ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 27 декабря 2007 года Дело N А41-К1-14969/07

Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2007 года Постановление изготовлено в полном объеме 27 декабря 2007 года Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Боровиковой С.В., судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания: Саргисян Н.А.,

при участии в заседании:

от истца: Казкова Ю.С. - представитель по доверенности от 12.11.07,

от ответчиков: Гнездилов В.А. - генеральный директор ООО «Компания «МИР», приказ N 01 от 19.04.04, Молибога О.Н. - представитель по доверенности N 01/64 от 04.12.07,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Компания «МИР», ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» на решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2007 года по делу NА41-К1-14969/07, принятого судьей Горожановой О.Л., по иску ЗАО "Инвестиционная компания Гринэкс" к ООО "Компания МИР", ООО "Юникс" о признании сделки недействительной

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Инвестиционная компания «Гринэкс» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Юникс», обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Компания МИР» о признании договора аренды нежилого помещения N 27 от 01.01.05, дополнительного соглашения N 1 от 01.03.05 и дополнительного соглашения N 2 от 10.03.05 недействительными в силу ничтожности.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2007 года признаны недействительными п.п. 5.2., 5.3. и 5.4.3. договора аренды нежилого помещения N 27 от 01.01.05, заключенного между ООО «Мтинский завод МИР» и ООО «Компания МИР».

ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс», не согласившись с решением суда, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение изменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме, полагая при этом, что решение вынесено с нарушением норм материального права.

ООО «Компания МИР», не согласившись с решением суда, обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части признания несоответствующим закону п. 2 и п. 3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения N 1, вынести по делу новое решение, полагая при этом, что суд применил закон, не подлежащий применению.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» поддержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов ООО «Компания МИР» возражал.

Представитель ООО «Компания МИР» подержал доводы своей апелляционной жалобы, против доводов ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» возражал.

Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266-268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание не явился представитель ООО «Юникс», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассматривается в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда.

Как видно из материалов дела, 01 января 2005 года между ООО «Мтинский завод «МИР» (Арендодатель) и ООО «Компания «МИР» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения N 27, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить во временное пользование Арендатору нежилое помещение, общей площадью 130, 5 кв.м., 1-этаж, комнаты 9, 12, 13, 15, 14, 16, 17, 18, 19, 20, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Митинская, д. 30, строение N 3 под офисное помещение с 1 января 2005 года по 27 декабря 2005 года и нежилое помещение общей площадью 2 608 кв.м. строение N 11 с 1 января 2005 года по 27 декабря 2005 года под производственные площади и дополнительно с 1 апреля 2005 года по 27 декабря 2005 года нежилые помещения в строении N 6 площадь - 6 332 кв.м. и строение N 7 площадь - 905 кв.м. (т.2, л.д. 1-4).

01.03.05 ООО «Митинский завод «МИР» и ООО «Компания «МИР» подписали дополнительное соглашение N 1 к договору аренды нежилого помещения N 27 от 01.01.05 (т.2, л.д. 5-7).

10.03.05 ООО «Митинский завод «МИР» и ООО «Компания «МИР» подписали дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения N 27 от 01.01.05 (т.2, л.д. 8-9).

В апреле 2006 года ООО «Мтинский завод «МИР» было реорганизовано в ООО «Юникс» путем присоединения (т.1, л.д. 73-82).

По договору купли-продажи ООО «Юникс» передало ООО «ТоргСервис» нежилые здания, расположенные по адресам: г. Москва, Пятницкое шоссе д. 21, стр. 1, Пятницкое шоссе, 21, ул. Митинская, д. 30, стр. 2, стр. 3, стр. 4, стр. 5, стр. 6, стр. 7, стр. 8, стр. 9, стр. 11, стр. 12, стр. 13, стр. 14, стр. 15, стр. 16, стр. 18.

ООО «ТоргСервис» по договорам купли-продажи недвижимого имущества N 4-01 от 30.01.07, N 5-01 от 09.03.07 передало указанные нежилые здания ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс», которое зарегистрировало право собственности на купленное недвижимое имущество в установленном законом порядке (т.1, л.д. 10-17, 35-51).

Указывая на то, что является собственником нежилых помещений, являющихся объектом аренды по договору аренды N 27 от 01.01.05 и дополнительным соглашениям к нему N 1 от 01.03.05, N 2 от 10.03.05, ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском полагая, что названный договор и дополнительные соглашения к нему являются недействительными в силу ничтожности.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что необходимость государственной регистрации спорного договора аренды отсутствует, в части пунктов 5.2., 5.3 и 5.4.3. договор является недействительным, поскольку названные пункты противоречат положениям статей 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, а доводы апелляционных жалоб - не подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс» в обоснование ничтожности договора аренды N 27 от 01.01.05 и дополнительных соглашений к нему, указывает, что они были заключены в период, когда имущество, являющееся объектом аренды, находилось под арестом в рамках исполнительного производства N 13249/16АС-04-СВ, а именно в период с января по март 2005 года. По мнению ЗАО «Инвестиционная компания «Гринэкс», договор аренды N 27 от 01.01.05 и дополнительные соглашения к нему подлежали государственной регистрации и считались бы заключенными с момента такой регистрации.

Согласно постановлению Судебного пристава-исполнителя Межрайонного подразделения Службы судебных приставов по исполнению решений арбитражных судов и особым исполнительным производствам Главного управления Министерства юстиции РФ по городу Москве Степашкина И.Ю. от 21.09.04 исполнительное производство N 13249/16АС-04-СВ окончено, арест с имущества должника снят (т. 1, л.д. 143-145).

Таким образом, на момент заключения договора аренды N 27 от 01.01.05 и дополнительных соглашений к нему, арест с имущества, являющегося объектом аренды, был снят.

В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из договора аренды нежилого помещения N 27 от 01.01.05 следует, что он заключен на срок менее года, в связи с чем государственной регистрации не подлежал. Дополнительным соглашением N 1 от 01.03.05 к договору аренды N 21 от 01.01.05 установлено, что договор заключен на неопределенный срок (п. 5.1.). Гражданский кодекс РФ не содержит положений о государственной регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в связи с чем доводы истца в названной части правомерно отклонены судом первой инстанции.

Вместе с тем, положения договора аренды N 27 от 01.01.05 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.05 об условиях расторжения договора, не соответствуют норма Гражданского кодекса РФ об аренде.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно пунктам 5.2., 5.3. договора аренды N 27 от 01.01.05 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.05 за десять месяцев до планируемой даты расторжения Договора Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении расторгнуть настоящий Договор; за десять лет до планируемой даты расторжения Договора Арендодатель должен уведомить Арендатора о намерении расторгнуть настоящий договор (т.2, л.д. 7).

Однако, указанные сроки предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, противоречат положениям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки ООО «Компания МИР» на то, что статей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, подлежат отклонению, поскольку сроки должны быть разумными, а сроки, предусмотренные договором аренды N 27 от 01.01.05 во много раз превышают сроки, установленные законом, в связи с чем разумными признаны быть не могут.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечению установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 5.4.3. договора аренды N 27 от 01.01.05 в редакции дополнительного соглашения N 1 от 01.03.05 установлено, что договор аренды подлежит расторжению исключительно в судебном порядке по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению в случае если Арендатор систематически (не менее 10 месяцев подряд) не вносит арендную плату.

Названный пункт договора противоречит положениям статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, Арендодатель в силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в любое время, предупредив об этом арендатора, без обращения в суд, в том числе и при невнесении арендной платы, предусмотренной договором.

При изложенных обстоятельствах у апелляционного суда не имеется оснований для отмены решения суда, в связи с чем апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 257, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 07 ноября 2007 года по делу N А41-К1-14969/07 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка