ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 01 ноября 2010 года  Дело N А82-19909/2009

Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Кислицына Е.Г.,

судей Павлова В.Ю, Чернышова Д.В.

при участии представителей

Грушина С.А. (доверенность от 19.05.2010),

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца –

общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус»

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2010,

принятое судьей Суркиной Т.В.,  и

на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010,

принятое судьями Сандаловым В.Г., Дьяконовой Т.М., Пуртовой Т.Е.,

по делу № А82-19909/2009

по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус»

к Управлению муниципальной собственности администрации

города Переславля-Залесского

о признании торгов недействительными

и  у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус» (далее – ООО «Компания «Ренатус», Общество) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению муниципальной собственности администрации города Переславля-Залесского (далее – Управление) о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.09.2007 недействительными.

Исковые требования основаны на статьях 166, 167, 178 и 499 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 23, 30, 38 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением правил проведения аукциона, а именно указанием недостоверной информации в извещении о проведении аукциона.

Арбитражный суд Ярославской области решением от 08.06.2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.09.2010, отказал в удовлетворении исковых требований. Сославшись на статью 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 38 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 (далее – Правила), суд посчитал, что отсутствуют основания для признания аукциона недействительным, поскольку торги прошли с соблюдением правил для их проведения. При этом суд указал, что технические условия, указанные в извещении о проведении торгов, изначально разработаны для строительства двухэтажного торгового центра с автостоянкой, в то время как истец, заключив договор аренды, запланировал строительство гостиничного комплекса и торгового центра. Ссылаясь на отрицательное заключение государственной экспертизы от 17.05.2010, в которой указанные нарушения носят устранимый характер, истец в определенной степени злоупотребил своим правом, поскольку не представил безусловных доказательств невозможности использования арендованного земельного участка в целях, предусмотренных договором аренды.

Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.

Основные доводы кассационной жалобы сводятся к следующему. В извещении о проведении аукциона отсутствовала информация об обременении земельного участка санитарно-защитной зоной ближайших домов и территории школы, что является существенным нарушением порядка проведения аукциона, поскольку наличие такой зоны приводит к невозможности строительства на участке объекта как по проектной документации истца – торгово-гостиничного комплекса, так и объекта по конкурсной документации ответчика – двухэтажного торгового центра. Суд необоснованно посчитал, что выявленные в ходе государственной экспертизы нарушения носят устранимый характер, поскольку ни при каких обстоятельствах невозможно устранить обременение земельного участка санитарно-защитной зоной. Суд сделал ошибочный вывод о моменте установления границ земельного участка, посчитав, что они установлены на основании материалов землеустроительного дела, утвержденного 20.04.2007, в то время как эти границы утверждены только 24.07.2007, постановлением мэра города Переславль-Залесский.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.

ул. Магистральная, 35,  возле ГК «Жигули», для общественно-деловых целей, сроком три года.

от 22.08.2007 № 34 (13661) с указанием следующей информации: сведения о кадастровом номере, площади, месте расположения земельного участка, сведения об ограничениях (обременениях) в виде необходимости соблюдения условий охранной зоны газопровода на части земельного участка площадью 1097 квадратных метров, начальный размер годовой арендной платы 806 000 рублей, шаг аукциона – 5 процентов, требования к победителю торгов, технические условия подключения к сетям инженерно-технического обеспечения, размер задатка, место приема заявок, дата начала и окончания их приема, адрес, по которому можно ознакомиться с проектом и условиями договора, дата и время проведения аукциона, форма заявки, перечень документов, прилагаемых к ней. При этом в конкурсной документации не определен конкретный объект недвижимости, который будет возводиться (должен быть возведен) на земельном участке, выставленном на торги, а определено лишь целевое назначение земли – общественно-деловые.

В ходе торгов наивысшую годовую арендную плату за земельный участок в размере 6 246 500 рублей предложило Общество, которое по итогам проведенного аукциона единогласно признано победителем, что отражено в протоколе об утверждении результатов аукциона от 26.09.2007.

ценности № 21.

Стороны определили срок действия договора 3 года с момента его государственной регистрации. Управлением Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 25.10.2007 договор был зарегистрирован.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.09.2007.

Заявлением от 24.12.2008 Общество обратилось в государственное автономное учреждение Ярославской области «Государственная экспертиза в строительстве» (далее – Учреждение) о проведении государственной экспертизы проекта, представив необходимые документы, в том числе проект гостиничного комплекса и торгового центра, договор аренды от 27.09.2007 № 1279, градостроительный план земельного участка от 27.02.2008 №  RU 76302000-108249, комплект технических условий.

Письмом от 30.12.2008 № 01/ВХ-115 Учреждение сообщило, что проект не может быть принят для проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий до устранения замечаний. Затем письмом от 23.01.2009 № 01/ВХ-42 Учреждение уведомило истца о необходимости представления раздела «Мероприятия ГО и ЧС».

После представления указанного раздела, Учреждение дало положительное заключение государственной экспертизы от 05.03.2009 № 76-1-4-0049-09 на объект капитального строительства – гостиничный комплекс и торговый центр. Из заключения следует, что основанием для проведения экспертизы являлись проектная документация без сметы на строительство и результаты инженерных изысканий, заявление Общества от 20.01.2009 № 6 о проведении экспертизы, договор на проведение экспертизы.

Градостроительный план земельного участка от 27.02.2008 № RU 76302000-108249 утвержден постановлением мэра города Переславля-Залесского от 03.03.2008 № 204.

Обществу выдано разрешение на строительство от 08.04.2009 № RU 76302000-40 сроком действия до 01.04.2011, в соответствии с которым ему разрешено строительство гостиничного комплекса и торгового центра в соответствии с проектом, разработанным ООО «Ветер».

Раздел «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны. Мероприятия по предупреждению чрезвычайных ситуаций» проекта «Торгово-гостиничный комплекс с инженерными коммуникациями на ул. Магистральная, д. 35» был направлен на экспертизу в ФГУ «Государственная экспертиза в области ГО ЧС и пожарной безопасности» МЧС России по Ярославской области.

Из третьего раздела экспертного заключения от 02.03.2009 № ГЭП-Ц-17/01-04 следует, что  необходимо внести изменения в технические решения, влияющие на конструктивную надежность и безопасность объекта капитального строительства, а именно, необходимо предусмотреть строительство отдельно стоящей котельной на расстоянии 12 м от торгового центра (в проекте котельная располагается на крыше торгового центра), запроектировать отдельно стоящие емкости для хранения мазута, запроектировать подвальные помещения гостиницы и торгового центра для укрытия и разработать проект защитного сооружения типа убежище с коэффициентом защиты 1000 в соответствии с требованиями п.4 «Перечня исходных данных и требований для разработки инженерно-технических мероприятий ГО и предупреждения ЧС, включаемых в задание на проектирование» и требованиями СНиП 11-1-77. Защитное сооружение должно быть отдельно стоящим.

Для устранения несоответствия проектной документации экспертному заключению от 02.03.2009 № ГЭП-Ц-17/01-04 Общество обратилось за повторным проведением экспертизы проектной документации и получило отрицательное заключение государственной экспертизы проектной документации на строительство гостиничного комплекса и торгового центра от 17.05.2010 № 76-3-4-0086-10.

Общество посчитало, что причиной отрицательного заключения стало обременение земельного участка санитарно-защитной зоной ближайших многоэтажных домов и территории школы, не позволяющей истцу строительство многофункционального гостиничного комплекса и торгового центра. О таком обременении не было указано в извещении о проведении аукциона.

Посчитав, что недостоверная информация, указанная в извещении, является основанием для признания торгов недействительными, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Из приведенной правовой нормы следует, что, требуя признания торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Согласно пункту 1 статьи 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

В пункте 8 Правил указано, что извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать, в том числе сведения: о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные; о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности.

Из содержания извещения, опубликованного в газете, следует, что предметом торгов является право на заключение договора аренды сформированного земельного участка (с указанием кадастрового номера), а само извещение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную пунктом 8 Правил, поэтому суды пришли к правомерному выводу о том, что Управлением соблюдена процедура проведения торгов.

При этом на момент проведения торгов в отношении спорного земельного участка имелось лишь одно обременение - охранная зона газопровода на части земельного участка площадью 1097 квадратных метров, о котором имелось указание в конкурсной документации. Обременение в виде 50-ти метровых санитарно-защитных зон многоквартирных жилых домов и школы обусловлено желанием самого истца возвести на земельном участке конкретные сооружения и не могло быть учтено организатором торгов при их проведении. Судами также установлено, что на государственную экспертизу истцом представлялся проект пятиэтажного гостиничного комплекса и двухэтажного торгового центра, в то время как изначально на спорном земельном участке согласовывалось лишь строительство двухэтажного торгового центра. Кроме того, аргумент заявителя о невозможности устранить выявленные в ходе государственной экспертизы нарушения не нашли своего подтверждения, поскольку не представлены доказательства принятия мер к их устранению.

На основании изложенного окружной суд полагает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными, а кассационную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.

Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.

В связи с окончанием кассационного производства определение от 04.10.2010 о приостановлении исполнения решения Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2010 и постановления апелляционной инстанции от 01.09.2010 утратило силу.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 08.06.2010 и постановление  Второго  арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010 по делу №  А82-19909/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания «Ренатус» – без удовлетворения.

от 08.06.2010 и постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 01.09.2010.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Электронный текст документа

подготовлен ЗАО "Кодекс" и сверен по:

файл-рассылка