государственной регистрации права от 20.07.2005 N 27 АБ 065387 и, следовательно, должен считаться заключенным с этой даты в соответствии со статьей 558 ГК РФ. Вместе с тем, он не учитывает, что требования пункта 2 статьи 558 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора применяются в случае продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, тогда как предметом договора от 24.06.2005 является объект незавершенного строительства, являющийся самостоятельным недвижимым имуществом (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с частями 1,2,4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Из представленных документов, платежных документов следует, что ответчиком были нарушены обязательства по оплате взятого в рассрочку объекта в указанные в договоре от 24.06.2005 сроки, более половины цены переданного товара не было им оплачено (16 000 000 руб. - 6 340 980 руб.).

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно не принял во внимание внесение ответчиком денежных средств в депозит нотариуса в размере 2 000 000 руб. (ответ на запрос от 19.08.2008 N 367 - т.4 л.д.141) и не разрешил вопрос об их возврате, не может быть принят во внимание.

Согласно пункту 2 статьи 327 ГК РФ внесение денежной суммы в депозит нотариуса считается исполнением обязательства.

Вместе с тем, денежные средства в сумме 2 000 000 руб. внесены на депозит нотариуса 08.02.2008 на основании платежного поручения N 22 от 29.01.2008, т.е. после обращения ПК «Волна-2» к ответчику с заявлением о расторжении договора от 24.06.2005 (письмо от 06.04.2006 N 55), а также в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору, регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения недвижимого имущества и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств (пункт 15).

Следовательно, требование ПК «Волна-2» об обязании ООО «ИКАС» возвратить истцу переданный по договору купли-продажи N 1 от 24.06.2005 объект незавершенного строительства - жилой 10-ти этажный дом по ул. Карла Маркса - пер. Чернореченский в г. Хабаровске подлежит удовлетворению.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом не заявлялось об отказе от исполнения договора от 24.06.2005 противоречит обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Об отказе от исполнения договора (расторжении договора) заявлено истцом в письме исх. 55 от 06.04.2006, что является правомерным в силу статьи 450, 489 ГК РФ, пункта 4.1 договора от 24.06.2005.

Таким образом, судом первой инстанции также обоснованно удовлетворено требование истца о признании расторгнутым договор купли-продажи N 1 от 24.06.2005.

Ссылка ООО «ИКАС» на просрочку со стороны ПК «Волна-2» в предоставлении документов для перечисления средств в оплату долга не подтверждается материалами дела, в которых имеются соответствующие распоряжения ПК «Волна-2» о перечислении средств (т.2 л.д.15-24). Доводы об указании истцом в своих распоряжениях неверных реквизитов соответствующим образом не обоснованы заявителем.

Также не принимается довод о том, что в настоящее время объект незавершенного строительства обременен правами третьих лиц, на нем выполнен комплекс строительных работ, поскольку указанные заявителем обстоятельства не препятствуют возврату имущества продавцу.

На основании вышеизложенного обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, сделанные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, поэтому жалоба отклоняется.

Госпошлина по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит возложению на ответчика с учетом ее оплаты.

Руководствуясь статьями 258, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 28.11.2008 по делу N А73-4354/2006 с учетом дополнительного решения от 26.12.2008 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка