ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 ноября 2007 года Дело N А41-К1-24381/06

Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2007г. Постановление изготовлено в полном объеме 26 ноября 2007г. Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В. судей Демидовой К.И., Минкиной Г.Т. при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.

при участии в заседании:

от истца - Рябинина Л.А. - по доверенности от 04.11.07г.;

от ответчика - Лебедев И.М. - по доверенности от 04.09.07г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «НИСС» на решение Арбитражного суда Московской области от 06 июня 2007г. по делу NА41-К1-24381/06, принятого судьей Горожановой О.Л., по иску ООО «Курант» к ООО «НИСС» о взыскании задолженности, пени, выселении и расторжении договоров

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Курант» (далее ООО «Курант») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «НИСС» (далее ООО «НИСС») о расторжении договора аренды от 01.11.05г. N18.05.Кб и договора на компенсацию коммунальных услуг от 01.01.06г. N02-06/06; взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по вышеназванным договорам в общей сумме 1.366.889руб. 93коп. и пени по данным договорам в общей сумме 454.330руб. 74коп.; выселении ООО «НИСС» из нежилых помещений, расположенных по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 1, корп. 6.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец неоднократно уточнял исковые требования и окончательно просил суд расторгнуть вышеназванные договоры; выселить ответчика из нежилых помещений общей площадью 2.667,8кв.м., расположенных по указанному адресу, взыскать с ООО «НИСС» арендную плату в сумме 1.691.950руб. 90коп., пени по договору аренды в сумме 894.912руб. 79коп., задолженность по договору на компенсацию коммунальных услуг в сумме 1.451.525руб. 62коп. и пени по данному договору в сумме 901.607руб. 18коп.

Решением суда от 06 июня 2007г. по делу N А41-К1-24381/06 с ответчика в пользу истца взыскано 1.691.950руб. 90коп. задолженности по договору аренды, 300.000руб. пени по договору аренды, 1.451.525руб. 62коп. задолженности за коммунальные услуги, 350.000руб. пени по коммунальным услугам, 36.199руб. 98коп. госпошлины. В остальной части иска отказано. Из федерального бюджета истцу возвращена госпошлина в сумме 6.561руб. 76коп. (л.д. 74-75 т.4).

Не согласившись с данным судебным актом, ООО «НИСС» обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права (л.д. 122-123 т.4).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст.ст. 258, 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов заявителя по мотивам, изложенным в письменных возражениях, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договоров, а также в части возврата из федерального бюджета госпошлины подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается, что 01.11.05г. между сторонами был заключен договор аренды N18.05.Кб, по условиям которого истец (арендодатель) обязуется предоставить ответчику (арендатор) во временное пользование сроком с 01.11.05г. по 01.10.2006г. нежилые помещения, указанные в п. 2.1 данного договора и приложении N1 к нему, а арендатор обязуется вносить арендную плату в установленные договором сроки, а также оплачивать по отдельному договору коммунальные, эксплуатационные и прочие целевые услуги (л.д. 1-12 т.2).

Имущество, являющееся предметом вышеназванного договора, передано ответчику по двустороннему акту приема-передачи.

01.01.06г. между сторонами заключен договор N02-06/6, согласно условиям которого ответчик обязуется компенсировать истцу по выставленным счетам расходы за потребляемые коммунальные услуги (отпуск холодной и горячей воды, теплоэнергии, услуги, связанные с общехозяйственными и эксплуатационными расходами) в арендуемом им помещении, расположенном по указанному выше адресу (л.д. 20-26 т.1).

Иск предъявлен в соответствии со ст.ст. 450, 614, 619 ГК РФ.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о взыскании с ответчика в пользу истца суммы долга по указанным договорам и считает обоснованным удовлетворение требований истца о взыскании суммы пени с применением ст. 333 ГК РФ. Арбитражный апелляционный суд также согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требования истца о выселении ответчика из занимаемых им нежилых помещений. Однако в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договоров и госпошлины выводы суда первой инстанции, по мнению арбитражного апелляционного суда, являются неправильными.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в §1, §4 гл. 34 ГК РФ (ст.ст. 606-625, 650-655).

Как следует из представленных суду доказательств, во исполнение п. 3.2.2 договора аренды стороны заключили отдельное соглашение, в котором определили порядок участия арендатора в расходах арендодателя, связанных с оплатой коммунальных услуг, оговорив порядок учета и оплаты данных услуг в арендуемых помещениях.

Данное соглашение стороны назвали договором на компенсацию коммунальных услуг, поименовав себя арендодателем и арендатором.

Следовательно, ответчик пользовался предоставляемыми истцу услугами энергоснабжающих, водоснабжающих и др. организаций в связи с арендой помещений.

Поскольку договор N02-06/6 фактически устанавливает порядок определения расходов ответчика на коммунальные услуги в арендуемых им помещениях, то данный договор надлежит рассматривать как часть договора аренды N18.05.Кб.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что по истечении действия вышеназванных договоров ответчик продолжал пользоваться указанными помещениями и получать коммунальные услуги. При этом возражений со стороны истца относительно продления арендных отношений в адрес ООО «НИСС» не направлялось.

Следовательно, договорные отношения между сторонами считаются продленными на неопределенный срок.

Документального подтверждения отказа какой-либо из сторон от упомянутых договоров суду не представлено.

Имеющаяся в материалах дела ксерокопия письма N26 от 18.04.07г. не соответствует требованиям нормы процессуального права, содержащейся в ст. 68 АПК РФ, поскольку истец не доказал факт получения данного письма ответчиком. К представленным суду почтовой квитанции и уведомлению о вручении заказного отправления (л.д. 5-6 т.4) не приложена опись вложения. При этом в почтовой квитанции (л.д. 6 т.4) адресатом указан Ямсков, а в уведомлении - ООО «НИСС».

Таким образом, договоры от 01.11.05г. N18.05.Кб и от 01.01.06г. N02-06/6 являются действующими.

Требования истца о расторжении данных договоров обоснованы неисполнением ответчиком своих обязательств по внесению обусловленных сторонами платежей. При этом истец ссылается на положения ст. 619 ГК РФ.

В соответствии с п.п.1, 3 ч.1 ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч.3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п.2 ст. 452 ГК РФ) (п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02г. N66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Как следует из материалов дела, письмом от 28.07.06г. исх. N83/К6 ООО «Курант» уведомило ответчика о необходимости погашения суммы долга по указанным договорам в срок до 05.08.06г., а также предупредило последнего о том, что в случае неуплаты взыскание будет производиться в судебном порядке (л.д. 10 т.1).

Однако после направления данного письма (по истечении разумного срока) от истца не последовало предложения, адресованного ответчику, о расторжении договоров.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора (ч.3 ст. 619, п.2 ст. 452 ГК РФ).

Следовательно, исковое заявление ООО «Курант» в части расторжения договоров от 01.11.05г. N18.05.Кб и от 01.01.06г. N02-06/6 подлежит оставлению без рассмотрения по основанию, предусмотренному п.2 ст. 148 АПК РФ.

Учитывая изложенное выше, требования истца о выселении ответчика из занимаемых им помещений являются необоснованными, так как последний занимает спорные помещения в соответствии с условиями действующего договора аренды.

В части требований о взыскании суммы долга по указанным выше договорам иск подлежит удовлетворению, так как данные требования подтверждаются двусторонним актом сверки расчетов на 24.05.07г. (л.д. 3 т.4) и ответчик не представил доказательств погашения имеющегося долга (по договору N18.05.Кб - 1.691.950руб. 90коп., по договору N02-06/6 - 1.451.525руб. 62коп.) ни суду первой инстанции, ни арбитражному апелляционному суду.

Пунктом 5.2.2. договора N18.05.Кб и пунктом 4.4 договора N02-06/6 предусмотрено, что в случае нарушения сроков внесения платежей по данным договорам арендатору начисляются пени в размере 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец начислил ответчику пени по договору N18.05.Кб за период с 10.10.06г. по 24.05.07г. в сумме 894.912руб. 79коп., по договору N02-06/6 за период с 01.06.06г. по 30.04.07г. в сумме 901.607руб. 18коп.

Расчет суммы пени судом проверен и является правильным.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для применения ст. 333 ГК РФ, так как имеет место явная несоразмерность суммы пени последствиям нарушения обязательств по указанным договорам.

Возражения ответчика относительно взыскания с него пеней со ссылкой на возникшие у него убытки вследствие перерывов в предоставлении коммунальных услуг отклонены судом правомерно, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, требования о взыскании убытков могут быть предметом самостоятельного иска.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В силу ст. 104 АПК РФ госпошлина, излишне уплаченная при подаче иска, а также госпошлина, уплаченная в связи с предъявлением требований о расторжении договоров, подлежит возврату плательщику.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, п. 2 ст. 148, ст.ст. 271, 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу NА41-К1-24381/06 от 06 июня 2007г. отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договоров N18.05.Кб от 01.11.05г. и N02-06/6 от 01.01.06г. и в части возврата истцу из федерального бюджета госпошлины в сумме 6.561руб. 76коп.

Исковое заявление в части расторжения договоров N18.05.Кб от 01.11.05г. и N02-06/6 от 01.01.06г., заключенных между ООО «Курант» и ООО «НИСС» оставить без рассмотрения.

Возвратить ООО «Курант» из федерального бюджета 14.563руб. 35коп. госпошлины.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка